Можно ли продать аварийную квартиру, если уже подано заявление на переселение

Может ли собственник продать квартиру в аварийном доме до принятия решения об изъятии

Факт подачи заявления о переселении сам по себе НЕ лишает собственника правомочия распоряжаться квартирой. Право собственности включает свободу отчуждения имущества (ст. 209 ГК РФ), а ЖК РФ прямо подтверждает, что ограничение возникает не с подачи заявления и даже не с факта аварийности дома, а лишь с момента заключения соглашения об изъятии либо вступления в силу решения суда о принудительном изъятии.

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
   — ст. 209 ГК РФ, п. 1

1. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.
   — ч. 5 ст. 32 ЖК РФ

Для фактов клиента это означает: пока администрация не направила проект соглашения об изъятии и не заключено соглашение (и не вступило в силу судебное решение о принудительном изъятии), собственник вправе свободно продать квартиру. Однако сам факт аварийности дома и подачи заявления — это юридически значимое обременение, о котором покупатель должен знать и которое определяет его права на возмещение (см. следующие блоки).

1. Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
   — ч. 1 ст. 32 ЖК РФ

Вывод: прямого запрета на продажу нет — собственник может продать квартиру и до решения по переселению. Но продажа до/после официального признания дома аварийным имеет разные правовые последствия для права на переселение, что рассмотрено ниже.

Что происходит с правом на переселение/выкуп при продаже — развилка «до» и «после» признания дома аварийным

Это главная правовая развилка вопроса. Она зависит от того, признан ли дом аварийным официально на момент продажи.

Если дом ЕЩЁ НЕ признан аварийным (подано только заявление). Признание аварийности — техническое решение межведомственной комиссии, требование к сносу предъявляется после признания (ст. 32 ЖК, ч. 10). До признания правовой статус дома не изменён, продажа переводит на покупателя все права собственника, включая будущее право на возмещение/переселение, — и претензии продавца к администрации по переселению после продажи прекращаются, поскольку он перестаёт быть лицом, которому предоставляется жильё взамен изымаемого.

1. Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
   — ч. 10 ст. 32 ЖК РФ

Если же продавец уже передал заявление и справки о нуждаемости, но официального признания и включения в программу нет, — продав квартире, он утрачивает статус «нуждающегося в переселении» применительно к этой квартире, а покупатель при дальнейшем признании дома аварийным становится тем, кому будет выкупаться квартира.

Если дом УЖЕ признан аварийным и подлежащим сносу на дату продажи. В этом случае применяется специальное правило: покупатель, приобрётший право собственности после признания дома аварийным, имеет право только на денежное возмещение (выкуп), размер которого не может превышать стоимость приобретения им квартиры, и НЕ имеет права на предоставление другого жилого помещения взамен изымаемого.

8 2 . Граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8 1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.
— ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ

Для клиента это означает, что если дом уже официально признан аварийным и включён/стоит на очереди в программу переселения, то продажа (1) передаст покупателю лишь ограниченное право на выкуп по цене покупки, а (2) у самого продавца отпадёт право получить от государства жилое помещение или полную выкупную цену с учётом рыночной стоимости и убытков (ст. 32, ч. 7, 8 ЖК). Если цель клиента — переселение от государства, продажа квартиры в уже признанном аварийным доме экономически невыгодна: он получит только цену договора от покупателя, а не рыночное возмещение по ч. 7 ст. 32 ЖК.

Вывод: если дом ещё не признан аварийным официально — продажа допустима и безопасна для продавца; если уже признан — продажа допустима, но продавец потеряет право на переселение/полное возмещение от государства, а покупатель получит лишь выкуп по цене покупки. Отсутствие указания клиентом региона не позволяет проверить условия конкретной региональной программы переселения — их необходимо уточнить.

Обязанности продавца при продаже и риски оспаривания сделки

При продаже квартиры в доме, по которому подано заявление о переселении (а тем более в уже признанном аварийным), продавец обязан честно информировать покупателя о статусе дома, иначе он рискует понести ответственность.

Во-первых, существенным условием договора продажи жилого помещения является перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой после её приобретения. Если в квартире кто-то зарегистрирован/проживает (что типично при очереди на переселение), это лицо должно быть указано в договоре с описанием его прав, иначе договор может считаться не соответствующим закону.

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
   — п. 1 ст. 558 ГК РФ

Во-вторых, продавец обязан передать квартиру свободной от прав третьих лиц, и если он скрыл от покупателя, что дом признан аварийным и стоит на очереди переселения (обстоятельства, существенно влияющие на пригодность и ценность жилья), покупатель вправе требовать уменьшения цены либо расторжения договора.

1. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
   — п. 1 ст. 460 ГК РФ

В-третьих, если впоследствии квартира будет изъята у покупателя государством (например, муниципалитет выкупит её при переселении) по основанию, возникшему до исполнения договора (а именно: признание дома аварийным), продавец обязан возместить покупателю убытки, если не докажет, что покупатель знал о наличии этих оснований.

1. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.
   — п. 1 ст. 461 ГК РФ

Для клиента это означает: скрыв факт аварийности и поданного заявления, продавец подвергает себя риску судебного иска от покупателя об уменьшении цены, расторжении договора или возмещении убытков (ст. 460, 461 ГК). Поэтому при продаже обязателен полный и добросовестный раскрыв покупателю всех обстоятельств — это одновременно снимет и риск оспаривания сделки как заключённой с обманом/введением в заблуждение (ст. 178, 179 ГК).

Дополнительно: назначение жилого помещения — проживание граждан (ст. 17 ЖК, п. 2 ст. 288 ГК), аварийность дома сама по себе не делает сделку купли-продажи ничтожной, и закон оставляет собственнику свободу распоряжения (ч. 5 ст. 32 ЖК). Однако при недобросовестном поведении (продажа «заранее зная» о предстоящем выкупе с целью получить и деньги, и переселение) сделка может быть оспорена на основании ст. 10, 168, 170 ГК — суд оценит добросовестность. Риск минимален при честном раскрытии всех обстоятельств.

Вывод: продажа юридически возможна, но клиент обязан честно уведомить покупателя о статусе дома и заявлении о переселении, указать в договоре всех лиц, сохраняющих право пользования (ст. 558 ГК), и осознавать, что после продажи он утрачивает право на переселение от государства по этой квартире. Споры о цене, расторжении и убытках рассматриваются районным судом.

Какими документами подтверждается статус дома и момент, после которого права покупателя ограничиваются

Статус «аварийный» — это не факт подачи заявления, а результат решения межведомственной комиссии и последующего акта органа власти. Оценка и признание дома аварийным производится межведомственной комиссией, созданной органом местного самоуправления, на основании заключений специализированной организации; итог оформляется решением комиссии и актом органа, принявшего это решение.

Оценка соответствия помещения установленным требованиям и признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (или реконструкции) производится межведомственной комиссией на основании оценки соответствия; по результатам принимается одно из решений, в том числе «о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу». Решение органа местного самоуправления по этим вопросам подлежит направлению собственнику.

Для клиента это означает: чтобы определить, применяется ли к его сделке ограничительное правило ч. 8.2 ст. 32 ЖК (покупатель получит лишь выкуп по цене покупки), необходимо проверить, существует ли на дату продажи вступившее в силу решение о признании дома аварийным (заключение межведомственной комиссии и акт администрации) либо решение об изъятии земельного участка и жилых помещений. Если на руках у клиента только заявление и справки «о нуждаемости в переселении», а официального признания дома аварийным ещё нет — дом юридически не является аварийным, и покупатель, приобрётший квартиру до признания, получает все права собственника в полном объёме, включая будущее возмещение по ч. 7 ст. 32 ЖК (рыночная стоимость + убытки) и возможность предоставления жилья взамен (ч. 8 ст. 32 ЖК).

Вывод: решающий для последствий продажи документ — вступившее в силу решение о признании дома аварийным (заключение межведомственной комиссии и акт органа власти), а не сам факт подачи заявления о переселении. До появления такого решения продажа не ограничивает права ни продавца, ни покупателя.