Положен ли жилищный сертификат наследнику квартиры в аварийном доме, если есть другое жилье и нет регистрации

Правовое положение наследника-собственника помещения в аварийном доме

По наследованию к вам перешло вещное право собственности на квартиру вместе со всем объёмом связанных с ним имущественных прав наследодателя. Наследование — универсальное правопреемство (наследство переходит «в неизменном виде как единое целое»), а право собственности и право на возмещение за изымаемое жильё не относятся к неразрывно связанным с личностью правам, следовательно, входят в наследственную массу.

При наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное
— п. 1 ст. 1110 ГК РФ

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами
— ст. 1112 ГК РФ, п. 2

Квартира стала вашей со дня открытия наследства (смерти деда), независимо от даты регистрации права в Росреестре:

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Разбор применения. Важный вывод: вы — полноправный собственник жилого помещения в аварийном доме, и это вещное право перешло к вам вместе с имущественными правами, которыми располагал наследодатель. Само по себе то, что вы не были прописаны и не проживали в этой квартире, не лишает вас статуса собственника: собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения независимо от регистрации по месту жительства, а проживание/регистрация являются административными фактами учёта, не порождающими и не прекращающими вещное право. Для возмещения за изымаемое у собственника жильё (в отличие от предоставления жилья по договору социального найма нуждающимся) факт проживания и нуждаемости, как правило, правового значения не имеет — расчёт строится на рыночной стоимости принадлежащего имущества.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме , в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду
— ч. 7 ст. 32 ЖК РФ

Вывод по вопросу. Как наследник-собственник вы вправе претендовать на возмещение (в денежной или натуральной форме) за изымаемое при сносе аварийного дома жилое помещение. Отсутствие регистрации и проживания в квартире само по себе не служит законным основанием для отказа в предоставлении такого возмещения. Однако какой именно механизм вам полагается (выкупная цена по ст. 32 ЖК РФ либо участие в программе переселения со «жилищным сертификатом») — зависит от природы самого «сертификата», что разбирается ниже.

Развилка: чем является ваш «жилищный сертификат» — обязательным возмещением или адресной мерой поддержки

Судьба вашего требования зависит от того, какой именно механизм подразумевается под «жилищным сертификатом». Здесь возможны две принципиально разные ветки.

Ветка А. Сертификат — инструмент региональной/муниципальной адресной программы переселения или дополнительная мера поддержки по ч. 8.1 ст. 32 ЖК РФ. Федеральный закон не вводит единого общефедерального «жилищного сертификата» для собственников аварийных домов: он допускает, чтобы субъект РФ устанавливал для собственников помещений в таких домах дополнительные меры поддержки, но — с жёстким условием.

8 1 . Органы государственной власти субъекта Российской Федерации вправе устанавливать для собственников жилых помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями при условии, что на дату признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции у них отсутствуют иные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания, находящиеся в их собственности либо занимаемые на условиях социального найма или по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования
— ч. 8.1 ст. 32 ЖК РФ

Иными словами, дополнительные меры (включая выдачу сертификата на переселение) могут вводиться для собственников, у которых на дату признания дома аварийным не было иных пригодных для проживания жилых помещений ни в собственности, ни в социальном найме. Поскольку у вас есть собственная квартира, это условие не выполнено — и в этой части отказ жилищного отдела в выдаче «льготного» сертификата (и, например, в постановке на учёт нуждающихся с последующим внеочередным обеспечением) может быть правомерен.

Ветка Б. «Сертификат» — лишь форма выплаты возмещения за изымаемое жильё (то есть приравнен к выкупной цене по ст. 32 ЖК РФ). Тогда обеспеченность другим жильём и отсутствие проживания не отменяют вашего права как собственника на возмещение, которое определяется соглашением и не может быть произвольно ущемлено отказом:

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное
— ч. 6 ст. 32 ЖК РФ

Так, возмещение гарантировано собственнику независимо от того, единственное ли это для него жильё; при этом принудительное изъятие допускается только при предварительном и равноценном возмещении. По соглашению с вами как собственником может предоставляться и другое жильё (либо, как в вашем случае, денежное возмещение) с зачётом стоимости:

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение
— ч. 8 ст. 32 ЖК РФ

Разбор применения. Ключевой тезис про природу сертификата: наличие у вас другой квартиры и отсутствие проживания в аварийной могут исключать вас из круга лиц, обеспеченных адресными мерами по переселению и внеочередным социальным наймом (эти механизмы увязаны именно с нуждаемостью и отсутствием другого жилья — ср. п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ, где говорится о «единственных жилых помещениях», и ч. 8.1 ст. 32). Но данные обстоятельства не лишают вас права на выкупную цену за вашу долю как собственника.

1. гражданам, являющимся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или собственниками жилых помещений, единственные жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат. Указанным в настоящем пункте собственникам жилых помещений жилые помещения по договорам социального найма предоставляются вне очереди в случае, если в установленном федеральным законодательством порядке не принято решение об изъятии земельного участка, на котором расположено принадлежащее им на праве собственности жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд в целях последующего изъятия такого жилого помещения
   — п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ

Вывод по вопросу. Довод жилищного отдела «вы обеспечены другим жильём и не проживали в доме, поэтому сертификат вам не положен» правомерен лишь постольку, поскольку этот сертификат является адресной социальной мерой, завязанной на нуждаемость и единственность жилья (ч. 8.1 ст. 32 ЖК РФ, региональная программа). Если же «сертификат» в вашем муниципалитете — это форма выплаты возмещения за изымаемое помещение по ст. 32 ЖК РФ, то на него вправе претендовать любой собственник, включая наследника, независимо от наличия иного жилья и факта проживания. Точную квалификацию необходимо подтвердить по тексту регионального/муниципального акта, на основании которого действует ваш «жилищный отдел».

Значение момента признания дома аварийным и специальные правила для наследников (ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ)

Принципиальное для вашего дела значение имеет дата признания дома аварийным относительно момента открытия наследства. Закон содержит специальную норму о лицах, ставших собственниками помещения в аварийном доме после его признания аварийным.

8 2 . Граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8 1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются
— ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ

Разбор применения. Общее правило ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ установлено против спекулятивного приобретения собственности в уже аварийных домах: такие новые собственники вправе рассчитывать лишь на возмещение в размере не выше цены, уплаченной за помещение, а предоставление другого жилья по соглашению (ч. 8) и дополнительные меры (ч. 8.1) для них не применяются. Однако из этого правила сделано прямое изъятие в пользу граждан, право собственности которых возникло в порядке наследования. Следовательно, если вы стали собственником именно в порядке наследования после признания дома аварийным, ограничения ч. 8.2 на вас не распространяются — вы занимаете то же правовое положение, в каком находился наследодатель-собственник.

Отсюда вытекает решающая развилка:

• Если дом был признан аварийным и подлежащим сносу ещё до смерти деда (или до регистрации права был аварийным, но наследодатель был собственником на дату признания) — наследодатель уже обладал полным объёмом прав собственника на возмещение, и эти имущественные права в порядке универсального правопреемства (ст. 1110, 1112 ГК РФ) перешли к вам. Полное возмещение (выкупная цена по ч. 7 ст. 32) вам обеспечено.
• Если дом признан аварийным после открытия наследства — вы и так стали собственником со дня смерти деда (п. 4 ст. 1152 ГК), то есть на дату признания аварийным вы уже были собственником, а не «приобрели право после признания» в смысле ч. 8.2. Ограничение ч. 8.2 в любом случае к вам не применяется благодаря исключению для наследников.

Что касается процедуры: если соглашение с органом об изъятии не будет достигнуто, возможен судебный порядок принудительного изъятия при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 6, 9 ст. 32 ЖК РФ), а отказ в признании права на возмещение вы сможете оспорить в суде. Размер вашего возмещения должен исчисляться по правилам ч. 7 ст. 32 (рыночная стоимость помещения, доли в общем имуществе и земельном участке плюс убытки) — а не ограничиваться «стоимостью приобретения» наследства.

Вывод по вопросу. Наследник собственника помещения в аварийном доме в силу прямого указания закона выведен из-под ограничений ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ, а потому сохраняет право на возмещение за изымаемое жильё в объёме прав наследодателя. Тем не менее фактическое «право на жилищный сертификат» и его размер зависят от двух неизвестных фактов, которые необходимо выяснить по материалам региона: (1) какова точная правовая природа сертификата в вашем муниципалитете — возмещение по ст. 32 либо адресная мера по региональной программе нуждающимся (от этого зависит, правомерен ли отказ по мотиву наличия иного жилья); (2) включён ли дом в региональную адресную программу переселения и когда именно дом признан аварийным относительно открытия наследства. Во всех случаях вам как собственнику гарантировано возмещение в размере не ниже рыночной стоимости помещения по ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, что следует подтверждать в жилищном отделе ссылкой на ст. 32 ЖК РФ и, при отказе, оспаривать в суде.

Доказательства, которыми наследник подтверждает право на возмещение, и порядок защиты при отказе

Для подтверждения статуса собственника и права на возмещение вам потребуется следующий пакет документов: свидетельство о праве на наследство и выписка из ЕГРН как подтверждение зарегистрированного права.

Свидетельство о праве на наследство выдается по месту открытия наследства нотариусом или уполномоченным в соответствии с законом совершать такое нотариальное действие должностным лицом. Свидетельство выдается по заявлению наследника. По желанию наследников свидетельство может быть выдано всем наследникам вместе или каждому наследнику в отдельности, на все наследственное имущество в целом или на его отдельные части
— п. 1 ст. 1162 ГК РФ

Кроме того, нужны: акт/решение органа о признании дома аварийным и подлежащим сносу с датой такого признания (ключевой момент — относительно даты открытия наследства); документ, на основании которого «жилищный отдел» вводит «жилищный сертификат» (региональный закон/постановление и муниципальная адресная программа). Именно по датам признания дома аварийным и по тексту регионального акта о сертификате определяется, на какую ветку (возмещение по ст. 32 либо адресная мера) вы можете претендовать.

Разбор применения. При отказе жилищного отдела в выдаче сертификата ваша защита строится по нарастающей: (1) запросить у органа мотивированный письменный отказ со ссылкой на нормативный акт, которым введён сертификат; (2) если сертификат по своей природе — возмещение за изымаемое помещение по ст. 32 ЖК РФ, а не адресная мера нуждающимся, требовать выплаты возмещения в размере, определённом по правилам ч. 7 ст. 32 ЖК РФ; (3) оспорить отказ в суде либо, если речь о споре о размере/условиях изъятия, дождаться процедуры принудительного изъятия, при которой принудительное изъятие возможно только на основании решения суда и только при условии предварительного и равноценного возмещения:

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд
— ч. 9 ст. 32 ЖК РФ

Иными словами, принудительно лишить вас собственности орган может только через суд и только после полного равноценного возмещения, что служит гарантией того, что ваши имущественные права наследника не будут произвольно обесценены ссылкой на наличие у вас другой квартиры.

Вывод по вопросу. Ваша правовая позиция опирается на подтверждённые письменно факты: дата принятия наследства/регистрации права и дата признания дома аварийным, а также на текст регионального акта о сертификате. Альтернативные пути — получение мотивированного отказа, требование выплаты возмещения в порядке ч. 7 ст. 32 ЖК РФ и последующее судебное оспаривание отказа; принудительное изъятие без вашего согласия допустимо исключительно через суд с предварительным равноценным возмещением (ч. 6 и 9 ст. 32 ЖК РФ).