Администрация отказала в выплате компенсации за аварийное жильё, дом не включен в программу расселения на 2026 год — что делать

Неправомерен ли отказ администрации по мотиву «дом не включён в программу расселения на 2026 год»

Отказ администрации г. Саратова, мотивированный тем, что дом не включён в программу расселения на 2026 год, неправомерен. Возникновение у собственника права на возмещение за изымаемое аварийное жильё поставлено законом в прямую зависимость от факта признания дома аварийным и подлежащим сносу, а не от включения дома в какую-либо расселенческую программу.

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
— ч. 10 ст. 32 ЖК РФ

Для настоящего дела это означает следующее: факт признания в 2025 году многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является достаточным юридическим фактом, порождающим обязанность органа местного самоуправления в надлежащем порядке (через процедуру изъятия) обеспечить жилищные права собственника. Включение дома в региональную адресную программу определяет лишь источник и плановые сроки бюджетного финансирования переселения, но не является условием самого существования права на возмещение. Именно этот вывод подтвердил Конституционный Суд РФ:

Признать части 1, 8 и 10 статьи 32 и пункт 1 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 7, 18, 19 (части 1 и 2), 40, 45, 46 (части 1 и 2), 55 (части 2 и 3) и 75 1 , в той мере, в какой они - в том числе во взаимосвязи с иными нормативными положениями - не обеспечивают системного решения вопроса об условиях и порядке удовлетворения жилищных потребностей граждан, которые признаны малоимущими, состоят на учете в качестве нуждающихся в предоставлении жилых помещений и являются собственниками единственного жилого помещения, признанного в установленном порядке непригодным для проживания (включая жилое помещение, входящее в состав многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу или реконструкции), когда жилищные права этих граждан не осуществляются в рамках региональной адресной программы по переселению из аварийного жилищного фонда.
— п. 1 резолютивной части Постановления КС РФ № 20-П от 25.04.2023

Конституционный Суд признал не соответствующими Конституции РФ положения ст. 32 и п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ в той мере, в какой они не обеспечивают системного решения жилищных потребностей собственника единственного жилого помещения, когда такое обеспечение не осуществляется в рамках региональной адресной программы по переселению из аварийного жилищного фонда. Иными словами, отсутствие дома в адресной программе (в том числе на 2026 год) не может служить основанием для отказа в защите жилищных прав собственника аварийной квартиры. Подтверждает это и судебная практика Верховного Суда РФ, прямо указывающая на понуждение органа МСУ к процедуре изъятия как способ защиты:

дома аварийным и подлежащим сносу для собственника жилого помещения является выплата ему выкупной цены изымаемого жилого помещения, порядок и процедура которой определены в ст. 32 ЖК РФ, предусматривающей предъявление собственнику требования о сносе и реконструкции названного жилого дома. Поскольку требование о сносе или реконструкции признанного аварийным жилого дома собственникам расположенных в нем жилых помещений не направлялось, решение об изъятии земельного участка не принималось, судебная коллегия пришла к выводу о том, что у администрации муниципального образования отсутствовала законная возможность осуществить возмездное изъятие принадлежащего М. жилого помещения в аварийном жилом доме, а также ее доли в праве собственности на земельный участок, с учетом которой определена выкупная стоимость. При этом суд апелляционной инстанции указал на то, что М. не лишена возможности осуществить защиту своих прав собственника жилого помещения в признанном аварийном многоквартирном жилом доме путем понуждения администрации муниципального образования к осуществлению регламентированной ст. 32 ЖК РФ процедуры изъятия земельного участка и принадлежащего ей жилого помещения. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила состоявшееся по делу апелляционное определение и направила дело на новое апелляционное рассмотрение по следующим основаниям. Согласно ч. 8 ст.
— п. 5 Обзора судебной практики ВС РФ № 5/2017 (утв. Президиумом ВС РФ 27.12.2017)

Защитная ветка администрации («дом не включён в программу — права на компенсацию нет») опровергается Обзором ВС РФ: собственник аварийного жилья не лишён возможности осуществить защиту своих прав именно путём понуждения администрации к осуществлению регламентированной ст. 32 ЖК РФ процедуры изъятия земельного участка и жилого помещения, независимо от включения дома в расселенческую программу.

Вывод: отказ администрации г. Саратова в выплате возмещения по мотиву невключения дома в программу расселения на 2026 год неправомерен. Право собственника на возмещение (выкупную цену) вытекает непосредственно из факта признания дома аварийным и подлежащим сносу (ст. 32 ЖК РФ, Постановление КС РФ № 20-П от 25.04.2023).

Порядок реализации права на возмещение: процедура изъятия и понуждение администрации к её осуществлению

Право на возмещение реализуется в рамках строго регламентированной ст. 32 ЖК РФ процедуры изъятия жилого помещения для муниципальных нужд, которая начинается с принятия органом МСУ решения об изъятии и направления собственнику уведомления с проектом соглашения об изъятии:

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.
— ч. 4 ст. 32 ЖК РФ

Для настоящего дела это означает, что у администрации г. Саратова, признавшей дом аварийным, после бездействия собственников по сносу возникает обязанность принять решение об изъятии земельного участка и каждого жилого помещения в таком доме для муниципальных нужд и направить собственнику уведомление и проект соглашения. Отсутствие такого решения на текущий момент не лишает собственника права на возмещение — оно лишь означает, что процедура не начата, и защита осуществляется через понуждение администрации к её началу в судебном порядке:

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
— ч. 10 ст. 32 ЖК РФ

Как прямо разъяснил Верховный Суд РФ, если орган МСУ не предпринимает действий по изъятию, собственник жилого помещения в признанном аварийным доме вправе требовать в суде понуждения администрации к осуществлению регламентированной ст. 32 ЖК РФ процедуры изъятия земельного участка и принадлежащего ему жилого помещения (> дома аварийным и подлежащим сносу для собственника жилого помещения является выплата ему выкупной цены изымаемого жилого помещения, порядок и процедура которой определены в ст. 32 ЖК РФ, предусматривающей предъявление собственнику требования о сносе и реконструкции названного жилого дома. Поскольку требование о сносе или реконструкции признанного аварийным жилого дома собственникам расположенных в нем жилых помещений не направлялось, решение об изъятии земельного участка не принималось, судебная коллегия пришла к выводу о том, что у администрации муниципального образования отсутствовала законная возможность осуществить возмездное изъятие принадлежащего М. жилого помещения в аварийном жилом доме, а также ее доли в праве собственности на земельный участок, с учетом которой определена выкупная стоимость. При этом суд апелляционной инстанции указал на то, что М. не лишена возможности осуществить защиту своих прав собственника жилого помещения в признанном аварийном многоквартирном жилом доме путем понуждения администрации муниципального образования к осуществлению регламентированной ст. 32 ЖК РФ процедуры изъятия земельного участка и принадлежащего ей жилого помещения. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила состоявшееся по делу апелляционное определение и направила дело на новое апелляционное рассмотрение по следующим основаниям. Согласно ч. 8 ст.

— п. 5 Обзора судебной практики ВС РФ № 5/2017 (утв. Президиумом ВС РФ 27.12.2017)).

Процессуальный порядок: собственник вправе обратиться в суд с иском о понуждении администрации принять решение об изъятии, направить проект соглашения и определить возмещение за изымаемое жилое помещение по правилам ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. Поскольку администрация уже формально ответила отказом на требование о выплате, целесообразно обжаловать такой отказ (бездействие) и одновременно заявить исковые требования о возложении обязанности по выплате возмещения. Рассмотрение таких споров отнесено к подсудности районного суда по месту нахождения ответчика.

Вывод: обязанной стороной по выплате возмещения и по запуску процедуры изъятия выступает администрация г. Саратова. Её бездействие (непринятие решения об изъятии, ненаправление уведомления и проекта соглашения) не прекращает право собственника на возмещение, а лишь переносит защиту в суд: собственник вправе через районный суд понудить администрацию к осуществлению предусмотренной ст. 32 ЖК РФ процедуры изъятия и к выплате выкупной цены.

Состав возмещения за изымаемое жилое помещение и выбор способа защиты в зависимости от статуса собственника

Размер возмещения за изымаемое аварийное жильё определяется не «компенсацией» произвольной величины, а по строгим правилам ч. 6 и ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, включающим рыночную стоимость и все связанные с изъятием убытки:

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное. (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 7.
— ч. 6 ст. 32 ЖК РФ

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме , в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. (В редакции федеральных законов от 31.12.2014 № 499-ФЗ , от 27.12.2019 № 473-ФЗ ) 8. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение. (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ ) 8 1 .
— ч. 7 ст. 32 ЖК РФ

Для настоящего дела это означает, что при предъявлении требования о выплате собственник вправе претендовать на полную стоимость изымаемого жилого помещения по рыночной оценке, включая долю в праве на общее имущество и земельный участок, а также на возмещение убытков (переезд, поиск и оформление другого жилья, упущенная выгода). Принудительное изъятие возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Развилка по статусу собственника. Выбор конкретного способа удовлетворения (денежная компенсация либо предоставление другого жилого помещения с зачётом стоимости, ч. 8 ст. 32 ЖК РФ) зависит от того, является ли данная квартира единственным жильём собственника и нуждающимся ли он в жилом помещении:

• Если квартира — единственное жильё собственника (в особенности если он признан малоимущим и состоит на учёте нуждающихся): Постановление КС РФ № 20-П от 25.04.2023 (> Признать части 1, 8 и 10 статьи 32 и пункт 1 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 7, 18, 19 (части 1 и 2), 40, 45, 46 (части 1 и 2), 55 (части 2 и 3) и 75 1 , в той мере, в какой они - в том числе во взаимосвязи с иными нормативными положениями - не обеспечивают системного решения вопроса об условиях и порядке удовлетворения жилищных потребностей граждан, которые признаны малоимущими, состоят на учете в качестве нуждающихся в предоставлении жилых помещений и являются собственниками единственного жилого помещения, признанного в установленном порядке непригодным для проживания (включая жилое помещение, входящее в состав многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу или реконструкции), когда жилищные права этих граждан не осуществляются в рамках региональной адресной программы по переселению из аварийного жилищного фонда.

— п. 1 резолютивной части Постановления КС РФ № 20-П от 25.04.2023) требует системного обеспечения жилищных прав такого собственника, и отсутствие дома в программе на 2026 год не может блокировать предоставление ни возмещения, ни жилья.

• Если у собственника имеется иное жилое помещение: его право сводится к получению возмещения (выкупной цены) по правилам ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, которое администрация обязана выплатить в рамках процедуры изъятия.

В обоих случаях сам отказ по причине невключения дома в программу неправомерен, различие лишь в возможном предмете судебного требования.

Вывод: размер возмещения определяется по рыночной стоимости жилого помещения с включением убытков (ч. 6, 7 ст. 32 ЖК РФ). Если квартира является единственным жильём собственника — в силу Постановления КС РФ № 20-П от 25.04.2023 его жилищные права подлежат обеспечению вне зависимости от включения дома в программу расселения; при наличии иного жилья право собственника ограничивается получением выкупной цены. В любом случае отказ администрации неправомерен и подлежит оспариванию в суде.

Правовые последствия отказа и основания для взыскания процентов за задержку выплаты

Отказ администрации выплатить возмещение и, как следствие, несвоевременное перечисление выкупной цены образуют гражданско-правовые последствия в виде процентов за пользование чужими денежными средствами при неправомерном удержании причитающихся собственнику сумм:

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— ст. 395 ГК РФ, п. 1

Для настоящего дела это означает, что если судом будет установлена обязанность администрации г. Саратова выплатить возмещение (выкупную цену) за изымаемое аварийное жильё и администрация неправомерно уклонялась от её выплаты, на сумму такого возмещения подлежат начислению проценты по ключевой ставке Банка России за весь период удержания вплоть до дня фактической выплаты.

Процессуальный контекст: механизм изъятия предполагает, что соответствующий иск о принудительном изъятии жилого помещения может быть предъявлен уполномоченным органом в течение срока действия решения об изъятии, но не ранее чем по истечении трёх месяцев со дня получения собственником проекта соглашения об изъятии (> Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

— ч. 9 ст. 32 ЖК РФ). Одновременно право на судебную защиту принадлежит и собственнику — путём понуждения администрации к осуществлению процедуры изъятия и выплате возмещения (см. блок 2). Подсудность таких споров — районный суд по месту нахождения объекта недвижимости/ответчика.

Что касается источника финансирования: в Саратовской области действует правовой механизм софинансирования переселения из аварийного жилищного фонда на основе договора с государственной корпорацией «Фонд содействия реформированию ЖКХ» (Закон Саратовской области № 148-ЗСО от 28.11.2022), однако наличие либо отсутствие включения конкретного дома в адресную программу определяет лишь бюджетное обеспечение, а не само право собственника на возмещение — что прямо следует из Постановления КС РФ № 20-П от 25.04.2023 (см. блок 1).

Вывод: при установлении судом обязанности администрации выплатить возмещение собственник вправе дополнительно взыскать проценты по ст. 395 ГК РФ за период неправомерного удержания денежных средств; спор рассматривается районным судом. Сам по себе отказ со ссылкой на отсутствие дома в программе не освобождает администрацию от обязанности выплатить возмещение.

Доказательства, досудебная защита и исполнение решения

Доказательства. Для обращения в суд собственнику необходимо подтвердить: (1) право собственности на квартиру (выписка из ЕГРН); (2) факт и дату признания дома аварийным и подлежащим сносу в 2025 году (постановление/распоряжение администрации г. Саратова и заключение межведомственной комиссии); (3) факт обращения за выплатой и мотивированный отказ администрации (письменный ответ со ссылкой на невключение дома в программу на 2026 год — именно этот документ является ключевым обоснованием неправомерности оспариваемого отказа); при наличии — сведения о том, что квартира является единственным жильём и о статусе нуждающегося.

Альтернативы (досудебная защита). До обращения в суд либо параллельно с ним собственник вправе направить жалобу в прокуратуру на нарушение жилищных прав органом, принявшим решение о признании дома аварийным, и на незаконный отказ в выплате возмещения. Прокурорский надзор не заменяет судебную защиту, но служит дополнительным рычагом воздействия: прокурор может внести представление об устранении нарушений. Реальное понуждение администрации к выплате возмещения по правилам ч. 6–7 ст. 32 ЖК РФ достигается только через районный суд (понуждение к осуществлению регламентированной ст. 32 ЖК РФ процедуры изъятия — > дома аварийным и подлежащим сносу для собственника жилого помещения является выплата ему выкупной цены изымаемого жилого помещения, порядок и процедура которой определены в ст. 32 ЖК РФ, предусматривающей предъявление собственнику требования о сносе и реконструкции названного жилого дома. Поскольку требование о сносе или реконструкции признанного аварийным жилого дома собственникам расположенных в нем жилых помещений не направлялось, решение об изъятии земельного участка не принималось, судебная коллегия пришла к выводу о том, что у администрации муниципального образования отсутствовала законная возможность осуществить возмездное изъятие принадлежащего М. жилого помещения в аварийном жилом доме, а также ее доли в праве собственности на земельный участок, с учетом которой определена выкупная стоимость. При этом суд апелляционной инстанции указал на то, что М. не лишена возможности осуществить защиту своих прав собственника жилого помещения в признанном аварийном многоквартирном жилом доме путем понуждения администрации муниципального образования к осуществлению регламентированной ст. 32 ЖК РФ процедуры изъятия земельного участка и принадлежащего ей жилого помещения. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила состоявшееся по делу апелляционное определение и направила дело на новое апелляционное рассмотрение по следующим основаниям. Согласно ч. 8 ст.

— п. 5 Обзора судебной практики ВС РФ № 5/2017 (утв. Президиумом ВС РФ 27.12.2017)).

Исполнение. Вынесенное в пользу собственника решение о понуждении администрации к изъятию и выплате возмещения исполняется в порядке исполнительного производства: на основании исполнительного листа, предъявленного в службу судебных приставов либо в финансовый орган, обслуживающий бюджет администрации г. Саратова. С момента вступления решения в силу на сумму возмещения при её несвоевременном перечислении продолжают начисляться проценты по ст. 395 ГК РФ до дня фактической выплаты (> В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.

— ст. 395 ГК РФ, п. 1).

Вывод: собственнику надлежит зафиксировать право собственности, акт о признании дома аварийным и отказ администрации, при необходимости обратиться в прокуратуру, а окончательное восстановление права (понуждение к выплате возмещения и взыскание процентов) осуществляется через районный суд с последующим исполнением решения в порядке исполнительного производства.