Сколько стоит платная консультация юриста по аварийному дому с изучением документов и расчетом выплат

Что делать после признания дома аварийным: базовый механизм (собственник)

Признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу само по себе не изымает у вас жильё и не создаёт автоматического права на выплату — оно лишь обязывает орган власти инициировать изъятие в установленном порядке. Собственнику, чей дом признан аварийным и подлежащим сносу, жилищные права обеспечиваются через изъятие земельного участка и каждого жилого помещения с выплатой возмещения либо предоставлением другого жилья.

1. Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
   — ч. 10 ст. 32 ЖК РФ

Для собственников это означает: администрация должна направить вам уведомление об изъятии земельного участка и проект соглашения, после чего вы заключаете соглашение на своих условиях либо спор разрешается судом. Самостоятельно «претендовать на выплату» вне этой процедуры нельзя — всю процедуру инициирует орган местного самоуправления.

1. Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.
   — ч. 4 ст. 32 ЖК РФ

Если администрация после признания дома аварийным бездействует и не начинает изъятие (не направляет уведомление и проект соглашения), вы вправе требовать понуждения через суд — вплоть до обязания принять решение об изъятии и определить выкупную цену. Собственник, которому орган не предложил ни выкуп, ни жильё, не обязан ждать неопределённо долго — изъятие является обязанностью органа, а не правом выбора заявителя в обход закона.

Вывод по вопросу: после признания дома аварийным вы не должны ждать пассивно — нужно документально (письменно, с отметкой о принятии) запросить в администрации сроки расселения и статус дома (включён ли в адресную программу), а также потребовать начать процедуру изъятия. Акт обследования и заключение комиссии, выданные вам, подтверждают статус дома и послужат основой для требований.

Какие выплаты положены собственнику: состав возмещения (выкупная цена)

Если вы являетесь собственником квартиры в аварийном доме, вам положена выкупная цена (возмещение), которая не сводится к рыночной стоимости квадратных метров. Закон прямо перечисляет всё, что должно войти в возмещение.

1. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме , в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
   — ч. 7 ст. 32 ЖК РФ

Из ч. 7 ст. 32 ЖК РФ следует, что в возмещение входят: рыночная стоимость самого жилого помещения и вашей доли в праве на общее имущество дома и земельный участок под ним, а также все убытки — расходы на переезд и поиск другого жилья, оплату временного пользования жильём до покупки нового (найм), оформление права собственности на новое жильё, досрочный разрыв обязательств, упущенная выгода. То есть выкупная цена аварийной квартиры должна позволить приобрести равнозначное жильё, а не оцениваться «как за развалины».

Важно про форму: по выбору собственника вместо денег может быть предоставлено другое жилое помещение с зачётом стоимости.

1. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
   — ч. 8 ст. 32 ЖК РФ

1. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.
   — ч. 6 ст. 32 ЖК РФ

Из ч. 6 ст. 32 ЖК РФ следует два правила: принудительное изъятие допустимо лишь при предварительном и равноценном возмещении (то есть деньги/жильё даются до того, как у вас отберут квартиру), а условия и цена определяются соглашением с вами — согласие администрации навязать заниженную сумму недопустимо. Если оценка выкупа занижена, её можно оспаривать, в том числе доказывая реальную рыночную стоимость.

Вывод по вопросу: собственнику аварийной квартиры полагается не «плата за слом», а полное возмещение по ч. 7 ст. 32 ЖК РФ: рыночная стоимость квартиры + доля в общей собственности и земле + убытки (переезд, найм на время, оформление). Вместо денег можно договориться о предоставлении другого жилья. Изъятие без предварительной и равноценной выплаты незаконно и оспоримо в суде.

Развилка 1: наниматель по соцнайму — выплат нет, предоставляется жильё

Определяющий факт — юридический статус вашего жилья. Если квартира не в вашей собственности, а занимается по договору социального найма (муниципальное/государственное жильё), денежная выплата вам не положена — взамен предоставляется другое благоустроенное жильё по договору социального найма.

Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.
— ст. 86 ЖК РФ

1. Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта.
   — ч. 1 ст. 89 ЖК РФ

Для нанимателя по соцнайму из ст. 86 и ч. 1 ст. 89 ЖК РФ следует: переселение происходит в благоустроенное жильё в границах того же населённого пункта, равнозначное по общей площади и (при занятии квартиры или двух и более комнат) с тем же числом комнат. Выселению и переселению: жильё обязаны предоставить, и оно не должно быть меньшей площади, неудобнее расположенным или непригодным — такие нарушения основание для оспаривания.

Вывод по вопросу: если вы наниматель по соцнайму в аварийном доме — вам не платят деньги, но обязаны предоставить равнозначное благоустроенное жильё по договору социального найма в вашем же городе, с той же площадью и числом комнат. Возможность получить вместо жилья денежное возмещение появляется лишь в случаях, специально предусмотренных ФЗ или актом субъекта РФ (ч. 1 ст. 89 ЖК РФ).

Развилка 2: дом включён в адресную программу переселения — сроки и объём зависят от программы и дат

Существенный вопрос — включён ли ваш дом в региональную адресную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда, финансируемую за счёт Фонда содействия реформированию ЖКХ (ФЗ № 185-ФЗ). Именно программа задаёт срок переселения каждого конкретного дома и в первоочередном порядке финансирует переселение наиболее старых аварийных домов.

1. перечень многоквартирных домов, признанных до 1 января 2017 года в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации; (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 436-ФЗ ) 2) срок переселения граждан из каждого многоквартирного дома, включенного в перечень, указанный в пункте 1 настоящей части. При этом в первоочередном порядке подлежат переселению граждане из многоквартирных домов, которые расположены на территории муниципального образования и год признания которых аварийными и подлежащими сносу или реконструкции предшествует годам признания аварийными и подлежащими сносу или реконструкции других многоквартирных домов, расположенных на территории этого муниципального образования, а также из многоквартирных домов при наличии угрозы их обрушения или при переселении граждан на основании вступившего в законную силу решения суда.
   — п. 1, 2 ч. 2 ст. 16 ФЗ № 185-ФЗ

Из этой нормы следует ключевое: в программу включаются дома, признанные аварийными до 1 января 2017 года, и именно там, где дом стоит в перечне программы, определён конкретный срок вашего переселения. Если ваш дом признан аварийным после 01.01.2017, он, как правило, не попадает в федерально финансируемую программу — тогда расселение идёт силами органа местного самоуправления по общему механизму ст. 32 ЖК РФ (выкуп/предоставление жилья), и ждать «очереди по программе» не нужно — можно требовать изъятия.

Что касается выплат, механизм программы прямо привязан к общему правилу выкупа и дополнительно предусматривает субсидии для тех собственников, у кого нет иного жилья.

1. выплату гражданам, в чьей собственности находятся жилые помещения, входящие в аварийный жилищный фонд, возмещения за изымаемые жилые помещения в соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации ; 3) предоставление указанным в пункте 2 настоящей части гражданам, не имеющим иного пригодного для проживания жилого помещения, находящегося в собственности или занимаемого на условиях социального найма, субсидии на приобретение (строительство) жилых помещений в размере, не превышающем разницы между стоимостью жилого помещения, равнозначного по площади изымаемому, рассчитанной исходя из нормативной стоимости квадратного метра, и полученным возмещением, и (или) субсидии на возмещение части расходов на уплату процентов в размере не выше ключевой ставки за пользование займом или кредитом, полученными в валюте Российской Федерации и использованными на приобретение (строительство) жилых помещений. Нормативная стоимость квадратного метра определяется как стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения, определяемая по субъектам Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства.
   — п. 2 ч. 6 ст. 16 ФЗ № 185-ФЗ

Из этой нормы следует: собственнику аварийного жилья, включённого в программу, выплачивается возмещение по ч. 7 ст. 32 ЖК РФ (та самая выкупная цена), а при отсутствии у него иного пригодного жилья — дополнительно субсидия на приобретение/строительство жилья в размере разницы между стоимостью равнозначного по площади жилья и полученным возмещением. То есть через программу можно претендовать и на деньги, и на жильё, и на субсидию. Полный объём (конкретные суммы и условия субсидий) устанавливается актом вашего субъекта РФ — он зависит от региона.

8 2 . Граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8 1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.
— ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ

Из ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ — важное ограничение ещё до любых сделок: если право собственности на жильё в этом доме возникло ПОСЛЕ признания его аварийным, положена только выплата возмещения в размере не выше стоимости приобретения — предоставление жилья и дополнительные меры поддержки к вам не применяются; полный объём сохраняется лишь при наследовании. Поэтому для точного ответа нужны дата возникновения вашего права собственности и дата постановления о признании дома аварийным — от их сравнения зависит объём гарантий.

Вывод по вопросу: объём «что положено» определяют три факта: (1) собственность или соцнаём; (2) включён ли дом в региональную адресную программу (в неё входят дома, признанные аварийными до 01.01.2017, и именно она фиксирует срок переселения); (3) когда возникло ваше право собственности относительно признания дома аварийным. Полный набор выплат собственника — возмещение по ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, а при отсутствии иного жилья — субсидия по ФЗ № 185-ФЗ; конкретный размер субсидий и сроки определяет регион.

Если администрация бездействует или затягивает: судебная защита

Признание дома аварийным влечёт для органа власти конкретные обязанности с фиксированными сроками, и на их нарушение можно реагировать. Орган местного самоуправления на основании заключения комиссии обязан в течение 30 календарных дней принять решение и издать распоряжение с указанием сроков отселения.

На основании полученного заключения соответствующий федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления в течение 30 календарных дней со дня получения заключения, а в случае обследования жилых помещений, получивших повреждения в результате чрезвычайной ситуации, - в течение 10 календарных дней со дня получения заключения принимает в установленном им порядке решение, предусмотренное абзацем седьмым пункта 7 настоящего Положения, и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения
— абз. 2 п. 49 Положения, утв. ПП РФ № 47 от 28.01.2006

То есть после признания дома аварийным у администрации есть обязанность не позднее 30 дней со дня получения заключения комиссии определить дальнейшее использование дома и срок отселения — если она этого не сделала, сроки молчания нарушены, и есть законное основание для жалобы. Право на обжалование самого решения (либо его отсутствия/незаконного отказа) закреплено прямо.

1. Решение соответствующего федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, заключение, предусмотренное пунктом 47 настоящего Положения, могут быть обжалованы заинтересованными лицами в судебном порядке.
   — п. 52 Положения, утв. ПП РФ № 47 от 28.01.2006

При длительном бездействии органа (не направлено уведомление об изъятии, не предложено жильё или выкуп, нарушены сроки отселения) законный инструмент — иск в суд об обязании органа местного самоуправления принять решение об изъятии земельного участка и жилых помещений и определить выкупную цену (для нанимателя — предоставить жильё). «Разумный срок» сноса и последующее изъятие по ч. 10 ст. 32 ЖК РФ орган обязан исполнить, а его бездействие преодолевается через суд.

Вывод по вопросу: при бездействии администрации — сначала письменный запрос о сроках расселения и статусе дома в программе (с отметкой о вручении), затем, при неполучении ответа/предложений в разумный срок, — иск в суд об обязании изъять жилые помещения и предоставить возмещение (для нанимателя — предоставить жильё). Решение о признании дома аварийным вправе обжаловать любое заинтересованное лицо (п. 52 Положения). Самостоятельно «ждать у моря погоды» не нужно.

О платной консультации

Этот сервис не является юридической фирмой: он бесплатно разъясняет нормы закона применительно к изложенной ситуации, а платные консультации, договоры на представительство и оценку документов не оказывает, поэтому назвать стоимость платной консультации не вправе — здесь нет прейскуранта. Ниже — бесплатный алгоритм, а для детального разбора именно ваших документов (соглашений, оценки выкупной цены, статуса дома) за конкретной суммой и договором разумно обратиться лично к юристу или в адвокатскую палату по месту жительства — это избавит от риска неверной оценки на основании устных разъяснений в интернете.

Вывод по вопросу: по стоимости платной консультации точный ответ дать не могу — такие услуги сервис не оказывает и цены на них не публикует. Бесплатно ниже собран полный алгоритм действий и состав ваших прав по аварийному дому; для пофамильной проверки документов и расчёта выкупной цены — очный юрист по месту жительства.