В данной ситуации рассматривается вопрос о правовом статусе земельного участка, приобретенного в 2000 году, и возможности совершения с ним сделки дарения в условиях, когда прежний кадастровый номер утратил силу. Суть ситуации заключается в том, что у пользователя имеется план участка, составленный при покупке, с обозначенными границами и подписью инженера, однако в настоящее время этот документ и кадастровый номер, по всей видимости, не соответствуют актуальным данным государственного кадастрового учета.
Ключевым обстоятельством является то, что участок был приобретен до вступления в силу современных правил кадастрового учета и регистрации прав, то есть до 2008 года, когда действовала упрощенная «дачная амнистия». План участка того периода, скорее всего, является документом, подтверждающим факт существования границ на момент покупки, но не обладает юридической силой для Росреестра в текущем правовом поле, если он не был внесен в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) в установленном порядке. Юридически значимым является то, что у участка отсутствуют актуальные сведения о границах в ЕГРН, что делает его «ранее учтенным» объектом, права на который зарегистрированы, но точное местоположение границ не установлено.
Правовая квалификация ситуации предполагает анализ двух самостоятельных, но взаимосвязанных правоотношений: во-первых, обязательность проведения межевания для приведения участка в соответствие с требованиями законодательства, и во-вторых, допустимость совершения сделки дарения без проведения такого межевания. Для регистрации перехода права собственности по договору дарения Росреестру необходимы документы, подтверждающие право собственности дарителя на участок, а также актуальные сведения о нем в ЕГРН. Отсутствие установленных в ЕГРН границ (то есть не проведенное межевание) может стать препятствием для регистрации сделки, поскольку государственный регистратор должен убедиться, что объект недвижимости не имеет пересечений с другими участками и его площадь соответствует правоустанавливающим документам. При этом план 2000 года, даже с подписью инженера, скорее всего, не будет принят как достаточное основание для уточнения границ в рамках дарения, так как он не соответствует современным требованиям к межевому плану. Юридически значимым моментом является также то, что утрата кадастрового номера не отменяет факта регистрации права собственности на участок, но указывает на необходимость проведения кадастровых работ для восстановления учета границ. Вопрос о том, может ли внук выполнить межевание после получения дара, упирается в то, примет ли Росреестр документы на регистрацию права собственности без актуальных сведений о границах, что зависит от конкретных обстоятельств, в том числе от того, является ли участок ранее учтенным и не требует ли текущий закон обязательного уточнения границ для совершения сделок.
После приобретения дачи в 2000 году и присвоения ей тогда кадастрового номера необходимо оценить правовой статус этого земельного участка на сегодняшний день. Прежде всего следует обратиться к нормам, регулирующим признание ранее возникших прав и ранее учтенных объектов недвижимости, поскольку от этого зависит, нужно ли проводить новое межевание перед дарением.
Согласно части 3 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, государственная регистрация прав на объекты недвижимости, которые были учтены в установленном порядке до вступления в силу современных правил (до 1 января 2017 года), обязательна при государственной регистрации перехода таких прав. Поскольку вы приобрели дачу в 2000 году и участку был присвоен кадастровый номер, ваше право собственности является ранее возникшим (хотя оно возникло после 21 июля 1997 года, сама статья 69 в части 3 распространяет это правило на все ранее учтенные объекты, независимо от даты возникновения права). Это означает, что при дарении внуку вы обязаны зарегистрировать переход права в Росреестре, и для этого потребуется, чтобы сведения об участке в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) были актуальными. Однако сама по себе эта норма не требует обязательного проведения межевания – она лишь констатирует необходимость регистрации перехода, если объект считается ранее учтенным.
- Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обре
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 69
Далее, статус вашего участка как ранее учтенного подтверждается статьей 45 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности». Она устанавливает, что документы государственного земельного кадастра, которые были составлены до введения в действие этого закона, признаются федеральной собственностью, а содержащиеся в них сведения подлежат внесению в ЕГРН. Вы указали, что у вас есть план участка с подписью инженера и кадастровым номером – такой план является документом государственного земественного кадастра. Следовательно, ваш участок считается ранее учтенным, и сведения о нем (включая границы, обозначенные красной линией) должны быть перенесены в ЕГРН. Утрата кадастрового номера может означать, что в новом реестре запись не была актуализирована, но сам объект не перестал существовать как ранее учтенный. Для регистрации перехода права вам не требуется заново ставить участок на кадастровый учет – достаточно того, что он уже учтен. Однако если сведения о границах отсутствуют в ЕГРН (например, старый план не был внесен), то при регистрации перехода права Росреестр может потребовать уточнить границы. Но межевание как таковое необходимо только для внесения изменений в описание местоположения границ, а не для подтверждения самого существования участка.
- Документы государственного земельного кадастра являются федеральной собственностью, хранение данных документов и внесение содержащихся в них сведений в Единый государственный реестр недвижимости осуществляются в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
— Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», ст. 45
Теперь перейдем к непосредственному вопросу о необходимости межевания перед дарением. Статья 14 Федерального закона № 218-ФЗ перечисляет основания для государственного кадастрового учета. Пункт 7 части 2 этой статьи прямо указывает, что межевой план требуется только в случаях образования новых земельных участков, изменения описания местоположения границ и (или) площади в предусмотренных законом случаях. В вашей ситуации вы не образуете новый участок и не изменяете его границы – вы планируете подарить уже существующий участок. Следовательно, для регистрации договора дарения и перехода права собственности межевой план не требуется. Даже если старый кадастровый номер считается недействительным, это не означает, что участок исчез как объект недвижимости; он продолжает числиться в ЕГРН как ранее учтенный, и для перехода права достаточно документов, подтверждающих ваше право (свидетельство о собственности, договор купли-продажи 2000 года) и сам договор дарения. Межевание понадобится только в том случае, если вы или внук захотите впоследствии уточнить границы – например, для исправления ошибки или при разделе участка.
- межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков, государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка (за исключением случая, предусмотренного частью 1 статьи 44 настоящего Федерального закона), государственном кадастровом учете в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади в случаях, предусмотренных частями 1 и 2 статьи 43 настоящего Федерального закона);
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14
Наконец, необходимо учитывать последствия, если Росреестр при подаче документов на регистрацию дарения сочтет, что сведения о границах отсутствуют или неактуальны. Статья 26 того же Закона № 218-ФЗ предусматривает возможность приостановления государственной регистрации в случаях, когда не представлены документы, необходимые для осуществления кадастрового учета и (или) регистрации прав (пункт 5), либо когда форма или содержание представленного документа не соответствуют требованиям законодательства (пункт 7). Если вы представите договор дарения и документы о праве собственности, но в ЕГРН не будет сведений о границах участка (например, из-за утраты силы старого кадастрового номера), регистратор может запросить межевой план для уточнения границ, формально ссылаясь на необходимость актуализации кадастровых сведений. Однако по закону такой запрос не является обязательным – при отсутствии заявленных изменений границ межевой план не требуется. Тем не менее на практике во многих регионах Росреестр приостанавливает регистрацию перехода права на ранее учтенные участки без внесенных границ, требуя сначала провести межевание. В таком случае вам или внуку (после дарения) придется уточнять границы, но это уже будет не обязанность, вызванная самой сделкой, а техническое требование регистрирующего органа. Чтобы избежать приостановления, рекомендую заранее подать заявление о внесении сведений о границах на основании вашего старого плана – в рамках процедуры уточнения местоположения границ, для чего потребуется межевой план, подготовленный кадастровым инженером.
- не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;
- форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 26
Таким образом, из проанализированных норм следует, что проведение нового межевания перед дарением не является юридически обязательным, однако его отсутствие может создать практические препятствия при регистрации перехода права, если сведения о границах не внесены в ЕГРН. Вы можете подарить участок внуку без межевания, и внук впоследствии сможет самостоятельно провести межевание и подать документы в Росреестр для уточнения границ. Риск в том, что Росреестр может приостановить регистрацию дарения, ссылаясь на ст. 26 Закона № 218-ФЗ, если сочтет, что без актуальных данных о границах регистрация невозможна. Однако на законодательном уровне такое требование не предусмотрено, и вы вправе оспорить приостановление, ссылаясь на ст. 14 и ст. 69 того же закона.
