Можно ли получить квартиру на первом этаже при переселении из ветхого жилья, если отец инвалид после инсульта и не может подниматься по лестнице

Требования к жилью при изъятии ветхого дома: режим нанимателя и собственника

Ответ зависит прежде всего от того, на каком праве отец владеет изымаемым жильём — по договору социального найма либо как собственник. Это две юридически разные процедуры, но в обеих закон требует предоставления полноценного жилого помещения.

Если жильё занимается по договору социального найма, снос дома влечёт предоставление другого благоустроенного жилого помещения:

Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма
— ст. 86 ЖК РФ

Предоставляемое взамен жильё должно отвечать требованиям благоустроенности, установленным для населённого пункта:

1. Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта
   — ч. 1 ст. 89 ЖК РФ

Для отца как инвалида эти требования «благоустроенности» и «равнозначности» нельзя толковать формально: квартира на пятом этаже без лифта, куда он при противопоказаниях к подъёму по лестнице физически не может попасть, фактически лишает его возможности пользоваться предоставленным жильём. Пленум Верховного Суда прямо требует от суда проверить, не будут ли ухудшены жилищные условия выселяемого:

Суду следует проверить, отвечает ли предоставляемое выселяемым гражданам жилое помещение уровню благоустроенности жилых помещений применительно к условиям данного населенного пункта, принимая во внимание прежде всего уровень благоустроенности жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в этом населенном пункте, не будут ли ухудшены жилищные условия выселяемых в него граждан
— п. 37 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009

Если же жильё находится в собственности отца (приватизировано или приобретено), применяется специальная статья 32 ЖК РФ — изъятие у собственника. При этом «предоставление другого жилого помещения взамен» имеет характер соглашения:

Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа
— ч. 1 ст. 32 ЖК РФ > 8. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение
— ч. 8 ст. 32 ЖК РФ

Из этого следует: для собственника жесткое правило «равнозначности» из ст. 89 ЖК не применяется автоматически, но предоставление квартиры взамен также должно происходить по соглашению с учётом его прав, и за отцом сохраняется право отказаться от неудовлетворительного варианта и настаивать на ином, в том числе на квартире на первом этаже или доме с лифтом (либо на выкупной цене, позволяющей приобрести пригодное жильё).

Вывод: и наниматель по соцнайму, и собственник вправе отказаться от квартиры на пятом этаже без лифта, если она не отвечает благоустроенности для инвалида; для собственника решение о том, что будет предоставлено взамен, во всяком случае согласуется с ним сторонами (ст. 32 ЖК), а для нанимателя решающим критерием является недопустимость ухудшения жилищных условий (ст. 89 ЖК, Пленум ВС № 14).

Право инвалида требовать предоставления жилья, приспособленного с учётом состояния здоровья (первый этаж)

Это ядро вопроса. Статус отца как инвалида со справкой об инвалидности и заключением врача о запрете подъёма по лестнице даёт ему особую правовую защиту при предоставлении жилья. Федеральный закон № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов» прямо обязывает учитывать состояние здоровья:

Жилые помещения предоставляются инвалидам, семьям, имеющим детей-инвалидов, с учетом состояния здоровья и других заслуживающих внимания обстоятельств
— ч. 4 ст. 17 ФЗ № 181-ФЗ

Это означает, что при выборе предоставляемого жилого помещения орган обязан учитывать именно ограничения отца — невозможность передвижения по лестнице — а не просто формальную «равнозначность по площади». ФЗ № 181-ФЗ также прямо запрещает строительство и застройку без приспособления зданий для беспрепятственного доступа инвалидов:

Планировка и застройка городов, других населенных пунктов, формирование жилых и рекреационных зон, разработка проектных решений на новое строительство и реконструкцию зданий, сооружений и их комплексов, а также разработка и производство транспортных средств общего пользования, средств связи и информации без приспособления указанных объектов для беспрепятственного доступа к ним инвалидов и использования их инвалидами не допускаются. Государственные и муниципальные расходы на разработку и производство транспортных средств с учетом потребностей инвалидов, приспособление транспортных средств, средств связи и информации для беспрепятственного доступа к ним инвалидов и использования их инвалидами, обеспечение условий инвалидам для беспрепятственного доступа к объектам социальной, инженерной и транспортной инфраструктур осуществляются в пределах бюджетных ассигнований, ежегодно предусматриваемых на эти цели в бюджетах бюджетной системы Российской Федерации. Расходы на проведение указанных мероприятий, не относящиеся к государственным и муниципальным расходам, осуществляются за счет других источников, не запрещенных законодательством Российской Федерации.
— ч. 8 ст. 15 ФЗ № 181-ФЗ

Хотя положения о доступности в ст. 15 ФЗ № 181-ФЗ формально адресованы объектам «социальной, инженерной и транспортной инфраструктур», а многоквартирный дом в перечне назван лишь как «жилое здание», совокупно со ст. 17 и ст. 15 ЖК они формируют обязанность предоставить инвалиду доступное жильё:

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению и приспособлению общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством
— ч. 3 ст. 15 ЖК РФ

1. Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта
   — ч. 1 ст. 89 ЖК РФ

Практический ориентир о безусловной обязательности лифта законодатель дал в п. 17 Положения, утверждённого ПП РФ № 47: жилое помещение выше пятого этажа должно иметь лифтовый доступ:

Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта
— п. 17 Положения, утв. ПП РФ № 47

Из этой нормы следует важный для отца вывод: если предоставить ему квартиру выше первого этажа, то она априори должна быть доступна без подъёма по лестнице. Поскольку в предлагаемой квартире на пятом этаже лифта нет, а подниматься по лестнице отцу противопоказано, такое помещение не отвечает требованиям доступности для него — и не может считаться благоустроенным применительно к данному инвалиду. Наиболее бесспорным решением, исключающим любую лестничную нагрузку, является квартира на первом этаже (или в доме с работающим лифтом, либо с пандусом).

Ключевой момент — доказательства: справка об инвалидности и медицинское заключение. Их отсутствие лишает орган обязанности учитывать состояние здоровья, поэтому заключение врача и (лучше) выписку из ИПРА с отметкой о нуждаемости в доступном жилье необходимо приложить к заявлению.

Вывод: да, отец вправе настаивать на предоставлении квартиры на первом этаже (либо в доме с лифтом/пандусом) — ст. 17 ФЗ № 181-ФЗ обязывает предоставлять инвалидам жильё «с учётом состояния здоровья», а квартира на пятом этаже без лифта при противопоказании к подъёму по лестнице не может считаться для него благоустроенной и доступной.

Порядок действий: требование первого этажа, отказ от пятого, защита в суде

Учитывая, что жёсткое правило равнозначности по площади из ст. 89 ЖК не означает обязанность согласиться именно на предложенную квартиру (Пленум ВС № 14 требует проверки, не ухудшены ли условия):

другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а потому иные обстоятельства (названные, например, в части 5 статьи 57, статье 58 ЖК РФ), учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на 27 учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются. При этом граждане, которым в связи с выселением предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если для них не отпали основания состоять на таком учете (статья 55 ЖК РФ). При удовлетворении судом иска о выселении гражданина из жилого помещения по основаниям, предусмотренным статьями 86–88 ЖК РФ, в резолютивной части решения суда должно быть указано конкретное благоустроенное жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма выселяемому гражданину.
— п. 37 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009

Практический алгоритм для отца (через вас): подайте в орган местного самоуправления, принявший решение о сносе/изъятии, письменное заявление с просьбой предоставить квартиру на первом этаже (либо в доме с лифтом), приложив справку об инвалидности, медицинское заключение о противопоказании подъёма по лестнице и выписку из ИПРА. До рассмотрения заявления и предоставления подходящего жилья не подписывайте соглашение о переселении и не заключайте договор социального найма на пятый этаж — согласие фиксирует выбор и делает оспаривание сложнее.

Отказ органа в предоставлении доступного жилья или уклонение от ответа оспаривается в суде. Для нанимателя это иск о возложении обязанности предоставить жильё, отвечающее требованиям ст. 89 ЖК (с учётом ст. 17 ФЗ № 181-ФЗ); для собственника — спор о несогласии с условиями изъятия по ст. 32 ЖК (отказ от неудовлетворительного варианта, требование выкупной цены либо иного жилого помещения).

Дополнительная правовая возможность для инвалидов со «тяжёлыми формами хронических заболеваний» — внеочередное предоставление жилья (п. 3 ч. 2 ст. 57 ЖК), однако перечень таких заболеваний утверждён отдельным актом Правительства и послеинсультное состояние попадает туда не автоматически — это следует проверять:

гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне. 3. Гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании решений органа местного самоуправления. Решения о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма выдаются или направляются гражданам, в отношении которых данные решения приняты, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия данных решений. 4. Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятое с соблюдением требований настоящего Кодекса, является основанием заключения соответствующего договора социального найма в срок, установленный данным решением. 5. По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в границах соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления. При наличии согласия в письменной форме граждан по решению органа местного самоуправления муниципального образования по месту их жительства жилое помещение может быть предоставлено в другом населенном пункте на территории того же муниципального образования. (В редакции федеральных законов от 17.12.2009 № 316-ФЗ, от 24.07.2023 № 365-ФЗ) 6. Комнаты по договорам социального найма могут предоставляться только в случае, предусмотренном частью 4 статьи 59 настоящего Кодекса.
— п. 3 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ

Ещё одно средство — обращение в прокуратуру с жалобой на нарушение жилищных прав инвалида (ст. 15, 17 ФЗ № 181-ФЗ), что может дать оперативный внесудебный результат. Если спор дошёл до суда, ключевыми доказательствами будут медицинское заключение о противопоказании подъёма по лестнице и справка об инвалидности; их силу подтверждает установка Пленума ВС № 14 о недопустимости ухудшения жилищных условий выселяемого.

Вывод: требуйте письменно, не принимайте квартиру на пятом этаже до удовлетворения просьбы о первом этаже/лифте; при отказе — иск в суд (обязанность предоставить доступное жильё) и параллельно жалоба в прокуратуру на нарушение прав инвалида.

Различие правового режима собственника и нанимателя при изъятии аварийного жилья

Это ключевая развилка, от которой зависит и способ защиты, и объём прав отца. Верховный Суд РФ в Обзоре от 29.04.2014 чётко разграничил эти два режима.

Для собственника жилого помещения применяется статья 32 ЖК РФ — выкуп или, по соглашению, предоставление другого жилья с зачётом стоимости:

Собственник жилого помещения в признанном аварийным и подлежащим сносу многоквартирном доме, если такой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из 12 аварийного жилищного фонда, вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности. По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа. Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).
— раздел II Обзора судебной практики ВС РФ от 29.04.2014 (о собственнике)

Таким образом, для собственника предоставление квартиры на пятом этаже — это именно предложение по соглашению (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ), от которого можно отказаться и настаивать либо на ином жилом помещении, либо на денежной выплате выкупной цены с учётом оценки его собственного жилья и всех убытков.

Для нанимателя по договору социального найма применяются статьи 86–89 ЖК РФ — обязанность органа предоставить другое благоустроенное равнозначное жильё, и здесь право настаивать на удовлетворяющем требованиям доступности помещении (первый этаж) вытекает из условий благоустроенности и запрета ухудшать жилищные условия (ст. 89 ЖК РФ, п. 37 Пленума ВС № 14).

Важно: отец как наниматель не может требовать предоставления жилья в собственность — только по договору социального найма; отец как собственник, напротив, может настаивать либо на выкупе, либо на предоставлении другого жилья в собственность (по соглашению с зачётом стоимости). Оба варианта не лишают его права отказаться от пятого этажа без лифта и требовать пригодное для проживания инвалида помещение.

Вывод: различие режимов существенно для процедуры, но не для самого права инвалида на доступное жильё — и собственник, и наниматель могут требовать квартиру на первом этаже (или с лифтом), опираясь на ст. 17 ФЗ № 181-ФЗ и ст. 89/32 ЖК РФ.