Площадь садового участка увеличилась после межевания: какую площадь указывать для членских взносов в СНТ

Законно ли изменение площади участка с 5,56 до 5,84 сотки после межевания?

Проведение комплексного межевания (комплексных кадастровых работ) влечёт уточнение границ и площади участка с внесением изменений в ЕГРН. Закон прямо допускает изменение площади участка при уточнении границ, но в ограниченных пределах.

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более. При уточнении границ земельных участков допускается изменение площади такого земельного участка в соответствии с условиями, указанными в пунктах 32 и 32 1 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона. В межевом плане приводится обоснование местоположения уточненных границ земельного участка. При проведении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета, проверка обоснованности местоположения уточненных границ земельного участка, в том числе изменения площади уточненного земельного участка
— ч. 1.1 ст. 43 Федерального закона № 218-ФЗ

Уточнение границ — это легитимная процедура: при отсутствии в документах точных сведений о границах (что типично для старых садовых участков, купленных по кадастровому плану без точного описания границ) границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет, а площадь может измениться в пределах, заданных п. 32 и 32.1 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ.

в результате осуществления государственного кадастрового учета в связи с уточнением сведений о местоположении границ земельного участка и (или) его площади, в том числе на основании карты-плана территории, площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с федеральным законом требований, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (содержались в Едином государственном реестре недвижимости до уточнения границ земельного участка, если при таком уточнении границ была допущена ошибка, указанная в части 3 статьи 61 настоящего Федерального закона), на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости
— п. 32 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ

Применяя это к ситуации: увеличение с 5,56 до 5,84 соток составляет 0,28 сотки (28 кв. м), то есть примерно 5% от прежней площади 5,56 сотки. Это укладывается в предельный порог «десять процентов площади», установленный п. 32 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ (если предельный минимальный размер участка для ведения садоводства в регионе не установлен, либо если установленный минимальный размер ≥ 28 кв. м). Само по себе увеличение площади в этих пределах законно и не нарушает ваших прав.

При этом: после уточнения границ и внесения сведений в ЕГРН кадастровая площадь 5,84 сотки становится основным зарегистрированным параметром участка — именно она указана в реестре как актуальная характеристика. Договорная площадь 5,56 сотки определяла предмет сделки на момент покупки, но фактическая площадь по результатам корректного межевания может отличаться. Если бы увеличение превысило 10% (или предельный минимальный размер), Росреестр должен был бы приостановить кадастровый учёт — тогда можно было бы оспаривать корректность межевания.

Вывод по вопросу: увеличение площади с 5,56 до 5,84 сотки (~5%) законно и не выходит за пределы, установленные п. 32 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ. Оспорить само изменение площади на этом основании нельзя — границы уточнены в допустимых пределах. Если вы считаете, что границы установлены неверно (например, захвачена чужая земля или неверно определены после проведения комплексных кадастровых работ без вашего участия), спор по границам разрешается отдельно в судебном порядке — но не через отказ от новой площади в ЕГРН.

С какой площади (5,56 или 5,84 сотки) начисляются членские взносы, и правомерно ли их пересчитало правление?

Членские взносы в СНТ устанавливаются не по договору купли-продажи, а по уставу товарищества и по решению общего собрания его членов. Ключевое — закон прямо допускает зависимость размера взносов от площади участка.

В случаях, предусмотренных уставом товарищества, размер взносов может отличаться, если это обусловлено различным объемом использования имущества общего пользования в зависимости от размера садового или огородного земельного участка и (или) суммарного размера площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке, или размера доли в праве общей долевой собственности на такой земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества.
— ч. 7 ст. 14 Федерального закона № 217-ФЗ

Закон разрешает дифференцировать взносы в зависимости от размера садового участка (то есть порядок «за сотку» возможен), но только если такой порядок предусмотрен уставом товарищества и утверждён общим собранием. Само правление самостоятельно менять принцип расчёта взносов не вправе.

Размер взносов определяется на основании приходно-расходной сметы товарищества и финансово-экономического обоснования, утвержденных общим собранием членов товарищества.
— ч. 7.1, ч. 8 ст. 14; п. 21 ч. 1 ст. 17 Федерального закона № 217-ФЗ

определение размера и срока внесения взносов, порядка расходования целевых взносов, а также размера и срока внесения платы, предусмотренной частью 3 статьи 5 настоящего Федерального закона
— п. 21 ч. 1 ст. 17 Федерального закона № 217-ФЗ

То есть размер и порядок расчёта взносов утверждаются общим собранием членов СНТ (п. 21 ч. 1 ст. 17 и ч. 8 ст. 14 Федерального закона № 217-ФЗ), исходя из приходно-расходной сметы и финансово-экономического обоснования. Правление — исполнительный орган: оно начисляет взносы по уже утверждённому общим собранием порядку, но не может единолично менять базу расчёта (в том числе решить, с какой площади считать взносы).

Вывод по вопросу вашей обязанности: после внесения площади 5,84 сотки в ЕГРН юридически значимой для расчёта является именно кадастровая площадь участка, а не площадь из договора. Поэтому если устав СНТ предусматривает расчёт членских взносов из расчёта на сотку площади (или исходя из площади участка), то начисление с новой кадастровой площади 5,84 сотки правомерно — с момента внесения сведений в ЕГРН.

Вместе с тем требование правления будет неправомерным в двух случаях, которые нужно проверить:

1. если порядок расчёта взносов от площади не предусмотрен уставом (например, взнос зафиксирован фиксированной суммой с участка или с члена) — тогда пересчёт с новой площади не имеет законного основания;
2. если решение о пересчёте взносов с новой площади не было принято общим собранием членов товарищества, а самовольно введено правлением — такое решение принимает исключительно общее собрание (п. 21 ч. 1 ст. 17 Федерального закона № 217-ФЗ).

Дополнительно — по земельному налогу: негативные последствия увеличения площади касаются и налога: налоговая база по земельному налогу определяется налоговым органом на основании сведений, внесённых в ЕГРН (кадастровая стоимость исчисляется с кадастровой площади). Следовательно, с момента внесения новой площади налог исчисляется с 5,84 сотки — это объективное следствие уточнения границ, а не произвол правления.

Как оспорить границы и защитить права, если площадь изменилась по вине комплексного межевания

Если вы считаете, что границы установлены неверно (например, комплексное межевание ввело в ваши границы соседнюю землю или, наоборот, «отрезало» часть вашего участка), закон предоставляет два пути: досудебное оспаривание через согласительную комиссию и судебный спор о границах.

рассмотрение возражений заинтересованных лиц, указанных в части 3 статьи 39 настоящего Федерального закона, относительно местоположения границ земельных участков; 2) подготовка заключения согласительной комиссии о результатах рассмотрения возражений заинтересованных лиц, указанных в части 3 статьи 39 настоящего Федерального закона, относительно местоположения границ земельных участков, в том числе о нецелесообразности изменения проекта карты-плана территории в случае необоснованности таких возражений или о необходимости изменения исполнителем комплексных кадастровых работ карты-плана территории в соответствии с такими возражениями; 3) оформление акта согласования местоположения границ при выполнении комплексных кадастровых работ; 4) разъяснение заинтересованным лицам, указанным в части 3 статьи 39 настоящего Федерального закона, возможности разрешения земельного спора о местоположении границ земельных участков в судебном порядке.
— пп. 1, 4 ч. 6 ст. 42.10 Закона № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»

Для участков в СНТ процедура комплексных кадастровых работ прямо урегулирована: при уточнении границ участков садоводства допустимые пределы изменения площади те же, что и в общем порядке (п. 3 ч. 3 ст. 42.8 Закона № 221-ФЗ), а если площадь в результате превысит предельный минимальный размер или 10% — сведения о таком участке не могут быть внесены без образования новых участков в порядке ЗК РФ.

При уточнении местоположения границ земельного участка, определенного в пункте 1 части 1 статьи 42 1 настоящего Федерального закона, его площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" требований, не должна быть: (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 1) меньше площади земельного участка, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, более чем на десять процентов; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 2) больше площади земельного участка, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, более чем на величину предельного минимального размера земельного участка, установленного в соответствии с земельным законодательством ; (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 361-ФЗ, от 17.06.2019 № 150-ФЗ) 3) больше площади земельного участка, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, более чем на десять процентов, если предельный минимальный размер земельного участка не установлен.
— п. 3 ч. 3 ст. 42.8 Закона № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»

Важно: согласительная комиссия рассматривает возражения заинтересованных лиц относительно местоположения границ. Возможность подать возражения — ваш главный досудебный инструмент: если межевание проводилось без вашего участия и границы согласованы без вашего ведома, вы могли не успеть заявить возражения до утверждения карты-плана территории. В этом случае остаётся судебный порядок — комиссия прямо разъясняет заинтересованным лицам возможность разрешить земельный спор о местоположении границ в судебном порядке (подп. 4 ч. 6 ст. 42.10).

Вывод по процедуре: если вы считаете увеличение площади до 5,84 сотки результатом ошибочного межевания, вы вправе: (1) обратиться в согласительную комиссию с возражениями относительно границ, если срок возражений ещё не истёк в силу законодательства о комплексных кадастровых работах — комиссия не подчиняется СНТ и формируется органом местного самоуправления; (2) если досудебное урегулирование не дало результата либо срок пропущен — разрешить спор о местоположении границ в судебном порядке (иск об установлении (исправлении) границ земельного участка). Пока границы не оспорены и не изменены судом, юридически действует площадь, внесённая в ЕГРН (5,84 сотки), и СНТ вправе начислять взносы с неё, если порядок расчёта от площади закреплён уставом и утверждён общим собранием.

Сроки, доказательства и порядок взыскания при неуплате

Сроки и момент начала начисления взносов с новой площади.

Членские взносы вносятся членами товарищества в порядке, установленном уставом товарищества, на расчетный счет товарищества. 4. Периодичность (не может быть чаще одного раза в месяц) и срок внесения членских взносов определяются уставом товарищества.
— ч. 3, 4 ст. 14 Федерального закона № 217-ФЗ

Срок внесения и периодичность взносов определяются уставом СНТ. Юридически значимой новая площадь 5,84 сотки становится с момента внесения сведений в ЕГРН (государственного кадастрового учёта изменений). Именно с этой даты кадастровая площадь существует как официальный параметр участка. Требование правления платить с новой площади задним числом (за периоды до внесения изменений в ЕГРН) неправомерно. Взносы с новой площади могут начисляться только с даты, когда изменение площади учтено в реестре, и только если общее собрание утвердило соответствующие параметры сметы.

Доказательства. Для защиты своих прав вам необходимо иметь следующие документы:

• Выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта (подтверждает текущую кадастровую площадь 5,84 сотки и дату внесения изменений);
• Договор купли-продажи участка (подтверждает первоначальную площадь 5,56 сотки);
• Устав СНТ (проверить, предусматривает ли он расчёт взносов в зависимости от площади участка);
• Решение общего собрания об утверждении приходно-расходной сметы (проверить, утверждены ли взносы именно с новой площади);
• Карту-план территории / межевой план (если оспариваете границы — для согласительной комиссии или суда).

Взыскание неуплаченных взносов и пени.

В случае неуплаты взносов и пеней товарищество вправе взыскать их в судебном порядке.
— ч. 10 ст. 14 Федерального закона № 217-ФЗ

Уставом товарищества может быть установлен порядок взимания и размер пеней в случае несвоевременной уплаты взносов.
— ч. 9 ст. 14 Федерального закона № 217-ФЗ

Это означает: (1) взыскание неуплаченных взносов и пеней производится исключительно в судебном порядке — СНТ не вправе самостоятельно применять принудительные меры (отключение электроэнергии, блокирование доступа и т.п.) без судебного акта; (2) пени возможны только если их порядок и размер прямо предусмотрены уставом товарищества — если устав молчит о пенях, начисление штрафных санкций неправомерно; (3) спор о правомерности начисления взносов с новой площади рассматривается в том же судебном процессе, где СНТ заявляет требование о взыскании.

Иски о правах на земельные участки подсудны районному суду по месту нахождения объекта недвижимости — как для спора о границах, так и для взыскания взносов (если сумма превышает 50 тыс. руб. или спор связан с оспариванием решений общего собрания). До вступления в силу судебного акта принудительное взыскание невозможно.

Вывод: до выяснения правомерности начисления взносов с новой площади рекомендую платить с прежней площади (5,56 сотки), письменно запросив у правления мотивированный расчёт и ссылку на решение общего собрания — это показывает добросовестность и снижает риск начисления пеней за период спора.

Порядок взыскания неуплаченных взносов и начисление пеней

Дополнительно к ранее изложенному — прямой нормативный фундамент для рисков неуплаты.

В случае неуплаты взносов и пеней товарищество вправе взыскать их в судебном порядке.
— ч. 10 ст. 14 Федерального закона № 217-ФЗ

Уставом товарищества может быть установлен порядок взимания и размер пеней в случае несвоевременной уплаты взносов.
— ч. 9 ст. 14 Федерального закона № 217-ФЗ

Это означает: (1) взыскание неуплаченных взносов и пеней производится исключительно в судебном порядке — СНТ не вправе самостоятельно применять принудительные меры (отключение электроэнергии, блокирование доступа и т.п.) без судебного акта; (2) пени возможны только если их порядок и размер прямо предусмотрены уставом товарищества — если устав молчит о пенях, начисление штрафных санкций неправомерно; (3) спор о правомерности начисления взносов с новой площади рассматривается в том же судебном процессе, где СНТ заявляет требование о взыскании.

Вывод: при отказе платить взносы с площади 5,84 сотки СНТ вправе обратиться в районный суд за взысканием. В судебном процессе вы можете оспорить как саму базу начисления (отсутствие решения общего собрания об утверждении сметы с новой площади), так и размер пеней (отсутствие в уставе порядка их взимания). До вступления в силу судебного акта принудительное взыскание невозможно.