В описанной ситуации собственник владеет домом и единым земельным участком площадью 40 соток, зарегистрированным в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) как один объект права. Фактически на этой территории сложилось два обособленных земельных массива: на одном (6 соток) расположен жилой дом, другой (34 сотки) используется отдельно. Юридически значимым обстоятельством является то, что проведены кадастровые работы: специалистом выполнены замеры, определены границы будущих участков, составлен межевой план, а сведения о новых границах внесены в ЕГРН, что привело к изменению кадастрового номера исходного участка.
Правовая квалификация ситуации связана с процедурой раздела земельного участка, находящегося в частной собственности. Поскольку на одном из образуемых участков (6 соток) расположен объект капитального строительства (дом), также принадлежащий собственнику, возникает комплекс правоотношений, регулируемых земельным и гражданским законодательством. Ключевой момент: для того чтобы 6-сотковый участок стал самостоятельным объектом недвижимости, которым можно распоряжаться отдельно, необходимо не просто уточнить его границы в рамках кадастрового учета изменений, а провести полноценную процедуру раздела исходного участка. В результате раздела исходный объект (участок 40 соток) прекращает свое существование, а вместо него в ЕГРН регистрируются два новых земельных участка (6 и 34 сотки) с присвоением им новых кадастровых номеров.
Юридически значимо установить, было ли произведено именно образование двух новых участков путем раздела, или же имело место только уточнение местоположения границ и площади единого участка (например, его перераспределение, объединение или исправление реестровой ошибки). Изменение кадастрового номера само по себе может свидетельствовать о разных процедурах: при разделе исходный номер аннулируется, а при объединении, перераспределении или исправлении ошибки он также может измениться. Если в результате кадастровых работ был составлен межевой план именно на раздел, а в ЕГРН погашена запись об исходном участке и зарегистрированы два новых с самостоятельными кадастровыми номерами, то каждый из них становится полноценным объектом права. Если же изменены только границы и площадь исходного участка без его прекращения, то участок как единый объект сохраняется, и его часть (6 соток) не является самостоятельным объектом недвижимости.
Таким образом, суть ситуации сводится к вопросу о завершенности процедуры раздела земельного участка и государственной регистрации прав на образованные участки. Без регистрации права собственности на вновь образованный участок площадью 6 соток (и на участок 34 сотки) продать его отдельно от другого невозможно — распоряжаться можно только тем объектом, который учтен в ЕГРН и право на который зарегистрировано. Также юридически значимым является принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости: при отчуждении здания земельный участок под ним должен следовать той же судьбе. Если дом юридически расположен именно на участке 6 соток, после его образования дом и этот участок будут составлять единый объект прав.
Начну с норм, определяющих саму возможность раздела и распоряжения участком. Согласно ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать любые действия с имуществом, не противоречащие закону, в том числе отчуждать его по частям. При этом распоряжение землей свободно, если это не нарушает прав других лиц.
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 209
Эта общая правоспособность означает, что собственник вправе продать только часть участка — если эта часть юридически сформирована как самостоятельный объект недвижимости. Однако ключевой вопрос — была ли проведена такая процедура раздела.
Далее обратимся к специальной процедуре раздела земельного участка, установленной Федеральным законом № 218-ФЗ. Проведённые кадастровые работы, составление межевого дела и регистрация границ с изменением кадастрового номера — это ещё не завершённый раздел. Для признания участка в 6 соток отдельным объектом недвижимости необходимо одновременное осуществление государственного кадастрового учёта и государственной регистрации права на каждый из образованных участков. Этого требует ст. 41 Закона о регистрации:
В случае образования двух и более земельных участков в результате раздела земельного участка... государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых земельных участков... Снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недв
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 41
То есть пока нет записи в ЕГРН о праве собственности на участок 6 соток как на отдельный объект, раздел не состоялся. Одно лишь изменение границ и кадастрового номера исходного участка (например, из-за уточнения местоположения) не создаёт новых объектов. Для завершения раздела необходимо подать в Росреестр заявление и межевой план (ч. 2 ст. 14 218-ФЗ, где межевой план назван основанием для кадастрового учёта образуемых участков), после чего оба участка (6 соток и 34 сотки) получат новые кадастровые номера, а исходный участок площадью 40 соток будет снят с учёта, и на каждый зарегистрируется право собственности.
Если раздел уже завершён и в ЕГРН есть записи о праве на отдельные участки, то в силу ст. 552 ГК РФ продажа дома влечёт передачу только того участка, который занят домом и необходим для его использования. Эта норма устанавливает принцип единства судьбы строения и земли под ним.
По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 552
Поскольку дом расположен на участке 6 соток, то при продаже дома покупатель приобретает право именно на этот участок (при условии, что 6 соток — это участок, занятый домом и достаточный для его использования). Участок 34 сотки, находящийся в другом месте, не является занятым домом или необходимым для его использования, поэтому его отчуждение одновременно с домом закон не требует. Таким образом, если юридический раздел завершён, продажа дома и участка 6 соток без включения 34 соток допустима.
Вместе с тем следует проверить, не нарушает ли такой раздел требования предельных минимальных размеров земельных участков, установленных правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) для соответствующей территориальной зоны. Если участок 6 соток меньше минимального размера, его образование могло быть незаконным, и кадастровый учёт могли приостановить. Однако из условий вопроса следует, что кадастровые работы проведены и границы зарегистрированы, что предполагает отсутствие явных нарушений на этапе учёта. При регистрации права на новый участок Росреестр также проверит это обстоятельство.
Итак, для возможности продажи дома с 6 сотками отдельно необходимо убедиться, что завершён полный цикл: на оба образованных участка (6 и 34 сотки) зарегистрировано право собственности, а исходный участок 40 соток снят с учёта. Если такая регистрация уже произведена, то ст. 552 ГК РФ позволяет продать только необходимую землю под домом. Если же регистрация прав на новые участки не состоялась (имеется только уточнение границ единого участка), то продажа возможна только после проведения раздела в полном объёме.
