Выдел доли в натуре из земельного участка — это образование нового участка, порядок которого установлен статьёй 11.5 Земельного кодекса РФ. Она прямо предусматривает, что при выделе образуется один или несколько новых участков, а исходный участок сохраняется в изменённых границах. Для бабушки это означает, что в результате выдела она получит право собственности на новый земельный участок площадью, соответствующей её доле (6/7), а дядя останется собственником оставшегося изменённого участка (теперь уже не 15, а меньшей площади). Таким образом, межевание именно в рамках выдела доли — законный способ решения её задачи.
Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 11.5
Однако выдел доли требует соблюдения правила о согласии сособственников. Статья 246 ГК РФ устанавливает, что распоряжение общим имуществом осуществляется по соглашению всех участников. Хотя сам по себе выдел доли не является распоряжением всем участком, специальная норма пункта 4 статьи 11.2 ЗК РФ прямо указывает, что для образования земельных участков (в том числе путём выдела) необходимо письменное согласие землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных участков. Дядя является сособственником (землевладельцем) исходного участка, и на него это требование распространяется. Без его согласия кадастровый инженер не сможет подготовить межевой план для выдела, а Росреестр не осуществит кадастровый учёт.
Статья 11.2 ЗК РФ регулирует образование земельных участков, в том числе путем выдела. Пункт 4 требует письменного согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков, за исключением случаев, перечисленных в подпунктах 1-4. Для выдела доли в натуре необходимо согласие сособственника (дяди), если не применимы исключения.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 11.2
Проблема расхождения площади: документы указывают 15 соток, фактически около 12. Бабушка хочет выделить 6/7, что составляет примерно 12,85 сотки от документальных 15, но фактически участок меньше. При выделе доля должна быть соразмерна площади всего участка, но если реальная площадь меньше, то выдел в точном соответствии с документальными долями может быть невозможен без предварительного уточнения границ всего участка. Статья 43 Федерального закона № 218-ФЗ как раз регулирует уточнение границ: если сведения о границах в ЕГРН отсутствуют или не соответствуют требованиям (а здесь участок вообще не стоит на кадастровом учёте), то необходимо выполнить кадастровые работы по уточнению местоположения границ и площади всего участка. Только после того, как будет установлена фактическая площадь (12 соток) и она будет зафиксирована в ЕГРН, можно будет говорить о выделе доли, соразмерной уже этой реальной площади. То есть сначала нужно поставить на учёт весь участок в его фактических границах (через межевание всего участка), а затем выделять долю бабушки.
Государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, сведения о котором, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, не соответствуют установленным на основании настоящего Федерального закона требованиям к описанию местоположения границ земельных участков или в содержащемся в...
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 43
Более того, согласование границ при уточнении всего участка (первый этап) требует подписей всех смежных землепользователей, включая дядю как сособственника. Порядок согласования установлен статьями 39 и 40 Федерального закона № 221-ФЗ. Дядя является заинтересованным лицом, и его возражения (если они будут) могут быть преодолены только через суд. Но если он согласен на уточнение границ именно в тех фактических границах, которые есть, это упростит процесс.
Местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию ... с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи (далее - заинтересованные лица), в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
— Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», ст. 39
Результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана.
— Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», ст. 40
Отсутствие регистрации прав в ЕГРН (участок не внесён в реестр) — это критический фактор. Без кадастрового учёта участка (хотя бы как ранее учтённого) невозможно проводить никакие операции, включая выдел доли. Бабушка начала с межевания — это правильно, но сначала нужно оформить права на весь участок в его фактических границах, получив согласие дяди на такое уточнение, а уже потом выделять долю. Выдел доли без определения границ всего участка и его площади невозможен, так как невозможно установить, из какого именно земельного участка выделяется доля и каков его окончательный размер после выдела.
Таким образом, по фактам ситуации: бабушка не может провести межевание только своей доли без участия дяди и без определения границ всего участка. Необходимо сначала уточнить границы и площадь всего участка по фактическому положению (через межевой план на уточнение), зарегистрировать право общей долевой собственности на этот уточнённый участок (с согласия дяди), и только затем по соглашению с дядей или через суд осуществлять выдел доли. Если дядя отказывается от согласования, бабушка может обратиться в суд с требованием об установлении границ и о выделе доли.
