Как узнать, отмежеван ли земельный участок по кадастровому номеру: способы проверки наличия границ в ЕГРН

Покупатель намерен приобрести земельный участок, по которому у него имеется кадастровый номер. Суть ситуации сводится к необходимости удостовериться, что границы данного участка юридически оформлены — то есть прошли процедуру межевания и внесены в государственный кадастр недвижимости. Отсутствие таких сведений означает, что местоположение участка на местности не определено, что влечет за собой высокий риск земельных споров с соседями и невозможность точно распоряжаться своей территорией.

С правовой точки зрения затронуты отношения, регулируемые земельным законодательством и законодательством о государственной регистрации недвижимости. Речь идет о статусе объекта недвижимости, точнее — о характеристиках земельного участка как индивидуально-определенной вещи. Юридически значимым является не просто наличие или отсутствие записи в реестре, а конкретный статус сведений о границах: внесены ли координаты характерных точек в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Это влияет на возможность совершения сделки, определение площади участка и его фактических пределов.

Покупатель верно ориентируется на такой источник, как выписка из ЕГРН, но сомневается в достаточности этого способа. Действительно, разные виды выписок содержат разный объем информации. Запрос через публичную кадастровую карту также дает сведения, но в упрощенном виде. Кроме того, существуют риски, связанные с возможным несоответствием юридических границ фактическому ограждению, наличием наложений (пересечений) границ с соседними участками, а также с иными ограничениями (обременениями, зонами с особыми условиями использования территории). Эти обстоятельства являются частью предмета проверки и могут существенно повлиять на законность приобретения и последующее использование участка.

Согласно статье 7 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Единый государственный реестр недвижимости содержит сведения об объектах недвижимости, в том числе графические сведения о границах земельных участков. Для покупателя, который имеет кадастровый номер и хочет проверить, отмежеван ли участок, это означает, что именно в ЕГРН хранится информация о том, установлены ли границы на кадастровом учете. Если границы участка внесены в реестр, они отображены в графической части — это и есть подтверждение проведения межевания.

Статья 7 устанавливает, что ЕГРН содержит сведения об объектах недвижимости, включая графические сведения (границы), и ведется на основе принципов достоверности и доступности. Для проверки установления границ земельного участка необходимо обратиться к сведениям кадастра недвижимости (реестра объектов недвижимости) и кадастровым картам, которые являются частью ЕГРН.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 7

Достоверным и юридически значимым подтверждением того, отмежеван ли земельный участок, является выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Если в ней указаны координаты характерных точек границ — межевание проведено, границы установлены. Отсутствие таких координат или прямая отметка «границы не установлены» означает, что участок юридически не отмежеван и его местоположение на местности не определено. Помимо самого факта межевания необходимо проверить особые отметки в выписке на предмет реестровых ошибок, пересечений с соседними участками и зарегистрированных обременений.

Рекомендуемые действия

• Закажите выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости (или об объекте недвижимости) по кадастровому номеру через официальный сервис Росреестра или МФЦ — именно этот документ имеет юридическую силу.
• Изучите в выписке раздел о координатах границ: наличие таблицы с координатами свидетельствует о проведённом межевании; пустой раздел, отсутствие координат либо фраза «границы не установлены» — об отсутствии межевания.
• Если границы не установлены, потребуйте от продавца провести кадастровые работы и постановку границ на учёт до заключения договора купли-продажи.
• Проверьте раздел «Особые отметки» на записи о пересечении границ с другими участками, реестровых ошибках, а также о наличии обременений и зон с особыми условиями использования территории.
• Сопоставьте сведения из выписки с публичной кадастровой картой для визуального восприятия расположения участка, но не используйте карту как единственное доказательство из-за её справочного характера.
• При обнаружении пересечений, нестыковок или сомнений в точности границ обратитесь к кадастровому инженеру для натурного обследования и, при необходимости, исправления реестровой ошибки до совершения сделки.
• До подписания договора выезжайте на участок с выпиской и геодезической схемой, чтобы сверить фактические ограждения или метки с учтёнными границами — это снизит риск споров в будущем.
• При возникновении правовых споров или отказе продавца устранять выявленные недостатки воспользуйтесь услугами адвоката, специализирующегося на земельном праве.