Основания и порядок переселения из аварийного дома: кто и что обязан вам предоставить
Правовой статус жилья и ваших прав на него принципиально зависит от того, на каком основании вы занимаете квартиру — как собственник или как наниматель по договору социального найма. Это решающая развилка, поэтому разберу обе ветки.
Если вы — наниматели по договору социального найма. Вам положено другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма:
Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма
— ст. 86 ЖК РФ
Для вас действует внеочередной порядок предоставления жилья, поскольку дом, являющийся вашим единственным жильём, признан аварийным и ремонту не подлежит:
гражданам, являющимся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или собственниками жилых помещений, единственные жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат. Указанным в настоящем пункте собственникам жилых помещений жилые помещения по договорам социального найма предоставляются вне очереди в случае, если в установленном федеральным законодательством порядке не принято решение об изъятии земельного участка, на котором расположено принадлежащее им на праве собственности жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд в целях последующего изъятия такого жилого помещения
— п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ
Требования к предоставляемому взамен жилью жёстко зафиксированы — оно должно быть благоустроенным применительно к условиям вашего населённого пункта, равнозначным по площади и находиться в границах того же населённого пункта:
Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта
— ч. 1 ст. 89 ЖК РФ
Аналогичное требование закреплено и разъяснением Пленума Верховного Суда, которое суды обязаны учитывать при рассмотрении споров о переселении:
предоставляемое гражданам по договору социального найма другое жилое помещение должно отвечать требованиям статьи 89 ЖК РФ: оно должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Если наниматель и члены его семьи занимали квартиру или комнату (комнаты) в коммунальной квартире, им предоставляется квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат, в коммунальной квартире. Суду следует проверить, отвечает ли предоставляемое выселяемым гражданам жилое помещение уровню благоустроенности жилых помещений применительно к условиям данного населенного пункта, принимая во внимание прежде всего уровень благоустроенности жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в этом населенном пункте, не будут ли ухудшены жилищные условия выселяемых в него граждан. При этом неблагоустроенность жилого помещения, из которого выселяется гражданин, и (или) отсутствие в нем коммунальных удобств не являются основанием для предоставления ему жилого помещения, не отвечающего требованиям статьи 89 ЖК РФ.
— п. 37 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009
Если вы — собственники помещения. Для вас действует механизм изъятия земельного участка и жилого помещения с выплатой возмещения (выкупной цены) либо, по соглашению, с предоставлением другого жилья с зачётом его стоимости:
Письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения, за исключением случая, указанного в части 1 1 настоящей статьи
— ч. 1 ст. 12 ФЗ № 59-ФЗ
При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме , в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду
— ч. 7 ст. 32 ЖК РФ
Ключевая для вашей ситуации позиция Верховного Суда: если дом включён в региональную адресную программу переселения (а сроки на сайте администрации — это и есть сроки такой программы), то собственник имеет право именно на предоставление другого жилого помещения либо на его выкуп, а не только на денежную компенсацию:
если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. Судом по делу установлено, что жилое помещение, принадлежащее матери истца на праве собственности, находится в доме, признанном непригодным для проживания и подлежащим сносу, который не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда; истец, а также ее несовершеннолетняя дочь, вселены в указанное жилое помещение его собственником и проживали в нем в качестве членов семьи последнего, а потому исходя из содержания приведенных выше норм Г. права на внеочередное предоставление жилого помещения в связи с признанием жилого дома аварийным, в котором ее матери принадлежит на праве собственности жилое помещение, не имеет, а правом на получение возмещения за жилое помещение в соответствии с 28 требованиями ст. 32 ЖК РФ обладает только собственник жилого помещения, то есть мать Г. При указанных обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствовали правовые основания для отмены решения суда первой инстанции и вынесения нового решения об удовлетворении исковых требований.
— п. 11 Обзора судебной практики ВС РФ № 5/2017 от 27.12.2017
Вывод по вопросу: Вне зависимости от вашего статуса — собственник вы или наниматель — у вас есть законное право на переселение: нанимателю обязаны предоставить другое равнозначное благоустроенное жильё по соцнайму, а собственнику (при включении дома в адресную программу) — другое жильё либо выкупную цену. Факт признания дома аварийным в 2018 году и наличие утверждённых сроков переселения на сайте администрации подтверждают возникновение соответствующей обязанности органа местного самоуправления.
Значение сроков (декабрь 2022 / декабрь 2023) и последствия их пропуска
Сроки переселения и сноса, которые вы видите на сайте администрации, — это сроки, установленные распоряжением органа местного самоуправления на основании заключения о признании дома аварийным. Обязанность указать такие сроки прямо предусмотрена законом:
На основании полученного заключения соответствующий федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления в течение 30 календарных дней со дня получения заключения, а в случае обследования жилых помещений, получивших повреждения в результате чрезвычайной ситуации, - в течение 10 календарных дней со дня получения заключения принимает в установленном им порядке решение, предусмотренное абзацем седьмым пункта 7 настоящего Положения, и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ
— п. 49 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ № 47 от 28.01.2006
Эти сроки (в том числе включённые в региональную адресную программу переселения из аварийного жилищного фонда) не являются для органа власти «ориентировочными» или декларативными: судебная практика исходит из того, что жилищные права граждан обеспечиваются в объёме, гарантированном адресной программой, а её неисполнение в срок является нарушением прав граждан и основанием для судебного понуждения.
Для вас это означает следующее: пропуск установленных сроков переселения (декабрь 2022) и сноса (декабрь 2023) без каких-либо действий со стороны администрации — это нарушение ваших жилищных прав, которое даёт вам право требовать переселения принудительно, в том числе через суд. Молчание администрации и отсутствие «сдвигов в планах» не отменяют обязанности предоставить вам жильё и не лишают вас права на обращение за его защитой.
Вывод по вопросу: Указанные на сайте администрации сроки юридически значимы: их пропуск без предоставления жилья или выкупа подтверждает незаконное бездействие органа местного самоуправления и является основанием для обращения в суд с требованием о предоставлении жилого помещения (или выплате возмещения). Сроки не «сгорают» и не переносятся автоматически в одностороннем порядке.
Порядок действий: обращение в администрацию, прокуратуру и суд
Первый шаг — письменное обращение (заявление/запрос) в администрацию. Оно рассматривается в установленный законом срок:
Письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения, за исключением случая, указанного в части 1 1 настоящей статьи
— ч. 1 ст. 12 ФЗ № 59-ФЗ
В обращении следует прямо поставить вопрос о конкретных документах: принято ли решение об изъятии земельного участка и жилых помещений (для собственников), о включении дома в региональную адресную программу переселения, о предоставлении вам конкретного жилья, и потребовать сообщить причины пропуска установленных сроков. Согласно ч. 4 ст. 32 ЖК РФ собственнику, в отношении которого принято решение об изъятии, обязаны направить уведомление и проект соглашения:
Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством
— ч. 4 ст. 32 ЖК РФ
Второй шаг — если ответ неудовлетворителен или его нет, жалоба в прокуратуру. Прокурор вправе защищать жилищные права граждан в суде и проверять бездействие органа местного самоуправления. Параллельно можно обратиться в региональную жилищную инспекцию.
Третий шаг — иск в суд. Жилищные споры (о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, об изъятии жилого помещения путём выкупа) рассматриваются районным судом по общим правилам подсудности (по месту нахождения ответчика — администрации либо по месту нахождения недвижимости). Для нанимателей исковое требование — «обязать администрацию предоставить благоустроенное жилое помещение по договору социального найма вне очереди». Для собственников — «обязать администрацию выплатить возмещение (выкупную цену) за изымаемое жилое помещение либо предоставить другое жилое помещение с зачётом его стоимости» (в зависимости от того, включён ли дом в адресную программу и что вы предпочтёте).
Вывод по вопросу: Действовать нужно последовательно: сначала письменное обращение в администрацию (ответ в течение 30 дней), затем при отсутствии результата — жалоба в прокуратуру и иск в районный суд об обязании предоставить жильё либо выплатить возмещение. Судебный порядок является основным способом защиты, поскольку требования о переселении удовлетворяются именно судом при подтверждении бездействия администрации.
Денежные требования и возможные риски
Для собственников при выкупе возмещение должно быть полным и включать не только рыночную стоимость помещения и общего имущества дома (в том числе долю в праве на земельный участок), но и все связанные с изъятием убытки — от переезда, поиска нового жилья, досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами, вплоть до упущенной выгоды:
При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме , в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду
— ч. 7 ст. 32 ЖК РФ
Наниматели жилое помещение получают взамен в натуре, поэтому отдельная «компенсация рыночной стоимости» им не выплачивается — защита их прав состоит именно в предоставлении равнозначного жилья (ст. 86, 89 ЖК РФ).
Риски. Важно понимать: пока администрация бездействует, вы продолжаете пользоваться жильём и не можете быть выселены произвольно — лишение жилища возможно только по основаниям и в порядке, предусмотренным законом (ст. 35 Конституции РФ, ч. 4 ст. 3 ЖК РФ). Однако при дальнейшем затягивании есть риск, что дом будет снесён, и тогда защита ваших прав станет более сложной. Также обращаю внимание: если вы приобрели право собственности на жилое помещение уже после признания дома аварийным (кроме наследования), то по общему правилу вам положено только возмещение, не превышающее стоимость приобретения, а право на получение другого жилья не применяется (ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ). Этот момент нужно проверить по дате приобретения права.
Вывод по вопросу: Собственнику при выкупе положено полное возмещение, включающее рыночную стоимость и все убытки от изъятия; нанимателю — равнозначное жильё в натуре. Специфический риск — приобретение жилья после 2018 года (после признания дома аварийным), которое сужает право до возмещения в пределах стоимости приобретения; дату возникновения права собственности следует проверить по выписке из ЕГРН.
