Влияет ли сохранённая регистрация прежних собственников на право покупательницы получить возмещение (выкупную цену) при сносе дома?
Нет, не влияет. Право на возмещение при изъятии жилого помещения в связи со сносом принадлежит именно собственнику, зарегистрированному в ЕГРН на момент изъятия. Регистрация по месту жительства — это учётное (административное) действие, которое само по себе не создаёт вещного права на жилое помещение и не даёт права претендовать на выкупную цену.
Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное
— ч. 6 ст. 32 ЖК РФ
Для покупательницы это означает: возмещение, его сроки и условия определяются соглашением именно с ней как единственным собственником — регистрация прежних владельцев не делает их стороной в этой процедуре и не уменьшает сумму, причитающуюся собственнику. Сохранение регистрации прежних собственников юридически не «съедает» её долю компенсации.
При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме , в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду
— ч. 7 ст. 32 ЖК РФ
Размер возмещения определяется по рыночной стоимости жилого помещения и убыткам собственника — он причитается покупательнице как собственнику на дату изъятия. Факт наличия в комнате зарегистрированных, но утративших право пользования лиц не входит в состав и не уменьшает эту выплату.
Граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8 1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются
— ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ
Однако здесь принципиальна развилка по моменту признания дома аварийным. Если дом был признан аварийным и подлежащим сносу ДО того, как покупательница приобрела комнату (то есть решение о признании принято до её регистрации права), то применяется ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ: она, как лицо, купившее помещение в уже аварийном доме, вправе на возмещение, но не превышающее стоимость её приобретения, и положения о предоставлении другого жилья с зачётом стоимости (ч. 8) и о региональных мерах поддержки (ч. 8.1) на неё не распространяются. Если же дом признан аварийным (или решение о сносе по иным градостроительным основаниям принято) после покупки — применяется полная рыночная оценка по ч. 7 ст. 32 ЖК РФ без ограничения стоимостью приобретения.
Вывод: сохранение регистрации прежних собственников не препятствует получению покупательницей возмещения при сносе и не даёт этим лицам права на выплаты — компенсация причитается только ей как собственнику. Решающим фактором является не факт регистрации, а дата признания дома аварийным относительно даты приобретения: если дом был признан аварийным до покупки, размер возмещения ограничен ценой её приобретения (ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ).
Сохраняется ли у прежних собственников право пользования комнатой после продажи и как их выписать?
Прежние собственники, продав комнату, утратили право пользования ею. Прямое основание — п. 2 ст. 292 ГК РФ: переход права собственности к другому лицу прекращает право пользования членов семьи прежнего собственника.
Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом
— п. 2 ст. 292 ГК РФ
Они больше не являются ни собственниками, ни членами семьи нового собственника — их право пользования прекратилось с момента регистрации перехода права собственности на покупательницу. Сохранение регистрационного учёта этому не препятствует: регистрация — это лишь учёт, а не самостоятельное право на жильё. При расселении сама по себе прописка не даёт им права претендовать на компенсацию или жильё — выплата идёт только собственнику.
Чтобы снять их с регистрационного учёта, требуется решение суда. Согласно ст. 7 Закона РФ № 5242-1 снятие с регистрационного учёта производится при «выселении из занимаемого жилого помещения или признании утратившим право пользования жилым помещением» на основании вступившего в законную силу решения суда.
выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда; обнаружение не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, или неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о регистрации - на основании вступившего в законную силу решения суда
— ст. 7 Закона РФ № 5242-1
Покупательница вправе обратиться в суд с иском о признании прежних собственников утратившими право пользования и о снятии их с регистрационного учёта. Пока решение суда не вступило в силу и не передано в орган регистрационного учёта (МВД / МФЦ), они остаются формально «прописанными», но правового значения для получения выкупной цены это не имеет.
В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда
— ч. 1 ст. 35 ЖК РФ
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ
Вывод: прежние собственники утратили право пользования комнатой в силу п. 2 ст. 292 ГК РФ, а их сохранённая регистрация — лишь формальный учёт, не дающий им прав на компенсацию при сносе. Для снятия их с регистрационного учёта покупательнице необходимо обратиться в суд с иском о признании их утратившими право пользования и о снятии с регистрационного учёта (ст. 7 Закона № 5242-1, ч. 1 ст. 35 ЖК РФ); такое решение станет основанием для снятия их с учёта органом регистрационного учёта.
В какой суд и в каком порядке покупательница вправе обратиться для снятия прежних собственников с регистрационного учёта
Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. (В редакции Федерального закона от 14.07.2008 № 118-ФЗ) 2. Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства. 3. Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по адресу перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ) 4. Иски о защите прав и законных интересов группы лиц, в том числе прав потребителей, подаются по адресу ответчика. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.07.2019 № 191-ФЗ) Статья 30 1 . Подсудность дел, связанных с осуществлением судами функций содействия и контроля в отношении третейских судов 1. Заявление об отмене решений третейских судов и международных коммерческих арбитражей, принятых на территории Российской Федерации, подается в районный суд, на территории которого принято решение третейского суда. По соглашению сторон третейского разбирательства заявление об отмене решения третейского суда может быть подано в районный суд по месту нахождения или месту жительства одной из сторон третейского разбирательства. 2.
— ч. 1 ст. 30 ГПК РФ
Спор о признании прежних собственников утратившими право пользования комнатой — это спор о правах на жилое помещение, поэтому он подсуден суду по месту нахождения комнаты (исключительная подсудность по ч. 1 ст. 30 ГПК РФ), а не по месту жительства ответчиков. Это районый (городской) суд общей юрисдикции по месту нахождения общежития/комнаты.
выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда; обнаружение не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, или неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о регистрации - на основании вступившего в законную силу решения суда
— ст. 7 Закона РФ № 5242-1
Такое решение суда — единственное основание, по которому орган регистрационного учёта (подразделение по вопросам миграции МВД или МФЦ) снимет прежних собственников с регистрационного учёта, поскольку добровольно они не выписываются.
Вывод: иск о признании прежних собственников утратившими право пользования и о снятии их с регистрационного учёта предъявляется в районный (городской) суд по месту нахождения комнаты (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ). Вступившее в законную силу решение суда является основанием для снятия их с регистрационного учёта органом регистрационного учёта (ст. 7 Закона РФ № 5242-1). Подсудность и орган, осуществляющий снятие с учёта, во всех блоках ответа едины.
