Анализ применимого права показывает, что блокировка продажи квартиры соседки возможна исключительно в рамках судебного процесса с одновременным принятием обеспечительных мер. Само по себе незаконное межевание не является прямым основанием для запрета регистрации перехода права собственности на квартиру, однако позволяет защитить ваши права путем оспаривания межевания и запрета на отчуждение имущества до разрешения спора.
Согласно ст. 139 ГПК РФ, суд может принять меры по обеспечению иска, если непринятие этих мер может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда. В вашей ситуации реальна угроза того, что соседка продаст квартиру, и после этого восстановить границы участка будет крайне сложно, так как новый собственник может оказаться добросовестным приобретателем.
Статья 139. Основания для обеспечения иска: 1. По заявлению лиц, участвующих в деле, судья или суд может принять меры по обеспечению иска. 2. Обеспечение иска допускается во всяком положении дела, если непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 139
На основании ст. 140 ГПК РФ суд вправе запретить ответчику (соседке) совершать определенные действия, в том числе регистрировать переход права собственности на квартиру, а также запретить Росреестру проводить регистрационные действия в отношении этого объекта. Это наиболее действенная и срочная мера: надо одновременно подавать иск об установлении границ и оспаривании межевания и заявление об обеспечении иска.
Мерами по обеспечению иска могут быть: 2) запрещение ответчику совершать определенные действия; 3) запрещение другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора, в том числе передавать имущество ответчику или выполнять по отношению к нему иные обязательства; ... В необходимых случаях судья или суд может принять иные меры по обеспечению иска, которые отвечают целям, указанным в статье 139 настоящего Кодекса. ... Меры по обеспечению иска должны быть соразмерны заявленному истцом требованию.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 140
Ваше материальное требование основывается на ст. 60 ЗК РФ: нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия. Сам факт захвата части вашей территории при межевании подпадает под самовольное занятие. Суд может пресечь действия, нарушающие ваше право, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения.
Статья 60. Восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения. 1. Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: ... 2) самовольного занятия земельного участка; ... 2. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем: ... 4) восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 60
Кроме того, ст. 62 ЗК РФ прямо предусматривает, что на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав, может быть принуждено к восстановлению земельных участков в прежних границах. Это как раз то, что вам нужно: обязать соседку вернуть границы в исходное состояние и исправить кадастровые ошибки.
- На основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 62
Также стоит учитывать, что в силу ст. 61 ЗК РФ акт, на основании которого проводилось межевание (если он исходил от органа власти или местного самоуправления), может быть признан судом недействительным. Это дополнительное основание для иска, но не единственное.
- Ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или ненормативный акт органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 61
Вам необходимо также опираться на ст. 304 ГК РФ, которая позволяет собственнику требовать устранения всяких нарушений его права, даже если эти нарушения не связаны с лишением владения. В вашем случае вы не лишены владения (вы по-прежнему пользуетесь участком), но граница установлена неверно — это идеальный случай для негаторного иска.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 304
При этом ст. 209 ГК РФ устанавливает, что собственник (соседка) вправе распоряжаться имуществом свободно, но только если это не нарушает права других лиц. Поскольку своими действиями по незаконному межеванию она нарушает ваше право на земельный участок, её право на свободное отчуждение квартиры не является абсолютным и может быть ограничено судебным запретом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам...
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 209
Что касается возможности реально приостановить регистрацию сделки во внесудебном порядке: ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» предусматривает приостановление регистрации в случае выявления противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами. Однако это основание сработает только тогда, когда покупатель подаст документы на регистрацию и Росреестр сам обнаружит такое противоречие. Это не гарантирует блокировку, а лишь создает риск приостановки. Для надёжности лучше получить судебный запрет.
Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: ... 3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; ...
— Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", ст. 26
Также вы можете одновременно оспорить сам межевой план (исправить реестровую ошибку) по правилам ст. 61 того же закона, но это процедура, которая не остановит сделку немедленно; она лишь приведет к корректировке границ в ЕГРН и, соответственно, к противоречиям, которые потом станут основанием для приостановления регистрации продажи.
По вопросу преимущественного права покупки: ст. 246 и 250 ГК РФ регулируют продажу доли в праве общей собственности на имущество. Ключевой момент — является ли земельный участок общей долевой собственностью всех трех владельцев дома? Если дом на три хозяина — это многоквартирный дом, то земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений, и при продаже доли в праве на участок преимущественное право покупки действительно возникает. Однако в вашей ситуации соседка продаёт квартиру, а не долю в земле. Если к квартире не прилагается отдельная доля в праве на участок (или она передаётся вместе с квартирой как единый объект), то ст. 250 ГК РФ может быть применена только в том случае, если по документам отчуждается именно доля в праве на участок. Вам нужно проверить, как именно сформулирован предмет договора. Если продается квартира в многоквартирном доме, то доля в земельном участке следует судьбе помещения без преимущественного права — это не самостоятельное отчуждение доли.
Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности 1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 246
- При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях...
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 250
Таким образом, реальный механизм блокировки — это немедленное обращение в суд с иском об установлении границ и исправлении реестровой ошибки (оспаривание межевания) и параллельное заявление об обеспечении иска в виде запрета Росреестру регистрировать переход права собственности на квартиру и запрета соседке совершать сделки по её отчуждению. Ст. 12 ГК РФ закрепляет такой способ защиты гражданских прав, как восстановление положения, существовавшего до нарушения права, что в полной мере применимо к вашей ситуации.
Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; ...
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 12
