Куплен дом с маткапиталом стал аварийным: как получить жильё или компенсацию, если я одна с двумя детьми

Признание дома аварийным/непригодным для проживания: что даёт имеющийся акт обследования

Ключевой момент: имеющийся у вас «акт обследования» — это лишь документ, фиксирующий состояние дома, он сам по себе не порождает правовых последствий. Правовые последствия наступают только после решения межведомственной комиссии и решения органа местного самоуправления. Основанием для признания жилья непригодным является физический износ, снижение надёжности, прочности конструкций:

1. Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие: ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации либо в результате чрезвычайной ситуации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 27.07.2020 № 1120) изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей. 34. Основанием для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является его аварийное техническое состояние, установленное в соответствии с межгосударственным стандартом ГОСТ 31937-2024 "Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния", введенным в действие с 1 мая 2024 г. приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 10 апреля 2024 г.
   — п. 33 Положения ПП № 47

Процедура запускается заявлением собственника в комиссию (она создаётся органом местного самоуправления по месту нахождения жилья):

1. Комиссия на основании заявления собственника помещения, федерального органа исполнительной власти, осуществляющего полномочия собственника в отношении оцениваемого имущества, правообладателя или гражданина (нанимателя), либо на основании заключения органов государственного надзора (контроля) по вопросам, отнесенным к их компетенции, либо на основании заключения экспертизы жилого помещения, проведенной в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 21 августа 2019 г.
   — п. 42 Положения ПП № 47

К заявлению прилагаются правоустанавливающие документы и, для постановки вопроса о признании дома аварийным, — заключение специализированной организации, проводившей обследование:

1. Для рассмотрения вопроса о пригодности (непригодности) жилого помещения для проживания и признания многоквартирного дома аварийным заявитель представляет в комиссию по месту нахождения жилого помещения следующие документы: (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 06.04.2022 № 608) а) заявление о признании помещения жилым помещением или жилого помещения непригодным для проживания и (или) многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции; б) копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, право на которое не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 27.07.2020 № 1120) в) в отношении нежилого помещения для признания его в дальнейшем жилым помещением - проект реконструкции нежилого помещения; г) заключение специализированной организации, проводившей обследование многоквартирного дома, - в случае постановки вопроса о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции; д) заключение специализированной организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения - в случае, если в соответствии с абзацем третьим пункта 44 настоящего Положения предоставление такого заключения является необходимым для принятия решения о признании жилого помещения соответствующим (не соответствующим) установленным в настоящем Положении требованиям;
   — п. 45 Положения ПП № 47

Для вас это означает: акт обследования, который у вас уже есть, надо «конвертировать» в официальное решение. Если ваш дом официально ещё не признан аварийным (решением органа МСУ на основании заключения межведомственной комиссии), первым шагом является подача заявления в администрацию муниципалитета о признании помещения непригодным для проживания или дома аварийным. Официальный статус аварийного/непригодного жилья — это точка входа во все последующие механизмы (внеочередное жильё, маневренный фонд, программы переселения).

Вывод: имеющийся акт обследования — доказательство, но не решение; необходимо добиться официального решения органа МСУ о признании дома аварийным (или помещения непригодным), подав заявление в местную межведомственную комиссию с приложением всех документов и акта. Если решение уже принято — переходите к механизмам в следующих разделах.

Программы переселения из аварийного жилья: распространяются ли на ваш дом

Федеральная финансовая поддержка на переселение из аварийного жилищного фонда распространяется только на многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу/реконструкции в связи с физическим износом, и предоставляется через региональные адресные программы:

1. Финансовая поддержка предоставляется Фондом бюджетам субъектов Российской Федерации в целях реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации, направленных на обеспечение жилищных прав граждан, являющихся собственниками жилых помещений, входящих в состав аварийного жилищного фонда, а также граждан, занимающих жилые помещения, входящие в состав аварийного жилищного фонда, по договору социального найма. 5. Финансовая поддержка предоставляется Фондом на реализацию региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, утверждаемых высшими исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, и используется в соответствии с такими программами. 6. Полученные за счет средств финансовой поддержки средства бюджета субъекта Российской Федерации и (или) средства местных бюджетов могут расходоваться: 1) на выплату гражданам, в чьей собственности находятся жилые помещения, входящие в аварийный жилищный фонд, возмещения за изымаемые жилые помещения в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации;
   — пп. 4, 5 ст. 136 ФЗ-436 от 30.12.2021

Это создаёт две развилки, каждая из которых решающая для вашей ситуации.

Развилка 1 — правовой статус дома. Дом «двухквартирный» может быть по документам либо многоквартирным домом (МКД — две квартиры под одной крышей с общей стеной), либо жилым домом блокированной застройки (дом блокированной застройки — жилой дом, состоящий из автономных жилых блоков). Федеральная программа переселения охватывает только многоквартирные дома (ст. 136 ФЗ-436 прямо говорит о «жилых помещениях в многоквартирных домах»); индивидуальные жилые дома и дома блокированной застройки в «аварийный жилищный фонд» для целей федеральной поддержки не входят. Какой статус у вашего дома — надо сверить с выпиской из ЕГРН (назначение объекта) и технической документацией.

Развилка 2 — дата признания аварийным. Федеральная поддержка предоставляется в отношении домов, признанных аварийными в период, установленный Правительством РФ (по нацпроекту — дома, признанные аварийными после 1 января 2017 года). Вы купили дом в 2015 году; если дом признан аварийным до 01.01.2017, он не подпадает под действующий этап федеральной программы и переселение возможно только за счёт региональных/муниципальных средств по общим правилам ст. 32 ЖК (изъятие с возмещением) либо через внеочередное предоставление по ст. 57 ЖК.

Проверить, включён ли ваш дом в региональную адресную программу переселения, можно в администрации муниципалитета (запрос) или на сайте регионального министерства строительства/ЖКХ.

Вывод: попадание в программу переселения из аварийного жилья возможно, только если ваш дом по документам является многоквартирным и признан аварийным после 01.01.2017. Если дом — индивидуальный жилой дом или дом блокированной застройки, либо признан аварийным ранее — федеральная программа на него не распространяется, и защита строится по ст. 32 и 57 ЖК РФ (см. следующий раздел). Эти два факта необходимо уточнить в первую очередь.

Внеочередное предоставление жилья и права собственника аварийного дома (если программа на него не распространяется)

Даже если дом не попал в федеральную программу переселения, у вас есть два самостоятельных механизма защиты жилищных прав.

Механизм 1 — внеочередное предоставление жилья по договору социального найма (ст. 57 ЖК РФ). Собственники, единственное жильё которых признано непригодным и не подлежит ремонту/реконструкции, имеют право на внеочередное предоставление жилья:

1. Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются: 1) гражданам, являющимся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или собственниками жилых помещений, единственные жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат. Указанным в настоящем пункте собственникам жилых помещений жилые помещения по договорам социального найма предоставляются вне очереди в случае, если в установленном федеральным законодательством порядке не принято решение об изъятии земельного участка, на котором расположено принадлежащее им на праве собственности жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд в целях последующего изъятия такого жилого помещения; (В редакции Федерального закона от 14.02.2024 № 14-ФЗ) 2) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 29.02.2012 № 15-ФЗ) 3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне. 3. Гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании решений органа местного самоуправления.
   — п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ

Основание для признания вас нуждающейся в жилье — проживание в помещении, не отвечающем требованиям к жилым помещениям:

1. проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям; 4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. (В редакции федеральных законов от 23.07.2008 № 160-ФЗ; от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 2. При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.
   — п. 3 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ

Решающее значение здесь имеет Постановление Конституционного Суда РФ № 20-П от 25.04.2023, которое признало неконституционным отказ системно обеспечивать жильём малоимущих собственников единственного непригодного жилья, не охваченных региональной программой переселения:

1. Признать части 1, 8 и 10 статьи 32 и пункт 1 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 7, 18, 19 (части 1 и 2), 40, 45, 46 (части 1 и 2), 55 (части 2 и 3) и 75 1 , в той мере, в какой они - в том числе во взаимосвязи с иными нормативными положениями - не обеспечивают системного решения вопроса об условиях и порядке удовлетворения жилищных потребностей граждан, которые признаны малоимущими, состоят на учете в качестве нуждающихся в предоставлении жилых помещений и являются собственниками единственного жилого помещения, признанного в установленном порядке непригодным для проживания (включая жилое помещение, входящее в состав многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу или реконструкции), когда жилищные права этих граждан не осуществляются в рамках региональной адресной программы по переселению из аварийного жилищного фонда. 2. Конституция Российской Федерации провозглашает Россию социальным правовым государством, в котором гарантируется равенство прав и свобод человека и гражданина и политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека (статьи 1, 7, 18 и 19). Эти конституционные начала взаимодействия личности, общества и государства в социальной сфере распространяются и на отношения, связанные с осуществлением права на жилище.
   — п. 1 резолютивной части Постановления КС РФ № 20-П от 25.04.2023

Это означает: если вы признаны малоимущей и стоите на учёте нуждающихся в жилых помещениях, а ваш дом (единственное жильё) признан непригодным и не подлежит ремонту, — вы вправе претендовать на жильё по договору социального найма вне очереди, независимо от того, попал ли дом в программу переселения. Важно, однако, что для этого требуется статус малоимущей и постановка на учёт (ст. 49, 51, 52 ЖК РФ) — это отдельный шаг через соцзащиту и администрацию.

Механизм 2 — изъятие с равноценным возмещением (ст. 32 ЖК РФ). Если дом признан аварийным и подлежащим сносу, а собственники не снесли его в разумный срок, земельный участок и жильё могут быть изъяты для муниципальных нужд. Собственнику полагается возмещение (рыночная стоимость + убытки) либо — по соглашению — другое жилое помещение с зачётом стоимости:

1. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное. (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 7.
   — ч. 6 и 7 ст. 32 ЖК РФ

1. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение. (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 8 1 . Органы государственной власти субъекта Российской Федерации вправе устанавливать для собственников жилых помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями при условии, что на дату признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции у них отсутствуют иные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания, находящиеся в их собственности либо занимаемые на условиях социального найма или по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.12.2019 № 473-ФЗ) 8 2 .
   — ч. 8 ст. 32 ЖК РФ

Поскольку вы приобрели дом в 2015 году (до признания его аварийным), на вас не распространяется ограничение ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ (оно касается лиц, купивших жильё уже после признания дома аварийным). Вы вправе получить полное возмещение либо равноценное жильё по соглашению.

Вывод: у вас два рабочих пути обеспечения крыши над головой — (1) признание малоимущей и постановка на учёт нуждающихся с последующим внеочередным предоставлением жилья по соцнайму (ст. 57 ЖК РФ + КС № 20-П), и (2) изъятие дома с равноценным возмещением или предоставлением другого жилья по соглашению (ст. 32 ЖК РФ). Для обоих путей ключевое — официальное признание дома аварийным и статус нуждающейся/малоимущей.

Маневренный фонд — временное жильё при опасности проживания

Пока идёт процедура признания дома аварийным и решения вопроса о переселении/возмещении, вы вправе претендовать на временное жильё из маневренного фонда. Он предназначен, в том числе, для граждан, чьё жильё стало непригодным, в том числе в результате признания дома аварийным:

3 1 ) граждан, у которых жилые помещения стали непригодными для проживания, в том числе в результате признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 27.12.2019 № 473-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 14.02.2024 № 14-ФЗ) 4) иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством.
— п. 3¹ ст. 95 ЖК РФ

Жильё из маневренного фонда предоставляется по договору найма специализированного жилищного фонда на срок до завершения расчётов с собственником либо до предоставления ему жилья, но не более чем на два года:

1. Жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека. 2. Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период: 1) до завершения капитального ремонта или реконструкции дома (при заключении такого договора с гражданами, указанными в пункте 1 статьи 95 настоящего Кодекса); 2) до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание (при заключении такого договора с гражданами, указанными в пункте 2 статьи 95 настоящего Кодекса); 3) до завершения расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, другими федеральными законами, либо до предоставления им жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в случаях и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом (при заключении такого договора с гражданами, указанными в пункте 3 статьи 95 настоящего Кодекса); 3 1 ) до завершения расчетов с гражданами, указанными в пункте 3 1 статьи 95 настоящего Кодекса, либо до предоставления им жилых помещений, но не более чем на два года; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 27.12.2019 № 473-ФЗ) 4) установленный законодательством (при заключении такого договора с гражданами, указанными в пункте 4 статьи 95 настоящего Кодекса).
   — ст. 106 ЖК РФ, п. 1

Для вас это означает: учитывая, что акт обследования прямо говорит об опасности проживания (дом «разрывает пополам», трещины), вы вправе незамедлительно обратиться в администрацию муниципалитета с заявлением о предоставлении временного жилья из маневренного фонда. Основание — непригодность единственного жилья для проживания (п. 3.1 ст. 95 ЖК РФ). Это не решает вопрос с постоянным жильём, но позволяет вывезти детей из аварийного дома в безопасное помещение, не дожидаясь многомесячных процедур.

Вывод: маневренный фонд — дополнительный защитный механизм на время решения основного вопроса. Подайте заявление в МСУ о предоставлении жилья из маневренного фонда, сославшись на п. 3.1 ст. 95 и ст. 106 ЖК РФ и приложив акт обследования/заключение о непригодности.

Социальная поддержка одинокой матери с двумя детьми

Параллельно с решением жилищного вопроса вам доступны меры социальной поддержки, снижающие остроту ситуации.

Единое пособие на детей. Вам как родителю двух детей положено ежемесячное пособие в связи с рождением и воспитанием ребёнка (единое пособие) на каждого ребёнка до 17 лет, при условии нуждаемости (среднедушевой доход ниже прожиточного минимума в регионе):

1. Право на ежемесячное пособие предоставляется нуждающимся в социальной поддержке беременным женщинам и лицам, имеющим детей в возрасте до 17 лет, при условии, если они являются гражданами Российской Федерации и постоянно проживают на территории Российской Федерации. Назначение и выплата ежемесячного пособия в связи с рождением и воспитанием ребенка осуществляются: беременной женщине в случае, если срок ее беременности составляет 6 и более недель и она встала на учет в медицинской организации в ранние сроки беременности (до 12 недель); одному из родителей (усыновителей, опекунов (попечителей) ребенка в возрасте до 17 лет, являющегося гражданином Российской Федерации и постоянно проживающего на территории Российской Федерации. 20. Подача заявления о назначении ежемесячного пособия посредством единого портала осуществляется с использованием простой электронной подписи при условии, что личность заявителя установлена при личном приеме при выдаче ключа простой электронной подписи. 20 1 .
   — п. 2, 13 Правил ПП № 2330 (единое пособие)

Пособие назначается Социальным фондом России по одному заявлению (через Госуслуги или МФЦ) на каждого ребёнка; при отсутствии работы у матери оно, как правило, назначается при соблюдении правила «нулевого дохода» либо при уважительной причине его отсутствия (уход за ребёнком, безработица с регистрацией в службе занятости).

Распоряжение средствами материнского капитала. Поскольку дом приобретался с использованием материнского капитала, у вас, скорее всего, сохранилась часть средств МСК. Маткапитал можно направить на улучшение жилищных условий (в том числе на приобретение/строительство другого жилья), а при нуждаемости — получать в виде ежемесячной выплаты на детей:

Статья 10. Направление средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий 1. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться: 1) на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут быть направлены на счет эскроу, бенефициаром по которому является лицо, осуществляющее отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения;
— ст. 10 ФЗ-256 (выплата из маткапитала нуждающимся), п. 4

Важное обременение: при использовании маткапитала на дом вы обязаны были оформить его в общую собственность всех членов семьи с определением долей детей:

жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются. (В редакции федеральных законов от 01.03.2020 № 35-ФЗ, от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 5. Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий устанавливаются Правительством Российской Федерации. 6. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки . (Дополнение частью - Федеральный закон от 25.12.2008 № 288-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 29.12.2010 № 440-ФЗ, от 23.05.2015 № 131-ФЗ, от 07.06.2025 № 131-ФЗ) 7.
— п. 4 ч. 4 ст. 10 ФЗ-256 (обязательство о выделении долей)

Для вас это означает два следствия. Первое — дом числится (по крайней мере должен числиться) в общей долевой собственности с участием детей, что усиливает вашу позицию при изъятии/переселении (дети — участники, их жилищные права защищены). Второе — при любом распоряжении этим домом (возмещение, предоставление иного жилья) потребуется обеспечить равноценную защиту имущественных интересов детей (по общим правилам о защите прав несовершеннолетних, ст. 37 ГК РФ, допускается с согласия органа опеки). Если доли детям ещё не выделены — это надо сделать, чтобы права детей были юридически закреплены.

Вывод: вашей семье доступны единое пособие на каждого ребёнка (через Соцфонд) и распоряжение остатком маткапитала вплоть до ежемесячной выплаты. Аварийность дома не лишает вас этих мер; напротив, при низком доходе пособие — прямая денежная поддержка. Одновременно упорядочьте выделение долей детям по обязательству из маткапитала, чтобы зафиксировать их права перед решением вопроса с домом.