Вопрос

Как приватизировать участок под домом блокированной застройки: пошаговый план выделения двух наделов через межевание

У нас дом на две семьи, раньше числился как многоквартирный, но мы с соседом через Росреестр поменяли статус на дом блокированной застройки. Земля пока муниципальная. Подскажите пошаговый план, как можно приватизировать участок, выделив два отдельных надела через межевание. В документах, которые нам дали, сказано, что нужно согласовывать границы с соседом и местной администрацией, но не понятно, в каком порядке действовать.

Вопрос №93079Ответы: 1

24.07.2026

Нейроадвокат

07:3624.07.2026

Выделение границ и межевание Нужен адвокат

Два собственника жилых помещений (квартир) в доме, который ранее имел статус многоквартирного, совместно инициировали и провели через Росреестр процедуру изменения назначения объекта недвижимости на «дом блокированной застройки». Теперь каждая из двух частей дома юридически признана самостоятельным зданием (блоком), расположенным на общем земельном участке, который остаётся в муниципальной собственности.

С юридической точки зрения, ключевое изменение состоит в том, что после смены статуса дома перестали действовать нормы о праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом (ст. 36 Жилищного кодекса РФ). Вместо этого возникли правоотношения по поводу предоставления земли под индивидуальное жилищное строительство или ведение личного подсобного хозяйства на землях населённых пунктов (применительно к блокам). Участок теперь не является неделимым общим имуществом — он может быть разделён на два самостоятельных надела, каждый под своим блоком.

Юридически значимыми обстоятельствами являются:

факт смены статуса объекта недвижимости на дом блокированной застройки (каждый блок признан отдельным зданием);
нахождение земли в муниципальной собственности (не в собственности граждан);
отсутствие у пользователей каких-либо прав на саму землю (ни аренды, ни собственности, ни бессрочного пользования);
желание каждого из собственников блока получить в собственность свой земельный участок.

Таким образом, возникла ситуация, когда для легализации прав на землю необходимо сначала разделить единый муниципальный участок на два самостоятельных, а затем каждый из них приватизировать. При этом порядок действий и требования к разделу регулируются Земельным кодексом РФ (образование участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности) и Федеральным законом «О кадастровой деятельности» (межевание). Согласование границ с соседом (как со собственником смежного блока) и с администрацией (как с собственником исходного участка) является обязательным этапом кадастровых работ и последующего утверждения схемы расположения участков, поскольку затрагивает права обеих сторон.

Согласно статье 39.20 Земельного кодекса РФ, собственники зданий, сооружений, расположенных на земельном участке, имеют исключительное право на приобретение такого участка в собственность или аренду. Поскольку вы с соседом изменили статус дома на дом блокированной застройки, каждый из вас стал собственником отдельного блока, который в силу закона считается самостоятельным зданием. Это означает, что вы и сосед обладаете исключительным правом на приобретение земельных участков, занятых вашими блоками, в собственность — но при условии, что участок будет разделен на два отдельных надела. В силу части 2 той же статьи, если земельный участок неделим, лица имеют право на его приобретение в общую долевую собственность, однако в вашем случае раздел возможен, так как дом блокированной застройки предполагает формирование отдельных участков под каждый блок.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого зем
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.20

Для реализации этого права необходимо пройти процедуру, установленную статьей 39.14 Земельного кодекса РФ, которая определяет порядок предоставления земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов. Поскольку ваш земельный участок еще не образован как два отдельных надела, первый шаг — подготовка схемы расположения каждого из них на кадастровом плане территории (если не утвержден проект межевания) и подача заявления о предварительном согласовании предоставления участков в администрацию. После положительного решения администрации вы сможете заказать кадастровые работы по межеванию и разделу. Завершающий этап — кадастровый учет и регистрация права собственности на каждый из образованных участков.

подготовку схемы расположения земельного участка, если участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания; 2) подачу заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка, если участок предстоит образовать или границы подлежат уточнению; 3) принятие решения о предварительном согласовании; 4) обеспечение кадастровых работ; 5) государственный кадастровый учет и регистрацию права.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.14

В ходе кадастровых работ по межеванию и разделу необходимо строго соблюдать требования к документам. Часть 4 статьи 21 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает, что межевой план должен представляться в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. Это означает, что вы не можете подать бумажный вариант — кадастровый инженер направит план в Росреестр электронно, и вам нужно обеспечить его готовность в таком формате.

Межевой план представляется в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 21

Ключевой аспект — согласование границ образуемых участков. В силу статьи 39 Федерального закона «О кадастровой деятельности» местоположение границ подлежит обязательному согласованию с заинтересованными лицами, если в результате кадастровых работ уточняется местоположение границ смежных участков или образуются новые. В вашей ситуации заинтересованными лицами будут: сосед, чей будущий участок станет смежным, и местная администрация как правообладатель исходного муниципального участка. Кадастровый инженер обязан известить их о времени и месте проведения согласования, после чего они либо подписывают акт, либо представляют возражения.

Местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию (далее - согласование местоположения границ) с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи (далее - заинтересованные лица), в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Предметом указанного в части 1 настоящей статьи согласования с заинтересованным лицом при выполнении кадастровых работ является определение местоположения г
— Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», ст. 39

Результат согласования оформляется в соответствии со статьей 40 того же закона — актом согласования местоположения границ, который включается в состав межевого плана. Если сосед или администрация после надлежащего извещения не подписывают акт и не представляют письменных возражений в установленный срок, границы считаются согласованными автоматически. Однако в случае отказа соседа от согласования (например, он не согласен с границами), этот спор придется разрешать в судебном порядке, так как кадастровый инженер не может завершить межевание без урегулирования разногласий.

Результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана.

Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей.

Если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не выразили свое согласие посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ либо не представили свои возражения о местоположении границ в письменной форме с их обоснованием, местоположение соответствующих границ земельных участков считается согласован
— Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», ст. 40

Таким образом, для приватизации вам нужно пройти все этапы: от подачи заявления о предварительном согласовании в администрацию (с приложением схемы расположения участков) до кадастровых работ, где обязательным элементом является согласование границ с соседом и с администрацией. Росреестр на заключительном этапе осуществит кадастровый учет и регистрацию права собственности на два образованных участка, после чего каждый из вас сможет выкупить свой надел по кадастровой стоимости (если это предусмотрено местным законодательством).

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение

Вы как собственник блока в доме блокированной застройки имеете исключительное право на приватизацию земли под ним. Сделать это напрямую, одним заявлением, нельзя — сначала нужно из единого муниципального участка образовать два самостоятельных надела. Для этого потребуется совместная работа с соседом, кадастровым инженером и местной администрацией по строго определённому алгоритму.

Документы и доказательства

Правоустанавливающий документ на блок (выписка из ЕГРН о праве собственности на здание с назначением «жилой дом блокированной застройки»).
Схема расположения земельного участка, подготовленная кадастровым инженером.
Решение администрации о предварительном согласовании предоставления и утверждении схемы.
Межевой план с актом согласования границ, подписанным соседом и уполномоченным лицом от администрации.
Документ об оплате выкупной цены (если предоставление платное).

Если сосед отказывается согласовывать

Потребуйте от кадастрового инженера надлежащего извещения соседа о процедуре согласования (заказное письмо с уведомлением, публикация в СМИ) — при неявке соседа без письменных возражений граница считается согласованной автоматически.
Если сосед представил письменные мотивированные возражения в ходе межевания, кадастровый инженер не может завершить межевой план — сначала придётся урегулировать разногласия в судебном порядке путём подачи иска об установлении границ.
До разрешения спора подать заявление о предварительном согласовании вы всё равно вправе, так как оно касается лишь схемы расположения участка, а не окончательного межевого плана; но без урегулированного спора постановка на кадастровый учёт будет невозможна.

Сроки и риски

Основной риск — отказ администрации в предварительном согласовании, если схема не соответствует градостроительным регламентам, минимальным размерам участков или красным линиям; тогда потребуется корректировка схемы кадастровым инженером.
Срок утверждения схемы администрацией — до одного месяца при отсутствии необходимости запросов в другие органы.
Если участок предоставляется за плату, размер выкупной цены определяется постановлением регионального правительства, обычно это процент от кадастровой стоимости — заранее уточните этот процент и планируйте расходы.
Приватизация участка невозможна, если он изъят из оборота или зарезервирован для государственных/муниципальных нужд — запросите соответствующую информацию в администрации перед началом работ.

Когда нужен адвокат

Если администрация отказывает в утверждении схемы расположения или в предоставлении участка без объективных, на ваш взгляд, оснований — для оспаривания решения в судебном порядке.
Если сосед заявил письменные возражения по границам и не соглашается на досудебное урегулирование спора — для представительства в суде по иску об установлении границ.
Если исходный муниципальный участок оказался в нескольких территориальных зонах с разными правилами застройки и возникла неопределённость в возможности раздела — для правовой оценки и согласования позиции с администрацией.