Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Аварийное жилье

Можно ли арендовать участок с аварийным расселенным многоквартирным домом под гараж?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Откажитесь от идеи аренды участка под гараж: дом не снесён, участок — общая долевая собственность жильцов, муниципалитет не вправе его сдавать.
  2. 2
    Не занимайте участок самовольно: это влечёт штраф по ст. 7.1 КоАП РФ, а гараж признают самовольной постройкой со сносом за ваш счёт.
  3. 3
    Не используйте участок под гараж, даже если получите чьё-то согласие: это нецелевое использование (ст. 8.8 КоАП РФ), участок предназначен для многоквартирного дома.
  4. 4
    Проследите, завершена ли процедура изъятия участка для муниципальных нужд: до её окончания права собственников помещений сохраняются.
  5. 5
    Если дом снесут и участок изымут, уточните в местной администрации возможность аренды и вид разрешённого использования участка.

Документы и доказательства

  • Выписка из ЕГРН на земельный участок и многоквартирный дом (подтвердит собственников и статус дома).
  • Решение органа местного самоуправления о признании дома аварийным и подлежащим сносу.
  • Документы о расселении дома (акты, соглашения с собственниками помещений).
  • Если процедура изъятия начата: Сведения о завершении процедуры изъятия участка для муниципальных нужд (если начата).
  • Если вопрос о передаче участка иным лицам выносится на общее собрание: Протокол общего собрания собственников помещений (если вопрос о передаче участка иным лицам).
  • Документы о виде разрешённого использования земельного участка (из ЕГРН или правил застройки).

  • Сроки и риски

    • До сноса дома и завершения изъятия участка аренда у муниципалитета невозможна — участок принадлежит собственникам помещений.
    • Признание дома аварийным не прекращает прав собственников — процедура изъятия по ч. 10 ст. 32 ЖК РФ должна быть завершена.
    • Даже после сноса дома собственники сохраняют доли на участок (ч. 6 ст. 36 ЖК РФ), что блокирует его передачу вам.
    • Размещение гаража на участке под МКД — нецелевое использование, риск штрафа по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ.
    • Занятие участка без прав влечет штраф по ч. 1 ст. 7.1 КоАП РФ, а гараж признают самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ).
    • Единственный шанс — решение общего собрания собственников о передаче участка в пользование, но и оно не снимет риск нецелевого использования.

  • Чего не делать

    • Не пытайтесь арендовать участок в администрации: пока дом не снесён, участок принадлежит собственникам помещений, а не муниципалитету.
    • Не занимайте участок и не начинайте строить гараж без оформленных прав — это самовольное занятие и нецелевое использование.
    • Не рассчитывайте на автоматическое освобождение участка после признания дома аварийным — права собственников сохраняются до завершения изъятия.
    • Не стройте гараж, даже если получите чьё-то устное согласие, — постройка будет признана самовольной и подлежит сносу.
    • Не игнорируйте вид разрешённого использования участка: размещение гаража на земле под многоквартирным домом ему не соответствует.
    • Не пытайтесь обойти решение общего собрания собственников — без него любая передача участка в пользование незаконна.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к юристу для проверки статуса дома и земельного участка: не начата ли процедура изъятия для муниципальных нужд.
    • Не начинайте строительство гаража до получения всех прав на участок — это повлечет снос за ваш счет.
    • Учитывайте, что даже при согласии собственников помещений использование участка под гараж будет нецелевым.
    • Если клиент решит подавать заявление в администрацию после изъятия участка: Проконсультируйтесь с юристом перед подачей заявления в местную администрацию о предоставлении участка в аренду.
    • Оцените судебные перспективы: при споре с собственниками помещений или муниципалитетом потребуется профессиональная защита.

  • Альтернативные пути

    • Рассмотрите альтернативные земельные участки, не обременённые правами собственников помещений многоквартирного дома.
    • Уточните в местной администрации статус участка и планируемые сроки изъятия для муниципальных нужд.
    • После сноса дома и оформления муниципальной собственности участвуйте в торгах на право аренды.
    • Изучите возможность аренды гаража или машино-места в готовом комплексе, если цель — хранение автомобиля.
    • Проверьте, не отнесён ли участок к зоне, где размещение гаражей запрещено градостроительным регламентом.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиент намерен получить в аренду земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и расселённым, но физически не снесённый, с целью размещения на этом участке гаража. Юридически значимым является то, что дом продолжает существовать как объект недвижимости, а сведения о завершении процедуры изъятия земельного участка для муниципальных нужд и о прекращении прав собственников помещений отсутствуют. Из этого следует, что участок сохраняет режим общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме и не может рассматриваться как свободная муниципальная земля, подлежащая передаче в аренду третьему лицу под гараж.

Затронутые правоотношения:

  • Право общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом (п. 1 ст. 16 ФЗ № 189-ФЗ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ) — определяет, что распорядителем участка является не муниципалитет, а собственники помещений, поэтому аренда у администрации юридически невозможна.
  • Порядок передачи общего имущества в пользование иным лицам (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ) — допускает такое пользование только по решению общего собрания собственников помещений, что исключает индивидуальную аренду участка под гараж без их согласия.
  • Изъятие земельного участка и помещений в аварийном доме для муниципальных нужд (ст. 32 ЖК РФ) — до завершения этой процедуры права собственников сохраняются, а участок не переходит в распоряжение муниципалитета.
  • Сохранение доли в праве на земельный участок после сноса дома (ч. 6 ст. 36 ЖК РФ) — даже физическое уничтожение дома не прекращает автоматически права собственников на участок, что блокирует его передачу под гараж без изъятия.
  • Целевое использование земельного участка (ст. 42 ЗК РФ) — участок под многоквартирным домом имеет вид разрешённого использования, не предусматривающий размещение гаража, поэтому такое использование не соответствует земельному законодательству.
  • Административная ответственность за самовольное занятие и нецелевое использование участка (ст. 7.1, ст. 8.8 КоАП РФ) — размещение гаража без оформленного права и с нарушением вида разрешённого использования влечёт штрафные санкции.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  • Многоквартирный дом не снесён и продолжает существовать как объект недвижимости — земельный участок под ним сохраняет режим общей долевой собственности собственников помещений.
  • Отсутствуют данные о завершении процедуры изъятия земельного участка для муниципальных нужд и о прекращении прав собственников помещений — муниципалитет не приобрёл право распоряжения участком.
  • Вид разрешённого использования участка связан с многоквартирной жилой застройкой, а не с размещением гаража — использование участка под гараж противоречит целевому назначению.
  • Отсутствует решение общего собрания собственников помещений о передаче участка в пользование иным лицам — даже потенциальное пользование участком без такого решения неправомерно.

Кому принадлежит земельный участок под многоквартирным домом

Земельный участок, на котором стоит многоквартирный дом, не является «свободной» муниципальной землёй, которую администрация может по своему усмотрению сдать любому желающему под гараж. Он входит в состав общего имущества и принадлежит собственникам помещений в доме.

В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме
— п. 1 ст. 16 ФЗ № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ»

Та же логика закреплена в жилищном законодательстве:

земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. (Часть в редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ ) 2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 4 1 .
— п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Для вашей ситуации это означает: пока дом существует (даже будучи признанным аварийным и расселённым), его земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений, а не в распоряжении муниципалитета. Сдать такой участок в аренду постороннему лицу под гараж орган местного самоуправления не вправе, поскольку не является его собственником и не уполномочен им распоряжаться в этих целях.

Единственный законный способ передать участок «в пользование иным лицам» — решение общего собрания собственников помещений, и то лишь при условии, что такое использование не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц:

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц
— ч. 4 ст. 36 ЖК РФ

Таким образом, даже если бы вы договаривались о размещении гаража, контрагентом должны выступать собственники помещений (через решение общего собрания), а не администрация города.

Вывод: земельный участок под многоквартирным домом — общая долевая собственность собственников помещений; муниципалитет им самостоятельно не распоряжается и сдать его вам в аренду под гараж не может.

Влияет ли признание дома аварийным и расселённым на судьбу участка

Признание дома аварийным и подлежащим сносу, а также его фактическое расселение не прекращают ни права собственности на помещения, ни права общей долевой собственности на земельный участок. Дом «целый» — а значит, участок по-прежнему обременён правами собственников помещений.

Судьба участка при аварийности решается через механизм изъятия для государственных или муниципальных нужд: сначала собственникам предъявляется требование о сносе, и только если они его не осуществят — участок вместе с помещениями изымается:

земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ) 10 1 . В случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, предоставлен в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке федеральному органу исполнительной власти (федеральному государственному органу), в котором федеральным законом предусмотрена военная служба, либо подведомственным ему предприятиям (учреждениям), а также расположен на территории обособленного или закрытого военного городка, изъятие земельного участка, на котором расположен указанный дом, и каждого жилого помещения в указанном доме, за исключением жилых помещений, находящихся в собственности Российской Федерации, осуществляется для государственных нужд в порядке, предусмотренном частью 10 настоящей статьи. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.12.2019 № 473-ФЗ) 11. В случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом
— ч. 10 ст. 32 ЖК РФ

При этом до полного завершения процедуры изъятия (заключения соглашения об изъятии либо вступления в силу решения суда) собственник сохраняет право владения, пользования и распоряжения:

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением
— ч. 5 ст. 32 ЖК РФ

Ключевой момент для вашего плана: даже после фактического сноса дома собственники помещений сохраняют долю в праве на земельный участок — эта доля не «обнуляется» автоматически.

В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.12.2006 № 232-ФЗ ) Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме 1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
— ч. 6 ст. 36 ЖК РФ

Это означает, что освободить участок для передачи под гараж можно только через законченную процедуру изъятия (ст. 32 ЖК РФ) с прекращением прав собственников и выплатой им возмещения. Пока этого не произошло, участок юридически занят — и «взять его в аренду под гараж» у муниципалитета нельзя.

Вывод: признание дома аварийным и его расселение сами по себе не освобождают участок и не дают права сдать его в аренду под гараж; распоряжение участком возможно только после завершения процедуры изъятия для муниципальных нужд и прекращения прав собственников помещений.

Допустимо ли вообще использовать такой участок под гараж

Даже если бы участок был свободен и находился в муниципальной собственности, его использование под размещение гаража упирается в его целевое назначение и вид разрешённого использования. Земельный участок под многоквартирным домом имеет вид разрешённого использования, связанный с многоквартирной жилой застройкой, — «гараж» (стоянка личного транспорта) к нему не относится.

Обязанность использовать участок строго по целевому назначению и разрешённому использованию установлена императивно:

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту
— ст. 42 ЗК РФ

Использование участка не по целевому назначению влечёт административную ответственность (штраф, исчисляемый в том числе от кадастровой стоимости участка) — ст. 8.8 КоАП РФ. Кроме того, самовольное занятие чужого участка или использование без оформления права является правонарушением (ст. 7.1 КоАП РФ) и влечёт обязанность освободить участок без возмещения понесённых затрат (ст. 76 ЗК РФ).

Дополнительно: само здание аварийного многоквартирного дома признаётся непригодным для проживания и подлежащим сносу; использовать его конструкции «изнутри» под гараж без законного права на участок — это то же самовольное занятие чужого имущества с соответствующими правовыми и имущественными рисками.

Что касается предоставления земли под гараж «на общих основаниях» после того, как участок будет законно освобождён (изъят, а дом снесён), — это отдельная публичная процедура: по общему правилу договор аренды муниципального участка заключается на торгах (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ), и лишь в отдельных прямо перечисленных случаях — без торгов. Никакого права «просто занять» участок под гараж у вас нет.

Вывод: использование участка под многоквартирным домом для размещения гаража противоречит его целевому назначению и виду разрешённого использования, влечёт административную ответственность (ст. 8.8, 7.1 КоАП РФ) и обязанность освободить участок без возмещения затрат; даже после законного освобождения участка его предоставление под гараж идёт через публичные процедуры (как правило, торги).

Ответственность и гражданско-правовые последствия размещения гаража на чужом участке

Попытка использовать участок под многоквартирным домом под гараж без оформленного права влечёт конкретную административную ответственность.

За самовольное занятие (использование чужого участка лицом, не имеющим прав на него):

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. Примечания: 1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. 2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 46-ФЗ)
— ч. 1 ст. 7.1 КоАП РФ

За использование участка не по целевому назначению и не в соответствии с видом разрешённого использования:

Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2 1 и 3 настоящей статьи, - (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 354-ФЗ) влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. 2.
— ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ

Возведённый вами гараж на таком участке будет квалифицирован как самовольная постройка: участок вам не предоставлен, а вид разрешённого использования (земля под многоквартирную жилую застройку) не допускает строительства на нём гаража.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
— п. 1 ст. 222 ГК РФ

Правовые последствия — вы не приобретаете право собственности на гараж, не вправе им распоряжаться, использование постройки не допускается, а сама постройка подлежит сносу за ваш счёт:

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 3.
— п. 2 ст. 222 ГК РФ

Для вашей ситуации это означает: любые вложения в устройство гаража на участке под аварийным (но целым) многоквартирным домом — это расходы на самовольную постройку, которые вы, по всей вероятности, потеряете: строение подлежит сносу, а затраты не возмещаются.

Вывод: размещение гаража на участке под многоквартирным домом влечёт административную ответственность (ст. 7.1, 8.8 КоАП РФ), а возведённый гараж признаётся самовольной постройкой, подлежащей сносу за счёт возведшего его лица без приобретения права собственности и без возмещения затрат.

Нет, арендовать такой участок под гараж нельзя. Пока многоквартирный дом не снесён и права собственников помещений не прекращены, земельный участок под ним находится в их общей долевой собственности, и муниципалитет не вправе сдавать его в аренду постороннему лицу.

Земельный участок под многоквартирным домом не является свободной муниципальной землёй. Согласно п. 1 ст. 16 ФЗ № 189-ФЗ и п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, такой участок входит в состав общего имущества и принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в доме. Даже если дом признан аварийным и расселён, но физически ещё существует, право общей долевой собственности на участок сохраняется. Муниципалитет не вправе распоряжаться этим участком и сдавать его в аренду под гараж — он не является его собственником.

Признание дома аварийным и расселённым не освобождает участок автоматически. Судьба участка решается через процедуру изъятия для муниципальных нужд (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ). До полного завершения этой процедуры — заключения соглашения об изъятии или вступления в силу решения суда — собственники помещений сохраняют право владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ч. 5 ст. 32 ЖК РФ). Более того, даже после фактического сноса дома собственники помещений сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок (ч. 6 ст. 36 ЖК РФ). Пока изъятие не завершено, участок юридически занят, и «взять его в аренду» у муниципалитета невозможно.

Использование участка под гараж противоречит его целевому назначению. Земельный участок под многоквартирным домом имеет вид разрешённого использования, связанный с многоквартирной жилой застройкой. Размещение гаража к такому использованию не относится. Согласно ст. 42 ЗК РФ, собственники и иные лица обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешённым использованием. Нарушение этого требования влечёт административную ответственность по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ, а самовольное занятие участка — по ч. 1 ст. 7.1 КоАП РФ.

Гараж на таком участке будет признан самовольной постройкой. Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание или сооружение, возведённое на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на участке, разрешённое использование которого не допускает строительства данного объекта. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности и не вправе ею распоряжаться (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Такой гараж подлежит сносу за ваш счёт, без возмещения понесённых затрат.

Единственный законный способ передать участок в пользование иным лицам — решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). Однако даже в этом случае использование участка под гараж будет противоречить его виду разрешённого использования, что сохраняет риск привлечения к ответственности по ст. 8.8 КоАП РФ.

Пошаговые действия

  1. Откажитесь от идеи аренды участка под существующим многоквартирным домом. Пока дом не снесён и права собственников не прекращены, законных оснований для получения такого участка в аренду под гараж нет.

  2. Если вы всё же хотите использовать участок, обратитесь к собственникам помещений в доме. Для передачи общего имущества в пользование иным лицам требуется решение общего собрания собственников помещений (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). Однако учтите: даже при наличии такого решения использование участка под гараж будет противоречить его целевому назначению и виду разрешённого использования, что влечёт ответственность по ст. 8.8 КоАП РФ.

  3. Дождитесь завершения процедуры изъятия участка для муниципальных нужд. Только после того как орган местного самоуправления завершит изъятие участка (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ), прекратятся права собственников помещений, и участок перейдёт в муниципальную собственность. До этого момента муниципалитет не вправе им распоряжаться.

  4. После освобождения участка подайте заявление о предоставлении его в аренду под гараж. Предоставление муниципальных земельных участков в аренду по общему правилу осуществляется на торгах (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ). Обратитесь в орган местного самоуправления по месту нахождения участка с заявлением о предоставлении участка в аренду. Учтите, что для размещения гаража участок должен иметь соответствующий вид разрешённого использования — если он не установлен, потребуется его изменение в порядке, предусмотренном градостроительным законодательством.

  5. При отказе в предоставлении участка вы вправе обжаловать решение органа местного самоуправления в судебном порядке. Однако до завершения изъятия участка и сноса дома такой отказ будет законным и обоснованным.