Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Выделение границ и межевание

Как приватизировать участок под домом блокированной застройки: пошаговый план выделения двух наделов через межевание

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Согласуйте с соседом примерные границы будущих участков и получите его письменное согласие на совместный раздел.descriptionСоглашение о намерениях
  2. 2
    Закажите у кадастрового инженера схему расположения двух участков на кадастровом плане территории.
  3. 3
    Подайте в местную администрацию совместное заявление о предварительном согласовании предоставления участков.descriptionЗаявление в местную администрацию о предварительном согласовании предоставления земельного участка (для дома блокированной застройки) (свободная форма)
  4. 4
    После утверждения схемы администрацией заключите с кадастровым инженером договор на межевание и раздел участка.descriptionДоговор подряда на кадастровые работы
  5. 5
    Проверьте, что кадастровый инженер оформил акт согласования границ с соседом и администрацией в межевом плане.
  6. 6
    С кадастровыми выписками на новые участки подайте в администрацию заявление о выкупе или бесплатной передаче земли.descriptionЗаявление в администрацию о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно (для дома блокированной застройки) (свободная форма)

Документы и доказательства

  • Выписка из ЕГРН на каждый блок с назначением «жилой дом блокированной застройки».
  • Схема расположения двух земельных участков на кадастровом плане, подготовленная кадастровым инженером.
  • Решение местной администрации о предварительном согласовании предоставления и утверждении схемы.
  • Межевой план с актом согласования границ, подписанный соседом и представителем администрации.
  • Документ об оплате выкупной цены (если участок предоставляется за плату).
  • Письменное согласие соседа на раздел участка и совместные действия.

  • Срочно: первые шаги

    • Согласуйте с соседом письменно примерные границы будущих участков, чтобы исключить спор на этапе межевания.
    • Приложите к заявлению схему от кадастрового инженера и выписки из ЕГРН о праве собственности на каждый блок.
    • Дождитесь постановления администрации об утверждении схемы — без него нельзя заказывать межевой план.
    • После утверждения схемы поручите кадастровому инженеру провести межевание и оформить акт согласования границ с соседом.

  • Сроки и риски

    • Согласуйте с соседом границы будущих участков до начала работ — это исключит риск судебного спора.
    • Закажите у кадастрового инженера схему расположения двух участков — без неё администрация не примет заявление.
    • После решения администрации закажите межевой план — кадастровый инженер проведёт согласование границ с соседом.
    • Если сосед откажется подписывать акт согласования — потребуйте от инженера извещения заказным письмом; неявка без возражений = согласие.
    • При письменных возражениях соседа — до суда об установлении границ постановка на кадастровый учёт невозможна.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату, если сосед отказывается согласовывать границы и подаёт письменные возражения — спор придётся разрешать в суде.
    • Адвокат потребуется, если администрация откажет в предварительном согласовании из-за несоответствия схемы градостроительным нормам — потребуется обжалование.
    • Наймите адвоката для судебного иска об установлении границ, если досудебное урегулирование с соседом не дало результата.
    • Привлеките адвоката, если у вас нет времени самостоятельно проходить все этапы согласования с администрацией и кадастровым инженером.
    • Адвокат поможет, если возникнет спор о выкупной цене участка — он проверит расчёт и подготовит возражения.
    • Обратитесь к адвокату, если одна из сторон (сосед или администрация) уже наняла юриста — для равной процессуальной защиты.

  • Расходы и госпошлина

    • Уплатите госпошлину за регистрацию права собственности на образованный участок (размер уточните в Росреестре).
    • Если участок предоставляется за плату, внесите выкупную цену, рассчитанную как процент от кадастровой стоимости.
    • Оплатите кадастровые работы по межеванию и изготовлению межевого плана (стоимость договорная).
    • При подаче заявления о предварительном согласовании госпошлина не взимается.
    • Затраты на межевание и схему вы можете разделить с соседом поровну по договорённости.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Два собственника жилых помещений (квартир) в доме, который ранее имел статус многоквартирного, совместно инициировали и провели через Росреестр процедуру изменения назначения объекта недвижимости на «дом блокированной застройки». Теперь каждая из двух частей дома юридически признана самостоятельным зданием (блоком), расположенным на общем земельном участке, который остаётся в муниципальной собственности.

С юридической точки зрения, ключевое изменение состоит в том, что после смены статуса дома перестали действовать нормы о праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом (ст. 36 Жилищного кодекса РФ). Вместо этого возникли правоотношения по поводу предоставления земли под индивидуальное жилищное строительство или ведение личного подсобного хозяйства на землях населённых пунктов (применительно к блокам). Участок теперь не является неделимым общим имуществом — он может быть разделён на два самостоятельных надела, каждый под своим блоком.

Юридически значимыми обстоятельствами являются:

  1. факт смены статуса объекта недвижимости на дом блокированной застройки (каждый блок признан отдельным зданием);
  2. нахождение земли в муниципальной собственности (не в собственности граждан);
  3. отсутствие у пользователей каких-либо прав на саму землю (ни аренды, ни собственности, ни бессрочного пользования);
  4. желание каждого из собственников блока получить в собственность свой земельный участок.

Таким образом, возникла ситуация, когда для легализации прав на землю необходимо сначала разделить единый муниципальный участок на два самостоятельных, а затем каждый из них приватизировать. При этом порядок действий и требования к разделу регулируются Земельным кодексом РФ (образование участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности) и Федеральным законом «О кадастровой деятельности» (межевание). Согласование границ с соседом (как со собственником смежного блока) и с администрацией (как с собственником исходного участка) является обязательным этапом кадастровых работ и последующего утверждения схемы расположения участков, поскольку затрагивает права обеих сторон.

Согласно статье 39.20 Земельного кодекса РФ, собственники зданий, сооружений, расположенных на земельном участке, имеют исключительное право на приобретение такого участка в собственность или аренду. Поскольку вы с соседом изменили статус дома на дом блокированной застройки, каждый из вас стал собственником отдельного блока, который в силу закона считается самостоятельным зданием. Это означает, что вы и сосед обладаете исключительным правом на приобретение земельных участков, занятых вашими блоками, в собственность — но при условии, что участок будет разделен на два отдельных надела. В силу части 2 той же статьи, если земельный участок неделим, лица имеют право на его приобретение в общую долевую собственность, однако в вашем случае раздел возможен, так как дом блокированной застройки предполагает формирование отдельных участков под каждый блок.

  1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
  2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого зем
    — Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.20

Для реализации этого права необходимо пройти процедуру, установленную статьей 39.14 Земельного кодекса РФ, которая определяет порядок предоставления земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов. Поскольку ваш земельный участок еще не образован как два отдельных надела, первый шаг — подготовка схемы расположения каждого из них на кадастровом плане территории (если не утвержден проект межевания) и подача заявления о предварительном согласовании предоставления участков в администрацию. После положительного решения администрации вы сможете заказать кадастровые работы по межеванию и разделу. Завершающий этап — кадастровый учет и регистрация права собственности на каждый из образованных участков.

  1. подготовку схемы расположения земельного участка, если участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания; 2) подачу заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка, если участок предстоит образовать или границы подлежат уточнению; 3) принятие решения о предварительном согласовании; 4) обеспечение кадастровых работ; 5) государственный кадастровый учет и регистрацию права.
    — Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.14

В ходе кадастровых работ по межеванию и разделу необходимо строго соблюдать требования к документам. Часть 4 статьи 21 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает, что межевой план должен представляться в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. Это означает, что вы не можете подать бумажный вариант — кадастровый инженер направит план в Росреестр электронно, и вам нужно обеспечить его готовность в таком формате.

Межевой план представляется в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 21

Ключевой аспект — согласование границ образуемых участков. В силу статьи 39 Федерального закона «О кадастровой деятельности» местоположение границ подлежит обязательному согласованию с заинтересованными лицами, если в результате кадастровых работ уточняется местоположение границ смежных участков или образуются новые. В вашей ситуации заинтересованными лицами будут: сосед, чей будущий участок станет смежным, и местная администрация как правообладатель исходного муниципального участка. Кадастровый инженер обязан известить их о времени и месте проведения согласования, после чего они либо подписывают акт, либо представляют возражения.

  1. Местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию (далее - согласование местоположения границ) с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи (далее - заинтересованные лица), в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
  2. Предметом указанного в части 1 настоящей статьи согласования с заинтересованным лицом при выполнении кадастровых работ является определение местоположения г
    — Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», ст. 39

Результат согласования оформляется в соответствии со статьей 40 того же закона — актом согласования местоположения границ, который включается в состав межевого плана. Если сосед или администрация после надлежащего извещения не подписывают акт и не представляют письменных возражений в установленный срок, границы считаются согласованными автоматически. Однако в случае отказа соседа от согласования (например, он не согласен с границами), этот спор придется разрешать в судебном порядке, так как кадастровый инженер не может завершить межевание без урегулирования разногласий.

  1. Результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана.
  2. Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей.
  3. Если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не выразили свое согласие посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ либо не представили свои возражения о местоположении границ в письменной форме с их обоснованием, местоположение соответствующих границ земельных участков считается согласован
    — Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», ст. 40

Таким образом, для приватизации вам нужно пройти все этапы: от подачи заявления о предварительном согласовании в администрацию (с приложением схемы расположения участков) до кадастровых работ, где обязательным элементом является согласование границ с соседом и с администрацией. Росреестр на заключительном этапе осуществит кадастровый учет и регистрацию права собственности на два образованных участка, после чего каждый из вас сможет выкупить свой надел по кадастровой стоимости (если это предусмотрено местным законодательством).

Вы как собственник блока в доме блокированной застройки имеете исключительное право на приватизацию земли под ним. Сделать это напрямую, одним заявлением, нельзя — сначала нужно из единого муниципального участка образовать два самостоятельных надела. Для этого потребуется совместная работа с соседом, кадастровым инженером и местной администрацией по строго определённому алгоритму.

Рекомендуемые действия

  • Согласуйте с соседом желаемый порядок раздела — определите примерные границы будущих участков (где пройдёт линия раздела, как будут организованы проходы/проезды), чтобы исключить будущий спор; заручитесь его письменным согласием на совместные действия.
  • Обратитесь к кадастровому инженеру для подготовки схемы расположения двух земельных участков на кадастровом плане территории — без этой схемы администрация не примет заявление о предварительном согласовании.
  • Подайте в местную администрацию совместное (с соседом) заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка, приложив схему расположения и документы о праве собственности на каждый блок; дождитесь постановления о предварительном согласовании и утверждении схемы.
  • После получения решения администрации заключите договор с кадастровым инженером на выполнение межевых работ и изготовление межевого плана по разделу исходного участка на два; именно на этом этапе инженер проведёт обязательное согласование границ с соседом и администрацией с оформлением акта.
  • Дождитесь постановки двух образованных участков на государственный кадастровый учёт силами кадастрового инженера и получите кадастровые номера.
  • С кадастровыми выписками на каждый новый участок и решением о предварительном согласовании обратитесь в администрацию с заявлением о предоставлении участка в собственность (за плату или бесплатно — в зависимости от оснований) и заключите договор купли-продажи или о безвозмездной передаче.
  • Подайте документы на регистрацию права собственности на свой новый участок через МФЦ или Росреестр, оплатив госпошлину.

Документы и доказательства

  • Правоустанавливающий документ на блок (выписка из ЕГРН о праве собственности на здание с назначением «жилой дом блокированной застройки»).
  • Схема расположения земельного участка, подготовленная кадастровым инженером.
  • Решение администрации о предварительном согласовании предоставления и утверждении схемы.
  • Межевой план с актом согласования границ, подписанным соседом и уполномоченным лицом от администрации.
  • Документ об оплате выкупной цены (если предоставление платное).

Если сосед отказывается согласовывать

  • Потребуйте от кадастрового инженера надлежащего извещения соседа о процедуре согласования (заказное письмо с уведомлением, публикация в СМИ) — при неявке соседа без письменных возражений граница считается согласованной автоматически.
  • Если сосед представил письменные мотивированные возражения в ходе межевания, кадастровый инженер не может завершить межевой план — сначала придётся урегулировать разногласия в судебном порядке путём подачи иска об установлении границ.
  • До разрешения спора подать заявление о предварительном согласовании вы всё равно вправе, так как оно касается лишь схемы расположения участка, а не окончательного межевого плана; но без урегулированного спора постановка на кадастровый учёт будет невозможна.

Сроки и риски

  • Основной риск — отказ администрации в предварительном согласовании, если схема не соответствует градостроительным регламентам, минимальным размерам участков или красным линиям; тогда потребуется корректировка схемы кадастровым инженером.
  • Срок утверждения схемы администрацией — до одного месяца при отсутствии необходимости запросов в другие органы.
  • Если участок предоставляется за плату, размер выкупной цены определяется постановлением регионального правительства, обычно это процент от кадастровой стоимости — заранее уточните этот процент и планируйте расходы.
  • Приватизация участка невозможна, если он изъят из оборота или зарезервирован для государственных/муниципальных нужд — запросите соответствующую информацию в администрации перед началом работ.

Когда нужен адвокат

  • Если администрация отказывает в утверждении схемы расположения или в предоставлении участка без объективных, на ваш взгляд, оснований — для оспаривания решения в судебном порядке.
  • Если сосед заявил письменные возражения по границам и не соглашается на досудебное урегулирование спора — для представительства в суде по иску об установлении границ.
  • Если исходный муниципальный участок оказался в нескольких территориальных зонах с разными правилами застройки и возникла неопределённость в возможности раздела — для правовой оценки и согласования позиции с администрацией.