Администрация не передаёт земельный участок под аварийным домом юридическому лицу: как получить ЗУ и реконструировать или снести МКД

Какая сделка между ЮЛ и ОМС даёт ЮЛ земельный участок под аварийным МКД без торгов

Ключ к решению — ЮЛ сначала должен стать правообладателем самого ОКС (здания), и только после этого у него возникает законное основание претендовать на ЗУ без торгов. Поскольку ОМС выкупил все помещения, он является единственным собственником МКД (и его общего имущества вместе с ЗУ), и именно он передаёт ОКС ЮЛ.

Самая технически состоятельная и безторговая модель сделки — двухэтапная: (1) ОМС передаёт ЮЛ сам МКД (здание) в аренду; (2) ЮЛ как арендатор муниципального здания получает ЗУ в аренду без торгов на срок реконструкции. Это прямо следует из пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ:

1. земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39 20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления; (В редакции Федерального закона от 04.08.2023 № 492-ФЗ) 10) земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи; 11) земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим землепользователям, за исключением юридических лиц, указанных в пункте 2 статьи 39 9 настоящего Кодекса , или в постоянном (бессрочном) пользовании, пожизненном наследуемом владении физических лиц в случае, если такой земельный участок был им предоставлен до дня введения в действие настоящего Кодекса и при этом такой земельный участок не может находиться в частной собственности ; (В редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 338-ФЗ) 12) земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" ;
   — пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ

Эта норма перечисляет две самостоятельные категории правообладателей ЗУ под зданием, которым земельный участок сдаётся в аренду без торгов: собственники зданий/помещений и — что критически важно для ситуации клиента — лица, которым здания, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду. То есть ЮЛ достаточно арендовать у ОМС сам МКД (или его помещения) — и тогда ЗУ под этим зданием арендуется им без проведения торгов. Это закрывает и аргумент администрации о том, что «ЮЛ не правообладатель ОКС»: правообладателем ОКС ЮЛ станет именно через договор аренды здания.

Срок договора аренды именно под реконструкцию здания установлен законом:

на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи; 2) на срок до сорока девяти лет для размещения линейных объектов; 3) на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства; 4) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 5) на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен в целях комплексного развития территории; (В редакции федеральных законов от 29.07.2017 № 217-ФЗ , от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 6) на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
— пп. 1 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ

Таким образом, аренда ЗУ под реконструируемый МКД предоставляется на срок от 3 до 10 лет — этого достаточно для проведения реконструкции аварийного дома. Данный безторговый путь является наиболее надёжным для коммерческого ЮЛ.

Уверенный вывод по вопросу 1

Правильная сделка — это договор аренды самого здания (ОКС) между ОМС-собственником и ЮЛ, а затем договор аренды земельного участка без торгов на основании пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ на срок реконструкции (пп. 1 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ). ЮЛ не может получить ЗУ «напрямую, не будучи правообладателем ОКС» — сначала нужно оформить права на сам МКД.

Можно ли получить ЗУ в безвозмездное пользование: почему упомянутый ЮЛ вариант в текущей редакции не работает

Клиент исходит из того, что ЗУ будто бы «можно передать ЮЛ без торгов в безвозмездное пользование». Это верно лишь частично и только как ссуда самого здания с последующим безвозмездным пользованием ЗУ — для некоммерческих организаций, но не для коммерческого юридического лица.

Проверим перечень оснований безвозмездного пользования муниципальным ЗУ в п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ. Среди его подпунктов предоставление ЗУ в безвозмездное пользование предусмотрено: религиозным организациям (пп. 3, 4, 4¹), некоммерческим организациям, если на участке расположены принадлежащие им на праве безвозмездного пользования здания (пп. 4²), садоводческим/огородническим товариществам (пп. 11), НКО, созданным гражданами, для жилищного строительства (пп. 12), и др. Общего основания «лицу, которому муниципальное здание передано в аренду/ссуду» — для коммерческого ЮЛ — данная статья не содержит. В прочитанном тексте ст. 39.10 п. 2 такого подпункта нет: перечень построен вокруг религиозных организаций и НКО, коммерческие ссудополучатели/арендаторы зданий в нём отсутствуют.

То есть для коммерческого ЮЛ безвозмездное пользование ЗУ недоступно — в отличие от аренды по пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК (разобрано в первом блоке). Даже если ОМС передаст здание ЮЛ по договору ссуды (ГК РФ):

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 2. К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса. 3. К договору безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия применяются также правила, предусмотренные статьей 609 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 22.10.2014 № 315-ФЗ) Статья 690. Ссудодатель 1. Право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником. 2. Коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля. Статья 691. Предоставление вещи в безвозмездное пользование 1. Ссудодатель обязан предоставить вещь в состоянии, соответствующем условиям договора безвозмездного пользования и ее назначению. 2.
— ст. 689 ГК РФ, п. 1

п. 1 ст. 690 ГК:

Право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником. 2. Коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля. Статья 691. Предоставление вещи в безвозмездное пользование 1. Ссудодатель обязан предоставить вещь в состоянии, соответствующем условиям договора безвозмездного пользования и ее назначению. 2. Вещь предоставляется в безвозмездное пользование со всеми ее принадлежностями и относящимися к ней документами (инструкцией по использованию, техническим паспортом и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них вещь не может быть использована по назначению либо ее использование в значительной степени утрачивает ценность для ссудополучателя, последний вправе потребовать предоставления ему таких принадлежностей и документов либо расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба. Статья 692. Последствия непредоставления вещи в безвозмездное пользование Если ссудодатель не передает вещь ссудополучателю, последний вправе потребовать расторжения договора безвозмездного пользования и возмещения понесенного им реального ущерба. Статья 693. Ответственность за недостатки вещи, переданной в безвозмездное пользование 1.
— п. 1 ст. 690 ГК РФ

такая ссуда сама по себе правомерна (её вправе совершить собственник — ОМС), НО она не порождает права ЮЛ на безвозмездное получение ЗУ, поскольку для коммерческого ЮЛ в ст. 39.10 ЗК основания отсутствуют. Ссуда ОКС без последующей аренды ЗУ не решит задачу получения участка.

Уверенный вывод по вопросу 2

Модель «безвозмездное пользование ЗУ под аварийным МКД» для коммерческого ЮЛ законодательно не предусмотрена (ст. 39.10 ЗК ориентирована на НКО и религиозные организации). Рабочий механизм получения ЗУ для коммерческого ЮЛ — аренда по пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК, для которой достаточно арендовать у ОМС само здание.

Право ОМС отчуждать здание вместе с ЗУ и исключительное право собственника на участок (ветка выкупа)

Если стороны выберут не аренду, а отчуждение ОКС в собственность ЮЛ, действует принцип единства судьбы здания и участка: отчуждение здания проводится вместе с земельным участком, на котором оно расположено.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса; (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 4) отчуждение объекта культурного наследия в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" путем продажи на конкурсе либо продажи на аукционе, если предметом аукциона является объект культурного наследия, находящийся в собственности субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя.
— п. 4 ст. 35 ЗК РФ

Для этой ветки важно: если ЮЛ станет собственником здания, у него возникнет исключительное право на приобретение ЗУ в собственность или аренду — уже без торгов, по ст. 39.20 ЗК:

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 1 1 . Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39 36 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. 3.
— п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ

Две ветки соотносятся так: при аренде здания работает пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК (аренда ЗУ без торгов для арендатора муниципального здания); при выкупе здания в собственность работает ст. 39.20 ЗК (исключительное право собственника здания на ЗУ). Но отчуждение муниципального имущества (приватизация) требует соблюдения процедур ФЗ‑178/ФЗ‑159 (аукцион), тогда как аренда здания от ОМС к ЮЛ условиями торгов не связывается — поэтому аренда является менее обременительной моделью.

Поскольку ОМС выкупил все помещения и остался единственным их собственником, решение о судьбе здания (аренда/отчуждение) и реконструкция МКД принимаются им единолично без созыва общего собрания собственников — препятствий в этой части нет.

Уверенный вывод по вопросу 3

Если выбирается ветка выкупа — здание и ЗУ отчуждаются вместе (п. 4 ст. 35 ЗК), а ЮЛ-собственник здания приобретает исключительное право на ЗУ (ст. 39.20 ЗК). Но для целей быстрого и безторгового получения ЗУ практичнее аренда здания (даёт аренду ЗУ по пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК без торгов и без процедур приватизации).

Требование прокуратуры о сносе ОКС и правовой статус аварийного МКД (реконструкция vs снос)

Прокуратура требует снести ОКС. Прежде всего нужно определить, на каком основании выдвинуто это требование, и сопоставить его с правовым статусом здания.

Первое. Здание — многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим реконструкции (на что прямо ссылается клиент). По ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание дома аварийным является основанием для предъявления собственникам требования о его сносе ИЛИ реконструкции:

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
— ч. 10 ст. 32 ЖК РФ

Из этой нормы видно: закон допускает альтернативу «снос или реконструкция», и если орган своим решением отнёс дом к подлежащим реконструкции (а не сносу), то требование о сносе этому решению противоречит. К тому же все помещения уже выкуплены ОМС (остались только помещения муниципалитета), и положение об изъятии ЗУ для муниципальных нужд после невыполнения требования, направленного собственникам, на единственного собственника — само муниципальное образование — не рассчитано.

Второе (критически важно). Требование прокуратуры о сносе не может быть реализовано органом местного самоуправления во внесудебном порядке как снос самовольной постройки. Ст. 222 ГК прямо запрещает ОМС принимать решение о сносе в отношении многоквартирного дома:

Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.
— п. 4 ст. 222 ГК РФ

То есть если прокуратура действует через ОМС с требованием «принять решение о сносе ОКС» — такое решение незаконно, поскольку закон прямо исключает снос многоквартирного дома по решению органа местного самоуправления. Снос МКД возможен только по решению суда (ст. 222 ГК) и только при наличии признаков самовольной постройки (ст. 222 п. 1 ГК), которых у легально построенного и зарегистрированного МКД нет. Противодействовать требованию следует, ссылаясь на п. 4 ст. 222 ГК (запрет внесудебного сноса МКД) и на то, что дом признан подлежащим реконструкции, а не сносу.

Уверенный вывод по вопросу 4

Требование прокуратуры о сносе ОКС в части МКД не основано на законе: снос многоквартирного дома внесудебным решением ОМС запрещён (п. 4 ст. 222 ГК), а решение о признании дома аварийным и подлежащим реконструкции (ч. 10 ст. 32 ЖК) не предполагает сноса. Правовая позиция клиента и ОМС должна строиться вокруг реконструкции, что прямо согласуется с избранным режимом. Если прокуратура подаёт иск о сносе — надлежащий орган рассмотрения: районный суд по месту нахождения здания (ГПК); в ответе на требование/в суде следует ссылаться на п. 4 ст. 222 ГК и ч. 10 ст. 32 ЖК.

Документы и исполнение сделки (аренда здания + аренда ЗУ без торгов)

Для реализации схемы ЮЛ потребуются следующие документы и действия, которые нужно истребовать/оформить у ОМС:

• Решение ОМС о передаче МКД (здания) в аренду — акт органа местного самоуправления как единственного собственника всех помещений, фиксирующий волю на сдачу ОКС в аренду именно данному ЮЛ (поскольку все помещения выкуплены муниципалитетом, решение принимается им единолично, без общего собрания собственников).
• Выписка из ЕГРН на здание и на ЗУ (300 кв. м) — подтверждает право муниципальной собственности и отсутствие иных правообладателей ОКС; при отсутствии зарегистрированного права муниципалитета на здание его необходимо сначала оформить.
• Решение/распоряжение о признании МКД аварийным и подлежащим реконструкции (по ПП № 47) — им обосновывается выбор именно реконструкции, а не сноса, и цель предоставления ЗУ.
• Договор аренды здания между ОМС и ЮЛ, затем договор аренды ЗУ без торгов (основание — пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК), на срок 3–10 лет для реконструкции (пп. 1 п. 8 ст. 39.8 ЗК).
• Государственная регистрация договора аренды здания (если срок ≥ 1 года) и аренды ЗУ в ЕГРН — только после этого права ЮЛ противопоставимы третьим лицам и администрация не сможет ссылаться на то, что «ЮЛ не правообладатель ОКС».

Исполнение: договором должен быть закреплён срок реконструкции и обязанность ЮЛ выполнить реконструкцию МКД; против требования прокуратуры о сносе — позиция о запрете внесудебного сноса МКД (п. 4 ст. 222 ГК) и о признании дома подлежащим реконструкции (ч. 10 ст. 32 ЖК).

Уверенный вывод по вопросу 5

Для сделки ЮЛ должен оформить у ОМС решение о передаче здания в аренду, актуальные выписки ЕГРН на здание и участок, решение о признании МКД подлежащим реконструкции, и зарегистрировать оба договора (аренды здания и аренды ЗУ) в ЕГРН. Без регистрации прав на здание/участок и без оформления аренды ОКС администрация вправе отказывать, ссылаясь на отсутствие у ЮЛ статуса правообладателя.

Альтернативные механизмы (КРТ, развитие застроенной территории) и что делать при отказе ОМС

Альтернатива аренде — комплексное развитие территории (КРТ). Для аварийных МКД, включённых в региональную программу, основным механизмом передачи участка застройщику является договор о комплексном развитии территории, который заключается по результатам аукциона либо с победителем аукциона на право заключения такого договора. Из практики ВС следует, что договор о развитии застроенной территории заключался органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор. При этом по пп. 5 и 13 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ участок, образованный в границах территории КРТ, предоставляется в аренду без торгов лицу, с которым заключён договор о КРТ. То есть КРТ — это путь, когда вместо реконструкции одного дома ОМС включает квартал/дом в решение о КРТ, а ЮЛ получает ЗУ уже как победитель аукциона на право КРТ (с последующей безторговой арендой участка). Этот механизм предпочтителен, если речь идёт о сносе и новом строительстве, а не о реконструкции существующего МКД.

Что делать при отказе ОМС. Если администрация отказывает в предоставлении ЗУ в аренду без торгов вопреки пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ (после того как ЮЛ арендовал здание), такой отказ может быть оспорен: заявление ЮЛ о предоставлении участка должно быть рассмотрено уполномоченным органом, а основания для отказа в предоставлении ЗУ без торгов перечислены в законе и не включают «отсутствие регистрации права на ОКС» при уже заключённом договоре аренды здания. Отказ, не основанный на установленном законом исчерпывающем перечне оснований, подлежит оспариванию в судебном порядке (оспаривание решения органа местного самоуправления). До обращения в суд следует направить в ОМС повторное заявление с приложением зарегистрированного договора аренды здания, подтверждающего статус ЮЛ как арендатора муниципального ОКС.

Уверенный вывод по вопросу 6

Помимо аренды (основной путь), существует альтернатива КРТ/развития застроенной территории — участок без торгов получает лицо, с которым заключён договор о КРТ (пп. 5, 13 п. 2 ст. 39.6 ЗК), а сам договор заключается по аукциону — этот механизм уместен при сносе и новом строительстве. При необоснованном отказе ОМС в безторговой аренде ЗУ (после аренды здания) отказ подлежит оспариванию в суде как не основанный на исчерпывающем перечне оснований отказа.