Могу ли я получить индивидуальный дом вместо квартиры при расселении аварийного жилья, если я собственник 77,8 кв.м в Зареченске Приморского края?

Может ли собственник требовать индивидуальный жилой дом вместо квартиры

Вы — собственник квартиры в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу. Ваше положение регулируется не нормами о переселении нанимателей (ст. 86–89 ЖК РФ), а ст. 32 ЖК РФ — об изъятии жилого помещения у собственника для муниципальных нужд. Ключевое значение имеет то, включён ли дом в региональную адресную программу переселения.

Поскольку соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого не имелось, суд был не вправе обязать орган местного самоуправления обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением. Собственник жилого помещения в признанном аварийным и подлежащим сносу многоквартирном доме, если такой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из 12 аварийного жилищного фонда, вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности. По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа. Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).
— п. 20 Обзора судебной практики ВС РФ от 29.04.2014

Из этого следует: по общему правилу ваши права как собственника обеспечиваются через изъятие путём выкупа (деньгами), а предоставление другого жилого помещения взамен — только по соглашению с органом местного самоуправления, и только с зачётом стоимости нового жилья в выкупную цену.

1. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение
   — ч. 8 ст. 32 ЖК РФ

Для вашей ситуации это означает: требовать предоставления именно индивидуального жилого дома в силу закона вы не можете — это предмет добровольного соглашения с администрацией, а не ваше безусловное право. При этом, если ваш многоквартирный дом включён в региональную адресную программу переселения граждан из аварийного жилья (а в Приморском крае такая программа действует, о чём ниже), у вас появляется право выбора — выкуп или равнозначное жильё.

если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого, равнозначного, жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав. Таким образом, включение жилых помещений в региональную адресную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда расценивается в качестве обстоятельства, расширяющего объем жилищных прав собственников помещений при переселении их из аварийного жилищного фонда по сравнению с положениями ч. 8 ст. 32 ЖК РФ, а исключение жилого помещения из указанной программы, осуществленное с нарушением положений ст. 16 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», может привести к нарушению прав граждан, являющихся собственниками данного помещения. Согласно п. 1 ч. 2 ст.
— п. 41 Обзора судебной практики ВС РФ № 1/2019 от 24.04.2019

Иными словами, вы вправе просить (заявлять) о предоставлении индивидуального дома — и администрация вправе согласиться, если у неё имеется такой дом в жилищном фонде и она готова заключить соглашение. Но понудить муниципалитет передать именно индивидуальный дом взамен квартиры через суд нельзя: предоставление жилья взамен изымаемого возможно только при достигнутом соглашении, а при его отсутствии ваша правовая гарантия — это выкупная цена.

Вывод: индивидуальный дом вместо квартиры — не безусловное право, а предмет переговоров и соглашения с администрацией. Направьте в орган местного самоуправления письменное заявление (просьбу) о таком варианте с указанием, что вы готовы на зачёт стоимости. Если администрация откажет и предложит только выкуп либо квартиру в многоэтажке, закон на вашей стороне лишь в части равноценного возмещения (выкупной цены или равнозначного жилья), но не в части конкретного вида объекта (индивидуальный дом).

На какую сумму вы можете рассчитывать (выкупная цена)

Если изъятие пойдёт по пути выкупа, сумма определяется по ч. 7 ст. 32 ЖК РФ: возмещение — это не только рыночная стоимость квартиры, но и ряд дополнительных составляющих.

1. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме , в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду
   — ч. 7 ст. 32 ЖК РФ

Применительно к вашей квартире площадью 77,8 кв.м в состав возмещения входят:

1. Рыночная стоимость жилого помещения (самой квартиры);
2. Стоимость доли в общем имуществе дома — в том числе доли в праве на земельный участок под домом;
3. Все убытки от изъятия: расходы на переезд, поиск и оформление другого жилья, временный наём жилья, досрочное прекращение обязательств, упущенная выгода.

Кроме того, судебная практика ВС РФ включает в выкупную цену компенсацию за непроизведённый капитальный ремонт дома, если наймодатель (муниципалитет) не выполнил эту обязанность до приватизации — для старых аварийных домов это обычная и существенная добавка (Обзор ВС РФ от 29.04.2014).

Для ориентира стоимости: федеральный показатель средней рыночной стоимости 1 кв.м жилья по Приморскому краю на III квартал 2025 года составляет 175 683 рубля (норматив Минстроя России).

1. Приморский край 175 683 78. Хабаровский край 160 890 79. Амурская область 162 163 8. 8. Курская область 102 636 80. Магаданская область 161 000 81. Сахалинская область 157 173 82. Еврейская автономная область 111 539 83. Чукотский автономный округ 264 494 84. Республика Бурятия 121 641 85. Забайкальский край 157 064 86. Луганская Народная Республика 113 685 87. Донецкая Народная Республика 113 685 88. Запорожская область 113 685 89. Херсонская область 113 685 9. 9. Липецкая область 87 285
   — п. 1 Приказа Минстроя России от 02.07.2025 № 394/пр

Формальный ориентир «по нормативу»: 77,8 кв.м × 175 683 руб. ≈ 13,67 млн руб. Однако это средний показатель по всему Приморскому краю (включая дорогой Владивосток), а не рыночная оценка конкретно вашей квартиры в Зареченске. Реальный размер возмещения определяется отчётом независимого оценщика о рыночной стоимости именно вашей квартиры с учётом:

• аварийного состояния дома (физического износа) — снижает базовую стоимость квартиры;
• но одновременно добавляются стоимость доли в земельном участке и компенсация за непроизведённый капремонт.

Стоимость 1 кв.м в небольшом населённом пункте (Зареченск) практически всегда ниже краевого среднего, а стоимость аварийной квартиры — ниже стоимости аналогичной жилой. Поэтому реалистичная выкупная цена может оказаться существенно ниже 13,67 млн руб. Точную сумму можно установить только по отчёту оценщика, а при споре с администрацией — по судебной оценочной экспертизе.

1. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное
   — ч. 6 ст. 32 ЖК РФ

Вывод: на какую именно сумму вы можете рассчитывать — определяется соглашением с органом местного самоуправления на основе отчёта об оценке. В состав возмещения обязательно входят рыночная стоимость квартиры, доля в общем имуществе и земельном участке, убытки от переезда/найма, а при наличии оснований — компенсация за непроизведённый капремонт. Если предложенная администрацией цена занижена — вы вправе оспорить её в суде (иск об установлении размера выкупной цены) с назначением судебной оценочной экспертизы.

Как регистрация мамы и дочери влияет на объём ваших прав

Вы — единственный собственник квартиры (право собственности зарегистрировано на вас). Мама (пенсионерка) и дочь лишь зарегистрированы по месту жительства, но права собственности не имеют.

При расселении объём прав собственника аварийного жилья определяется только правом собственности на изымаемое помещение, а не количеством зарегистрированных лиц. Выкупную цену или равноценное жильё получаете именно вы как собственник — регистрация членов семьи сама по себе не порождает у них самостоятельного права на получение отдельного жилья при переселении по программе аварийного фонда.

Что означает для вас регистрация мамы и дочери:

• Мама-пенсионерка, зарегистрированная и фактически проживающая с вами, относится к членам вашей семьи. Она не приобретает доли в праве собственности на новое жильё, но сохраняет право пользования им как член семьи собственника. Это влияет на расчёт убытков (выкупная цена учитывает ваши расходы на переезд семьи), но не увеличивает размер возмещения пропорционально числу зарегистрированных.
• Дочь, которая по факту живёт на съёмной квартире, замужем и оформляет ипотеку на своё жильё, но не желает прописываться там: её регистрация у вас не создаёт для неё права на отдельное жильё и не «прибавляет» вам ни площади, ни денег при расселении. Регистрация по месту жительства — это административный акт учёта, а не основание возникновения права на недвижимость.

Практическая развилка, важная для вас:

• Если ваша цель — получить жильё большей площади либо учесть интересы мамы и дочери как нуждающихся, — нужно понимать, что при переселении собственника из аварийного фонда возмещение привязано к площади изымаемой квартиры (77,8 кв.м), а не к числу проживающих. Права на отдельное жильё у зарегистрированных, но не являющихся собственниками членов семьи не возникает.
• Если вы рассчитываете, что регистрация дочери даст семье дополнительную площадь или второе жильё, — это заблуждение: положения ст. 86–89 ЖК РФ (для нанимателей и членов их семей, где учитываются все проживающие) на вас как на собственника не распространяются; ваша ситуация регулируется ст. 32 ЖК РФ.

Вывод: регистрация мамы и дочери не увеличивает размер причитающегося вам возмещения и не даёт им самостоятельного права на жильё при расселении. Права по изъятию (выкуп или равнозначное жильё) принадлежат вам как собственнику исходя из площади вашей квартиры. Мама сохранит право пользования предоставленным вам новым жильём как член вашей семьи; дочь, фактически имеющая своё жильё (ипотека), при желании может быть снята с регистрационного учёта, что не отразится на вашем праве на возмещение.