Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Аварийное жилье

Могут ли признать дом аварийным, если 5 собственников за, а 3 против?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Подайте заявление в межведомственную комиссию при местной администрации — согласие других собственников не требуется.descriptionЗаявление в межведомственную комиссию о признании жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (свободная форма)
  2. 2
    Приложите к заявлению документы о праве собственности на квартиру и имеющиеся заключения о состоянии дома.
  3. 3
    Дождитесь обследования дома специализированной организацией — именно её заключение будет решающим для комиссии.
  4. 4
    Если вы против признания дома аварийным, проверьте, есть ли заключение специализированной организации — без него решение незаконно.
  5. 5
    При несогласии с решением комиссии оспорьте его в районном суде в течение 3 месяцев со дня, когда узнали о нарушении.

Документы и доказательства

  • Соберите заключение специализированной организации (члена СРО) об аварийном техническом состоянии дома — это главное доказательство.
  • Запросите в межведомственной комиссии копию акта обследования и решения о признании дома аварийным.
  • Приложите заявление в комиссию от любого собственника — согласие большинства или решение собрания не требуется.
  • Зафиксируйте возражения трёх собственников письменно — они не блокируют процедуру, но подтверждают вашу позицию.
  • Для оспаривания решения комиссии соберите доказательства нарушений: отсутствие заключения СРО или поверочных расчётов.
  • Подготовьте документы о праве собственности на квартиру и долю в общем имуществе для расчёта возмещения.

  • Сроки и риски

    • Решение комиссии зависит только от заключения специализированной организации, а не от подписей жильцов.
    • Признание дома аварийным не блокируется возражениями трёх собственников.
    • При изъятии жилья вам гарантировано возмещение: рыночная стоимость квартиры, доли в общем имуществе и земельном участке, все убытки.
    • Принудительное изъятие без вашего согласия возможно только по решению суда и с предварительным равноценным возмещением.
    • Оспорить решение комиссии можно в районном суде в течение трёх месяцев, когда узнали о нарушении прав.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату, если решение комиссии будет основано не на заключении специализированной организации, а на подписях жильцов.
    • Адвокат нужен для оспаривания решения в суде, если вы не согласны с признанием дома аварийным.
    • Привлеките адвоката для проверки заключения специализированной организации о техническом состоянии дома.
    • Без адвоката сложно оценить полноту возмещения, если ваш дом признают аварийным и изымут квартиру.
    • Адвокат поможет, если администрация или комиссия нарушит процедуру признания дома аварийным.
    • Обратитесь к адвокату для защиты в суде, если возникнет спор о размере возмещения за изымаемое жилье.

  • Альтернативные пути

    • Инициируйте обследование дома специализированной организацией — именно её заключение определит судьбу дома, а не подписи.
    • Несогласным собственникам проверьте заключение: если его нет или оно формальное, это основание для оспаривания решения.
    • Обсудите с администрацией возможность предоставления равноценного жилья вместо денег — это законная альтернатива изъятию.
    • Предложите несогласным соседям провести независимую строительную экспертизу за свой счёт для проверки выводов комиссии.
    • Рассмотрите вариант добровольного соглашения об изъятии — это ускорит процесс и даст больше контроля над условиями.
    • Если цель — снос, а не ремонт, уточните в администрации планы по расселению: возможно, есть очередь или программа.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Ситуация: собственники помещений в многоквартирном доме на 8 квартир инициируют процедуру признания дома аварийным и подлежащим сносу. Пять собственников выступают за признание, три — против. Администрация, по имеющейся информации, не возражает. Юридически значимым является то, что признание дома аварийным отнесено законом к компетенции межведомственной комиссии и обусловлено исключительно техническим состоянием здания, а не волеизъявлением собственников. Соотношение голосов «5 за / 3 против» не образует юридического основания ни для признания дома аварийным, ни для отказа в таком признании.

Затронутые правоотношения:

  • Административно-правовые отношения по признанию многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу — определяют, что решение принимается межведомственной комиссией на основании заключения специализированной организации о техническом состоянии дома, а не голосованием собственников. Это исключает правовое значение подсчёта голосов «за» и «против».

  • Жилищные правоотношения по обеспечению безопасности проживания и пригодности жилых помещений — признание дома аварийным влечёт юридическую квалификацию всех жилых помещений в нём как непригодных для проживания. Это затрагивает всех собственников независимо от их позиции по вопросу аварийности.

  • Гражданско-правовые отношения собственности на жилые помещения и общее имущество многоквартирного дома — признание дома аварийным создаёт предпосылки для последующего изъятия земельного участка для муниципальных нужд и прекращения права собственности на квартиры. Для несогласных собственников это означает переход вопроса из плоскости «признавать или нет» в плоскость гарантий равноценного возмещения.

  • Процессуальные административные отношения по оспариванию решений органов публичной власти — несогласные собственники вправе оспорить решение межведомственной комиссии и акт органа местного самоуправления в судебном порядке. Это даёт им правовой механизм защиты, но не блокирует саму процедуру признания.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  1. Основание признания дома аварийным — аварийное техническое состояние, установленное специализированной организацией. Решение комиссии может основываться только на результатах обследования и заключении такой организации. Подписи, согласие или несогласие собственников таким основанием не являются.

  2. Право инициировать процедуру принадлежит любому собственнику помещения. Для обращения в межведомственную комиссию не требуется решение общего собрания или согласие большинства собственников. Каждый из пяти собственников, выступающих за признание, вправе подать заявление самостоятельно.

  3. Возражения трёх собственников не являются предусмотренным законом препятствием для рассмотрения вопроса. Их несогласие не блокирует ни подачу заявления, ни проведение обследования, ни принятие решения комиссией.

  4. Последствия признания дома аварийным для несогласных собственников — изъятие с предварительным и равноценным возмещением. При изъятии земельного участка для муниципальных нужд им гарантируется возмещение, включающее рыночную стоимость квартиры, долю в общем имуществе и земельном участке, а также все убытки, связанные с изъятием. Принудительное изъятие возможно только по решению суда.

  5. Право на судебное обжалование решения о признании дома аварийным. Если решение принято с нарушениями — например, без заключения специализированной организации, только на основании подписей и позиции администрации, — несогласные собственники вправе оспорить его в районном суде в течение трёх месяцев со дня, когда им стало известно о нарушении прав.

Влияет ли количество голосов собственников (5 за / 3 против) на признание дома аварийным?

Признание дома аварийным — техническое решение межведомственной комиссии, а не голосование собственников. Закон прямо определяет, что основанием признания является фактическое техническое состояние здания, установленное по результатам обследования профильной организацией.

  1. Основанием для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является его аварийное техническое состояние, установленное в соответствии с межгосударственным стандартом ГОСТ 31937-2024 "Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния", введенным в действие с 1 мая 2024 г. приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 10 апреля 2024 г. № 433-ст (далее - межгосударственный стандарт), на основании выводов юридического лица, являющегося членом саморегулируемой организации, указанной в пункте 2 части 4 статьи 55 26-1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - специализированная организация), об отнесении технического состояния многоквартирного дома к аварийной категории технического состояния, обоснованных соответствующими поверочными расчетами несущей способности конструкций и (или) основания фундаментов.
    — п. 34 Положения, утв. ПП РФ № 47 от 28.01.2006
  1. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания , многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.
    — ч. 4 ст. 15 ЖК РФ

Для ваших фактов это означает главное: доля «за» (5 из 8) юридически не имеет значения — решение комиссия принимает не голосованием квартир, а на основании технического заключения специализированной организации о категории состояния дома. Даже если «за» будет одна квартира, а «против» — все остальные, дом может быть признан аварийным, если его техническое состояние соответствует критериям ГОСТ 31937-2024. Равно как и формальная «поддержка» администрации сама по себе дом аварийным не делает — необходим документ о фактическом состоянии.

Кому и в каком порядке инициировать процедуру — определяет п. 42 Положения.

  1. Комиссия на основании заявления собственника помещения, федерального органа исполнительной власти, осуществляющего полномочия собственника в отношении оцениваемого имущества, правообладателя или гражданина (нанимателя), либо на основании заключения органов государственного надзора (контроля) по вопросам, отнесенным к их компетенции, либо на основании заключения экспертизы жилого помещения, проведенной в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 21 августа 2019 г. № 1082 "Об утверждении Правил проведения экспертизы жилого помещения, которому причинен ущерб, подлежащий возмещению в рамках программы организации возмещения ущерба, причиненного расположенным на территориях субъектов Российской Федерации жилым помещениям граждан, с использованием механизма добровольного страхования, методики определения размера ущерба, подлежащего возмещению в рамках программы организации возмещения ущерба, причиненного расположенным на территориях субъектов Российской Федерации жилым помещениям граждан, с использованием механизма добровольного страхования за счет страхового возмещения и помощи, предоставляемой за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, и о внесении изменений в Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом", либо на основании сформированного и утвержденного субъектом Российской Федерации на основании сведений из Единого государственного реестра недвижимости, полученных с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, сводного перечня объектов (жилых помещений), находящихся в границах зоны чрезвычайной ситуации (далее - сводный перечень объектов (жилых помещений), проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и принимает решения в порядке, предусмотренном пунктом 47 настоящего Положения.
    — п. 42 Положения, утв. ПП РФ № 47 от 28.01.2006

Ключевое для вашей ситуации: по п. 42 Положения в комиссию вправе обратиться любой собственник помещения — для этого не нужно согласие большинства или решение общего собрания. Каждая из пяти «за»-квартир может сама подать заявление. Аналогично несогласные три собственника не могут «заблокировать» такое заявление или само рассмотрение — их возражения не являются предусмотренным Положением препятствием.

Наконец, решение комиссии в части признания дома аварийным не может быть основано на подписях или пожеланиях жильцов — оно опирается исключительно на заключение специализированной организации, проводящей обследование.

При этом решение комиссии в части выявления оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции может основываться только на результатах, изложенных в заключении проводящей обследование специализированной организации, заверенном подписью специалиста по организации инженерных изысканий, сведения о котором включены в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования
— п. 44 Положения, утв. ПП РФ № 47 от 28.01.2006

Вывод по вопросу: счет «5 за / 3 против» не определяет исход. Дом признаётся аварийным в силу аварийного технического состояния по заключению специализированной организации, а не в силу согласия большинства собственников. Возражения трёх собственников не препятствуют процедуре, но дают им право на защиту на стадиях изъятия и возмещения и на судебное обжалование (см. ниже).

Права трёх собственников, не согласных с признанием дома аварийным (последствия изъятия)

Если дом всё же будет признан аварийным и подлежащим сносу, он попадает в процедуру изъятия земельного участка для муниципальных нужд, а жилые помещения в нём подлежат изъятию у собственников с предоставлением возмещения. Несогласие трёх собственников не отменяет изъятие, но гарантирует им право на предварительное и равноценное возмещение.

  1. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме , в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
    — ч. 7 ст. 32 ЖК РФ

Для ваших фактов: при изъятии для муниципальных нужд возмещение рассчитывается не как «муниципальная цена за формальный снос», а включает рыночную стоимость квартиры, долю в праве на общее имущество и земельный участок под домом, а также все убытки. Взамен можно получить другое жильё с зачётом его стоимости (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ). Принудительное изъятие возможно только по решению суда и только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ). Три несогласных собственника не «лишаются» жилья без денег — они вправе оспаривать и размер возмещения, и само изъятие.

Кроме того, если признание дома аварийным будет произведено с нарушениями (например, без технического заключения, на основании лишь подписей и «непротивления» администрации), несогласные собственники вправе оспорить это решение в суде.

  1. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
    — ч. 1 ст. 218 КАС РФ
  1. Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.
    — ч. 1 ст. 219 КАС РФ

Для ваших фактов: несогласные собственники могут оспорить заключение межведомственной комиссии и основанный на нём акт органа местного самоуправления о признании дома аварийным в районном суде по правилам административного судопроизводства (производство по такому делу — гл. 22 КАС РФ). Срок — 3 месяца со дня, когда стало известно о нарушении прав (ч. 1 ст. 219 КАС РФ). Также граждане вправе оспаривать и сам размер предлагаемого возмещения при изъятии.

Вывод по вопросу: три несогласных собственника не могут воспрепятствовать признанию дома аварийным, но их права защищены: 1) на стадии изъятия они получают предварительное и равноценное возмещение (или другое жильё с зачётом стоимости), изъятие без такого возмещения возможно только по суду; 2) само решение комиссии и органа об аварийности несогласные вправе оспорить в районном суде в течение трёх месяцев по КАС РФ.

Развилка: если процедура начата не самими собственниками или проводится в рамках региональной программы расселения

Если инициатива исходит не от заявления собственников, а от администрации исходя из заключений органов надзора (это допускает п. 42 Положения), либо дом включается в региональную адресную программу по переселению из аварийного жилищного фонда, исход для несогласных собственников принципиально не меняется: признание аварийным базируется на техническом состоянии, а переселение и изъятие — на тех же нормах ст. 32 ЖК РФ с равноценным возмещением.

Если же по факту признания дома аварийным нарушены права несогласных собственников (например, дом признан аварийным без обследования профильной организацией, только по «подписям»), это является основанием для оспаривания такого решения — защитная ветка до вынесения решения о возмещении. Но в целом сам факт того, что пять квартир «за», а три «против», на юридическую судьбу дома не влияет: голосование собственников не является условием признания дома аварийным ни по ст. 15 ЖК РФ, ни по Положению № 47.

Вывод по развилке: независимо от того, кто инициировал процедуру (собственники, администрация, органы контроля) и включён ли дом в региональную программу, определяющим является техническое состояние дома по заключению профильной организации. Мнение меньшинства (три собственника) не блокирует признание, но гарантирует им предварительное равноценное возмещение при изъятии и право на судебное обжалование решения в течение трёх месяцев.

Гражданско-правовые последствия признания дома аварийным для несогласных собственников

Признание дома аварийным и подлежащим сносу влечёт за собой изъятие земельного участка для муниципальных нужд, а вместе с ним — принудительное прекращение права собственности на жилые помещения. Это допускается только в силу закона и с предварительным равноценным возмещением.

  1. Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. 2. В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется: 1) прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок; 2) прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности
    — ст. 279 ГК РФ, п. 1

Для ваших фактов: изъятие земельного участка под аварийным домом означает и прекращение права собственности трёх несогласных собственников на их квартиры. Однако это принудительное отчуждение возможно лишь при соблюдении гарантий ст. 32 ЖК РФ — предварительное и равноценное возмещение (рыночная стоимость квартиры, доли в общем имуществе и в земельном участке, плюс все убытки).

Сам факт принудительного изъятия у собственника по общему правилу не допускается и составляет исключение из защиты частной собственности.

  1. Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: 1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237); 2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238); 3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка ввиду его ненадлежащего использования (статья 239); (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 3 1 ) отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239 1 ); (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3 2 ) отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239 2 ); (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241); 5) реквизиция (статья 242); 6) конфискация (статья 243);
    — п. 1, пп. 1-2 п. 2 ст. 235 ГК РФ

Для ваших фактов это значит: три несогласных собственника защищены конституционно-правовым принципом неприкосновенности собственности. Их жильё не может быть просто «отобрано» из-за того, что пять квартир хотят признать дом аварийным. Прекращение права собственности возможно только в установленной законом процедуре изъятия для муниципальных нужд (со сносом аварийного дома) и с предварительной равноценной компенсацией. Без такой компенсации принудительное изъятие не допускается.

Вывод по вопросу: признание дома аварийным юридически не зависит от голосования собственников, но несогласные собственники не теряют жильё безвозмездно: их право собственности может быть прекращено лишь в порядке изъятия для муниципальных нужд с предварительным и равноценным возмещением (ст. 32 ЖК РФ, ст. 235, 279 ГК РФ). В случае нарушения этой гарантии они вправе оспорить как решение об аварийности, так и условия изъятия в суде (ст. 218, 219 КАС РФ).

Да, дом могут признать аварийным независимо от того, что три собственника против. Признание аварийности — это техническое решение межведомственной комиссии на основании заключения специализированной организации о фактическом состоянии здания, а не результат голосования собственников (п. 34 Положения, утв. ПП РФ № 47 от 28.01.2006; ч. 4 ст. 15 ЖК РФ).

Счёт «5 за / 3 против» юридического значения не имеет. Основанием для признания дома аварийным и подлежащим сносу является исключительно аварийное техническое состояние, установленное по результатам обследования специализированной организацией — членом СРО, с поверочными расчётами несущей способности конструкций (п. 34 Положения № 47). Решение комиссии в этой части может основываться только на заключении такой организации, а не на подписях, пожеланиях жильцов или позиции администрации (п. 44 Положения № 47).

Инициировать процедуру вправе любой собственник помещения — для подачи заявления в межведомственную комиссию не требуется ни согласие большинства, ни решение общего собрания (п. 42 Положения № 47). Возражения трёх несогласных собственников не являются предусмотренным законом препятствием для рассмотрения заявления и принятия решения.

Если дом будет признан аварийным и подлежащим сносу, для трёх несогласных собственников наступают следующие последствия:

  • их жилые помещения подлежат изъятию для муниципальных нужд вместе с земельным участком под домом (ст. 279 ГК РФ);
  • принудительное изъятие допускается только с предварительным и равноценным возмещением (пп. 3.2 п. 2 ст. 235 ГК РФ);
  • в состав возмещения входят: рыночная стоимость квартиры, рыночная стоимость общего имущества в доме, рыночная стоимость земельного участка с учётом доли в праве общей собственности, а также все убытки, причинённые изъятием — переезд, поиск другого жилья, оформление права собственности, упущенная выгода (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ);
  • по соглашению вместо денежного возмещения может быть предоставлено другое жилое помещение с зачётом его стоимости (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ);
  • принудительное изъятие без согласия собственника возможно только по решению суда и только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

Если несогласные собственники полагают, что решение о признании дома аварийным принято с нарушениями (например, без заключения специализированной организации, только на основании подписей), они вправе оспорить его в суде по правилам подсудности, установленным КАС РФ, в порядке административного судопроизводства (ч. 1 ст. 218 КАС РФ). Срок для подачи административного иска — 3 месяца со дня, когда стало известно о нарушении прав (ч. 1 ст. 219 КАС РФ).

Пошаговые действия

Если вы — один из пяти собственников, желающих признания дома аварийным:

  1. Подайте заявление в межведомственную комиссию при администрации вашего муниципального образования (лично или через любого из пяти собственников — согласие остальных не требуется, п. 42 Положения № 47).
  2. К заявлению приложите документы, подтверждающие право собственности на помещение, и при наличии — заключения органов надзора или экспертизы о состоянии дома.
  3. Ожидайте назначения обследования дома специализированной организацией — членом СРО. Именно её заключение об аварийной категории технического состояния будет решающим (п. 34, 44 Положения № 47).
  4. После получения заключения комиссия принимает решение о признании дома аварийным и подлежащим сносу или об отказе в таком признании.
  5. При отказе комиссии — обжалуйте его в суд в порядке административного судопроизводства в течение 3 месяцев со дня, когда вам стало известно о нарушении прав (ч. 1 ст. 219 КАС РФ).

Если вы — один из трёх несогласных собственников:

  1. Дождитесь решения межведомственной комиссии и акта органа местного самоуправления о признании дома аварийным.
  2. Проверьте, имеется ли заключение специализированной организации об аварийном техническом состоянии дома. Если решение принято без такого заключения — это основание для оспаривания (п. 34, 44 Положения № 47).
  3. При несогласии с решением подайте административный иск в суд по правилам подсудности, установленным КАС РФ, в течение 3 месяцев со дня, когда вам стало известно о нарушении прав (ч. 1 ст. 218, ч. 1 ст. 219 КАС РФ).
  4. Если дом признан аварийным и начата процедура изъятия — не подписывайте соглашение об изъятии, пока не убедитесь, что предлагаемое возмещение включает все составляющие по ч. 7 ст. 32 ЖК РФ: рыночную стоимость квартиры, долю в общем имуществе и земельном участке, все убытки.
  5. При несогласии с размером возмещения или условиями изъятия — спор разрешается в судебном порядке; принудительное изъятие без предварительного и равноценного возмещения не допускается (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ, пп. 3.2 п. 2 ст. 235 ГК РФ).