Исправление реестровой ошибки: комиссия отказала, что делать, если участок соседки размежеван, а документы приложены

Что такое реестровая ошибка и почему внесудебное исправление невозможно, если комиссия уже отказала

Ваша ситуация квалифицируется как реестровая ошибка — ошибка в сведениях ЕГРН о местоположении границ смежного земельного участка (соседки-дольщицы), воспроизведённая из межевого плана (кадастровых работ), выполненного при межевании этого участка.

Согласно части 3 статьи 61 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции, действующей на момент возникновения спорных отношений) воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном названным федеральным законом, либо в порядке, установленном для осуществления государственного кадастрового учета до дня вступления в силу данного федерального закона, подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки (документов, обеспечивающих исполнение такого решения суда). Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости, в порядке: 1) осуществления государственного кадастрового учета в связи с изменением объекта недвижимости, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее с заявлением об осуществлении одновременно государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав либо с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета соответствующего объекта недвижимости; 2) внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, поступивших в порядке межведомственного информационного взаимодействия, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее в таком порядке; 55 3) внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений в уведомительном или ином предусмотренном федеральным законом порядке, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее в таком порядке. В соответствии с частью 4 указанной статьи в случаях, если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда. В суд с заявлением об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки также вправе обратиться орган регистрации прав.
— ч. 3 и 4 ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ (в изложении Обзора ВС РФ от 27.11.2024)

Закон устанавливает два режима исправления реестровой ошибки:

1. Внесудебный (административный) порядок (ч. 3 ст. 61): исправление по решению государственного регистратора прав в течение 5 рабочих дней. Однако это возможно только при одновременном соблюдении двух условий: (а) такое исправление не влечёт прекращение, возникновение или переход зарегистрированного права на объект недвижимости; (б) исправление не может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей либо третьих лиц, полагавшихся на записи в ЕГРН.

Поскольку речь идёт о долевой собственности соседки на смежный участок, границы которого уже установлены в ЕГРН, исправление границ её участка напрямую затрагивает её зарегистрированное право. Именно поэтому орган регистрации прав (Росреестр) передал вопрос на рассмотрение комиссии, а комиссия, оценив, что исправление может нарушить интересы соседки-дольщицы, приняла решение об отказе. Это и есть реализация правила ч. 4 ст. 61: когда исправление может нарушить законные интересы правообладателя или третьих лиц — исправление производится только по решению суда.

2. Судебный порядок (ч. 4 ст. 61): при наличии риска нарушения прав третьих лиц единственный путь — иск в суд. Орган регистрации прав также вправе обратиться в суд, но заявитель (Вы) вправе сделать это самостоятельно.

Вывод: Отказ комиссии — это не окончательное поражение, а закономерный результат, подтверждающий, что дело перешло в судебную плоскость. Вам необходимо подать иск об исправлении реестровой ошибки в суд. Правовым основанием иска служит ч. 4 ст. 61 ФЗ-218.

Значение согласования границ при межевании: если Вас не извещали — это самостоятельное основание для оспаривания

Ключевое значение для суда будет иметь соблюдение процедуры согласования границ при межевании участка соседки-дольщицы.

Местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию (далее - согласование местоположения границ) с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи (далее - заинтересованные лица), в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
— ч. 1 ст. 39 ФЗ № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»

Если местоположение соответствующих границ земельных участков не согласовано заинтересованным лицом или его представителем и такое лицо или его представитель представили в письменной форме возражения относительно данного согласования с обоснованием отказа в нем, в акт согласования местоположения границ вносятся записи о содержании указанных возражений. Представленные в письменной форме возражения прилагаются к межевому плану и являются его неотъемлемой частью. В случае, если при согласовании местоположения границ земельного участка в индивидуальном порядке в электронном виде у заинтересованного лица (его представителя) имеются возражения относительно данного согласования, такие возражения, оформленные в виде электронного документа и заверенные усиленной квалифицированной электронной подписью указанного заинтересованного лица (его представителя), прилагаются к соответствующему акту согласования местоположения границ (являются его неотъемлемой частью), при этом в акт согласования местоположения границ земельного участка запись о содержании указанных возражений не вносится. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 5. Споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются в установленном Земельным кодексом Российской Федерации порядке.
— ч. 4, 5 ст. 40 ФЗ № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»

Если Вы как собственник смежного участка не извещались кадастровым инженером о проведении межевания и не подписывали акт согласования местоположения границ, это является грубым нарушением процедуры и самостоятельным основанием для признания результатов межевания недействительными в части спорной границы. Из этого следует, что реестровая ошибка возникла не по Вашей вине.

Если же Вы участвовали в согласовании и подписали акт, то оспаривание усложняется и может потребовать дополнительного обоснования (например, что согласование проходило без выноса границ на местность, без надлежащего извещения иных сособственников, или что ошибка носила технический характер и не была очевидна при согласовании).

При любом варианте — споры, не урегулированные при согласовании границ, разрешаются в судебном порядке (ч. 5 ст. 40 ФЗ-221).

Вывод: Отсутствие Вашего надлежащего извещения и/или подписи в акте согласования границ — сильный довод в суде в пользу наличия реестровой ошибки. Проверьте межевой план участка соседки-дольщицы — он доступен для ознакомления в Росреестре.

Исковая давность на требование об исправлении реестровой ошибки не распространяется

требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304)
— ст. 208 ГК РФ, п. 2

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Требование об исправлении реестровой ошибки является разновидностью негаторного иска — требования собственника об устранении нарушений его права, не связанных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). Исковая давность на такие требования не распространяется (ст. 208 ГК РФ). Это означает, что Вы можете обратиться в суд независимо от того, сколько времени прошло с момента внесения ошибочных сведений в ЕГРН.

Вывод: О давности можете не беспокоиться — подать иск можно в любой момент.

Порядок обращения в суд: подсудность, ответчики, исковые требования

Земельные споры рассматриваются в судебном порядке. 2. До принятия дела к производству судом земельный спор может быть передан сторонами на разрешение в третейский суд.
— ст. 64 ЗК РФ, п. 1

Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: 1) признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок; 2) самовольного занятия земельного участка; 3) в иных предусмотренных федеральными законами случаях. 2. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем: 1) признания недействительными в судебном порядке в соответствии со статьей 61 настоящего Кодекса не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления; 2) приостановления исполнения не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления; 3) приостановления промышленного, гражданско-жилищного и другого строительства, разработки месторождений полезных ископаемых и торфа, эксплуатации объектов, проведения агрохимических, лесомелиоративных, геолого-разведочных, поисковых, геодезических и иных работ в порядке, установленном Правительством Российской Федерации; 4) восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
— ст. 60 ЗК РФ, п. 1

Согласно статье 56 ГПК РФ бремя доказывания наличия реестровой ошибки возлагается на лицо, требующее исправления такой ошибки. По смыслу пункта 56 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» суд вправе сделать выводы о допущенной кадастровой (реестровой) ошибке только в том случае, если вносимые изменения не повлекут нарушений прав и законных интересов других лиц и при отсутствии спора о праве на недвижимое имущество.
— п. 56 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 (в изложении Обзора ВС РФ от 27.11.2024)

Подсудность и суд: Спор об исправлении реестровой ошибки рассматривается районным судом по месту нахождения земельного участка (исключительная подсудность по ст. 30 ГПК РФ). Это исковое производство, а не административное (не КАС РФ), поскольку спор затрагивает материальные права на недвижимость — в том числе права соседки-дольщицы.

Ответчики:

• Собственник(-и) смежного земельного участка (соседка-дольщица и все её со-собственники, если долевая собственность).
• Орган регистрации прав (Росреестр) — привлекается в качестве ответчика или третьего лица, поскольку решение суда будет обязательно для регистрирующего органа.

Исковое требование: Об исправлении реестровой ошибки путём уточнения местоположения границ земельного участка ответчика (соседки) и/или Вашего участка. Если границы Вашего участка также не установлены — одновременно заявляется требование об установлении границ Вашего участка.

Бремя доказывания: На Вас лежит обязанность доказать наличие реестровой ошибки. Основное доказательство — заключение кадастрового инженера (межевой план или схема наложения границ), подтверждающее, что фактические границы участков не соответствуют сведениям ЕГРН. Суд также вправе назначить судебную землеустроительную экспертизу.

Следует учитывать позицию Пленумов ВС и ВАС № 10/22: суд сделает вывод о реестровой ошибке только если вносимые изменения не повлекут нарушений прав и законных интересов других лиц и при отсутствии спора о праве на недвижимость. Если в ходе процесса выяснится, что соседка оспаривает Ваше право на спорную часть земли, дело может перерасти в спор о праве — это потребует уточнения исковых требований.

Вывод: Иск подаётся в районный суд по месту нахождения участка. Ответчики — соседка-дольщица (и все её сособственники) и Росреестр. Ключевое доказательство — заключение кадастрового инженера. Если спор перерастёт в спор о праве, суд должен разрешить его по существу.

Что делать с отказом комиссии и как выстроить стратегию

Отказ комиссии — не тупик, а индикатор того, что внесудебный путь закрыт. В суд следует идти с чётко выстроенной доказательственной стратегией.

Развилки, определяющие стратегию:

Ветка 1: Соседка-дольщица не возражает против исправления. В этом случае она может явиться в суд и признать иск, либо Вы можете попытаться в досудебном порядке получить от неё письменное согласие и подать совместное заявление в Росреестр. Однако, если комиссия уже отказала, скорее всего потребуется судебное решение даже при согласии соседки — поскольку формально затронуто её зарегистрированное право.

Ветка 2: Соседка-дольщица возражает. Наиболее вероятный сценарий после отказа комиссии. В этом случае иск обязателен. В суде Вам нужно будет доказать, что:

• Фактические границы участков на местности сложились иначе, чем отражено в ЕГРН (существовали на местности более 15 лет — забор, строения и т.п.);
• Межевание участка соседки проведено с нарушением процедуры согласования;
• Исправление ошибки восстановит фактические границы, не лишая соседку её реальной земли — то есть исправляются только реестровые данные, без изменения фактического землепользования.

Рекомендуемые действия до подачи иска:

1. Закажите у кадастрового инженера заключение о наличии реестровой ошибки — с составлением схемы наложения фактических и реестровых границ.
2. Получите в Росреестре копию межевого плана смежного участка — проверьте, подписывали ли Вы акт согласования границ.
3. Запросите у Росреестра письменный ответ с обоснованием отказа комиссии — он пригодится как доказательство исчерпания внесудебного порядка.
4. Далее — подача иска в районный суд.

Вывод: Отказ комиссии — документ, которым Вы подтверждаете исчерпание внесудебного порядка. Ваш следующий шаг — подготовка иска с заключением кадастрового инженера и обращение в суд.