Расселение из аварийного жилья: предлагают квартиру с меньшей жилой площадью и в 30 км от прежнего места — что делать и как отказаться?

Правомерна ли квалификация предложенного жилья как «равнозначного», если жилая площадь уменьшилась

Для собственников, проживающих в доме, признанном аварийным, применимы две правовые модели в зависимости от того, включён ли дом в региональную адресную программу переселения. Ключевой критерий «равнозначности» по закону и практике ВС — общая площадь, а не жилая, однако условия проживания не должны ухудшаться.

Согласно ч. 1 ст. 89 ЖК РФ предоставляемое в связи с выселением жильё должно быть «равнозначным по общей площади» ранее занимаемому и находиться в границах населённого пункта:

1. Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение. В случаях, предусмотренных федеральным законом или нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации , гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления.
   — ч. 1 ст. 89 ЖК РФ

Эта норма прямо адресована нанимателям по социальному найму, но практика ВС распространяет критерий равнозначности по общей площади и на собственников, когда дом включён в региональную адресную программу. Для собственника в доме, включённом в такую программу, ВС прямо установил право на предоставление равнозначного жилого помещения:

если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого, равнозначного, жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав. Таким образом, включение жилых помещений в региональную адресную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда расценивается в качестве обстоятельства, расширяющего объем жилищных прав собственников помещений при переселении их из аварийного жилищного фонда по сравнению с положениями ч. 8 ст. 32 ЖК РФ, а исключение жилого помещения из указанной программы, осуществленное с нарушением положений ст. 16 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», может привести к нарушению прав граждан, являющихся собственниками данного помещения. Согласно п. 1 ч. 2 ст.
— Обзор судебной практики ВС РФ от 24.04.2019 № 1/2019, п. 41

Что означает «общая площадь» — разъясняет ч. 5 ст. 15 ЖК РФ (в неё входят и вспомогательные помещения — кухня, прихожая, поэтому «жилая» площадь в 9 кв. м не совпадает с «общей»):

1. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. 6. Многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома. Информация о многоквартирном доме, входящих в его состав жилых помещениях, принадлежащих отдельным собственникам, нежилых помещениях и (или) машино-местах, являющихся неотъемлемой конструктивной частью многоквартирного дома, а также об имуществе, указанном в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса, характеризующая и индивидуализирующая такие помещения, машино-места и имущество, включается в электронный паспорт многоквартирного дома. Форма электронного паспорта многоквартирного дома, порядок его формирования и состав включаемой в него информации устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
   — ч. 5 ст. 15 ЖК РФ

другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а потому иные обстоятельства (названные, например, в ч. 5 ст. 57, ст. 58 ЖК РФ), учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в 160 качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются. При этом граждане, которым в связи с выселением предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если для них не отпали основания состоять на таком учете (ст. 55 ЖК РФ). Из содержания приведенных законоположений следует, что предоставление гражданам в связи с признанием жилых помещений непригодными для проживания, дома – подлежащим сносу другого жилого помещения носит компенсационный характер и гарантирует им условия проживания, которые не должны быть ухудшены по сравнению с прежними условиями, с одновременным улучшением жилищных условий с точки зрения безопасности. В соответствии ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. В силу ст.
— Обзор судебной практики ВС РФ от 14.11.2018 № 3/2018, п. 59

Применение к вашей ситуации. То, что в предлагаемой квартире жилая площадь (9 кв. м) меньше жилой площади выселяемого жилья (24 кв. м), само по себе не автоматически означает неравнозначность: закон требует сопоставления общей площади (включая кухню-гостиную и прихожую). Вам необходимо сравнить именно общую площадь обеих квартир (по выписке из ЕГРН / техническому паспорту). Если общая площадь предлагаемой квартиры меньше общей площади выселяемой — это прямое нарушение равнозначности. Даже при равной общей площади существенное сокращение жилой площади (с 24 до 9 кв. м) означает ухудшение условий проживания, что, по позиции ВС (обзор 14.11.2018, п. 59), противоречит компенсационному характеру предоставления и может быть признано неравнозначным. Проверьте также общую площадь по документам и зафиксируйте расхождение.

Имеет ли юридическое значение акт просмотра, подписанный одним из двух сособственников

Для собственников при расселении решающее значение имеет не «акт просмотра», а соглашение о предоставлении жилья взамен изымаемого. Поскольку ваша квартира — общая долевая собственность (по 1/2 у каждого), распоряжение ею возможно только по соглашению всех участников.

Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников:

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 246 ГК РФ

Соглашение о предоставлении жилья взамен выселяемого и зачёте его стоимости в выкупную цену заключается с собственником (ч. 6, 8 ст. 32 ЖК РФ):

1. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное. (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ ) 7.
   — ч. 6 ст. 32 ЖК РФ

1. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение. (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ ) 8 1 . Органы государственной власти субъекта Российской Федерации вправе устанавливать для собственников жилых помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями при условии, что на дату признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции у них отсутствуют иные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания, находящиеся в их собственности либо занимаемые на условиях социального найма или по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.12.2019 № 473-ФЗ ) 8 2 .
   — ч. 8 ст. 32 ЖК РФ

Применение к вашей ситуации. Акт просмотра — это лишь документ, фиксирующий факт осмотра квартиры, он не является согласием на переселение и не порождает для второго собственника обязательства заселиться в предложенную квартиру. Для действительного распоряжения общим имуществом (заключения соглашения о предоставлении жилья взамен) требуется согласие обоих сособственников — подписание акта просмотра только одним из них законной силы для второго не имеет. Поэтому администрация не вправе считать переселение согласованным и обязательной навязываемой сделкой на основании акта просмотра. Если второй собственник не согласен с предложенным жильём — он вправе отказаться, и соглашение заключено не будет.

Допустимо ли предоставление жилья за 30 км от прежнего места жительства (в другом населённом пункте)

Любое переселение из аварийного жилья за пределы прежнего населённого пункта возможно только с письменного согласия граждан. Без него предложение жилья в 30 км незаконно.

Согласно ч. 3 ст. 16 ФЗ № 185-ФЗ (он применяется, когда дом включён в региональную адресную программу переселения), жильё предоставляется по месту жительства в границах населённого пункта либо, только с согласия в письменной форме граждан, в границах другого населённого пункта субъекта РФ:

1. Переселение граждан из аварийного жилищного фонда осуществляется в соответствии с жилищным законодательством. Жилое помещение, предоставляемое гражданам при переселении их в соответствии с настоящим Федеральным законом из аварийного жилищного фонда, может находиться по месту их жительства в границах соответствующего населенного пункта или с согласия в письменной форме этих граждан в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение. При этом отказы, в том числе неоднократные отказы, граждан от предоставляемого им жилого помещения в границах другого населенного пункта не могут являться основанием для отказа в предоставлении им других жилых помещений в целях переселения из аварийного жилищного фонда в границах населенного пункта по месту их жительства или в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение. (В редакции Федерального закона от 17.12.2009 № 316-ФЗ ) 4. (Дополнение частью - Федеральный закон от 17.12.2009 № 316-ФЗ ) (Утратила силу - Федеральный закон от 23.07.2013 № 240-ФЗ ) 4 1 . (Дополнение частью - Федеральный закон от 25.12.2012 № 270-ФЗ ) (Утратила силу - Федеральный закон от 23.07.2013 № 240-ФЗ ) 5. (Дополнение частью - Федеральный закон от 17.12.2009 № 316-ФЗ ) (Утратила силу - Федеральный закон от 23.07.2013 № 240-ФЗ ) 6.
   — ч. 3 ст. 16 ФЗ № 185-ФЗ от 21.07.2007

Тот же принцип для нанимателей закреплён в ч. 1 ст. 89 ЖК РФ — жильё должно находиться в границах данного населённого пункта, и лишь с письменного согласия граждан допускается предоставление в другом населённом пункте субъекта РФ:

1. Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение. В случаях, предусмотренных федеральным законом или нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации , гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления.
   — ч. 1 ст. 89 ЖК РФ

Применение к вашей ситуации. Если квартира за 30 км расположена в другом населённом пункте — её предоставление допустимо только при наличии письменного согласия каждого из вас. Поскольку, как следует из ситуации, согласия нет (один собственник акт просмотра даже не подписывал), а в уведомлении просто указано, что жильё «равнозначное», — такое предложение в этом аспекте не соответствует ч. 3 ст. 16 ФЗ-185. Уточните, находится ли предлагаемая квартира в границах того же населённого пункта или в другом: при другом населённом пункте без вашего письменного согласия вы вправе отказаться и требовать предоставления жилья по месту жительства. Важно: даже неоднократные отказы граждан от жилья в другом населённом пункте не являются основанием для отказа в предоставлении других жилых помещений по месту жительства (ч. 3 ст. 16 ФЗ-185).

Как действовать и какой способ обеспечения прав выбрать

Для собственника в аварийном доме, включённом в региональную адресную программу, закон и практика ВС дают право выбора между предоставлением равнозначного жилья и выкупом:

если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав. Например, определением судебной коллегии областного суда было отменено решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска Б.В. и Б.Д. к мэрии города о предоставлении вне очереди жилого помещения на праве собственности. Судом установлено, что Б.В. и Б.Д. являются сособственниками в равных долях жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, признанном в 2005 году непригодным для проживания. Материалами дела подтверждено, что данный жилой дом в рамках реализации программы переселения граждан из ветхого и аварийного муниципального жилищного фонда на 2004 – 2010 годы был включен в перечень многоквартирных домов, признанных до 1 января 2007 года в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, однако ко времени рассмотрения дела требований к собственникам жилых помещений в многоквартирном жилом доме о его сносе или реконструкции, в том числе к истцам, в порядке статьи 32 ЖК РФ предъявлено не было.
— Обзор судебной практики ВС РФ от 29.04.2014, равнозначное жильё для собственника из программы

Эта позиция подтверждена и в обзоре ВС от 24.04.2019 № 1/2019, п. 41, где подчёркнуто, что включение дома в программу расширяет объём прав собственника по сравнению с ч. 8 ст. 32 ЖК РФ (где предоставление жилья обычно только по соглашению с зачётом в выкупную цену):

если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого, равнозначного, жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав. Таким образом, включение жилых помещений в региональную адресную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда расценивается в качестве обстоятельства, расширяющего объем жилищных прав собственников помещений при переселении их из аварийного жилищного фонда по сравнению с положениями ч. 8 ст. 32 ЖК РФ, а исключение жилого помещения из указанной программы, осуществленное с нарушением положений ст. 16 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», может привести к нарушению прав граждан, являющихся собственниками данного помещения. Согласно п. 1 ч. 2 ст.
— Обзор судебной практики ВС РФ от 24.04.2019 № 1/2019, п. 41

Если дом не включён в региональную адресную программу, по общему правилу ст. 32 ЖК РФ орган власти обязан выплатить выкупную цену, а предоставление другого жилья допускается лишь по соглашению с зачётом его стоимости (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ) — в этом случае вы вправе не соглашаться на предложенное жильё и требовать выкупа.

Применение к вашей ситуации и порядок действий:

1. Зафиксируйте неравнозначность — запросите в администрации сравнение общей площади (выписки ЕГРН, техпаспорта) выселяемого и предлагаемого жилья.
2. Письменно откажитесь от предложенного жилья обоими собственниками (или тем, кто не согласен), указав на ухудшение условий (сокращение жилой площади) и, если применимо, на нахождение квартиры в другом населённом пункте без вашего письменного согласия. Оба собственника должны действовать согласованно (ст. 246 ГК РФ) — один не может обязать другого.
3. Заявите свой выбор: потребуйте предоставления равнозначного жилья по месту жительства либо выплаты выкупной цены (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ — в неё включаются рыночная стоимость жилья, доля в общем имуществе дома и земельном участке, убытки от изъятия).
4. Если администрация настаивает на неравнозначном жилье в другом населённом пункте — ваши отказы не могут быть основанием для отказа в предоставлении других жилых помещений по месту жительства (ч. 3 ст. 16 ФЗ-185).
5. Судебная защита: при отказе администрации обжалуйте её действия (решение об изъятии/предложение) в суде по правилам КАС РФ либо Кодекса административного судопроизводства, а спор об условиях возмещения — в порядке гражданского судопроизводства. Учитывая, что принудительное изъятие возможно только при предварительном и равноценном возмещении (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ), настаивайте на равноценности предоставляемого.

Вывод: Уведомление о «равнозначности» юридически необоснованно, если общая площадь предлагаемой квартиры меньше общей площади выселяемой либо она находится в другом населённом пункте без вашего письменного согласия. Акт просмотра, подписанный только одним сособственником, не порождает для второго обязательства и не является согласием на переселение. Вы вправе письменно отказаться и требовать предоставления равнозначного жилья по месту жительства либо выкупа, а при отказе — обжаловать в суд.

Что входит в возмещение, если вы выберете выкуп (альтернативный способ защиты)

Как собственники вы вправе вместо предложенного неравнозначного жилья выбрать выкуп. Состав возмещения определён ч. 7 ст. 32 ЖК РФ:

1. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме , в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. (В редакции федеральных законов от 31.12.2014 № 499-ФЗ , от 27.12.2019 № 473-ФЗ ) 8. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение. (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ ) 8 1 .
   — ч. 7 ст. 32 ЖК РФ — состав выкупной цены

Применение к вашей ситуации. Если вы откажетесь от предложенной квартиры и выберете выкуп, каждый из вас как сособственник получит возмещение пропорционально своей доле (по 1/2). В выкупную цену включаются рыночная стоимость самого жилого помещения, стоимость доли в общем имуществе МКД и земельном участке, а также все убытки, причинённые изъятием, — в том числе связанные с переездом, поиском и приобретением другого жилья, изменением места проживания. Это позволяет компенсировать и неудобства, связанные с удалённостью предложенного варианта (30 км), если вы зафиксируете соответствующие расходы и убытки. Выбор между равнозначным жильём и выкупом принадлежит вам (обзоры ВС от 29.04.2014 и 24.04.2019 № 1/2019, п. 41), принудительное изъятие возможно только при предварительном и равноценном возмещении (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

Вывод: При несогласии с предложенным вариантом вы вправе требовать предоставления равнозначного жилого помещения по месту жительства либо выплаты выкупной цены, включающей рыночную стоимость жилья, долю в общем имуществе дома и земельном участке и все убытки от изъятия, — пропорционально долям (по 1/2 каждому).