Можно ли оформить дарственную на квартиру до признания дома аварийным и стоит ли торопиться

Имеет ли значение момент дарения относительно признания дома аварийным: объём прав одаряемой при расселении

Решающая норма — ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ. Она прямо делит собственников на две категории в зависимости от момента возникновения права собственности относительно даты признания дома аварийным и подлежащим сносу.

Если квартира подарена до признания дома аварийным, внучка становится полноправным собственником и вправе претендовать на полное возмещение за изымаемое жильё (рыночную стоимость с убытками по ч. 7 ст. 32 ЖК РФ) либо на предоставление жилого помещения взамен по соглашению (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ), а также — при наличии условий — на дополнительные меры поддержки субъекта РФ (ч. 8.1 ст. 32 ЖК РФ).

Граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8 1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.12.2019 № 473-ФЗ) 9. Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.
— ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ

Разбор применения. Для вашей ситуации это означает: если дарение и госрегистрация перехода права на внучку будут завершены ДО выхода постановления о признании дома аварийным, ограничение ч. 8.2 не применяется — внучка получает жильё/возмещение в полном объёме, как и любой собственник. Поскольку бабушкин дом ещё не признан аварийным («постановление будет скоро»), именно сейчас есть «окно», при котором переход права не подпадает под ограничение.

Ключевой контраст — положения ч. 8 и ч. 8.1 ст. 32 ЖК РФ, которые для купивших/получивших право ПОСЛЕ признания аварийным не применяются:

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение. (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 8 1 . Органы государственной власти субъекта Российской Федерации вправе устанавливать для собственников жилых помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями при условии, что на дату признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции у них отсутствуют иные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания, находящиеся в их собственности либо занимаемые на условиях социального найма или по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.12.2019 № 473-ФЗ) 8 2 .
— ч. 8 ст. 32 ЖК РФ

Вывод. Поторопиться с оформлением дарения имеет смысл и прямо влияет на исход: сделка, зарегистрированная до признания дома аварийным, сохраняет за внучкой полный объём прав собственника при расселении (возмещение по рыночной стоимости или жильё взамен). Сделка, совершённая после признания дома аварийным, приведёт к тому, что внучка получит лишь возмещение не выше стоимости приобретения квартиры и не вправе будет претендовать на жильё взамен или меры поддержки по чч. 8, 8.1 ст. 32 ЖК РФ — фактически почти ничего, так как дарение — безвозмездная сделка и «стоимость приобретения» для неё минимальна. Это делает момент оформления решающим.

Точная регистрация до признания дома аварийным определяет полный объём прав внучки при расселении

Вывод. Момент оформления дарения решающий. Если госрегистрация перехода права на внучку пройдёт до признания дома аварийным — внучка получает полный объём прав при расселении: возмещение по рыночной стоимости с убытками (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ) или жильё взамен (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ), плюс возможные меры поддержки по ч. 8.1 ст. 32 ЖК РФ. Если же переход права оформить после признания дома аварийным — применяется ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ: внучка получит лишь возмещение не выше стоимости приобретения (при дарении ≈ минимальная сумма), без права на жильё взамен и меры поддержки. Сделку следует успеть зарегистрировать до выхода постановления. Договор дарения подлежит нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 574 ГК РФ). Риск оспаривания минимален при добросовестной цели передачи имущества; отмена дарения по ст. 578 ГК РФ к аварийности дома не относится. После дарения бабушка сохраняет право пользования до расселения и до 6 месяцев после выплаты при отсутствии у неё иного жилья (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

Свобода распоряжения квартирой до изъятия и допустимость сделки

До заключения соглашения об изъятии (которое последует только после решения об изъятии и уведомления собственника) аварийность дома сама по себе не ограничивает правомочия собственника распоряжаться квартирой:

1. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением
   — ч. 5 ст. 32 ЖК РФ

Право распоряжения — элемент права собственности, закреплённый в ст. 209 ГК РФ:

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица. Статья 210. Бремя содержания имущества Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 211.
   — ст. 209 ГК РФ, п. 1

Разбор применения. На текущий момент дом ещё не признан аварийным, решение об изъятии земельного участка не принято — следовательно, бабушка как собственник вправе свободно, по своему усмотрению, подарить квартиру внучке (ч. 5 ст. 32 ЖК РФ прямо дозволяет распоряжение до изъятия; ст. 209 ГК РФ — отчуждать имущество). Аварийность дома и предстоящее признание его таковым не являются препятствием ни для совершения сделки, ни для госрегистрации перехода права в Росреестре.

Вывод. Совершение дарения сейчас (до признания дома аварийным) полностью правомерно и не требует каких-либо согласований с администрацией. Никакого запрета на отчуждение приватизированной квартиры в доме, ожидающем признания аварийным, закон не содержит.

Налоговые последствия дарения квартиры внучке

Бабушка и внучка являются близкими родственниками по прямой нисходящей/восходящей линии, что прямо следует из определения близких родственников в Семейном кодексе, применяемого и в налоговых отношениях:

близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами); усыновителями и усыновленными; лицами, из которых хотя бы одно лицо признано судом недееспособным вследствие психического расстройства. Статья 15. Медицинское обследование лиц, вступающих в брак 1. Медицинское обследование лиц, вступающих в брак, а также консультирование по медико-генетическим вопросам и вопросам планирования семьи проводятся медицинскими организациями государственной системы здравоохранения и муниципальной системы здравоохранения по месту их жительства бесплатно и только с согласия лиц, вступающих в брак. (В редакции Федерального закона от 25.11.2013 № 317-ФЗ) 2. Результаты обследования лица, вступающего в брак, составляют врачебную тайну и могут быть сообщены лицу, с которым оно намерено заключить брак, только с согласия лица, прошедшего обследование. (В редакции Федерального закона от 25.11.2013 № 317-ФЗ) 3. Если одно из лиц, вступающих в брак, скрыло от другого лица наличие венерической болезни или ВИЧ-инфекции, последний вправе обратиться в суд с требованием о признании брака недействительным (статьи 27 - 30 настоящего Кодекса). ГЛАВА 4. ПРЕКРАЩЕНИЕ БРАКА Статья 16. Основания для прекращения брака 1.
— ст. 14 СК РФ, п. 2

Соответственно доход внучки в виде полученной по дарению квартиры не подлежит обложению НДФЛ в силу освобождения, установленного для дарения между членами семьи и (или) близкими родственниками (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Дополнительно отмечу: при дарении недвижимости близкому родственнику НДФЛ не уплачивается, декларировать такой доход и подавать 3-НДФЛ в связи с освобождением не требуется; обязанность возникает только при дарении лицу, не являющемуся членом семьи или близким родственником.

Вывод. Для внучки дарение квартиры от бабушки не влечёт обязанности платить НДФЛ: стороны — близкие родственники (дедушка/бабушка и внуки), что прямо названо в ст. 14 СК РФ, а дарение между такими лицами освобождено от налога по п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Налоговая нагрузка по сделке отсутствует для обеих сторон (для дарителя-физлица дарение также не образует налогооблагаемого дохода).