Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Аварийное жилье

Как защитить свою половину дома от разрушения соседней пустующей части при социальном найме

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Закажите выписку из ЕГРН на пустующую половину дома, чтобы установить её собственника.
  2. 2
    Подайте письменное заявление наймодателю о проведении обследования и устранении аварийности.descriptionЗаявление наймодателю о проведении обследования и устранении аварийности части двухквартирного жилого дома (свободная форма)
  3. 3
    Подайте заявление в межведомственную комиссию о признании дома аварийным и непригодным для проживания.descriptionЗаявление в межведомственную комиссию о признании жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (свободная форма)
  4. 4
    При бездействии администрации обратитесь в государственную жилищную инспекцию с жалобой.descriptionЖалоба в государственную жилищную инспекцию (свободная форма)
  5. 5
    Направьте жалобу в прокуратуру для надзора за бездействием органов местного самоуправления.descriptionЖалоба в прокуратуру на бездействие администрации (свободная форма)
  6. 6
    При отказе в ремонте или признании дома аварийным — подайте иск в суд.

Документы и доказательства

  • Выписка из ЕГРН на вторую половину дома — для установления собственника.
  • Договор социального найма на вашу половину дома.
  • Фотографии и видео разрушений, подтверждающие угрозу обрушения.
  • Письменное заявление в администрацию с требованием провести ремонт.
  • Если проведено обследование специализированной организацией: Заключение специализированной организации о техническом состоянии дома.

  • Срочно: первые шаги

    • Немедленно зафиксируйте текущее состояние разрушений на фото и видео, особенно трещины в стенах и фундаменте.
    • Срочно направьте письменное заявление в местную администрацию (наймодателю) с требованием провести обследование дома и устранить аварийность.
    • Одновременно подайте заявление в межведомственную комиссию о признании дома аварийным и подлежащим сносу.
    • При бездействии администрации в течение 30 дней — подайте жалобу в государственную жилищную инспекцию.
    • При реальной угрозе обрушения — готовьте иск в суд об обязании устранить опасность причинения вреда.

  • Сроки и риски

    • При бездействии наймодателя вы вправе требовать уменьшения платы за жилье и возмещения убытков (п. 2 ст. 66 ЖК РФ).
    • При реальной угрозе обрушения вы вправе подать предупредительный иск о запрещении деятельности, создающей опасность (п. 1 ст. 1065 ГК РФ).
    • Если дом признают аварийным, вам обязаны предоставить другое благоустроенное жилье по договору соцнайма (ст. 86, 87 ЖК РФ).
    • Риск: затягивание администрацией решения вопроса увеличивает угрозу обрушения и причинения вреда вашему имуществу.
    • Риск: при отказе в иске вы можете понести судебные расходы, если не соберете доказательства аварийности дома.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату, если администрация откажет в ремонте или признании дома аварийным, — потребуется судебное представительство.
    • Юрист нужен для подготовки иска об обязании наймодателя провести капитальный ремонт и устранить угрозу обрушения.
    • Если собственник пустующей половины — частное лицо и его деятельность создаёт опасность: При подаче предупредительного иска о запрете деятельности, создающей опасность, требуется профессиональная юридическая помощь.
    • Если собственник пустующей половины — частное лицо, адвокат поможет взыскать с него расходы на содержание имущества.
    • Сложный процесс признания дома аварийным и получения нового жилья — основание для привлечения адвоката.
    • При судебном споре о возмещении убытков или уменьшении платы за наём без юриста не обойтись.

  • Альтернативные пути

    • Проверьте в ЕГРН, кто собственник пустующей половины: муниципалитет, частное лицо или имущество бесхозяйное.
    • Если половина бесхозяйная, требуйте от администрации постановки её на учёт и принятия мер (ст. 225 ГК РФ).
    • При частном собственнике направьте ему письменное требование об устранении аварийности (ст. 210 ГК РФ).
    • При бездействии собственника готовьте иск о запрете деятельности, создающей опасность обрушения (ст. 1065 ГК РФ).
    • Зафиксируйте угрозу: фото, видео, при возможности — заключение специалиста о состоянии несущих конструкций.
    • Обратитесь в жилищную инспекцию с жалобой на бездействие по содержанию дома (ст. 20 ЖК РФ).

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Вы проживаете в двухквартирном доме на условиях договора социального найма, то есть наймодателем и собственником занимаемого вами жилого помещения выступает муниципальное образование (или иной публичный собственник). Вторая половина дома более десяти лет пустует, никто в ней не проживает, и она постепенно разрушается. Разрушение затрагивает конструктивные элементы дома (стены, фундамент), что создаёт реальную угрозу обрушения и причинения вреда вашей половине, вашему здоровью и имуществу.

Юридически значимым является то, что вы — наниматели, а не собственники. Это означает, что обязанность по содержанию и капитальному ремонту общего имущества дома, включая несущие конструкции, связывающие обе половины, лежит на наймодателе, а не на вас. Разрушение пустующей части дома — это неисполнение наймодателем его обязанностей, если данная часть также относится к муниципальному жилищному фонду, либо основание для предъявления требований к иному собственнику, если он установлен.

Кто несёт ответственность за содержание и ремонт разрушающейся половины дома

Ваш дом находится в муниципальной собственности, вы — наниматели. Собственник дома (наймодатель — администрация) обязан содержать и ремонтировать общее имущество дома, включая конструктивные элементы (стены, фундамент), разрушение которых угрожает вашей половине.

Статья 65. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма 1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. 2. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан: 1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; 2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; 3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения
— п. 2 ст. 65 ЖК РФ

Прямо к вашей ситуации: наймодатель обязан не только ремонтировать ваше жилое помещение, но и «принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества» дома. Несущие стены, связывающие две половины, — это общее имущество дома, и их разрушение — риск, который обязан устранять именно наймодатель, а не вы.

Статья 67. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма 1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке: 1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; 2) сдавать жилое помещение в поднаем; 3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов; 4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения; 5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества
— п. 1 ст. 67 ЖК РФ

Вы как наниматель вправе требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта и надлежащего участия в содержании общего имущества. Если этого не делается — возникает право на компенсационные меры:

Статья 66. Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма 1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством. 2. При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя
— п. 2 ст. 66 ЖК РФ

Поэтому первым шагом должно стать письменное требование к наймодателю (администрации) об устранении аварийности и проведении капитального ремонта разрушающейся части дома. При неисполнении вы вправе требовать уменьшения платы за пользование жилым помещением, возмещения расходов на устранение недостатков либо возмещения убытков (п. 2 ст. 66 ЖК РФ).

Если дом — муниципальный жилищный фонд, контроль за соблюдением требований к содержанию жилья осуществляется органами государственного жилищного надзора (жилищной инспекцией), которые по жалобе вправе выдать предписание об устранении нарушений:

  1. Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, законодательством о газоснабжении в Российской Федерации в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда: (В редакции Федерального закона от 18.03.2023 № 71-ФЗ ) 1) требований к использованию и сохранности жилищного фонда, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, порядку осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое в многоквартирном доме, порядку осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме; 2) требований к формированию фондов капитального ремонта; 3) требований к созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах; 4) требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов;
    — ч. 1, 8 ст. 20 ЖК РФ

Вывод: обязанность по содержанию и капитальному ремонту разрушающейся части дома (общего имущества) лежит на наймодателе — органе местного самоуправления (администрации), а не на вас как нанимателе. Вы вправе потребовать от неё устранения аварийности; при отказе — добиваться этого через жилищную инспекцию, прокуратуру и суд, а также требовать перерасчёта платы и возмещения убытков.

Порядок признания жилого помещения/дома непригодным для проживания и аварийным

Поскольку разрушение несёт угрозу обрушения, ваша главная рычаг — инициировать признание жилого помещения (дома) непригодным для проживания и/или аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Основание и порядок установлены Положением, утверждённым Постановлением Правительства РФ № 47 от 28.01.2006.

Признание осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой органом местного самоуправления, — и она обязана рассмотреть заявление нанимателя:

  1. Комиссия на основании заявления собственника помещения, федерального органа исполнительной власти, осуществляющего полномочия собственника в отношении оцениваемого имущества, правообладателя или гражданина (нанимателя)
    — п. 42 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ № 47 от 28.01.2006
  1. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления
    — п. 3 ст. 225 ГК РФ

Обратите внимание на п. 34 Положения: для двухэтажного дома (ваш случай) аварийное техническое состояние устанавливается на основании обследования специализированной организацией; при локализации дефектов, угрожающих обрушением (что соответствует ситуации «стены могут не выдержать»), этого достаточно для признания дома аварийным:

  1. Основанием для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является его аварийное техническое состояние, установленное в соответствии с межгосударственным стандартом ГОСТ 31937-2024 "Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния", введенным в действие с 1 мая 2024 г. приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 10 апреля 2024 г. № 433-ст (далее - межгосударственный стандарт), на основании выводов юридического лица, являющегося членом саморегулируемой организации, указанной в пункте 2 части 4 статьи 55 26-1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - специализированная организация), об отнесении технического состояния многоквартирного дома к аварийной категории технического состояния, обоснованных соответствующими поверочными расчетами несущей способности конструкций и (или) основания фундаментов.
    — п. 34 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ № 47 от 28.01.2006

Признание дома аварийным влечёт правовое последствие: все жилые помещения в нём, включая вашу половину, считаются непригодными для проживания (ч. 4 ст. 15 ЖК РФ):

  1. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания , многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания
    — ч. 4 ст. 15 ЖК РФ

И тогда наступает обязанность предоставить вам другое благоустроенное жильё по договору социального найма:

Статья 86. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма
— ст. 86 ЖК РФ

Статья 87. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи с переводом жилого помещения в нежилое помещение или признания его непригодным для проживания Если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма
— ст. 87 ЖК РФ

Вывод: если конструктивное состояние дома (разрушение второй половины) угрожает обрушением, вы вправе подать в межведомственную комиссию органа местного самоуправления заявление о признании жилого помещения непригодным для проживания и дома аварийным. При подтверждении аварийности вы имеете право на предоставление другого благоустроенного жилого помещения равнозначной площади (либо на выплату денежного возмещения в установленных случаях).

Куда обращаться, сроки и что делать при отказе

Первый шаг — письменное заявление в администрацию (наймодателю) и в межведомственную комиссию о признании помещения непригодным и дома аварийным, а также о проведении ремонта. В заявлении надо зафиксировать факт разрушения, приложить фотографии и, если есть, заключение специалиста о дефектах несущих конструкций.

Письменное обращение должно быть рассмотрено в течение 30 дней со дня регистрации (ст. 12 ФЗ № 59-ФЗ):

Статья 12. Сроки рассмотрения письменного обращения 1. Письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения
— ст. 12 ФЗ № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан»

Второй шаг — при бездействии или отказе администрации задействовать контрольные и надзорные органы: государственную жилищную инспекцию (по муниципальному фонду — предписание об устранении нарушений, см. блок 1), прокуратуру (надзор за соблюдением законов органами местного самоуправления), а также подать жалобу.

Третий шаг — судебный порядок. Решение межведомственной комиссии и органа местного самоуправления о признании помещения пригодным/непригодным может быть обжаловано заинтересованными лицами (нанимателем) в суде (п. 52 Положения № 47). Это подтверждено Конституционным Судом РФ (Постановление КС РФ № 55-П от 15.12.2022). В иске можно требовать обязать администрацию: устранить аварийность/провести капитальный ремонт либо признать дом аварийным и предоставить другое жильё.

Кроме того, при реальной угрозе обрушения вы вправе предъявить иск о запрещении опасной деятельности / обязании устранить опасность причинения вреда (предупредительный иск):

Статья 1065. Предупреждение причинения вреда 1. Опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность
— п. 1 ст. 1065 ГК РФ

Эта норма особенно ценна для вашей ситуации: «опасность причинения вреда в будущем» (обрушение стен на вашу половину) даёт основание требовать в суде обязать ответчика (собственника/наймодателя) устранить угрозу ещё до наступления реального вреда.

Вывод: действуйте по цепочке: (1) письменное заявление в администрацию и межведомственную комиссию (срок ответа — 30 дней); (2) при отказе или бездействии — жалобы в жилищную инспекцию и прокуратуру; (3) иск в суд об обязании провести ремонт/признать дом аварийным и предоставить жильё, а также предупредительный иск об устранении опасности причинения вреда (п. 1 ст. 1065 ГК РФ).

Развилка: кому принадлежит пустующая половина — от этого зависит ответчик

Исход дела зависит от того, кто собственник второй (пустующей) половины. От этого зависит, к кому предъявлять требования.

Если вторая половина — тоже муниципальная (наймодатель — та же администрация). Это наиболее вероятно, если дом в целом находится в муниципальном жилищном фонде. Тогда весь объём требований (блоки 1–3) предъявляется администрации, и она обязана содержать разрушающуюся часть как общее имущество либо признать дом аварийным.

Если вторая половина принадлежит частному лицу. Тогда бремя содержания несёт этот собственник (ст. 210 ГК РФ):

Статья 210. Бремя содержания имущества Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором
— ст. 210 ГК РФ

В этом случае вы обращаетесь к собственнику пустующей половины с требованием устранить аварийность своей части; при бездействии — к нему же в суд (предупредительный иск по п. 1 ст. 1065 ГК РФ, см. блок 3). Параллельно можно требовать от администрации участия в содержании общего имущества (ст. 65 ЖК РФ) и признания дома аварийным.

Если собственник пустующей половины не установлен (более 10 лет никто не заявляет прав) — вероятно бесхозяйное имущество. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учёт органом Росреестра по заявлению органа местного самоуправления (п. 3 ст. 225 ГК РФ):

  1. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления
    — п. 3 ст. 225 ГК РФ

В этой ситуации администрация как орган местного самоуправления обязана принять половину на учёт как бесхозяйную, а далее — либо оформить на неё муниципальную собственность, либо обеспечить её содержание. Вы можете письменно указать администрации на наличие бесхозяйной части и потребовать принять меры. Аналогично при выморочном имуществе (ст. 1151 ГК РФ) — если собственник умер и наследников нет, имущество переходит в собственность муниципалитета, и его бремя содержания возникает у государства.

Вывод: установите собственника пустующей половины через выписку из ЕГРН. Если это муниципалитет — требуйте от администрации (блоки 1–3). Если частное лицо — обращайтесь к нему (ст. 210 ГК РФ) и в суд. Если собственник не установлен — требуйте от администрации принятия мер по бесхозяйному/выморочному имуществу (п. 3 ст. 225 ГК РФ).

Ключевой вывод: ответственность за разрушающуюся половину дома лежит на её собственнике. Если собственник — наймодатель (администрация), вы вправе требовать от него проведения ремонта либо признания дома аварийным с последующим предоставлением вам другого благоустроенного жилья.

Поскольку вы проживаете по договору социального найма, обязанность по содержанию и капитальному ремонту общего имущества дома — включая несущие стены, связывающие вашу половину с пустующей, — возложена на наймодателя (п. 2 ст. 65 ЖК РФ). Вы как наниматель имеете прямое право требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта и надлежащего участия в содержании общего имущества (п. 1 ст. 67 ЖК РФ). Если наймодатель бездействует, вы вправе требовать уменьшения платы за пользование жилым помещением, возмещения расходов на устранение недостатков либо возмещения убытков (п. 2 ст. 66 ЖК РФ).

Главный правовой рычаг в вашей ситуации — инициировать признание жилого помещения непригодным для проживания и дома аварийным. Заявление в межведомственную комиссию вправе подать именно наниматель (п. 42 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ № 47 от 28.01.2006). Если обследование подтвердит аварийное техническое состояние, угрожающее обрушением (п. 34 Положения № 47), дом признаётся аварийным, и все жилые помещения в нём считаются непригодными для проживания (ч. 4 ст. 15 ЖК РФ). В этом случае вам обязаны предоставить другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма: при сносе дома — на основании ст. 86 ЖК РФ, при признании жилого помещения непригодным для проживания — на основании ст. 87 ЖК РФ.

Кому принадлежит пустующая половина — определяет, к кому предъявлять требования. Если она также муниципальная — все требования адресуются администрации. Если она в частной собственности — бремя содержания несёт её собственник (ст. 210 ГК РФ), и к нему можно предъявить предупредительный иск об устранении опасности причинения вреда (п. 1 ст. 1065 ГК РФ). Если собственник не установлен — администрация обязана принять меры по постановке бесхозяйного имущества на учёт (п. 3 ст. 225 ГК РФ).

Пошаговые действия

  1. Установите собственника пустующей половины. Закажите выписку из ЕГРН на вторую половину дома. От этого зависит, к кому адресовать требования: к администрации (если муниципальная), к частному собственнику (ст. 210 ГК РФ) либо к администрации с требованием принять меры по бесхозяйному имуществу (п. 3 ст. 225 ГК РФ).

  2. Подайте письменное заявление в администрацию (наймодателю). В заявлении укажите на разрушение второй половины дома, угрозу обрушения несущих конструкций и потребуйте: провести обследование, устранить аварийность либо инициировать признание дома аварийным. Приложите фотографии, при наличии — заключение специалиста. Срок рассмотрения — 30 дней со дня регистрации (ст. 12 ФЗ № 59-ФЗ).

  3. Одновременно подайте заявление в межведомственную комиссию органа местного самоуправления о признании жилого помещения непригодным для проживания и дома аварийным (п. 42 Положения № 47). Комиссия обязана провести оценку состояния дома, при необходимости — с привлечением специализированной организации (п. 34 Положения № 47).

  4. При бездействии или отказе администрации — обращайтесь в государственную жилищную инспекцию с жалобой на неисполнение наймодателем обязанностей по содержанию жилищного фонда. Жилищная инспекция вправе выдать предписание об устранении нарушений (ч. 1, 8 ст. 20 ЖК РФ).

  5. Параллельно направьте жалобу в прокуратуру — она осуществляет надзор за соблюдением законов органами местного самоуправления, в том числе в части бездействия по содержанию муниципального жилищного фонда.

  6. Если административные меры не дали результата — обращайтесь в суд. В иске вы можете требовать: обязать наймодателя провести капитальный ремонт или устранить аварийность; признать дом аварийным и обязать предоставить другое благоустроенное жилое помещение (ст. 86, 87 ЖК РФ); а также заявить предупредительный иск об устранении опасности причинения вреда в будущем (п. 1 ст. 1065 ГК РФ). Решение межведомственной комиссии также может быть обжаловано в судебном порядке (п. 52 Положения № 47).