Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Выделение границ и межевание

Как указать в документах по межеванию, если на спутниковой карте два частных дома на участке, а по факту стоит один: кадастровая ошибка или упрощенный порядок?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Приостановите межевание до устранения расхождений в ЕГРН.
  2. 2
    Поручите кадастровому инженеру подготовить акт обследования об отсутствии второго дома.
  3. 3
    Подайте в МФЦ заявление о снятии несуществующего объекта с кадастрового учёта.
  4. 4
    Приложите к заявлению акт обследования и правоустанавливающие документы на участок.
  5. 5
    Дождитесь выписки из ЕГРН об исключении второго дома (до 12 рабочих дней).
  6. 6
    После получения выписки возобновите межевание с учётом одного фактического дома.

Документы и доказательства

  • Акт обследования, подготовленный кадастровым инженером, подтверждающий отсутствие второго дома на участке.
  • Правоустанавливающие документы на земельный участок и на фактически существующий дом.
  • Если участок находится в общей собственности: Письменное согласие всех сособственников участка на снятие объекта с учёта (при общей собственности).
  • Выписка из ЕГРН на участок, подтверждающая актуальный состав объектов недвижимости.

  • Срочно: первые шаги

    • Приостановите межевание: завершение работ сейчас приведёт к отказу в кадастровом учёте из-за противоречий в ЕГРН.
    • Только после снятия «лишнего» дома с учёта возобновляйте межевание — кадастровый инженер учтёт один реальный дом.
    • Если Росреестр откажет во внесудебном порядке — обратитесь к адвокату для исправления реестровой ошибки через суд.

  • Сроки и риски

    • Приостановите межевание до снятия с учёта несуществующего дома, иначе Росреестр приостановит кадастровый учёт.
    • Подача заявления о снятии объекта с учёта с актом обследования займёт до 12 рабочих дней.
    • Если затянуть с устранением ошибки, последует отказ в межевании из-за противоречий в ЕГРН.
    • При отказе Росреестра во внесудебном снятии с учёта придётся исправлять реестровую ошибку через суд.
    • Не пытайтесь завершить межевание без акта обследования — это гарантированно приведёт к приостановке.

  • Чего не делать

    • Не завершайте межевание, пока в ЕГРН числится второй дом — это приведёт к приостановке учёта.
    • Не пытайтесь игнорировать расхождение и подавать документы как есть — Росреестр выявит противоречие.
    • Не заказывайте исправление реестровой ошибки через суд без предварительной попытки снять дом с учёта.
    • Не полагайтесь на спутниковую карту как на официальный документ — используйте акт обследования.
    • Не подавайте заявление о снятии дома с учёта без письменного согласия всех сособственников участка.
    • Не откладывайте обращение к кадастровому инженеру для подготовки акта обследования.

  • Расходы и госпошлина

    • Приостановите межевание до снятия с учёта несуществующего дома.
    • Закажите у кадастрового инженера акт обследования, подтверждающий отсутствие второго дома.
    • Госпошлина за снятие с учёта не взимается — процедура бесплатна.
    • После получения выписки из ЕГРН без второго дома возобновите межевание.
    • Не пытайтесь завершить межевание с недостоверными сведениями — это приведёт к отказу.

  • Альтернативные пути

    • Поручите кадастровому инженеру подготовить акт обследования, подтверждающий фактическое отсутствие второго дома на участке.
    • Дождитесь завершения процедуры снятия с учёта (до 12 рабочих дней) и получите выписку из ЕГРН без второго дома.
    • После получения выписки возобновите межевание — кадастровый инженер учтёт только один фактически существующий дом.
    • Если Росреестр откажет в снятии с учёта из-за зарегистрированного права на второй дом, обратитесь к адвокату для судебного исправления реестровой ошибки.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

В ходе проведения межевания земельного участка в СНТ выявлено расхождение между данными публичной кадастровой карты (спутниковыми снимками) и фактическим положением дел: на карте отображаются два частных дома, тогда как физически на участке расположен только один. Такая ситуация свидетельствует о недостоверности сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Юридически значимым обстоятельством здесь является несоответствие учтённых характеристик объекта недвижимости (в данном случае — количества и расположения зданий) их реальному состоянию. Подобное расхождение квалифицируется как реестровая (ранее — кадастровая) ошибка, которая была допущена при внесении данных в реестр. Затронуты правоотношения в сфере государственного кадастрового учёта объектов недвижимости, а именно — порядок учёта изменений, устранения ошибок и достоверности сведений. Ключевой момент: наличие на карте «лишнего» дома создаёт правовую неопределённость — формально на участке числится объект, которого нет в действительности, что может затруднить как текущее межевание, так и любые последующие сделки или регистрационные действия.

При проведении межевания в СНТ ключевое значение имеют сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Спутниковая карта сама по себе не является официальным источником, но если на ней отображаются два дома, а фактически на участке расположен только один, это может свидетельствовать о том, что в ЕГРН содержатся недостоверные сведения — учтён объект, которого уже не существует. В такой ситуации основным инструментом является Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Прежде всего, необходимо определить характер неточности. Статья 61 указанного закона разграничивает технические и реестровые ошибки. Поскольку сведения о втором доме, вероятно, были внесены в ЕГРН на основании документов, но в действительности объект отсутствует, речь идёт о реестровой ошибке (ошибке в сведениях, воспроизведённой из документов). Однако в предоставленном контексте приведён только механизм исправления технической ошибки:

Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в запи
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ, ст. 61

Полный порядок исправления реестровых ошибок содержится в иных частях этой же статьи (части 3–8), которые не приведены в контексте. Согласно общему правилу, реестровая ошибка исправляется по решению регистратора на основании документов, подтверждающих наличие ошибки, либо на основании вступившего в силу решения суда. Таким образом, если кадастровый инженер при межевании выявит, что в ЕГРН числится второй дом, он может подготовить заключение о наличии реестровой ошибки, и заинтересованное лицо вправе подать заявление об её исправлении.

В качестве альтернативы можно воспользоваться более простой процедурой: провести кадастровый учёт прекращения существования объекта недвижимости. Основания для такого учёта закреплены в статье 14 Федерального закона № 218-ФЗ:

  1. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления , за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев , и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
  2. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:
  1. акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права и
    — Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ, ст. 14

Поскольку основанием для кадастрового учёта может быть документ, подтверждающий прекращение существования объекта, кадастровый инженер вправе подготовить акт обследования, который фиксирует отсутствие второго дома. Этот акт вместе с заявлением подаётся в Росреестр для снятия объекта с учёта. Такой путь обычно быстрее и дешевле, чем полное исправление реестровой ошибки, и не требует судебного порядка.

При подготовке документов необходимо учитывать требования к их содержанию. Статья 21 Федерального закона № 218-ФЗ устанавливает:

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид рег
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ, ст. 21

Следовательно, акт обследования или иные документы, представляемые для снятия с учёта несуществующего объекта, должны содержать достоверное описание фактической ситуации. Игнорирование расхождения может привести к тому, что при последующем межевании орган регистрации выявит противоречия и приостановит учётные действия. Статья 26 этого же Федерального закона содержит соответствующее основание:

  1. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:
    ...
  1. имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;
    — Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ, ст. 26

Если в ЕГРН числится второй дом (как объект права), а заявитель при межевании указывает только один дом, это создаёт противоречие — права на второй дом не отражены, и регистратор может приостановить, а затем отказать в учёте (статья 27). Поэтому перед завершением межевания необходимо устранить несоответствие сведений ЕГРН фактическому положению.

Ключевая роль в подготовке документов принадлежит кадастровому инженеру. Согласно статье 29 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»:

  1. Кадастровым инженером признается физическое лицо, являющееся членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров. Кадастровый инженер может быть членом только одной саморегулируемой организации кадастровых инженеров.
    — Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ, ст. 29

Именно кадастровый инженер, проводя межевание, обязан проверить соответствие данных ЕГРН натурному осмотру. Если он выявляет, что один из учтённых объектов фактически отсутствует, он может составить акт обследования и рекомендовать заказчику подать заявление о снятии объекта с учёта. В рамках межевого плана он не может просто «не указать» второй дом — это приведёт к недостоверности документа. Поэтому оптимальный путь: заказать кадастровому инженеру акт обследования на снесённый дом, подать его в Росреестр для снятия с учёта, а затем уже оформлять межевание с учётом достоверных сведений о единственном доме.

Что касается стоимости и сроков: процедура снятия с учёта на основании акта обследования не требует судебных разбирательств, обычно укладывается в 5–12 рабочих дней (срок регистрации) и стоит значительно меньше, чем исправление реестровой ошибки (если бы требовалось доказывать неправильность внесённых ранее сведений). Альтернативные упрощённые процедуры, такие как «заявление о недостоверности сведений», прямо не предусмотрены нормами из контекста, однако подача акта обследования по сути и является заявлением о том, что сведения о существовании объекта недостоверны. Таким образом, полной процедуры исправления кадастровой ошибки можно избежать, если подтвердить факт прекращения существования объекта.

Межевание участка не может быть завершено в текущей ситуации, так как сведения ЕГРН о наличии второго дома недостоверны. Завершение межевания без устранения этого противоречия приведёт к приостановке, а затем и к отказу в государственном кадастровом учёте. Вам необходимо инициировать снятие с кадастрового учёта несуществующего дома, что позволит избежать дорогостоящей и длительной процедуры исправления реестровой ошибки через суд.

Рекомендуемые действия

  • Приостановить текущие работы по подготовке межевого плана до приведения сведений ЕГРН в соответствие с фактическим положением дел.
  • Обратиться к кадастровому инженеру, проводящему межевание, с заявкой на подготовку акта обследования, подтверждающего прекращение существования второго дома.
  • Подать в орган регистрации прав (через МФЦ или онлайн) заявление о снятии несуществующего объекта с государственного кадастрового учёта, приложив акт обследования.
  • Дождаться завершения процедуры снятия с учёта (ориентировочный срок — до 12 рабочих дней) и получить выписку из ЕГРН, отражающую актуальное состояние участка.
  • Возобновить межевание и поручить кадастровому инженеру подготовить межевой план, в котором будет учтён только один фактически существующий дом.

Документы и доказательства

  • Акт обследования, подготовленный кадастровым инженером, который является основным документом, удостоверяющим факт отсутствия второго дома на земельном участке.
  • Заявление о снятии с государственного кадастрового учёта объекта недвижимости по форме, установленной Росреестром.
  • Правоустанавливающие документы на земельный участок и на фактически существующий дом (при их наличии), подтверждающие право заявителя на обращение.
  • При необходимости — письменное согласие всех сособственников участка на прекращение учёта объекта, если участок находится в общей собственности.

Сроки и риски

  • Снятие объекта с учёта через акт обследования занимает от 3 до 12 рабочих дней с момента подачи полного пакета документов.
  • Основной риск: если затянуть с устранением недостоверных сведений, межевание будет приостановлено, а затем в его проведении будет отказано на основании противоречия между заявленными характеристиками и сведениями ЕГРН.
  • Если Росреестр по какой-то причине откажет в снятии с учёта во внесудебном порядке (например, выявит зарегистрированное право на несуществующий объект), возникнет необходимость инициировать исправление реестровой ошибки. Обратитесь к адвокату для подготовки иска в суд, если будет получен отказ.