Участие в торгах на участок ИЖС с последующим межеванием на 25 секторов и продажей по переуступке: консультация по условиям торгов и работе с участком

Условия участия в аукционе на земельный участок и обязательность торгов

Первый и ключевой вопрос — в какой форме проводятся торги на ваш участок. Земельный кодекс устанавливает, что участки из государственной/муниципальной собственности либо продаются в собственность по результатам аукциона, либо предоставляются в аренду по результатам аукциона на право заключения договора аренды. Аренда без торгов допускается только в прямо перечисленных исключительных случаях.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи
— п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ

Для вашей ситуации это означает: участок под ИЖС (если речь о государственной/муниципальной земле) предоставляется только через аукцион — либо вы выигрываете торги по продаже в собственность, либо по праву аренды. Ваш бизнес-план «продажа по праву переуступки» юридически существует в двух разных формах в зависимости от того, что именно выиграно: купленный в собственность участок перепродаётся по обычной купле-продаже (ст. 549 ГК РФ), а право аренды передаётся другому лицу по правилам ст. 22 ЗК РФ. Прежде чем участвовать в торгах, необходимо изучить извещение о проведении аукциона — именно оно определяет форму (продажа или аренда), цену/предмет, задаток и требования к участнику.

Условия для подачи заявки и возврат задатка регламентированы ст. 39.12 ЗК РФ: для участия достаточно заявки с реквизитами счёта, копии паспорта и подтверждения внесения задатка; организатор не вправе требовать иных документов, кроме прямо предусмотренных. Задаток возвращается всем участникам, не ставшим победителями:

В течение трех рабочих дней со дня подписания протокола о результатах аукциона организатор аукциона обязан возвратить задатки лицам, участвовавшим в аукционе, но не победившим в нем
— п. 18 ст. 39.12 ЗК РФ

Вывод: участие в аукционе на участок ИЖС законно и доступно при условии подачи заявки, внесения задатка и отсутствия оснований для недопуска (ст. 39.12 ЗК РФ). Определяющий фактор — форма торгов, объявленная в извещении: покупка в собственность либо право аренды; она задаёт весь дальнейший порядок работы с участком. Перед подачей заявки обязательно изучите извещение и градостроительные документы (ГПЗУ, проект межевания, ПЗЗ), поскольку они определяют возможность последующего раздела.

Раздел участка на 25 секторов: юридические требования

Раздел участка на 25 самостоятельных участков ИЖС — основная правовая операция вашей схемы. ЗК РФ прямо допускает раздел: при разделе исходный участок прекращает существование, а образуется несколько новых участков:

При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование
— п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ

Ключевое ограничение — требования к образуемым участкам (ст. 11.9 ЗК РФ): каждый из 25 секторов должен соответствовать следующим условиям:

1. не пересекать границы муниципальных образований/населённых пунктов;
2. не создавать вклинивания, чересполосицы, изломанности границ и иных препятствующих рациональному использованию недостатков;
3. не делать невозможным разрешённое использование объектов (для ИЖС — соответствие размеров);
4. каждый образуемый участок не должен быть обременён так, что его нельзя использовать по назначению.

Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов. При выявлении пересечения границ земельных участков с границами муниципальных образований и (или) границами городских либо сельских населенных пунктов устранение такого пересечения осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом и другими федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 04.08.2023 № 438-ФЗ) 4. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. 5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. 6. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам
— п. 3, 6 ст. 11.9 ЗК РФ

Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. 5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием
— п. 4, 5 ст. 11.9 ЗК РФ

Предельные (минимальные и максимальные) размеры участков под ИЖС определяются градостроительными регламентами (правилами землепользования и застройки конкретного муниципалитета):

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами
— п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ

Это критично: если по ПЗЗ минимальный размер участка под ИЖС больше, чем получающийся сектор при делении на 25, раздел будет невозможен. Например, для участка площадью 1 га (10 000 кв. м) деление на 25 даёт сектора по 400 кв. м — если ПЗЗ устанавливают минимум в 6 соток (600 кв. м), раздел не пройдёт. Кроме того, из исходной площади нужно вычесть земли под дороги/проезды (территории общего пользования), так как каждый образуемый участок должен иметь доступ.

Проект межевания территории — обязательная часть процедуры: он готовится именно для исключения вклинивания, чересполосицы и определения границ образуемых участков (ч. 2 ст. 43 ГрК РФ):

Подготовка проекта межевания территории осуществляется для: 1) определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков , в том числе для исключения в отношении таких земельных участков вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы, невозможности размещения объектов недвижимости и устранения других недостатков, препятствующих рациональному использованию и охране земель
— ч. 2 ст. 43 ГрК РФ

необходимо образование земельных участков в случае, если в соответствии с земельным законодательством образование земельных участков осуществляется только в соответствии с проектом межевания территории
— п. 3 ч. 3 ст. 41 ГрК РФ

После раздела каждый сектор проходит кадастровый учёт. Важнейшее требование — доступ каждого участка к землям общего пользования (проход/проезд). Его отсутствие является прямым основанием для приостановления кадастрового учёта по ст. 26 ФЗ-218:

доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к земельному участку, в отношении которого представлено заявление и необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы, или к иным земельным участкам не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута (в случае осуществления государственного кадастрового учета); (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 27) границы земельного участка , о государственном кадастровом учете которого и (или) государственной регистрации прав на который представлено заявление, пересекают границы населенного пункта, за исключением случая, предусмотренного частью 2 4 статьи 43 настоящего Федерального закона, если выявлена воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка в описании местоположения границ такого населенного пункта в документе, на основании которого соответствующие сведения были внесены в Единый государственный реестр недвижимости;
— п. 26 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Вывод: раздел участка на 25 секторов законен, но осуществим только при одновременном соблюдении трёх условий — (а) каждый сектор по площади не меньше минимального размера, установленного градостроительным регламентом конкретного муниципалитета; (б) каждый сектор имеет доступ к землям общего пользования (обеспечивается устройством внутренних проездов, которые потребуют выделения части площади под дороги/территории общего пользования в проекте межевания); (в) подготовлен и утверждён проект межевания территории. Если хотя бы одно условие не соблюдается, раздел будет отклонён — поэтому до торгов необходимо заказать у кадастрового инженера предварительную проработку схемы деления и проверку соответствия ПЗЗ именно для вашего региона/муниципалитета.

«Продажа по праву переуступки»: две ветки (собственность vs аренда)

Вопрос сформулирован как «продажа участков по праву переуступки» — это требует уточнения, так как юридически возможны две принципиально разные конструкции, и от их различия зависит, какие нормы применяются.

Ветка А — участок выигран в собственность. Тогда продажа каждого из 25 секторов оформляется обычным договором купли-продажи недвижимости, по которому продавец передаёт участок в собственность покупателя:

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество
— п. 1 ст. 549 ГК РФ

Здесь никакой «переуступки» нет — вы просто продаёте образованные участки как собственник. Требуется регистрация каждого перехода права, а продавец (в данном случае ваша организация) несёт риски, связанные с систематической продажей земли (см. блок 4).

Ветка Б — выиграно право аренды на аукционе. Арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу (переуступить аренду):

Арендатор земельного участка, за исключением участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года № 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, которым предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права на земельный участок в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется
— п. 5 ст. 22 ЗК РФ

То есть п. 5 ст. 22 ЗК РФ прямо закрепляет за арендатором право переуступать арендные права без согласия арендодателя (собственника участка), уведомив его — если договором аренды не предусмотрено иное. НО: ключевой нюанс для участков ИЖС. Право на переуступку по п. 5 ст. 22 ЗК РФ носит общий характер, однако договор аренды, заключённый по результатам аукциона на право аренды именно для ИЖС, как правило, содержит целевое назначение — использование под индивидуальное жилищное строительство. Если исходить из буквального смысла, передача арендных прав на такие сектора возможна в пределах срока договора аренды при передаче всех прав и обязанностей новому арендатору (ответственным по договору становится новый арендатор). Это и есть типичная механика «переуступки» прав аренды по секторам.

Развилка между ветками А и Б — определяющий факт, который сейчас у клиента не выяснен. От него зависит вся правовая основа дальнейших действий:

• если торги объявлены как «продажа участка в собственность» — вся схема строится на ст. 549 ГК РФ и купле-продаже каждого сектора;
• если торги объявлены как «аукцион на право заключения договора аренды» — схема строится на п. 5 ст. 22 ЗК РФ и переуступке арендных прав.

Однако для аренды участков под ИЖС действует ограничение из ст. 39.6 ЗК РФ — участок под ИЖС предоставляется исключительно на торгах (аренда без торгов не допускается), что вы уже сами соблюдаете, участвуя в аукционе:

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи
— п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ

Вывод: юридическая конструкция зависит от того, что именно выигрывается на торгах. При покупке в собственность — купля-продажа каждого сектора (ст. 549 ГК РФ). При выигрыше права аренды — переуступка арендных прав по п. 5 ст. 22 ЗК РФ в пределах срока договора, но с обязательным переносом всех прав и обязанностей на нового арендатора и учётом целевого назначения под ИЖС. Прежде чем строить бизнес-план на переуступке, обязательно изучите условия договора аренды, который будет подписан по результатам торгов: не предусмотрел ли арендодатель в нём отступление от правил п. 5 ст. 22 ЗК РФ (запрет или ограничение переуступки), а также учтите, что каждый новый арендатор обязан использовать сектор именно под ИЖС.

Систематическая перепродажа участков: квалификация как предпринимательской деятельности и налоговые последствия

Отдельного внимания заслуживает та часть вашего плана, где вы покупаете большой участок, делите на 25 и продаёте. Такая деятельность носит признаки предпринимательской (систематическое получение прибыли от перепродажи недвижимости), что влечёт налоговые и административные последствия.

В этом вопросе принципиально различается статус покупателя:

• физическое лицо без статуса ИП, разово продавшее несколько образованных им участков, — доход облагается НДФЛ с правом на имущественный вычет;
• юридическое лицо/ИП, систематически продающее участки как часть коммерческой деятельности, — применяет УСН/ОСНО/самозанятость-спецрежимы (для недвижимости неприменимы), уплачивает налог с прибыли и НДС (для ОСНО).

При этом продажа земли в статусе ИП без регистрации при систематичности такой деятельности может быть квалифицирована налоговым органом как ведение предпринимательской деятельности без регистрации, что влечёт налоговую донаплату и административную ответственность. Также если план реализуется через аренду и переуступку прав аренды сразу по 25 секторам, существует риск признания сделок с целью уклонения от установленного порядка предоставления участков ИЖС.

Наиболее безопасная конструкция для такой схемы — оформить деятельность через юридическое лицо (или ИП) с выбором налогового режима до покупки участка, и учитывать приобретение участка как вложение, а доходы от продажи секторов — как выручку.

Вывод: схема «купил — разделил — продал 25 участков» носит признаки предпринимательской деятельности. Рекомендуется до участия в торгах оформить статус ИП или юридического лица с выбором налогового режима, иначе систематическая перепродажа может быть переквалифицирована налоговыми органами как нелегальное предпринимательство с доначислением налогов, пеней и штрафов. Точная налоговая нагрузка зависит от статуса покупателя в торгах и выбранного режима.

Порядок действий и защита при отказе в разделе/регистрации участков

Последовательность действий при выигрыше торгов (в собственность) должна быть следующей:

1. Выиграть аукцион, оплатить полную стоимость (либо заключить договор аренды) — переход права регистрируется в ЕГРН.
2. До покупки — проверить градостроительную документацию: ПЗЗ (минимальные размеры участков ИЖС), наличие утверждённого проекта межевания территории (или подготовку новой схемы деления). Это можно сделать на стадии, когда участок ещё в муниципальной собственности, обратившись в отдел архитектуры администрации.
3. Подготовить проект межевания территории (заказать у кадастрового инженера/проектной организации), утвердить его.
4. Выполнить кадастровые работы по всем 25 секторам, поставить их на кадастровый учёт.
5. Зарегистрировать права на каждый сектор, затем продавать (или переуступать аренду).

Защита при отказе. Если кадастровый учёт приостановлен (например, из-за отсутствия доступа к землям общего пользования по п. 26 ч. 1 ст. 26 ФЗ-218), решение о приостановлении может быть обжаловано как во внесудебном порядке (в апелляционную комиссию органа регистрации), так и это обжалование является обязательным досудебным этапом перед судом. Решение об отказе в учёте/регистрации обжалуется в суд в порядке административного судопроизводства после обязательного досудебного обжалования.

Вывод: при отказе муниципалитета в утверждении проекта межевания либо при приостановлении кадастрового учёта секторов (из-за недоступности дорог, несоответствия ПЗЗ и т.п.) вы вправе обжаловать такие решения: в отношении решений органа регистрации — через обязательный досудебный порядок (апелляционная комиссия), затем в суд в порядке административного судопроизводства; в отношении решений об утверждении/отказе в проекте межевания — в порядке КАС РФ. Ключевое: все отказные риски (минимальные размеры, доступ, обременения) надо проверить до торгов, заказав предварительную проработку у кадастрового инженера, чтобы не оплатить участок, который нельзя разделить.

Процедурные сроки и доказательства участия в аукционе

Сроки. Из прочитанных норм ст. 39.12 ЗК РФ установлены следующие сроки:

• приём документов прекращается не ранее чем за три рабочих дня до дня аукциона (п. 4 ст. 39.12);
• срок рассмотрения заявок — не более трёх рабочих дней с даты окончания приёма (п. 4.1 ст. 39.12);
• протокол рассмотрения заявок подписывается не позднее одного дня со дня рассмотрения (п. 9 ст. 39.12);
• договор купли-продажи или договор аренды заключается с победителем в десятидневный срок со дня подписания протокола о результатах аукциона (п. 20 ст. 39.12).

Задаток возвращается участникам, не победившим в аукционе, в течение трёх рабочих дней со дня подписания протокола о результатах, о чём ранее процитирован п. 18 ст. 39.12 ЗК РФ:

В течение трех рабочих дней со дня подписания протокола о результатах аукциона организатор аукциона обязан возвратить задатки лицам, участвовавшим в аукционе, но не победившим в нем
— п. 18 ст. 39.12 ЗК РФ

Для регистрации права собственности (или аренды) в ЕГРН после подписания договора действуют общие сроки, установленные ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» — до 7 рабочих дней для регистрации прав (до 9 рабочих дней при подаче через МФЦ).

Доказательства — пакет документов. Согласно п. 1 ст. 39.12 ЗК РФ для участия в аукционе требуются:

1. заявка по установленной в извещении форме с банковскими реквизитами для возврата задатка;
2. копии документов, удостоверяющих личность (для граждан);
3. документы, подтверждающие внесение задатка (для электронного аукциона — блокирование средств на счёте оператора электронной площадки по п. 5 ст. 39.13 ЗК РФ).

Организатор не вправе требовать иные документы, помимо прямо перечисленных. Для электронного аукциона заявка и документы подаются в электронной форме с усиленной квалифицированной электронной подписью (п. 6 ст. 39.13 ЗК РФ).

Вывод: алгоритм участия — до окончания срока приёма подаёте заявку с приложением копии паспорта (либо учредительных документов для юрлица) и обеспечиваете поступление задатка. В срок не более трёх рабочих дней после окончания приёма получаете решение о допуске. При победе — в течение 10 дней подписываете договор и полностью оплачиваете цену (за вычетом задатка). После оплаты регистрируете право в ЕГРН.

Альтернативные варианты работы с участком при невозможности раздела

Если раздел на 25 секторов окажется невозможен из-за несоответствия минимальным размерам по ПЗЗ или из-за обременений, существуют следующие альтернативные правовые конструкции:

1. Уменьшение количества секторов. Если проблема только в площади — сократите число образуемых участков до такого, при котором каждый превышает минимальный размер по ПЗЗ. Например, если минимум 600 кв. м, а общая площадь 10 000 кв. м минус проезды (допустим, 1500 кв. м), то реальных участков ИЖС получится не 25, а 13-14.

2. Изменение ВРИ (вида разрешённого использования). Если исходный ВРИ «ИЖС» не позволяет деление, но градостроительный регламент допускает другие виды — например, «блокированная жилая застройка» с меньшими минимальными размерами, — можно подать заявление об изменении ВРИ (при условии, что это соответствует ПЗЗ и категории земель).

3. Комплексное развитие территории (КРТ). Для масштабного деления территории на участки с обеспечением инфраструктурой может применяться механизм КРТ по гл. 10 ГрК РФ. Закон требует заключения договора о КРТ с органом местного самоуправления, разработки документации по планировке территории и выполнения обязательств по строительству инфраструктуры. Это более сложный, но и более масштабный путь, позволяющий легально создавать целые кварталы ИЖС.

4. Продажа участка целиком без раздела. Если ни один из вариантов нереализуем, участок можно перепродать как единый объект — но это уже не соответствует вашему бизнес-плану.

Вывод: если раздел невозможен по ПЗЗ, наиболее реалистичные альтернативы — сокращение числа секторов до соответствия предельным размерам либо (для масштабных проектов) инициирование КРТ. Изменение ВРИ — вспомогательный инструмент, работающий только если градостроительный регламент допускает нужный вид.