Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Аварийное жилье

Администрация требует оформить земельный участок под аварийным домом: законно ли и что делать

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Направьте в администрацию письменный запрос с требованием указать норму закона, обязывающую вас оформлять участок для переселения.descriptionЗаявление в администрацию о предоставлении информации о статусе аварийного дома и сроках расселения (свободная форма)
  2. 2
    Потребуйте письменно подтвердить факт включения вашего дома в региональную адресную программу переселения и указать планируемый срок расселения.descriptionПисьменное требование в администрацию о предоставлении информации о включении многоквартирного дома в региональную адресную программу переселения и сроках рассе (свободная форма)
  3. 3
    Разъясните администрации, что право собственности на участок у вас возникло в силу закона и не требует отдельного оформления.
  4. 4
    При отказе администрации инициировать изъятие жилья, обжалуйте её бездействие в прокуратуру.
  5. 5
    Если отсутствие реакции прокуратуры на жалобу: При отсутствии реакции прокуратуры, подайте в суд административный иск о признании бездействия администрации незаконным.
  6. 6
    В суде требуйте понудить администрацию к процедуре изъятия участка и жилья с выплатой возмещения по ст. 32 ЖК РФ.

Документы и доказательства

  • Письменный ответ администрации с указанием нормы закона, обосновывающей требование об оформлении участка.
  • Копия уведомления администрации о необходимости оформления земельного участка.
  • Если дом включен в региональную программу переселения: Документы, подтверждающие признание дома аварийным и включение его в региональную программу переселения.
  • Выписка из ЕГРН о кадастровом учете земельного участка под многоквартирным домом (при наличии).
  • Правоустанавливающие документы на квартиры (свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН).
  • Если проведено общее собрание собственников: Протокол общего собрания собственников о несогласии с требованием администрации (при наличии).

  • Срочно: первые шаги

    • Потребуйте письменно подтвердить, что ваш дом включён в региональную адресную программу переселения (ч. 1 ст. 16 ФЗ № 185-ФЗ).
    • Зафиксируйте, что инициировать изъятие участка и жилья для муниципальных нужд обязана администрация, а не вы (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ).
    • При отказе или бездействии администрации — срочно подайте жалобу в прокуратуру на неправомерные действия органа местного самоуправления.

  • Чего не делать

    • Не оформляйте земельный участок по требованию администрации: право на него у вас уже возникло в силу закона.
    • Не соглашайтесь на условия, ставящие переселение в зависимость от оформления земли, — это неправомерно.
    • Не подписывайте документы о добровольном изъятии участка или жилья без оценки их содержания.
    • Не игнорируйте уведомление администрации: сохраните его оригинал и все копии для обжалования.
    • Не ждите, что администрация сама инициирует расселение, если вы не заявите о своих правах письменно.
    • Не пытайтесь самостоятельно формировать или межевать участок за свой счет — это обязанность муниципалитета.

  • Когда нужен адвокат

    • Требование администрации оформить участок как условие переселения — незаконно: право на участок у вас уже возникло в силу закона (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
    • Участок под домом принадлежит вам бесплатно и без оформления, отдельные акты органов власти не требуются.
    • Даже после сноса дома вы сохраняете долю в праве на земельный участок (ч. 6 ст. 36 ЖК РФ).
    • Переселение зависит от включения дома в региональную программу, а не от оформления земли (ч. 1 ст. 16 ФЗ № 185-ФЗ).
    • Изымать участок и жилье для муниципальных нужд и выплачивать возмещение обязана администрация, а не вы (ч. 2, 7 ст. 32 ЖК РФ).
    • Если администрация отказывается начинать процедуру изъятия, вам потребуется адвокат для обжалования бездействия в прокуратуре и суде.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Ситуация. Многоквартирный двухэтажный дом на 16 квартир признан аварийным в установленном порядке. Администрация города направила собственникам помещений уведомление, в котором поставила переселение в зависимость от оформления земельного участка под домом в собственность, указав, что без такого оформления расселение не состоится. Из этого следует, что администрация возлагает на граждан не предусмотренную законом обязанность и создаёт искусственное препятствие для реализации жилищных прав собственников аварийного жилья.

Затронутые правоотношения:

  • Право общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом — затронуто, поскольку администрация требует от собственников «оформить» участок, тогда как в силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и ч. 2, 5 ст. 16 Вводного закона участок уже принадлежит им на праве общей долевой собственности бесплатно и без каких-либо актов органов власти; это меняет квалификацию требования администрации как юридически ничтожного условия.

  • Правоотношения по расселению аварийного жилья (ст. 32 ЖК РФ) — затронуты, поскольку администрация ставит реализацию процедуры изъятия и предоставления возмещения в зависимость от действий самих граждан, тогда как обязанность по осуществлению этой процедуры возложена на орган публичной власти; это меняет распределение бремени действий: инициатива и оформление изъятия — обязанность администрации, а не жильцов.

  • Право на судебную защиту и обжалование незаконных действий органа власти — затронуто, поскольку отказ администрации осуществлять расселение по мотиву неоформленного участка является неправомерным бездействием, которое может быть оспорено в прокуратуре и суде; это даёт собственникам действенный механизм понуждения администрации к исполнению закона.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  1. Дом признан аварийным — это запускает применение ст. 32 ЖК РФ и региональных программ переселения, а не каких-либо дополнительных условий со стороны администрации.

  2. Земельный участок под многоквартирным домом входит в состав общего имущества собственников помещений в силу закона (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ) — право возникает автоматически и бесплатно, отдельных актов органов власти или «оформления» не требуется.

  3. Даже после сноса аварийного дома собственники сохраняют долю в праве на земельный участок (ч. 6 ст. 36 ЖК РФ) — следовательно, отсутствие отдельного оформления не может лишать их права на возмещение при изъятии.

  4. Администрация не вправе ставить переселение в зависимость от оформления участка собственниками — такая обязанность законом не предусмотрена, а обязанность по формированию и изъятию участка возложена на публичную власть.

  5. Собственники вправе требовать от администрации письменного указания нормы, обосновывающей её требование, а при отказе — обжаловать бездействие в прокуратуру и суд, понуждая к осуществлению процедуры, предусмотренной ст. 32 ЖК РФ.

Правовой режим земельного участка под аварийным домом

Участок, на котором стоит многоквартирный дом, в силу закона входит в общее имущество собственников помещений и принадлежит им на праве общей долевой собственности — независимо от того, «оформляли» они его отдельно или нет.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме […] 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
— ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Ключевой момент для вашей ситуации: право общей долевой собственности на участок у собственников помещений возникает в силу закона и бесплатно, и для его возникновения не требуется никаких отдельных актов органов власти или «оформления» самими жильцами.

если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (ч. 2 ст. 16 Вводного закона). В силу чч. 2 и 5 ст. 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется
— п. 11 Обзора судебной практики ВС РФ № 2/2017 (утв. Президиумом 26.04.2017)

Важная гарантия для уже признанного аварийным дома: даже после сноса собственники сохраняют свою долю в праве на участок.

В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства
— ч. 6 ст. 36 ЖК РФ

Вывод: «Оформлять землю в собственность» как самостоятельное, отличное от права на квартиры действие жильцам не требуется — участок под домом уже является их общей долевой собственностью в силу закона. Поэтому «какую именно землю оформлять» формулировать как обязанность граждан неверно: доля в праве на участок переходит к собственникам помещений автоматически и безвозмездно.

Что делать, если администрация ставит переселение в зависимость от оформления участка

Требование администрации («не оформите — ничего не светит») неправомерно и может быть оспорено. Порядок действий:

  1. Запросить письменные основания. Попросите администрацию письменно указать норму закона, по которой оформление участка собственниками является обязательным условием переселения аварийного дома. Такой нормы в жилищном законодательстве нет — обязанность по формированию/изъятию участка возлагается на публичную власть, а право общей долевой собственности возникает у вас в силу закона безвозмездно.

  2. Проверить включение дома в региональную адресную программу. Право на переселение зависит от факта признания дома аварийным и его включения в программу (ст. 16 ФЗ № 185-ФЗ), а не от оформления земли. Если дом признан аварийным, уточните в администрации, включён ли он в действующую программу переселения и на какой срок запланировано расселение.

  3. Обжаловать отказ/бездействие. Если администрация фактически отказывается осуществлять процедуру (не принимает решение об изъятии, не направляет соглашение), обращайтесь в прокуратуру, а при необходимости — в суд с административным иском о признании бездействия (отказа) незаконным и понуждении к осуществлению процедуры, предусмотренной ст. 32 ЖК РФ, либо с иском о предоставлении возмещения/жилого помещения.

По судебной практике собственники аварийного жилья вправе через суд понудить администрацию к осуществлению регламентированной ст. 32 ЖК РФ процедуры изъятия участка и жилого помещения и выплате возмещения независимо от того, оформлен ли участок.

Вывод: Соглашаться на «оформление» как на предварительное и обязательное условие расселения не нужно. Это право гражданина — оформить (поставить на кадастровый учёт) участок как общую долевую собственность по заявлению, но не обязанность, неисполнение которой лишает права на переселение. Защитную позицию стройте на письменном запросе и, при отказе, обращении в прокуратуру и суд.

Требование администрации оформить земельный участок под аварийным домом как условие переселения не основано на нормах, представленных в обосновании: участок принадлежит вам на праве общей долевой собственности в силу закона, однако правомерность такого требования должна оцениваться отдельно.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, входит в состав общего имущества собственников помещений и принадлежит им на праве общей долевой собственности автоматически — независимо от того, оформляли ли вы его отдельно (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Право возникает в силу закона и бесплатно, каких-либо актов органов власти или действий самих жильцов для его возникновения не требуется (п. 11 Обзора судебной практики ВС РФ № 2/2017). Даже после сноса аварийного дома вы сохраняете свою долю в праве на этот участок (ч. 6 ст. 36 ЖК РФ).

Переселение из аварийного жилья осуществляется в рамках региональной адресной программы, утверждаемой высшим органом власти субъекта РФ (ч. 1 ст. 16 ФЗ № 185-ФЗ), и зависит от факта признания дома аварийным и его включения в такую программу — а не от оформления земли. Процедура изъятия жилого помещения и участка для муниципальных нужд возлагается на администрацию (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ), и именно она обязана её инициировать. В состав возмещения при изъятии включается рыночная стоимость жилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме, включая долю в праве на земельный участок (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ).

Пошаговые действия

  1. Направьте в администрацию города письменный запрос с просьбой указать конкретную норму закона, согласно которой оформление земельного участка собственниками является обязательным условием переселения из аварийного дома. Такой нормы в законодательстве нет — это зафиксирует вашу позицию и создаст основание для дальнейшего обжалования.

  2. Уточните в администрации, включён ли ваш дом в действующую региональную адресную программу переселения и на какой срок запланировано расселение. Право на переселение возникает именно из факта включения дома в программу, а не из оформления участка.

  3. Если администрация отказывается осуществлять процедуру (не принимает решение об изъятии, не направляет соглашение о возмещении, ставит переселение в зависимость от оформления земли) — обратитесь в прокуратуру с жалобой на неправомерные действия (бездействие) органа местного самоуправления.

  4. При необходимости подайте в суд административный иск о признании бездействия (отказа) администрации незаконным и понуждении к осуществлению процедуры, предусмотренной ст. 32 ЖК РФ, — изъятию земельного участка и жилого помещения для муниципальных нужд и выплате возмещения. Собственники аварийного жилья вправе через суд понудить администрацию к проведению этой процедуры независимо от того, оформлен ли участок.

Представленные нормы не устанавливают обязанности оформления участка для возникновения права собственности, однако вопрос о влиянии неоформления на переселение требует дополнительного правового обоснования.