Эта общая правоспособность означает, что собственник вправе продать только часть участка — если эта часть юридически сформирована как самостоятельный объект недвижимости. Однако ключевой вопрос — была ли проведена такая процедура раздела.
Далее обратимся к специальной процедуре раздела земельного участка, установленной Федеральным законом № 218-ФЗ. Проведённые кадастровые работы, составление межевого дела и регистрация границ с изменением кадастрового номера — это ещё не завершённый раздел. Для признания участка в 6 соток отдельным объектом недвижимости необходимо одновременное осуществление государственного кадастрового учёта и государственной регистрации права на каждый из образованных участков. Этого требует ст. 41 Закона о регистрации:
В случае образования двух и более земельных участков в результате раздела земельного участка... государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых земельных участков... Снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недв
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 41
То есть пока нет записи в ЕГРН о праве собственности на участок 6 соток как на отдельный объект, раздел не состоялся. Одно лишь изменение границ и кадастрового номера исходного участка (например, из-за уточнения местоположения) не создаёт новых объектов. Для завершения раздела необходимо подать в Росреестр заявление и межевой план (ч. 2 ст. 14 218-ФЗ, где межевой план назван основанием для кадастрового учёта образуемых участков), после чего оба участка (6 соток и 34 сотки) получат новые кадастровые номера, а исходный участок площадью 40 соток будет снят с учёта, и на каждый зарегистрируется право собственности.
Если раздел уже завершён и в ЕГРН есть записи о праве на отдельные участки, то в силу ст. 552 ГК РФ продажа дома влечёт передачу только того участка, который занят домом и необходим для его использования. Эта норма устанавливает принцип единства судьбы строения и земли под ним.
По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 552
Поскольку дом расположен на участке 6 соток, то при продаже дома покупатель приобретает право именно на этот участок (при условии, что 6 соток — это участок, занятый домом и достаточный для его использования). Участок 34 сотки, находящийся в другом месте, не является занятым домом или необходимым для его использования, поэтому его отчуждение одновременно с домом закон не требует. Таким образом, если юридический раздел завершён, продажа дома и участка 6 соток без включения 34 соток допустима.
Вместе с тем следует проверить, не нарушает ли такой раздел требования предельных минимальных размеров земельных участков, установленных правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) для соответствующей территориальной зоны. Если участок 6 соток меньше минимального размера, его образование могло быть незаконным, и кадастровый учёт могли приостановить. Однако из условий вопроса следует, что кадастровые работы проведены и границы зарегистрированы, что предполагает отсутствие явных нарушений на этапе учёта. При регистрации права на новый участок Росреестр также проверит это обстоятельство.
Итак, для возможности продажи дома с 6 сотками отдельно необходимо убедиться, что завершён полный цикл: на оба образованных участка (6 и 34 сотки) зарегистрировано право собственности, а исходный участок 40 соток снят с учёта. Если такая регистрация уже произведена, то ст. 552 ГК РФ позволяет продать только необходимую землю под домом. Если же регистрация прав на новые участки не состоялась (имеется только уточнение границ единого участка), то продажа возможна только после проведения раздела в полном объёме.
