В силу ст. 35 Федерального закона «О кадастровой деятельности» кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании договора подряда. Поскольку участок не сформирован, пользователю необходимо заключить такой договор для подготовки схемы расположения участка на кадастровом плане территории и последующего межевания – это первый шаг к образованию земельного участка из муниципальных земель.
Статья 35. Основания для выполнения кадастровых работ
- Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании заключаемого в соответствии с требованиями гражданского законодательства и настоящего Федерального закона договора подряда на выполнение кадастровых работ, если иное не установлено федеральным законом.
— Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», ст. 35
После подготовки межевого плана он выступает основанием для государственного кадастрового учета в соответствии со ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», пункт 7 которой прямо называет межевой план в числе оснований для постановки на учет образуемых участков. Помимо этого, в число оснований входят акты органов местного самоуправления – решение администрации об утверждении схемы расположения участка также потребуется. Таким образом, после завершения кадастровых работ и утверждения схемы участок будет поставлен на кадастровый учет, что позволит в дальнейшем зарегистрировать право на него.
Статья 14. Основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав: ... 7) межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков...); ... 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления...
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14
Далее необходимо решить, на каком праве получить участок. Согласно ст. 39.1 Земельного кодекса, участки из муниципальной собственности предоставляются на основании договора купли-продажи или аренды. Однако пункт 2 этой же статьи запрещает продажу участков, разрешенное использование которых предусматривает строительство, за исключением случаев проведения аукционов по продаже в порядке ст. 39.18 (индивидуальное жилищное строительство, садоводство и т.п.) или случаев, указанных в п. 2 ст. 39.3. Поскольку гараж является объектом капитального строительства, участок под него не может быть продан без торгов напрямую. Следовательно, наиболее вероятным способом является аренда на торгах либо, если у пользователя есть право на приобретение без торгов (например, как арендатора ранее предоставленного участка), возможно предоставление в аренду без торгов. В отсутствие таких оснований придется участвовать в аукционе на право заключения договора аренды.
- Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: ... 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; ... 2. Продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в целях, предусмотренных статьей 39.18 настоящего Кодекса.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.1
При этом необходимо учитывать основания для отказа, перечисленные в ст. 39.16 Земельного кодекса. Администрация может отказать, если заявитель не имеет права на приобретение без торгов (п.1), если участок уже предоставлен иному лицу (п.2), если участок образован из земель садоводческого товарищества (п.3) или на участке расположены здания, принадлежащие третьим лицам (п.4). Поскольку участок несформирован, наиболее реальное препятствие – отсутствие у пользователя права на приобретение без торгов, что подтверждает необходимость проведения аукциона.
Статья 39.16 Земельного кодекса РФ содержит основания для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов. В частности, отказ возможен, если заявитель не имеет права на приобретение участка без торгов (п.1), участок уже предоставлен другому лицу (п.2), участок образован из земель садоводческого товарищества (п.3), или на участке расположены здания, сооружения, принадлежащие третьим лицам (п.4). Эти нормы релевантны для оценки возможности получения участка в аренду или собственность без торгов.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.16
После оформления прав на участок необходимо получить разрешение на строительство гаража. Статья 51 Градостроительного кодекса устанавливает, что разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации градостроительному регламенту, проекту планировки и межевания. Поскольку гараж на две машины с подсобкой, скорее всего, является объектом капитального строительства (если имеет фундамент и прочную связь с землей), его возведение без разрешения недопустимо. Пользователю потребуется разработать проектную документацию и обратиться в уполномоченный орган за разрешением.
- Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконст
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 51
Для подготовки проектной документации и получения разрешения необходим градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Статья 57.3 Градостроительного кодекса регулирует выдачу ГПЗУ и допускает его выдачу до образования участка при наличии утвержденного проекта межевания территории или схемы расположения участка. Это особенно важно в данной ситуации: пользователь может предварительно получить ГПЗУ, чтобы оценить предельные параметры застройки (отступы, этажность, площадь) и убедиться, что строительство гаража допускается на выбранной территории, включая соблюдение градостроительных регламентов для улицы Свободы.
Статья 57.3 Градостроительного кодекса РФ регулирует выдачу градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), который необходим для архитектурно-строительного проектирования и строительства объектов капитального строительства. Часть 1.1 допускает выдачу ГПЗУ до образования земельного участка из государственных или муниципальных земель при наличии утвержденного проекта межевания территории и (или) схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Часть 2 указывает, что источниками информации для подготовки ГПЗУ являются документы территориального планирования и градостроительного зонирования, нормативы градостроительного проектирования, документация по планировке территории, сведения из ЕГРН и других информационных систем.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 57.3
Что касается градостроительных ограничений для конкретной улицы Свободы в Екатеринбурге, в представленном контексте нормы не содержатся. Для их определения необходимо обратиться к Правилам землепользования и застройки муниципального образования «город Екатеринбург» и карте градостроительного зонирования, которые устанавливают виды разрешенного использования, предельные размеры участков и параметры строительства. Также потребуется изучить документы территориального планирования и проект планировки территории. Только после получения ГПЗУ можно будет точно определить, возможен ли гараж на две машины с подсобкой на выбранном месте.
Относительно стоимости: контекст не содержит конкретных размеров государственных пошлин или расценок на кадастровые работы. Однако следует учитывать, что кадастровые работы оплачиваются по договору с кадастровым инженером (рыночная цена, обычно от нескольких тысяч до десятков тысяч рублей), а госпошлина за регистрацию прав установлена Налоговым кодексом РФ (для физических лиц – 2000 рублей за регистрацию права на земельный участок). Точные суммы рекомендуется уточнять в территориальном органе Росреестра и у кадастровых инженеров.
