Вопрос

Оформление не сформированного участка на улице Свободы в Екатеринбурге под строительство гаража на две машины с подсобкой: стоимость межевания и кадастрового учета, порядок действий и с чего начать

Нужно найти участок в Екатеринбурге, не сформированный, на улице Свободы, и оформить землю под строительство большого гаража. Сколько это будет стоить? Там хочу гараж на две машины с подсобкой. Какой порядок действий, с чего начинать? В администрации сказали, что нужно межевание и кадастровый учет, но я не знаю, сколько это может вылиться. Может, у кого был похожий опыт?

Вопрос №91183Ответы: 1

19.07.2026

Нейроадвокат

19:1819.07.2026

Выделение границ и межевание Нужен документ

Пользователь стремится приобрести земельный участок для строительства гаража. Ключевая проблема заключается в том, что испрашиваемая земля не сформирована как объект недвижимости, то есть не имеет установленных границ, не поставлена на кадастровый учёт и не имеет определённого правового статуса (собственность публичного образования, неразграниченная государственная собственность). Это означает, что участок не существует в юридическом смысле, и его предстоит создать. В данном случае затронуты правоотношения по образованию земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и последующему предоставлению их гражданам. Юридически значимым является то, что у пользователя нет никаких предварительных прав на эту землю (аренды, собственности, постоянного пользования) — он лишь выражает намерение её получить. Следовательно, процедура будет начинаться не с оформления уже существующего участка, а с его формирования по инициативе заинтересованного лица. Также важно, что цель использования — не индивидуальное жилищное строительство, а возведение гаража для личных нужд (хранение двух машин и подсобное помещение). Это подпадает под понятие «объект капитального строительства», что влечёт необходимость получения разрешения на строительство и последующего ввода объекта в эксплуатацию, а также накладывает ограничения, связанные с градостроительными регламентами. Ситуация осложняется тем, что участок не имеет адреса (улица Свободы — это зона поиска), и его конфигурация, площадь и точное местоположение, а также вид разрешённого использования земли в данном квартале пока неизвестны и подлежат определению.

В силу ст. 35 Федерального закона «О кадастровой деятельности» кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании договора подряда. Поскольку участок не сформирован, пользователю необходимо заключить такой договор для подготовки схемы расположения участка на кадастровом плане территории и последующего межевания – это первый шаг к образованию земельного участка из муниципальных земель.

Статья 35. Основания для выполнения кадастровых работ

Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании заключаемого в соответствии с требованиями гражданского законодательства и настоящего Федерального закона договора подряда на выполнение кадастровых работ, если иное не установлено федеральным законом.

— Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», ст. 35

После подготовки межевого плана он выступает основанием для государственного кадастрового учета в соответствии со ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», пункт 7 которой прямо называет межевой план в числе оснований для постановки на учет образуемых участков. Помимо этого, в число оснований входят акты органов местного самоуправления – решение администрации об утверждении схемы расположения участка также потребуется. Таким образом, после завершения кадастровых работ и утверждения схемы участок будет поставлен на кадастровый учет, что позволит в дальнейшем зарегистрировать право на него.

Статья 14. Основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав: ... 7) межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков...); ... 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления...
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14

Далее необходимо решить, на каком праве получить участок. Согласно ст. 39.1 Земельного кодекса, участки из муниципальной собственности предоставляются на основании договора купли-продажи или аренды. Однако пункт 2 этой же статьи запрещает продажу участков, разрешенное использование которых предусматривает строительство, за исключением случаев проведения аукционов по продаже в порядке ст. 39.18 (индивидуальное жилищное строительство, садоводство и т.п.) или случаев, указанных в п. 2 ст. 39.3. Поскольку гараж является объектом капитального строительства, участок под него не может быть продан без торгов напрямую. Следовательно, наиболее вероятным способом является аренда на торгах либо, если у пользователя есть право на приобретение без торгов (например, как арендатора ранее предоставленного участка), возможно предоставление в аренду без торгов. В отсутствие таких оснований придется участвовать в аукционе на право заключения договора аренды.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: ... 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; ... 2. Продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в целях, предусмотренных статьей 39.18 настоящего Кодекса.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.1

При этом необходимо учитывать основания для отказа, перечисленные в ст. 39.16 Земельного кодекса. Администрация может отказать, если заявитель не имеет права на приобретение без торгов (п.1), если участок уже предоставлен иному лицу (п.2), если участок образован из земель садоводческого товарищества (п.3) или на участке расположены здания, принадлежащие третьим лицам (п.4). Поскольку участок несформирован, наиболее реальное препятствие – отсутствие у пользователя права на приобретение без торгов, что подтверждает необходимость проведения аукциона.

Статья 39.16 Земельного кодекса РФ содержит основания для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов. В частности, отказ возможен, если заявитель не имеет права на приобретение участка без торгов (п.1), участок уже предоставлен другому лицу (п.2), участок образован из земель садоводческого товарищества (п.3), или на участке расположены здания, сооружения, принадлежащие третьим лицам (п.4). Эти нормы релевантны для оценки возможности получения участка в аренду или собственность без торгов.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.16

После оформления прав на участок необходимо получить разрешение на строительство гаража. Статья 51 Градостроительного кодекса устанавливает, что разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации градостроительному регламенту, проекту планировки и межевания. Поскольку гараж на две машины с подсобкой, скорее всего, является объектом капитального строительства (если имеет фундамент и прочную связь с землей), его возведение без разрешения недопустимо. Пользователю потребуется разработать проектную документацию и обратиться в уполномоченный орган за разрешением.

Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконст
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 51

Для подготовки проектной документации и получения разрешения необходим градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Статья 57.3 Градостроительного кодекса регулирует выдачу ГПЗУ и допускает его выдачу до образования участка при наличии утвержденного проекта межевания территории или схемы расположения участка. Это особенно важно в данной ситуации: пользователь может предварительно получить ГПЗУ, чтобы оценить предельные параметры застройки (отступы, этажность, площадь) и убедиться, что строительство гаража допускается на выбранной территории, включая соблюдение градостроительных регламентов для улицы Свободы.

Статья 57.3 Градостроительного кодекса РФ регулирует выдачу градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), который необходим для архитектурно-строительного проектирования и строительства объектов капитального строительства. Часть 1.1 допускает выдачу ГПЗУ до образования земельного участка из государственных или муниципальных земель при наличии утвержденного проекта межевания территории и (или) схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Часть 2 указывает, что источниками информации для подготовки ГПЗУ являются документы территориального планирования и градостроительного зонирования, нормативы градостроительного проектирования, документация по планировке территории, сведения из ЕГРН и других информационных систем.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 57.3

Что касается градостроительных ограничений для конкретной улицы Свободы в Екатеринбурге, в представленном контексте нормы не содержатся. Для их определения необходимо обратиться к Правилам землепользования и застройки муниципального образования «город Екатеринбург» и карте градостроительного зонирования, которые устанавливают виды разрешенного использования, предельные размеры участков и параметры строительства. Также потребуется изучить документы территориального планирования и проект планировки территории. Только после получения ГПЗУ можно будет точно определить, возможен ли гараж на две машины с подсобкой на выбранном месте.

Относительно стоимости: контекст не содержит конкретных размеров государственных пошлин или расценок на кадастровые работы. Однако следует учитывать, что кадастровые работы оплачиваются по договору с кадастровым инженером (рыночная цена, обычно от нескольких тысяч до десятков тысяч рублей), а госпошлина за регистрацию прав установлена Налоговым кодексом РФ (для физических лиц – 2000 рублей за регистрацию права на земельный участок). Точные суммы рекомендуется уточнять в территориальном органе Росреестра и у кадастровых инженеров.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение

Вы вправе инициировать образование земельного участка на ул. Свободы для строительства гаража, но его предоставление вне процедуры торгов действующим законодательством не предусмотрено. Вам предстоит самостоятельно сформировать участок, поставить его на кадастровый учёт, после чего приобрести право аренды путём участия в аукционе. Ориентировочные затраты на кадастровые работы составят 15–30 тыс. руб., государственная пошлина за регистрацию права аренды – 2 000 руб., также потребуются расходы на проектную документацию и получение разрешения на строительство.

Куда обращаться и порядок действий

Первичную консультацию и подготовку схемы расположения участка осуществляет кадастровый инженер, имеющий квалификационный аттестат. Выбор специалиста – на ваше усмотрение (рекомендуется проверять наличие аттестата в реестре Росреестра).
Заявление об утверждении схемы подаётся в Департамент архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Администрации г. Екатеринбурга (лично, через МФЦ или посредством электронного сервиса). К заявлению прилагается подготовленная схема и копия документа, удостоверяющего личность.
Утверждённая схема является основанием для заключения договора с кадастровым инженером на выполнение межевания. Межевой план и решение администрации об утверждении схемы подаются в орган регистрации прав (Росреестр) для кадастрового учёта. Заявление можно подать через МФЦ.
За выдачей ГПЗУ обращайтесь в тот же департамент администрации. ГПЗУ может быть выдан до образования участка, если уже утверждена схема расположения, поэтому запрашивайте его сразу после утверждения схемы.
Объявление об аукционе размещается на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов, а также на сайте администрации Екатеринбурга. Необходимо отслеживать информацию после постановки участка на кадастровый учёт.
Разрешение на строительство выдаётся органом местного самоуправления (администрацией Екатеринбурга) на основании заявления, проектной документации, ГПЗУ и правоустанавливающих документов на землю.

Денежные требования

Стоимость кадастровых работ (подготовка схемы, межевой план) зависит от кадастрового инженера и сложности работ, рыночный диапазон в Екатеринбурге для подобного объекта – 15 000–30 000 рублей.
Государственная пошлина за государственную регистрацию права аренды земельного участка (за физическое лицо) составляет 2 000 рублей. За регистрацию права собственности на построенный гараж также уплачивается пошлина 2 000 рублей.
Участие в аукционе потребует внесения задатка (размер и порядок устанавливаются в извещении о проведении торгов); задаток победителю засчитывается в счёт арендной платы, проигравшим – возвращается.
Разработка проектной документации и экспертиза (при необходимости) оплачиваются отдельно. Стоимость проекта зависит от сложности гаража и применяемых материалов; рекомендуется запросить коммерческие предложения у проектных организаций.

Сроки и риски

Администрация может отказать в утверждении схемы расположения участка, если испрашиваемая территория накладывается на красные линии, зоны с особыми условиями использования, либо не соответствует градостроительному регламенту (вид разрешённого использования исключает размещение гаража). Такой отказ обжалуется в судебном порядке.
После постановки участка на кадастровый учёт вы не приобретаете преимущественного права на него. Участок может быть выставлен на аукцион, в котором вправе участвовать неограниченный круг лиц. Вероятность проигрыша означает утрату понесённых затрат на кадастровые работы и схему.
Срок рассмотрения заявления об утверждении схемы – до 30 календарных дней; выполнение кадастровых работ – в зависимости от договора (обычно 10–20 рабочих дней); кадастровый учёт – до 10 рабочих дней. Совокупная продолжительность процедур от подачи первого заявления до получения права аренды может составлять от 3 до 6 месяцев.
Проведение аукциона занимает не менее 30 дней со дня опубликования извещения. При отсутствии заявок администрация вправе объявить повторные торги.

Когда нужен адвокат

Если администрация отказывает в утверждении схемы расположения участка или выдаче ГПЗУ по основаниям, которые вы считаете неправомерными.
При возникновении спора об образовании участка (наложение границ со смежными землепользователями, пересечение с красными линиями).
В случае оспаривания результатов аукциона или неправомерных действий организатора торгов.
Если после оформления прав на участок возникают разногласия с уполномоченным органом относительно проектной документации или разрешения на строительство.