Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Выделение границ и межевание

Нужно ли межевание для продажи доли в земельном участке, если второй собственник против и не выходит на связь

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Направьте второму собственнику письменное извещение о продаже доли с указанием цены и условий, сохранив доказательства отправки.descriptionИзвещение (оферта) о продаже доли третьему лицу
  2. 2
    Выждите один месяц после вручения извещения, прежде чем заключать договор с покупателем.
  3. 3
    Обратитесь к нотариусу для удостоверения договора купли-продажи доли, если участок не сельхозназначения.
  4. 4
    Подайте документы в Росреестр для регистрации перехода права, приложив доказательства извещения сособственника.
  5. 5
    Подайте в суд иск об устранении препятствий в пользовании участком, если доступ для вас ограничен.
  6. 6
    При желании выделить участок в натуре закажите межевание и при отказе сособственника обратитесь в суд.

Документы и доказательства

  • [{'text': 'Свидетельство о праве на наследство по завещанию на 1/3 доли'}, {'text': 'Выписка из ЕГРН, подтверждающая зарегистрированное право на долю'}, {'text': 'Документы межевания общего земельного участка'}, {'text': 'Письменное извещение второго собственника о продаже доли с описью вложения и уведомлением о вручении'}, {'text': 'Письменный отказ второго собственника от покупки доли (при наличии)'}]
  • Документы, подтверждающие препятствия в доступе на участок (переписка, акты, фото)

  • Срочно: первые шаги

    • Немедленно направьте второму собственнику письменное извещение о продаже доли с указанием цены и условий — это обязательное условие сделки.
    • Отправьте извещение ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу из ЕГРН.
    • Зафиксируйте факт препятствий в доступе на участок: вызовите полицию или составьте акт со свидетелями.
    • Не начинайте продажу до истечения одного месяца с момента вручения извещения — иначе сделку могут оспорить.
    • При отказе сособственника от выкупа получите его письменный отказ — это ускорит продажу.

  • Сроки и риски

    • Выждите один месяц с момента вручения извещения: в этот срок сособственник вправе выкупить долю.
    • Если сособственник не ответит или откажется — вы вправе продать долю любому лицу.
    • Риск: при нарушении порядка извещения сособственник вправе в течение 3 месяцев требовать в суде перевода на себя прав покупателя.
    • Сделка подлежит нотариальному удостоверению, если участок не относится к землям сельскохозяйственного назначения.
    • Межевание для продажи доли не требуется: продаётся идеальная доля, а не физический участок.

  • Чего не делать

    • Не продавайте долю, не направив второму собственнику письменное извещение о цене и условиях продажи.
    • Не продавайте долю постороннему лицу до истечения одного месяца с момента вручения извещения.
    • Не заключайте договор купли-продажи доли без нотариального удостоверения, если участок не сельхозназначения.
    • Не пытайтесь продать долю без выдела в натуре и без нового межевания — для продажи доли это не требуется.
    • Не игнорируйте требование второго собственника о переводе прав покупателя в течение трех месяцев при нарушении порядка.
    • Не ждите согласия второго собственника на продажу — его противодействие не блокирует сделку.

  • Когда нужен адвокат

    • Без адвоката не обойтись, если второй собственник подаст иск о переводе прав покупателя в течение 3 месяцев после сделки.
    • Обратитесь к адвокату для судебного иска об определении порядка пользования участком и устранении препятствий.
    • Адвокат подготовит иск о выделе доли в натуре, если решите продавать физический участок, а не идеальную долю.
    • При судебном споре о выделе доли потребуется профессиональная защита, так как согласия второго собственника нет.
    • Адвокат проверит соблюдение процедуры извещения сособственника, чтобы сделка не была оспорена.
    • Наймите адвоката для представления интересов в суде, если второй собственник продолжит препятствовать продаже.

  • Альтернативные пути

    • Предложите второму собственнику выкупить вашу долю по цене ниже рыночной — это может снять конфликт без суда.
    • Рассмотрите вариант продажи доли с дисконтом профессиональному покупателю долей — они готовы к длительным процедурам.
    • Попробуйте договориться о совместной продаже всего участка целиком и разделе выручки пропорционально долям.
    • Предложите второму собственнику обмен: ваша доля на иное имущество или денежную компенсацию по соглашению.
    • Обратитесь к медиатору для урегулирования спора о порядке пользования участком до продажи доли.
    • Инициируйте выдел доли в натуре через суд — после выдела вы сможете продать обособленный участок.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиент является собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию, право зарегистрировано в ЕГРН. Второй участник долевой собственности (владелец 2/3 долей) отказывается от выкупа доли, не выходит на связь, препятствует доступу клиента на участок и возражает против межевания доли. Межевание всего участка проведено. Клиент намерен продать принадлежащую ему 1/3 долю. Из обстоятельств следует, что клиент вправе распорядиться долей без выдела в натуре, но обязан соблюсти преимущественное право покупки второго сособственника; его противодействие не блокирует сделку, а создаёт необходимость судебной защиты права пользования участком.

Затронутые правоотношения:

  • Право общей долевой собственности на земельный участок (ст. 246, 247, 252 ГК РФ) — определяет объём правомочий клиента по владению, пользованию и распоряжению долей, а также порядок выдела доли в натуре. Поскольку клиент является долевым собственником, он вправе продать долю самостоятельно, а выдел в натуре — его право, а не обязанность.
  • Преимущественное право покупки доли (ст. 250 ГК РФ) — обязывает клиента до продажи доли постороннему лицу письменно известить второго сособственника о цене и условиях продажи. Несоблюдение этого порядка даёт второму собственнику право в течение трёх месяцев требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя, что создаёт риск оспаривания сделки.
  • Порядок пользования общим имуществом и защита от нарушений (ст. 247, 304 ГК РФ) — затрагивается в связи с тем, что второй собственник не пускает клиента на участок. Это даёт клиенту право требовать в суде определения порядка пользования участком и устранения препятствий в доступе.
  • Нотариальная форма сделки с долей в праве на недвижимость (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ) — определяет обязательность нотариального удостоверения договора продажи доли, если участок не относится к землям сельскохозяйственного назначения. Это влияет на процедуру оформления сделки и на порядок извещения сособственника нотариусом.
  • Выдел земельного участка в натуре (ст. 11.5 ЗК РФ, ст. 252 ГК РФ) — затрагивается как альтернативный вариант распоряжения долей, требующий межевания и согласования границ, а при отказе второго собственника — судебного порядка. Для продажи идеальной доли эта процедура не требуется.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  • Право клиента на 1/3 долю зарегистрировано в ЕГРН, межевание общего участка проведено — следовательно, объект права (доля в праве) существует и оборотоспособен, а отсутствие выдела в натуре не препятствует продаже.
  • Второй собственник не давал согласия на выдел доли и отказывается от выкупа — это означает, что клиент не может реализовать выдел в натуре во внесудебном порядке, но для продажи идеальной доли такое согласие не требуется.
  • Второй собственник не выходит на связь — это обязывает клиента направить письменное извещение о продаже доли по адресу, указанному в ЕГРН, с соблюдением месячного срока ожидания, после чего доля может быть продана любому лицу.
  • Второй собственник препятствует доступу на участок — это даёт клиенту самостоятельное право на негаторный иск (ст. 304 ГК РФ) и иск об определении порядка пользования (ст. 247 ГК РФ), но не влияет на возможность продажи доли.
  • Категория земельного участка (сельскохозяйственного назначения или иная) определяет, требуется ли нотариальное удостоверение сделки: если участок не относится к землям сельхозназначения, сделка подлежит нотариальному удостоверению; если относится — действует специальный порядок по ФЗ № 101-ФЗ, а нотариальная форма не обязательна.

Нужно ли межевание на долю — можно ли продать долю в праве без межевания

Вы являетесь собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок (право зарегистрировано в ЕГРН). Продажа доли в праве общей собственности — это продажа именно идеальной (дробной) доли в праве, а не физически обособленного участка. Закон для продажи доли в праве не требует межевания, выдела в натуре или образования отдельного земельного участка — продаётся доля, а не «кусок земли».

Закон прямо предусматривает, что участник долевой собственности вправе распорядиться своей долей: выдел в натуре — это право собственника, а не обязательное условие продажи. Норма ст. 252 ГК РФ говорит о праве требовать выдела, но выдел — это отдельная юридическая процедура, нужная только если вы хотите получить физически обособленный участок.

  1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. 2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
    — ст. 252 ГК РФ, п. 1

Для продажи доли в праве межевание/выдел не требуется. Межевание как кадастровая процедура по образованию участка потребуется только в ветке, когда вы решите выделить физический участок в натуре (разобрано ниже). Продажа идеальной доли обходится без межевания: в ЕГРН уже зарегистрировано ваше право на долю, межевание на общий участок есть. Покупатель при покупке доли получает долю в праве на тот же (уже отмежёванный) участок.

Вывод: продать свою 1/3 долю в праве общей собственности без межевания можно и нужно. Выдел в натуре с проведением межевания — не обязателен для продажи доли; он нужен лишь если вы намерены продать физически обособленный земельный участок.

Порядок продажи доли: извещение сособственника (преимущественное право покупки) и нотариальная форма

Порядок продажи доли в праве общей собственности жёстко регламентирован. Во-первых, сособственник (второй владелец 2/3) имеет преимущественное право покупки вашей доли: вы обязаны письменно известить его о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и других условий.

  1. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
    — п. 2 ст. 250 ГК РФ

Это означает для вас: перед продажей постороннему лицу вы обязаны направить второму собственнику письменное извещение с указанием цены и условий. Если он в течение одного месяца не выкупит долю — вы вправе продать её любому лицу. Если он (как в вашей ситуации) не выходит на связь и не покупает, месячный срок истекает, и препятствием для продажи это не является. Важно правильно оформить извещение (с уведомлением о вручении или по адресу по ЕГРН), чтобы при регистрации подтвердить соблюдение преимущественного права.

Во-вторых, если участок не относится к землям сельскохозяйственного назначения (оборот которых регулируется ФЗ № 101-ФЗ), сделка по отчуждению доли подлежит нотариальному удостоверению.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

При этом нотариус сам обязан известить сособственников о предстоящей сделке и дать им срок на реализацию преимущественного права покупки — это снимает с вас часть организационной нагрузки, но и при нотариальной форме соблюдение преимущественного права покупки обязательно.

Если же участок относится к землям сельскохозяйственного назначения (пп. 3 ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218), сделка по отчуждению доли не требует нотариальной формы, и тогда при регистрации в простой письменной форме действует специальное правило — к заявлению прилагаются документы об извещении сособственника либо его отказ от преимущественного права покупки:

  1. При продаже на основании сделки, совершенной в простой письменной форме, доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие: 1) либо извещение продавцом доли в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее, за исключением случая, указанного в части 4 1 настоящей статьи; 2) либо отказ остальных участников долевой собственности от реализации преимущественного права покупки доли, оформленный в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода доли в праве общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, и представление документов, подтверждающих указанное в настоящей части извещение, на государственную регистрацию прав не требуется.
    — ч. 4 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Вывод: вы вправе продать свою долю, но обязаны сначала соблюсти преимущественное право покупки второго собственника: письменно известить его о продаже (цена + условия); если в течение месяца он не выкупит долю — продажа законна. Сделка по отчуждению доли, если участок не сельскохозяйственного назначения, подлежит нотариальному удостоверению. Для сельхозучастков — действует ординарный порядок (ФЗ-101), а преимущественное право покупки также сохраняется.

Если сособственник против продажи и не пускает на территорию — защита ваших прав

Отказ второго собственника «согласиться» с вашим наследством и его противодействие сами по себе не наделяют его правом запретить вам распорядиться своей долей. Гражданский кодекс прямо предоставляет участнику долевой собственности право самостоятельно продать принадлежащую ему долю — с соблюдением только правил о преимущественном праве покупки (ст. 250 ГК РФ):

  1. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
    — п. 2 ст. 246 ГК РФ

Норма п. 2 ст. 246 ГК РФ означает, что для продажи вашей 1/3 доли согласия второго сособственника не требуется — он лишь вправе воспользоваться преимущественным правом покупки в месячный срок (разобрано в вопросе 2). Его возражения против вашего наследства и против продажи юридической силы для блокировки сделки не имеют; единственное, что он может сделать, — выкупить долю первым, иначе после истечения срока доля продаётся любому лицу.

Раздельно — вопрос доступа. Сособственник не вправе единолично лишать вас доступа на участок: владение и пользование общим имуществом осуществляются по соглашению, а при споре — в порядке, установленном судом.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— п. 1 ст. 247 ГК РФ

Также вы как собственник доли вправе требовать устранения нарушений вашего права — через негаторный иск обязать не чинить препятствий в доступе на участок.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Конкретно: если второй собственник не пускает вас на участок и не обеспечивает доступ, вы вправе обратиться в суд с иском: (1) об определении порядка пользования земельным участком (ст. 247 ГК РФ) и/или (2) об устранении препятствий в пользовании (ст. 304 ГК РФ).

Вывод: поскольку п. 2 ст. 246 ГК РФ позволяет вам продать свою долю самостоятельно с соблюдением лишь правил ст. 250 ГК РФ, несогласие и противодействие второго собственника не блокируют продажу. Если вас не пускают на участок, защищайтесь судом: определите порядок пользования (ст. 247 ГК РФ) и/или устраните препятствия в доступе (ст. 304 ГК РФ).

Альтернативная ветка: выдел доли в натуре с межеванием (если хотите продать физический участок)

Если ваша цель — продать не идеальную долю, а физически обособленный земельный участок, тогда потребуется выдел доли в натуре с проведением межевания. Это уже отдельная процедура по ст. 252 ГК РФ и ст. 11.5 ЗК РФ.

  1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. 2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
    — ст. 252 ГК РФ, п. 1
  1. При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности. 3. Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" .
    — п. 2, 3 ст. 11.5 ЗК РФ

Выдел доли в натуре требует согласования границ со вторым сособственником и при его несогласии — судебного порядка. Как видно из ст. 11.5 ЗК РФ, при выделе образуется самостоятельный участок, право собственности на него возникает у выделяющегося, а право долевой собственности на исходный участок прекращается. Выдел возможен только если образуемый участок соответствует требованиям к предельным размерам и выдел не наносит несоразмерного ущерба остающемуся участку (иначе суд по п. 3 ст. 252 ГК РФ может отказать и назначить выплату стоимости доли либо вы всё же получите денежную компенсацию).

Важно: выдел в натуре — не обязательная стадия для продажи вашей доли, а альтернатива. Если вы просто хотите продать долю, проще и быстрее продать идеальную долю (ветка из вопроса 2) — без её согласования с сособственником (лишь с соблюдением преимущественного права покупки). Если же вы хотите получить физический участок именно в ваше владение (например, потому что сособственник мешает), назначайте межевание и при отказе второго собственника от согласования — выдел через суд.

Особый случай: если участок — сельскохозяйственного назначения, выдел доли в натуре регулируется ФЗ № 101-ФЗ (ст. 13, 14), где действует свой порядок (проект межевания, извещение в СМИ, возражения). Уточните категорию вашего участка — от этого зависит конкретный порядок выдела.

Вывод: межевание/выдел в натуре — не обязательное условие продажи доли. Это альтернативная процедура (по соглашению либо через суд при несогласии второго собственника) для тех, кто хочет получить и продать физически обособленный участок. Для обычной продажи доли в праве она не нужна.

Риск нарушения преимущественного права покупки и способы её продажи

Если вы продадите долю постороннему лицу, не известив второго собственника (или не выдержав месячный срок), сделка хотя и будет заключена, но второй собственник сохранит право в течение трёх месяцев потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя — то есть он сможет «выкупить» долю по той же цене, фактически лишив постороннего покупателя приобретения.

  1. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
    — п. 3 ст. 250 ГК РФ

Чтобы исключить этот риск, извещение о продаже зафиксируйте надлежащим образом: направьте его ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу второго собственника (лучше — по месту его регистрации, а также по адресу, указанному в ЕГРН). Даже если он «не выходит на связь», надлежаще вручённое/направленное извещение фиксирует начало месячного срока, по истечении которого продажа законна. Храните квитанцию и опись — они подтвердят соблюдение преимущественного права при регистрации (ч. 4 ст. 42 ФЗ-218, приведена выше).

Дополнительно: поскольку второй собственник «не хочет покупать», но не оформляет письменный отказ, вариант — дождаться истечения месяца с извещения либо получить от него письменный отказ (тогда продать можно сразу). Это устраняет главный риск оспаривания сделки.

Вывод: чтобы избежать риска перевода на сособственника прав покупателя (ст. 250 п. 3 ГК РФ), обязательно и зафиксированно извещайте второго собственника о продаже с ценой и условиями и выдерживайте месячный срок (либо получайте письменный отказ). При нотариальной форме сделки извещение сособственников обеспечивает нотариус.

Продать свою 1/3 долю в праве на земельный участок вы можете без межевания и без согласия второго собственника, но с обязательным письменным извещением его о продаже и последующим нотариальным удостоверением сделки (если участок не сельхозназначения).

Поскольку вы продаёте именно идеальную долю в праве, а не физически обособленный участок, закон не требует предварительного выдела доли в натуре или проведения отдельного межевания — право на долю уже зарегистрировано в ЕГРН, а общий участок отмежёван (ст. 252 ГК РФ, п. 2 ст. 246 ГК РФ). Межевание потребовалось бы только при выделе физического участка, что в вашей ситуации не обязательно.

Для законной продажи вы обязаны соблюсти преимущественное право покупки второго собственника: направить ему письменное извещение с указанием цены и условий продажи и выждать один месяц (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Если он не приобретёт долю в этот срок или даст письменный отказ — вы вправе продать её любому лицу. Сделка подлежит нотариальному удостоверению (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ), за исключением случая, когда участок относится к землям сельскохозяйственного назначения — тогда достаточно простой письменной формы с приложением к заявлению в Росреестр документов об извещении сособственника (ч. 4 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ). Несоблюдение порядка извещения даёт второму собственнику право в течение трёх месяцев требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Противодействие второго собственника (отказ пускать на участок, несогласие с наследством) не блокирует продажу доли — ваше право распорядиться ею закреплено в п. 2 ст. 246 ГК РФ. Для восстановления доступа на участок вы вправе обратиться в суд с иском об определении порядка пользования (п. 1 ст. 247 ГК РФ) и/или об устранении препятствий в пользовании (ст. 304 ГК РФ). Если в дальнейшем вы решите не продавать идеальную долю, а выделить физический участок в натуре, то при отказе сособственника от согласования границ потребуется судебный порядок выдела (ст. 252 ГК РФ, ст. 11.5 ЗК РФ).

Пошаговые действия

  1. Подготовьте письменное извещение для второго собственника о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и всех существенных условий продажи. Направьте его ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу, указанному в ЕГРН, и/или по известному месту жительства. Сохраните квитанцию и опись — они подтвердят соблюдение преимущественного права покупки.
  2. Выждите один месяц с момента вручения извещения (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Если второй собственник предоставит письменный отказ от покупки — можете продавать долю немедленно.
  3. Обратитесь к нотариусу для удостоверения договора купли-продажи доли (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ), если участок не относится к землям сельскохозяйственного назначения. Нотариус сам известит сособственника о сделке. Для сельхозземель нотариальная форма не требуется — договор заключаете в простой письменной форме.
  4. Подайте документы в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности на долю к покупателю. Приложите доказательства извещения сособственника (либо его отказ), если сделка совершена в простой письменной форме (ч. 4 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ).
  5. Если второй собственник не пускает вас на участок — подайте в суд по месту нахождения участка иск об устранении препятствий в пользовании (ст. 304 ГК РФ) и/или об определении порядка пользования земельным участком (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Это можно сделать параллельно с продажей доли.
  6. Если решите выделить физический участок в натуре — закажите межевание образуемого участка, направьте проект межевания второму собственнику для согласования, а при его отказе обращайтесь в суд с иском о выделе доли в натуре (ст. 252 ГК РФ, ст. 11.5 ЗК РФ). Для сельхозземель действует специальный порядок с извещением через СМИ (ФЗ № 101-ФЗ).