В соответствии с российским земельным и градостроительным законодательством, правовой режим земельного участка, частично расположенного в зоне особых условий использования (зеленой зоне), определяется прежде всего нормами, регулирующими установление таких зон и действие ограничений. Согласно статье 104 Земельного кодекса РФ, зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются в целях охраны окружающей среды, а в их границах вводятся ограничения, которые распространяются на все, что находится над и под поверхностью земель.
Статья 104. 1. Зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются в следующих целях: ... 4) охрана окружающей среды, в том числе защита и сохранение природных лечебных ресурсов, предотвращение загрязнения, засорения, заиления водных объектов и истощения их вод, сохранение среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира; ... 2. В целях, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, в границах зон с особыми условиями использования территорий устанавливаются ограничения использования земельных участков, которые распространяются на все, что находится над и под поверхностью земель, если иное не предусмотрено законами о недрах, воздушным и водным законодательством, и ограничивают или запрещают размещение и (или) использование расположенн
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 104
Из приведенной нормы следует, что ограничения действуют именно в границах зоны. Поскольку ваша выписка из ЕГРН четко указывает, что ограничения касаются только той части участка, которая попадает в зеленую зону, это полностью соответствует закону: вне границ зоны данные ограничения не применяются. Следовательно, сама по себе зона не накладывает запрет на строительство на свободной части.
Вместе с тем, наличие зоны может влиять на порядок установления градостроительного регламента. Статья 36 Градостроительного кодекса РФ предусматривает, что применительно к зонам с особыми условиями использования территорий градостроительные регламенты устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Статья 36. Градостроительный регламент
- Применительно к территориям исторических поселений, достопримечательных мест, зонам с особыми условиями использования территорий градостроительные регламенты устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 36
Это означает, что для части участка, попавшей в зону, правила землепользования и застройки могут содержать особые требования, но на свободную часть участка, не входящую в зону, распространяется общий градостроительный регламент территориальной зоны (например, зона застройки индивидуальными жилыми домами). Таким образом, если по основному виду разрешенного использования строительство жилого дома допускается, то препятствий для его размещения на свободной части не возникает, если только иное не следует из специальных требований, связанных с охранной зоной (например, минимальные отступы от границы зоны). Но такие требования должны быть прямо установлены в градостроительном регламенте или в положении о зоне.
Процедура получения разрешения на строительство регулируется статьей 51 Градостроительного кодекса РФ, которая прямо связывает выдачу разрешения с соблюдением ограничений, установленных земельным и иным законодательством.
- Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом ... а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 51
Поскольку ограничения из-за зеленой зоны зарегистрированы только для части участка, и вы планируете строить за ее пределами, то формально эти ограничения не препятствуют размещению дома. Орган местного самоуправления не вправе отказать в выдаче разрешения по мотивам наличия зоны, если проектная документация подтверждает, что объект не затрагивает зону и не нарушает ее границ. Однако на практике может потребоваться доказать, что расстояние от дома до границы зоны (или до границы участка в пределах зоны) соответствует установленным нормативам (например, санитарным разрывам). Если такие нормативы отсутствуют в законодательстве, отказ будет незаконным.
Ограничения прав на землю в связи с установлением зон с особыми условиями закреплены в статье 56 Земельного кодекса РФ.
Статья 56 ЗК РФ устанавливает, что права на землю могут быть ограничены, в том числе в виде ограничений использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий (пп.1 п.2). Ограничения устанавливаются актами органов власти или в результате установления зон (п.3), сохраняются при переходе права собственности (п.5) и подлежат государственной регистрации (п.6).
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 56
Эта норма подтверждает, что ограничения накладываются только на часть участка в границах зоны и должны быть зарегистрированы в ЕГРН — что в вашем случае и сделано. Никаких дополнительных «подводных камней» в виде запрета на использование свободной части участка из этой статьи не вытекает.
Статья 37 Градостроительного кодекса РФ, регулирующая виды разрешенного использования, не содержит прямых ограничений, связанных с зонами, но важна для понимания, что строительство должно соответствовать разрешенному использованию участка в целом.
Статья 37 Градостроительного кодекса РФ устанавливает виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также порядок их изменения. Для ответа на вопросы о возможности строительства на части участка, не попадающей в зону особых условий использования, необходимо учитывать, что разрешенное использование определяется градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны. Наличие зоны особых условий использования может влиять на возможность строительства, но статья 37 прямо не регулирует ограничения, связанные с такими зонами. Однако она важна для понимания процедуры изменения вида разрешенного использования, если это потребуется.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 37
Поскольку ваш участок, судя по описанию, имеет разрешенное использование, допускающее жилищное строительство (и сосед уже построил дом), менять вид разрешенного использования не требуется. Следовательно, и эта статья не создает препятствий.
Статья 57 Земельного кодекса РФ, предусматривающая возмещение убытков при ограничении прав, в данной ситуации применима лишь как подтверждение законности самого факта ограничений, но не влияет на возможность строительства за пределами зоны.
Статья 57 ЗК РФ устанавливает, что возмещению в полном объеме подлежат убытки, причиненные, в том числе, ограничением прав собственников земельных участков (пп. 4 п. 1), а также ограничением прав собственников расположенных на земельных участках зданий в связи с установлением зон с особыми условиями использования территорий, режим которых не допускает размещение данных объектов (пп. 4.1 п. 1). Пункт 1.1 уточняет, что убытки, причиненные правомерными действиями органов власти, вследствие которых возникли ограничения прав, подлежат возмещению в соответствии с настоящей статьей и статьей 57.1.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 57
Вы не понесете убытков от ограничений, так как строите на свободной части, где ограничения не действуют. Соответственно, эта норма для вашего вопроса нерелевантна.
Опыт соседа, который уже построил дом на аналогичных условиях, не является юридическим прецедентом в российской правовой системе (прецедентное право не применяется), но может служить косвенным подтверждением того, что орган местного самоуправления ранее не усматривал нарушений. Однако каждый случай индивидуален и решение зависит от конкретной документации. Если у соседа возникли проблемы с разрешением после постройки, это могло быть связано с иными обстоятельствами (например, нарушение отступов от границ зоны, несоответствие проектной документации, реконструкция без разрешения). В вашем случае рекомендую получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) и обратиться за предварительным согласованием строительства, чтобы избежать отказа.
Таким образом, с учетом проанализированных норм, строительство жилого дома на свободной от зеленой зоны части участка правомерно при условии, что проектная документация не нарушает требования градостроительного регламента для территориальной зоны, а само здание не вторгается в границы зоны. Основной риск — отказ в выдаче разрешения по формальным основаниям, который может быть обжалован в суде.
