Как многодетной семье в Магадане получить новое жилье после землетрясения, если в квартире грибок и сырость, а УК отказывается помогать?

Обязана ли управляющая компания устранять причины сырости и грибка

Отказ УК со ссылкой на то, что «это не их проблема», неправомерен, если причины сырости и грибка находятся в общем имуществе дома (крыша, межпанельные швы, стены, фундамент, подвал, вентиляция), а не внутри вашей квартиры. Закон прямо возлагает на управляющую организацию обязанность содержать общее имущество так, чтобы обеспечивались безопасность жизни и здоровья граждан и соблюдались температурно-влажностные параметры.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме
— ч. 1 ст. 161 ЖК РФ

Это означает, что УК обязана обеспечивать безопасные условия проживания и надлежащее содержание общего имущества — в том числе устранение причин сырости, если они кроются в повреждённых конструкциях дома.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме
— ч. 2 ст. 162 ЖК РФ

Предмет договора управления прямо включает надлежащее содержание и ремонт общего имущества — то есть протечки кровли, расхождение швов, подтопление подвала относятся к зоне ответственности УК.

1. Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя: а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; б) обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 ) в) поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях, в том числе посредством постоянного поддержания в открытом состоянии в течение всего календарного года одного продуха помещений подвалов и технических подполий, входящих в состав общего имущества, в случае наличия продухов в таких помещениях;
   — п. 11 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006

Конкретная норма обязывает поддерживать температурно-влажностный режим в помещениях общего имущества, что напрямую относится к устранению причин сырости.

Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
— п. 42 Правил, утв. ПП РФ № 491 от 13.08.2006

Вывод: если грибок и сырость — следствие повреждения именно общего имущества (протечки кровли, промерзание и расхождение швов, подтопление подвала), то устранение причин — прямая обязанность УК, и её отказ неправомерен. Землетрясение не освобождает УК: оно лишь означает, что повреждённые конструкции общего имущества должны быть зафиксированы и приведены в надлежащее состояние (либо дом признан аварийным). Если сырость возникла из-за дефектов внутри самой квартиры, обязанность лежит на собственнике.

Порядок признания жилого помещения непригодным для проживания

Признание помещения непригодным — компетенция межведомственной комиссии органа местного самоуправления (или органа власти субъекта), а не УК. Основанием для непригодности могут быть как снижение надёжности конструкций после ЧС, так и нарушение микроклимата (сырость, грибок, биологическое загрязнение).

1. Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие: ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации либо в результате чрезвычайной ситуации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 27.07.2020 № 1120) изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.
   — п. 33 Положения, утв. ПП РФ № 47 от 28.01.2006

Материальное основание непригодности прямо включает вредные биологические факторы (грибок/плесень) и ухудшение характеристик здания после чрезвычайной ситуации — оба признака присутствуют в вашей ситуации.

1. Жилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, получивших повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, чрезвычайных ситуаций, следует признавать непригодными для проживания, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этих домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования. Указанные многоквартирные дома признаются аварийными и подлежащими сносу.
   — п. 38 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ № 47 от 28.01.2006

Специальная норма именно для повреждений от землетрясения: если восстановление технически невозможно или экономически нецелесообразно, помещение признаётся непригодным, а дом — аварийным.

1. Комиссия на основании заявления собственника помещения, федерального органа исполнительной власти, осуществляющего полномочия собственника в отношении оцениваемого имущества, правообладателя или гражданина (нанимателя), либо на основании заключения органов государственного надзора (контроля) по вопросам, отнесенным к их компетенции, либо на основании заключения экспертизы жилого помещения, проведенной в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 21 августа 2019 г. № 1082 "Об утверждении Правил проведения экспертизы жилого помещения, которому причинен ущерб, подлежащий возмещению в рамках программы организации возмещения ущерба, причиненного расположенным на территориях субъектов Российской Федерации жилым помещениям граждан, с использованием механизма добровольного страхования, методики определения размера ущерба, подлежащего возмещению в рамках программы организации возмещения ущерба, причиненного расположенным на территориях субъектов Российской Федерации жилым помещениям граждан, с использованием механизма добровольного страхования за счет страхового возмещения и помощи, предоставляемой за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, и о внесении изменений в Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом", либо на основании сформированного и утвержденного субъектом Российской Федерации на основании сведений из Единого государственного реестра недвижимости, полученных с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, сводного перечня объектов (жилых помещений), находящихся в границах зоны чрезвычайной ситуации (далее - сводный перечень объектов (жилых помещений), проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и принимает решения в порядке, предусмотренном пунктом 47 настоящего Положения. (В редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 25.03.2015 № 269, от 21.08.2019 № 1082 , от 27.07.2020 № 1120) Собственник, правообладатель или наниматель жилого помещения, которое получило повреждения в результате чрезвычайной ситуации и при этом не включено в сводный перечень объектов (жилых помещений), вправе подать в комиссию заявление, предусмотренное абзацем первым настоящего пункта.
   — п. 42 Положения, утв. ПП РФ № 47 от 28.01.2006

Ваша семья как наниматель/собственник вправе сама подать заявление в комиссию, даже если помещение не попало в сводный перечень объектов в зоне ЧС.

Комиссия рассматривает поступившее заявление, или заключение органа государственного надзора (контроля), или заключение экспертизы жилого помещения, предусмотренные абзацем первым пункта 42 настоящего Положения, в течение 30 календарных дней с даты регистрации, а сводный перечень объектов (жилых помещений) или поступившее заявление собственника, правообладателя или нанимателя жилого помещения, которое получило повреждения в результате чрезвычайной ситуации и при этом не включено в сводный перечень объектов (жилых помещений), предусмотренные пунктом 42 настоящего Положения, - в течение 20 календарных дней с даты регистрации и принимает решение (в виде заключения), указанное в пункте 47 настоящего Положения
— п. 46 Положения, утв. ПП РФ № 47 от 28.01.2006

Вывод: для получения заключения о непригодности нужно подать заявление в межведомственную комиссию органа местного самоуправления Магадана с приложением документов по п. 45 Положения № 47 (правоустанавливающие документы на квартиру, а при постановке вопроса об аварийности дома — заключение специализированной организации об обследовании конструкций). Если помещение получило повреждения из-за ЧС, срок рассмотрения — 20 календарных дней, в остальных случаях — 30. Именно заключение комиссии (п. 47) станет правовым основанием для последующего предоставления жилья.

Право многодетной семьи на другое жилое помещение (соцнайм или собственность)

Дальнейшие последствия зависят от того, на каком праве семья занимает квартиру.

Ветка А — квартира по договору социального найма. Признание помещения непригодным влечёт обязанность наймодателя (муниципалитета) предоставить другое благоустроенное жильё.

Если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.
— ст. 87 ЖК РФ

Безусловная обязанность наймодателя предоставить другое жильё при непригодности помещения.

1. Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются: 1) гражданам, являющимся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или собственниками жилых помещений, единственные жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат. Указанным в настоящем пункте собственникам жилых помещений жилые помещения по договорам социального найма предоставляются вне очереди в случае, если в установленном федеральным законодательством порядке не принято решение об изъятии земельного участка, на котором расположено принадлежащее им на праве собственности жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд в целях последующего изъятия такого жилого помещения;
   — ч. 2 ст. 57 ЖК РФ

Вне зависимости от состояния на учёте нуждающихся, семья, чьё единственное жильё признано непригодным и не подлежащим ремонту, имеет право на внеочередное предоставление жилья.

Установить, что многодетной семьей в Российской Федерации является семья, имеющая трех и более детей, статус которой устанавливается бессрочно
— п. 1 Указа Президента РФ № 63 от 23.01.2024

Подтверждение статуса вашей семьи как многодетной (4 ребёнка) с бессрочным статусом.

Рекомендовать высшим должностным лицам субъектов Российской Федерации: а) установить следующие меры социальной поддержки многодетных семей: бесплатное обеспечение детей в возрасте до 6 лет лекарственными препаратами по рецептам на лекарственные препараты; предоставление обучающимся общеобразовательных организаций бесплатного проезда автомобильным транспортом (за исключением такси) в городском и пригородном сообщении, городским наземным электрическим транспортом и метрополитеном; предоставление бесплатного питания обучающимся в общеобразовательных и профессиональных образовательных организациях субъектов Российской Федерации; обеспечение обучающихся общеобразовательных организаций в соответствии с установленными нормативами одеждой для посещения учебных занятий, а также спортивной формой на весь период обучения; прием детей в организации, осуществляющие образовательную деятельность по реализации образовательных программ дошкольного образования, в первоочередном порядке; предоставление льгот по оплате жилья и коммунальных услуг в размере не ниже 30 процентов от установленного размера оплаты; содействие в улучшении жилищных условий и предоставлении земельных участков, обеспеченных необходимыми объектами инфраструктуры; б) определить порядок и условия предоставления многодетным семьям мер социальной поддержки. 7.
— п. 6 Указа Президента РФ № 63 от 23.01.2024

Обязанность региона содействовать в улучшении жилищных условий многодетных и предоставлять льготы по оплате ЖКУ — дополнительный региональный ресурс в Магаданской области.

Ветка Б — квартира в собственности. Если жильё в собственности и дом признан аварийным/подлежащим сносу, применяется механизм изъятия с выкупной ценой либо предоставлением другого помещения (ст. 32 ЖК РФ). Внеочередное предоставление по соцнайму для собственника возможно при условии, что жильё признано непригодным и не подлежит ремонту, а решение об изъятии земельного участка не принято (п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ).

Вывод: при признании квартиры непригодной для проживания и не подлежащей ремонту семья имеет право на другое жильё — по ст. 87 ЖК РФ (если соцнайм) либо по п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ (внеочередное предоставление). Многодетность даёт дополнительные региональные преференции. Если квартира в собственности и дом не аварийный, а только требует ремонта — встанет вопрос о возмещении ущерба от УК (см. блок 4).

Денежные требования к УК: возмещение ущерба и моральный вред

Бездействие УК (неустранение причин сырости и грибка) влечёт гражданско-правовую ответственность — возмещение ущерба имуществу и компенсацию морального вреда, а также административное воздействие через жилинспекцию.

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред
— п. 1 ст. 1064 ГК РФ

Общее основание возмещения вреда имуществу в полном объёме лицом, причинившим вред (здесь — неисправное содержание общего имущества УК).

Если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. (В редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 142-ФЗ) При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред
— ст. 151 ГК РФ, п. 2

Основание компенсации морального вреда: проживание семьи с четырьмя детьми в сырости и плесени причиняет физические и нравственные страдания.

При осуществлении государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля может выдаваться предписание об устранении выявленных нарушений обязательных требований, выявленных в том числе в ходе наблюдения за соблюдением обязательных требований (мониторинга безопасности). 9. Согласование назначения на должность и освобождения от должности руководителя органа государственного жилищного надзора по предложению высшего должностного лица субъекта Российской Федерации осуществляется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 232-ФЗ) 10. Главный государственный жилищный инспектор Российской Федерации осуществляет координацию деятельности органов государственного жилищного надзора и органов муниципального жилищного контроля при осуществлении ими государственного жилищного надзора, регионального государственного лицензионного контроля за осуществлением предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, муниципального жилищного контроля, направление высшему должностному лицу субъекта Российской Федерации представления об освобождении от должности руководителя органа государственного жилищного надзора, а также иные полномочия, установленные Правительством Российской Федерации.
— ч. 8 ст. 20 ЖК РФ

Возможность добиться обязательного для исполнения предписания жилинспекции об устранении нарушений содержания общего имущества.

Вывод: с УК можно взыскать реальный ущерб (повреждённое имущество, расходы на осушение, обработку от грибка), а также компенсацию морального вреда — в суде. Параллельно нужно направить жалобу в орган государственного жилищного надзора Магаданской области (жилинспекцию), который вправе выдать УК обязательное предписание об устранении нарушений содержания общего имущества. Для фиксации ущерба следует оформить акт обследования (совместно с УК либо самостоятельно с участием соседей), при необходимости — заключение Роспотребнадзора.

С чего начать — пошаговый порядок действий и обжалование отказа

Правильная последовательность для вашей семьи:

1. Зафиксировать факты — акт обследования квартиры и общего имущества (обратиться в УК с письменным требованием о комиссионном обследовании; при уклонении — составить акт с участием соседей), фото/видео, при необходимости заключение Роспотребнадзора о превышении допустимых параметров влажности и биологического загрязнения.

2. Жалоба в жилинспекцию — обязать УК устранить причины (на основании ч. 1 ст. 161, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, п. 10, 11, 42 Правил № 491); жилинспекция выдаёт предписание (ч. 8 ст. 20 ЖК РФ).

3. Заявление в межведомственную комиссию органа местного самоуправления г. Магадана о признании помещения непригодным для проживания (п. 42, 45, 46 Положения № 47). Для помещения, повреждённого при ЧС, срок — 20 календарных дней.

4. По итогам заключения комиссии — требовать предоставления другого жилья (ст. 87 ЖК РФ, п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ) либо компенсации, а также региональных мер для многодетной семьи (п. 6 Указа № 63).

Обжалование отказа:

Решение соответствующего федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, заключение, предусмотренное пунктом 47 настоящего Положения, могут быть обжалованы заинтересованными лицами в судебном порядке

Цитируется — п. 52 Положения № 47 — как порядок обжалования решения/заключения комиссии в суд.

Вывод: начинать следует одновременно с двух направлений — заявление в комиссию о признании жилья непригодным (главный путь к получению другого помещения) и жалоба в жилинспекцию на бездействие УК (путь к устранению причин и к взысканию ущерба). Заключение и решение комиссии, а также отказ жилинспекции обжалуются в районный суд по месту нахождения органа. Все требования (к комиссии, к жилинспекции, позднее — судебные) подаются в пределах г. Магадана; подсудность споров с администрацией и с УК — районный суд.