Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Выделение границ и межевание

Как узнать, отмежеван ли земельный участок по кадастровому номеру: способы проверки наличия границ в ЕГРН

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Закажите выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта по кадастровому номеру через МФЦ или официальный сайт Росреестра.
  2. 2
    Проверьте в выписке раздел с координатами границ: их наличие подтверждает межевание, отсутствие или фраза «границы не установлены» — обратное.
  3. 3
    Изучите раздел «Особые отметки» на предмет реестровых ошибок, пересечений с соседними участками и зарегистрированных обременений.
  4. 4
    Если в выписке выявлено отсутствие установленных границ: При отсутствии границ потребуйте от продавца провести кадастровые работы и поставить границы на учёт до подписания договора купли-продажи.descriptionТребование к продавцу о проведении межевания и постановке границ земельного участка на кадастровый учет до подписания договора купли-продажи (свободная форма)
  5. 5
    Выезжайте на участок с выпиской и геодезической схемой, чтобы сверить фактические ограждения с учтёнными границами.
  6. 6
    При обнаружении пересечений или нестыковок обратитесь к кадастровому инженеру для натурного обследования и исправления реестровой ошибки.

Документы и доказательства

  • Выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости (заказывается по кадастровому номеру).
  • Раздел выписки с координатами характерных точек границ (подтверждает проведенное межевание).
  • Особые отметки в выписке о реестровых ошибках или пересечениях границ с соседними участками.
  • Сведения об обременениях и зонах с особыми условиями использования территории (из той же выписки).
  • Публичная кадастровая карта (для визуального ознакомления, но не как юридическое доказательство).
  • Если возникли сомнения в точности границ после изучения выписки: Заключение кадастрового инженера по результатам натурного обследования (при сомнениях в точности границ).

  • Альтернативные пути

    • Обратитесь к кадастровому инженеру для выезда на участок и сверки фактических границ с документами.
    • Если продавец согласен предоставить такой документ: Попросите продавца предоставить акт согласования границ с соседями — это подтвердит отсутствие споров.
    • Если участок расположен в зоне, где утверждён проект планировки территории: Проверьте в местной администрации, не включён ли участок в план межевания территории.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Покупатель намерен приобрести земельный участок, по которому у него имеется кадастровый номер. Суть ситуации сводится к необходимости удостовериться, что границы данного участка юридически оформлены — то есть прошли процедуру межевания и внесены в государственный кадастр недвижимости. Отсутствие таких сведений означает, что местоположение участка на местности не определено, что влечет за собой высокий риск земельных споров с соседями и невозможность точно распоряжаться своей территорией.

С правовой точки зрения затронуты отношения, регулируемые земельным законодательством и законодательством о государственной регистрации недвижимости. Речь идет о статусе объекта недвижимости, точнее — о характеристиках земельного участка как индивидуально-определенной вещи. Юридически значимым является не просто наличие или отсутствие записи в реестре, а конкретный статус сведений о границах: внесены ли координаты характерных точек в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Это влияет на возможность совершения сделки, определение площади участка и его фактических пределов.

Покупатель верно ориентируется на такой источник, как выписка из ЕГРН, но сомневается в достаточности этого способа. Действительно, разные виды выписок содержат разный объем информации. Запрос через публичную кадастровую карту также дает сведения, но в упрощенном виде. Кроме того, существуют риски, связанные с возможным несоответствием юридических границ фактическому ограждению, наличием наложений (пересечений) границ с соседними участками, а также с иными ограничениями (обременениями, зонами с особыми условиями использования территории). Эти обстоятельства являются частью предмета проверки и могут существенно повлиять на законность приобретения и последующее использование участка.

Согласно статье 7 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Единый государственный реестр недвижимости содержит сведения об объектах недвижимости, в том числе графические сведения о границах земельных участков. Для покупателя, который имеет кадастровый номер и хочет проверить, отмежеван ли участок, это означает, что именно в ЕГРН хранится информация о том, установлены ли границы на кадастровом учете. Если границы участка внесены в реестр, они отображены в графической части — это и есть подтверждение проведения межевания.

Статья 7 устанавливает, что ЕГРН содержит сведения об объектах недвижимости, включая графические сведения (границы), и ведется на основе принципов достоверности и доступности. Для проверки установления границ земельного участка необходимо обратиться к сведениям кадастра недвижимости (реестра объектов недвижимости) и кадастровым картам, которые являются частью ЕГРН.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 7

Способ получения этих сведений предусмотрен статьей 62 того же закона: сведения из ЕГРН предоставляются по запросам любых лиц, в том числе через интернет. Для покупателя это означает, что он может заказать выписку из ЕГРН (например, об основных характеристиках объекта) — именно в ней будут указаны координаты характерных точек границ, если межевание проведено. Если границы не установлены, в соответствующей графе будет указано «границы не установлены» или отсутствие сведений о координатах.

Статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости. 1. Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, предоставляются публично-правовой компанией, указанной в части 1 статьи 3.1 настоящего Федерального закона, по запросам любых лиц (далее - запрос о предоставлении сведений), в том числе посредством использования информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая единый портал, единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, иных технических средств связи, а также посредством обеспечения доступа к фе
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 62

Статья 14 часть 2 пункт 7 Федерального закона № 218-ФЗ определяет, что межевой план является основанием для кадастрового учета при изменении описания местоположения границ земельного участка. Покупателю важно понимать: если в выписке из ЕГРН стоит отметка «сведения о координатах границ отсутствуют», это означает, что межевой план никогда не подавался либо не был учтен. Сама по себе выписка — основной способ проверить, проведено ли межевание, но если в ней нет границ, то и межевание не состоялось в юридическом смысле.

Статья 14, часть 2, пункт 7: межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков, государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка (за исключением случая, предусмотренного частью 1 статьи 44 настоящего Федерального закона), государственном кадастровом учете в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади в случаях, предусмотренных частями 1 и 2 статьи 43 настоящего Федерального закона).
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14, ч. 2, п. 7

Земельный кодекс Российской Федерации в статье 70 отсылает к порядку, установленному Федеральным законом № 218-ФЗ. Это подтверждает, что единственным источником юридически значимой информации о границах является государственный кадастровый учет, то есть сведения ЕГРН. Поэтому никакие неофициальные способы (например, осмотр на местности без геодезической съемки) не могут заменить выписку из ЕГРН.

Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 70

Дополнительно стоит отметить, что публичная кадастровая карта (как часть ЕГРН) также отражает сведения о границах, но для официального подтверждения и в случае судебных споров необходима именно выписка из ЕГРН. Однако норм, прямо регулирующих использование публичной кадастровой карты как самостоятельного доказательства, в предоставленном контексте нет, поэтому при проверке следует опираться на выписку.

Для минимизации рисков покупателю также рекомендуется проверить, нет ли реестровых ошибок в описании границ, а также пересечений с соседними участками — эти сведения также содержатся в выписке (раздел «Особые отметки»). В случае выявления пересечений следует обратиться к кадастровому инженеру для проведения повторного межевания, но соответствующие нормы (о порядке исправления реестровых ошибок) в предоставленном контексте отсутствуют — их следует искать в статьях 61 и 43 Федерального закона № 218-ФЗ.

Достоверным и юридически значимым подтверждением того, отмежеван ли земельный участок, является выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Если в ней указаны координаты характерных точек границ — межевание проведено, границы установлены. Отсутствие таких координат или прямая отметка «границы не установлены» означает, что участок юридически не отмежеван и его местоположение на местности не определено. Помимо самого факта межевания необходимо проверить особые отметки в выписке на предмет реестровых ошибок, пересечений с соседними участками и зарегистрированных обременений.

Рекомендуемые действия

  • Закажите выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости (или об объекте недвижимости) по кадастровому номеру через официальный сервис Росреестра или МФЦ — именно этот документ имеет юридическую силу.
  • Изучите в выписке раздел о координатах границ: наличие таблицы с координатами свидетельствует о проведённом межевании; пустой раздел, отсутствие координат либо фраза «границы не установлены» — об отсутствии межевания.
  • Если границы не установлены, потребуйте от продавца провести кадастровые работы и постановку границ на учёт до заключения договора купли-продажи.
  • Проверьте раздел «Особые отметки» на записи о пересечении границ с другими участками, реестровых ошибках, а также о наличии обременений и зон с особыми условиями использования территории.
  • Сопоставьте сведения из выписки с публичной кадастровой картой для визуального восприятия расположения участка, но не используйте карту как единственное доказательство из-за её справочного характера.
  • При обнаружении пересечений, нестыковок или сомнений в точности границ обратитесь к кадастровому инженеру для натурного обследования и, при необходимости, исправления реестровой ошибки до совершения сделки.
  • До подписания договора выезжайте на участок с выпиской и геодезической схемой, чтобы сверить фактические ограждения или метки с учтёнными границами — это снизит риск споров в будущем.
  • При возникновении правовых споров или отказе продавца устранять выявленные недостатки воспользуйтесь услугами адвоката, специализирующегося на земельном праве.