Статья 304 ГК РФ предоставляет собственнику право требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. В вашей ситуации сосед самовольно возвел забор, захватив часть вашего участка, что является нарушением вашего права собственности. Вы, как собственник, можете предъявить негаторный иск (ст. 304 ГК РФ), требуя сноса забора и возврата земли, — и срок исковой давности на это не распространяется (ст. 208 ГК РФ).
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 304
Специальная норма земельного законодательства — ст. 60 Земельного кодекса РФ — прямо устанавливает, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия участка, а действия, нарушающие права на землю, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения. В вашем случае самовольное занятие почти метра вашего участка — это именно такой случай, и ст. 60 ЗК РФ дает вам право требовать восстановления границ и возврата земли, независимо от давности нарушения.
Статья 60. Восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения. 1. Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: ... 2) самовольного занятия земельного участка; ... 2. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем: ... 4) восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 60
Ст. 234 ГК РФ о приобретательной давности представляет для вас потенциальную угрозу: если сосед докажет, что он добросовестно, открыто и непрерывно владел захваченным участком как своим собственным в течение 15 лет. Однако в вашей ситуации ключевым является условие добросовестности. Поскольку сосед изначально знал или должен был знать о юридической границе (из плана и выписки ЕГРН, которые были у вас), его владение не может считаться добросовестным. Кроме того, сам факт наличия спора и того, что вы своевременно не знали о захвате (обнаружили только при межевании), может опровергать добросовестность. Если вам удастся доказать недобросовестность соседа, ст. 234 ГК РФ не будет применена судом к его защите.
- Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом... в течение пятнадцати лет... приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 234
Положения ст. 43 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ регулируют порядок уточнения границ. Эта норма допускает, что при отсутствии в документах сведений о местоположении границ участка, границами считаются фактические границы, существующие на местности 15 лет и более. Однако в вашей ситуации старый план участка и выписка из ЕГРН содержат сведения о местоположении границ (юридическая граница), поэтому приоритет имеют эти документы, а не забор, простоявший 15 лет. Следовательно, ст. 43 218-ФЗ не может быть использована соседом для легализации захвата.
При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 43
Что касается вопроса о документах: для оспаривания захвата вам потребуется межевой план (который, судя по ситуации, уже подготовлен), старый план участка (правоудостоверяющий документ), выписка из ЕГРН, а также доказательства, что забор стоит именно на линии, не соответствующей вашим правоустанавливающим документам. Для досудебного урегулирования целесообразно направить соседу письменную претензию с требованием устранить нарушение (перенести забор) и приложить копии документов о границах. Если сосед откажется, это станет дополнительным доказательством отсутствия добросовестности с его стороны для целей ст. 234 ГК РФ.
