Аварийный дом — памятник архитектуры: могут ли две сестры с раздельными лицевыми счетами получить отдельные квартиры при переселении без суда и зачем нужен ответственный квартиросъёмщик

Существует ли «раздел лицевых счетов» и институт «ответственный квартиросъёмщик» в действующем праве

Понятия «лицевой счёт», «ответственный квартиросъёмщик» в ЖК РФ отсутствуют: закон оперирует фигурами нанимателя и членов его семьи. Разделение финансовых лицевых счетов — это лишь бухгалтерско-расчётная операция наймодателя (отдельная оплата ЖКУ), она не создаёт двух самостоятельных договоров социального найма и не превращает одну квартиру в две.

К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке. 2. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения. 4. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
— ч. 1 ст. 69 ЖК РФ

Из этой нормы для ситуации сестёр следует: поскольку сёстры — родственники, проживающие в одной квартире, но общего хозяйства не ведущие, каждая из них, оставаясь проживающей в жилом помещении, сохраняет самостоятельный объём прав и самостоятельно отвечает по обязательствам из договора социального найма. Однако это не «два нанимателя» и не два отдельных договора — это один договор, по которому у сестёр равные с нанимателем права.

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
— ч. 4 ст. 69 ЖК РФ

Практический смысл ч. 4 ст. 69 ЖК РФ для сестёр в том, что каждая из них уже сегодня является носителем самостоятельного права пользования квартирой и не может быть произвольно лишена его. Но «раздел лицевых счетов» этого статуса не расширяет: он остаётся единым правом на одну квартиру.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения. 4. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
— ч. 2 ст. 69 ЖК РФ

Из ч. 2 ст. 69 ЖК РФ прямо вытекает, что обе сестры несут солидарную ответственность по обязательствам из договора социального найма. Это подтверждает: закон рассматривает их как участников ОДНОГО жилищного правоотношения (одного договора), а не как две независимые семьи, каждая со своей квартирой.

Отдельно важно: главная норма о «переоформлении» договора — ч. 2 ст. 82 ЖК РФ — не предусматривает ни раздела квартиры, ни признания сестёр «двумя семьями», ни разделения договора. Она позволяет лишь заменить нанимателя на другого члена семьи в рамках ТОГО ЖЕ единого договора.

Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
— ч. 2 ст. 82 ЖК РФ

Следовательно, идти в суд «за назначением ответственного квартиросъёмщика» бессмысленно вдвойне: (1) такого института и такого иска в законе нет; (2) даже переоформление нанимателя по ч. 2 ст. 82 ЖК РФ не делит квартиру. Результат — единый договор социального найма, а не два отдельных.

Вывод по вопросу 1. Института «ответственный квартиросъёмщик» и «раздела лицевых счетов» как основания для разделения жилья в действующем ЖК РФ не существует. Лицевые счета — учётная категория, а не жилищное право. Даже переоформление нанимателя по ч. 2 ст. 82 ЖК РФ не даёт двум сестрам отдельных квартир, так как сохраняет один договор социального найма на одну квартиру. Иск «о назначении ответственного квартиросъёмщика» не имеет правового смысла.

Какое жильё обязаны предоставить при расселении аварийного дома: одно помещение на всех или отдельное каждой сестре

Расселение аварийного дома — это НЕ улучшение жилищных условий и НЕ постановка на жилищный учёт «заново», а предоставление равнозначного жилья в связи с выселением. Основания и стандарт предоставления задают ст. 86, 87, 89 ЖК РФ.

Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.
— ст. 86 ЖК РФ

Если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.
— ст. 87 ЖК РФ

Для сестёр это означает: при признании дома аварийным и подлежащим сносу/реконструкции обязанность администрации — предоставить другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма. Речь идёт о замене ОДНОГО занимаемого жилого помещения на другое равнозначное, а не о выдаче по отдельной квартире каждому зарегистрированному.

Ключевой критерий — равнозначность по площади и числу комнат. Это не норма предоставления «по метрам на человека», а площадь ранее занимаемого помещения.

Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение. В случаях, предусмотренных федеральным законом или нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации , гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления.
— ч. 1 ст. 89 ЖК РФ

Ключевое для двухкомнатной квартиры — ч. 2 ст. 89 ЖК РФ: раз семья занимала КВАРТИРУ, ей предоставляется КВАРТИРА, причём с тем же числом комнат.

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире. 3. Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении.
— ч. 2 ст. 89 ЖК РФ

Для сестёр это означает: они вправе требовать именно отдельную квартиру (не комнату в коммунальной квартире, не общежитие), состоящую из того же числа комнат — то есть двухкомнатную, равнозначную по общей площади. Но право это — одно на всех проживающих по договору, а не право каждой сестры на свою отдельную квартиру.

Пленум ВС РФ прямо ориентирует суды, что при выселении действует только правило ст. 89 ЖК РФ, а нормы о предоставлении жилья нуждающимся (ч. 5 ст. 57, ст. 58 ЖК РФ) НЕ применяются.

предоставляемое гражданам по договору социального найма другое жилое помещение должно отвечать требованиям статьи 89 ЖК РФ: оно должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Если наниматель и члены его семьи занимали квартиру или комнату (комнаты) в коммунальной квартире, им предоставляется квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат, в коммунальной квартире. Суду следует проверить, отвечает ли предоставляемое выселяемым гражданам жилое помещение уровню благоустроенности жилых помещений применительно к условиям данного населенного пункта, принимая во внимание прежде всего уровень благоустроенности жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в этом населенном пункте, не будут ли ухудшены жилищные условия выселяемых в него граждан. При этом неблагоустроенность жилого помещения, из которого выселяется гражданин, и (или) отсутствие в нем коммунальных удобств не являются основанием для предоставления ему жилого помещения, не отвечающего требованиям статьи 89 ЖК РФ.
— п. 37 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009

при выселении граждан из жилых помещений по основаниям, перечисленным в статьях 86–88 ЖК РФ, другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а потому иные обстоятельства (названные, например, в части 5 статьи 57, статье 58 ЖК РФ), учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на 27 учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются. При этом граждане, которым в связи с выселением предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если для них не отпали основания состоять на таком учете (статья 55 ЖК РФ). При удовлетворении судом иска о выселении гражданина из жилого помещения по основаниям, предусмотренным статьями 86–88 ЖК РФ, в резолютивной части решения суда должно быть указано конкретное благоустроенное жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма выселяемому гражданину.
— п. 37 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009

Практический вывод из п. 37 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009: при расселении по ст. 86–88 ЖК РФ «нарезка по норме предоставления на каждого члена семьи» не производится — исходят из ранее занимаемой площади. То есть две сестры по общему правилу получат ОДНУ двухкомнатную квартиру на двоих, а не две по одной комнате. Единственная «новая» квартира при этом должна учитывать уровень благоустроенности населённого пункта и не ухудшать их жилищные условия.

Вывод по вопросу 2. При расселении аварийного дома каждая сестра НЕ получает автоматически по отдельной квартире. По ст. 86, 87, ч. 1, 2 ст. 89 ЖК РФ обязано быть предоставлено ОДНО благоустроенное жилое помещение на всех зарегистрированных — квартира с тем же (двумя) числом комнат, равнозначная по общей площади, в границах того же населённого пункта. Право на две отдельные квартиры надо доказывать отдельно и в исключительных случаях (см. вопрос 3), а не выводить из факта раздельных лицевых счетов.

Признаются ли две сестры «разными семьями» и есть ли основание для двух отдельных квартир

Члены семьи нанимателя — это лица, проживающие совместно с ним и (для родственников помимо супруга, детей, родителей) ведущие с ним общее хозяйство. Сёстры, не ведущие общего хозяйства, формально могут рассматриваться как лица, утратившие статус членов семьи друг друга, но это не превращает одну квартиру в две.

К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке. 2. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения. 4. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
— ч. 1 ст. 69 ЖК РФ

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
— ч. 4 ст. 69 ЖК РФ

В связке эти две нормы дают важный для сестёр результат: если каждая из сестёр перестала быть членом семьи другой (не ведут общего хозяйства), то по ч. 4 ст. 69 ЖК РФ за каждой из них сохраняются те же права, что у нанимателя и членов его семьи, и каждая самостоятельно отвечает по обязательствам. То есть каждая остаётся самостоятельным носителем права пользования — но по-прежнему в рамках ЕДИНОГО договора социального найма на одну квартиру. Это усиливает их переговорную позицию (каждая — отдельный правообладатель), но не создаёт права на отдельное жилое помещение при расселении.

Специальной нормы, которая при расселении аварийного дома предоставляла бы по отдельной квартире бывшим членам семьи, не ведущим общего хозяйства, ЖК РФ не содержит. Наоборот, ч. 2 ст. 89 ЖК РФ привязывает предоставляемое помещение к ранее занимаемому в целом.

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире. 3. Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении.
— ч. 2 ст. 89 ЖК РФ

при выселении граждан из жилых помещений по основаниям, перечисленным в статьях 86–88 ЖК РФ, другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а потому иные обстоятельства (названные, например, в части 5 статьи 57, статье 58 ЖК РФ), учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на 27 учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются. При этом граждане, которым в связи с выселением предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если для них не отпали основания состоять на таком учете (статья 55 ЖК РФ). При удовлетворении судом иска о выселении гражданина из жилого помещения по основаниям, предусмотренным статьями 86–88 ЖК РФ, в резолютивной части решения суда должно быть указано конкретное благоустроенное жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма выселяемому гражданину.
— п. 37 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009

Разбор альтернативной ветки: если каждая из сестёр докажет, что фактически занимает ИЗОЛИРОВАННУЮ часть квартиры как самостоятельное жилищное правоотношение (например, две изолированные комнаты, каждая под отдельным договором/решением), то появляется основание требовать предоставления помещения, состоящего из того же числа комнат, — но и это суды, как правило, реализуют через ранее занимаемую площадь, а не через рост числа квартир. Второй веткой двух отдельных квартир является признание сестёр разными СЕМЬЯМИ в жилищно-учётном смысле: если бы каждая из сестёр встала на учёт нуждающихся самостоятельно, администрация могла бы обеспечить их по правилам ст. 57 ЖК РФ.

Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются: 1) гражданам, являющимся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или собственниками жилых помещений, единственные жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат. Указанным в настоящем пункте собственникам жилых помещений жилые помещения по договорам социального найма предоставляются вне очереди в случае, если в установленном федеральным законодательством порядке не принято решение об изъятии земельного участка, на котором расположено принадлежащее им на праве собственности жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд в целях последующего изъятия такого жилого помещения; (В редакции Федерального закона от 14.02.2024 № 14-ФЗ) 2) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 29.02.2012 № 15-ФЗ) 3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне. 3. Гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании решений органа местного самоуправления.
— п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ

Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются (далее - нуждающиеся в жилых помещениях): 1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения; (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы; (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;
— ч. 2 ст. 51 ЖК РФ

Для сестёр эти нормы означают: две отдельные квартиры реально достижимы только на «учётной» ветке — если каждая из них будет признана нуждающейся в жилье самостоятельно (например, по п. 3 ч. 2 ст. 51 ЖК РФ как проживающая в помещении, не отвечающем требованиям, либо по п. 2 при обеспеченности менее учётной нормы), тогда со ссылкой на п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ возникает внеочередная обязанность предоставить жильё. При «расселенческой» ветке (ст. 86–89 ЖК РФ) на всех предоставляется одно равнозначное помещение.

Вывод по вопросу 3. Само по себе то, что сёстры не ведут общего хозяйства и разделили лицевые счета, «разными семьями» для целей получения двух квартир при расселении их автоматически не делает и права на две отдельные квартиры не порождает. Каждая из них сохраняет самостоятельные права по ч. 4 ст. 69 ЖК РФ, но в рамках одного договора. Две отдельные квартиры достижимы, только если каждая сестра отдельно будет признана нуждающейся в жилом помещении (ст. 51, п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ) — тогда это уже предоставление по учёту, а не равнозначное расселение.

Как статус памятника архитектуры (объекта культурного наследия) влияет на расселение

Наличие статуса объекта культурного наследия (памятника) у дома существенно меняет «фактуру» расселения: снос или перестройка памятника ограничены, на правообладателях и пользователях лежат обязанности по сохранению, а сам факт аварийного состояния такого объекта — самостоятельное основание для включения в программы сохранения.

При содержании и использовании объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия в целях поддержания в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и (или) изменения предмета охраны данных объектов культурного наследия лица, указанные в пункте 11 статьи 47 6 настоящего Федерального закона, лицо, которому земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, принадлежит на праве собственности или ином вещном праве (далее - лица, ответственные за содержание объектов культурного наследия) , обязаны: (В редакции Федерального закона от 07.06.2025 № 142-ФЗ) 1) осуществлять расходы на содержание объекта культурного наследия и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии; 2) не проводить работы, изменяющие предмет охраны объекта культурного наследия либо ухудшающие условия, необходимые для сохранности объекта культурного наследия; 2 1 ) (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 24.07.2023 № 365-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 07.06.2025 № 142-ФЗ) 3) не проводить работы, изменяющие облик, объемно-планировочные и конструктивные решения и структуры, интерьер выявленного объекта культурного наследия, объекта культурного наследия, включенного в реестр, в случае, если предмет охраны объекта культурного наследия не определен;
— п. 1 ст. 47.3 ФЗ № 73-ФЗ

не проводить работы, изменяющие облик, объемно-планировочные и конструктивные решения и структуры, интерьер выявленного объекта культурного наследия, объекта культурного наследия, включенного в реестр, в случае, если предмет охраны объекта культурного наследия не определен; 3 1 ) выполнять не затрагивающие предмета охраны объекта культурного наследия, включенного в реестр, либо не изменяющие внешнего облика, объемно-планировочных и конструктивных решений и структур, интерьера объекта культурного наследия, включенного в реестр, предмет охраны которого не определен, выявленного объекта культурного наследия работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, являющемся объектом культурного наследия, включенным в реестр, или выявленным объектом культурного наследия, с соблюдением требований, предусмотренных статьей 56 1 настоящего Федерального закона; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 24.07.2023 № 365-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 07.06.2025 № 142-ФЗ) 4) обеспечивать сохранность и неизменность облика выявленного объекта культурного наследия; 5) соблюдать установленные статьей 5 1 настоящего Федерального закона требования к осуществлению деятельности в границах территорий объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия особый режим использования земельного участка, водного объекта или его части, в границах которых располагается объект археологического наследия;
— подп. 3 п. 1 ст. 47.3 ФЗ № 73-ФЗ

Для сестёр это означает две вещи. Первое: проживание в доме-памятнике не ухудшает их жилищные права при расселении — просто у наймодателя (муниципалитета) возникают дополнительные охранные обязанности, включая расходы на содержание памятника. Второе: если администрация ссылается на «невозможность» расселения из-за статуса памятника, это не лишает сестёр права на другое благоустроенное равнозначное жильё по ст. 86–89 ЖК РФ — аварийность дома не отменяется, а расселение производится с учётом требований законодательства об охране памятников.

Работы по сохранению памятника (ремонт, реставрация, приспособление) ведутся только по заданию и разрешению органа охраны объектов культурного наследия и по согласованной проектной документации.

Работы по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия проводятся на основании задания на проведение указанных работ, разрешения на проведение указанных работ, выданных органом охраны объектов культурного наследия, указанным в пункте 2 настоящей статьи, проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, согласованной соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, указанным в пункте 2 настоящей статьи, а также при условии осуществления технического, авторского надзора и государственного контроля (надзора) в области охраны объектов культурного наследия за их проведением. (В редакции Федерального закона от 11.06.2021 № 170-ФЗ) В случае, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта, указанные работы проводятся также при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации, предоставляемого в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации , и при условии осуществления государственного строительного надзора за указанными работами и государственного контроля (надзора) в области охраны объектов культурного наследия.
— п. 1 ст. 45 ФЗ № 73-ФЗ

Это важно для сестёр потому, что снос дома-памятника «просто так» невозможен: он требует согласования с органом охраны памятников. Если администрация или застройщик настаивают на сносе, вопрос должен решаться с участием регионального органа охраны объектов культурного наследия — и статус аварийности тут является законным основанием для расселения жителей и проведения противоаварийных работ.

Вывод по вопросу 4. Статус памятника архитектуры не лишает сестёр права на другое благоустроенное равнозначное жильё по ст. 86–89 ЖК РФ: расселение аварийного дома-памятника производится с соблюдением требований ФЗ № 73-ФЗ (охранные обязанности, задание и разрешение на работы по сохранению — ст. 45, 47.3). Этот статус влияет на судьбу самого здания (снос возможен только с согласованием с органом охраны памятников), но не создаёт и не отменяет право сестёр на две отдельные квартиры — их по-прежнему регулируют ст. 86–89 ЖК РФ.

Нужен ли суд и какой именно: процедура разъезда

Расселение аварийного дома по общему правилу идёт во внесудебном порядке — на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении жилья. Суд подключается, когда администрация отказывает или когда требуется принудительно выселить/переселить граждан.

Внеочередное предоставление жилья при аварийности основано на решении органа местного самоуправления, а не на судебном акте.

Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются: 1) гражданам, являющимся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или собственниками жилых помещений, единственные жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат. Указанным в настоящем пункте собственникам жилых помещений жилые помещения по договорам социального найма предоставляются вне очереди в случае, если в установленном федеральным законодательством порядке не принято решение об изъятии земельного участка, на котором расположено принадлежащее им на праве собственности жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд в целях последующего изъятия такого жилого помещения; (В редакции Федерального закона от 14.02.2024 № 14-ФЗ) 2) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 29.02.2012 № 15-ФЗ) 3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне. 3. Гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании решений органа местного самоуправления.
— п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ

Признать нуждающейся и обязать предоставить жильё вне очереди можно, только если сестра соответствует хотя бы одному основанию ст. 51 ЖК РФ.

Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются (далее - нуждающиеся в жилых помещениях): 1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения; (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы; (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;
— ч. 2 ст. 51 ЖК РФ

Если администрация отказывает в расселении или предоставляет неравнозначное/менее благоустроенное жильё, спор рассматривается в суде. Для сестёр оптимальный иск — о признании незаконным отказа и об обязании предоставить благоустроенное равнозначное жилое помещение (в порядке гл. 22 ГПК РФ, производство по делам об оспаривании решений органов власти, если оспаривается именно решение органа), либо иск в порядке искового производства при одновременном требовании о разделе/изменении договора.

Ключевое правило о выселении: без добровольного согласия выселить из квартиры по договору социального найма можно ТОЛЬКО по решению суда.

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке: 1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма; 2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма; 3) без предоставления других жилых помещений.
— ст. 84 ЖК РФ

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире. 3. Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении.
— ч. 2 ст. 89 ЖК РФ

Для сестёр это означает: администрация не вправе «переселить» их без согласия. Если предложенное жильё их не устраивает (неравнозначное, меньше комнат, хуже), они могут его не принимать — принудительное переселение возможно лишь через суд, и в этом суде они вправе оспаривать равнозначность. А раз в судебном же порядке решается вопрос о выселении, они вправе заявить и требование о разделе/изменении договора или о предоставлении отдельного жилья при доказанности статуса нуждающихся.

Вывод по вопросу 5. Специальный суд «за назначением ответственного квартиросъёмщика» не нужен и такого иска нет. Суд нужен в двух случаях: (1) когда администрация отказала в расселении/предложила неравнозначное жильё — иск об оспаривании отказа и обязании предоставить благоустроенное равнозначное помещение; (2) когда администрация принудительно выселяет — тогда выселение возможно только по судебному решению (ст. 84 ЖК РФ). Если каждая сестра претендует на отдельную квартиру, это надо заявлять через признание её нуждающейся (ст. 51, п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ) — это материально-правовое основание, а не «раздел лицевых счетов». Пока каждая не будет признана нуждающейся отдельно, у суда нет законного основания обязать администрацию дать сестрам две квартиры вместо одной равнозначной.

Доказательства и порядок исполнения (вселения в предоставленное жильё)

Правовым основанием для расселения служит, прежде всего, решение о признании дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, которое принимается по итогам работы межведомственной комиссии на основании обследования.

Основанием для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является его аварийное техническое состояние, установленное в соответствии с межгосударственным стандартом ГОСТ 31937-2024 "Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния", введенным в действие с 1 мая 2024 г. приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 10 апреля 2024 г. № 433-ст (далее - межгосударственный стандарт), на основании выводов юридического лица, являющегося членом саморегулируемой организации, указанной в пункте 2 части 4 статьи 55 26-1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - специализированная организация), об отнесении технического состояния многоквартирного дома к аварийной категории технического состояния, обоснованных соответствующими поверочными расчетами несущей способности конструкций и (или) основания фундаментов.
— п. 34 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ № 47

Для ситуации сестёр это означает, что уже имеющееся у них заключение межведомственной комиссии об аварийности и акт обследования — это базовые документы, подтверждающие право на расселение. Ключевое: аварийность устанавливается специализированной организацией (член СРО) на основании выводов об отнесении дома к аварийной категории технического состояния, а помещения в таком доме признаются непригодными для проживания. Именно этот комплект (заключение комиссии + акт обследования + распоряжение администрации о признании дома аварийным и подлежащим сносу/реконструкции) сестрам и нужно положить в основу обращения.

Советский ордер и выписка из домовой книги подтверждают законность вселения и состав проживающих — это подтверждение пользовательского титула, который по действующему закону оформляется договором социального найма.

Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение. В случаях, предусмотренных федеральным законом или нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации , гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления.
— ч. 1 ст. 89 ЖК РФ

Исполнение обязанности по расселению выражается в предоставлении на основании решения органа местного самоуправления другого благоустроенного равнозначного помещения и последующем заключении договора социального найма.

Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются: 1) гражданам, являющимся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или собственниками жилых помещений, единственные жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат. Указанным в настоящем пункте собственникам жилых помещений жилые помещения по договорам социального найма предоставляются вне очереди в случае, если в установленном федеральным законодательством порядке не принято решение об изъятии земельного участка, на котором расположено принадлежащее им на праве собственности жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд в целях последующего изъятия такого жилого помещения; (В редакции Федерального закона от 14.02.2024 № 14-ФЗ) 2) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 29.02.2012 № 15-ФЗ) 3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне. 3. Гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании решений органа местного самоуправления.
— п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ

Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются (далее - нуждающиеся в жилых помещениях): 1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения; (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы; (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;
— ч. 2 ст. 51 ЖК РФ

Практически: после признания дома аварийным администрация обязана принять решение о предоставлении жилья; если каждая сестра претендует на отдельное, ей нужно встать на учёт нуждающихся (подать документы от себя). Вселение в предоставленную квартиру и регистрация оформляются по правилам Закона РФ № 5242-1 о регистрационном учёте; после вселения по договору социального найма граждане вправе поставить вопрос о приватизации, если ранее в ней не участвовали.

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке: 1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма; 2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма; 3) без предоставления других жилых помещений.
— ст. 84 ЖК РФ

Если администрация добровольно предоставляет равнозначное помещение — отдельный суд для «признания разными семьями» не требуется, но и две квартиры при этом не появятся. Если помещение предоставляется недопустимое или администрация отказывает — тогда спор переносится в суд (ст. 84 ЖК РФ), и уже там сестры могут требовать надлежащего исполнения обязанности и заявлять требования по каждой позиции.

Вывод по вопросу 6. Базовый доказательственный комплект у сестёр уже есть: заключение межведомственной комиссии об аварийности, акт обследования, охранное обязательство, ордер, выписка из домовой книги, ответы администрации. Этого достаточно для внесудебного обращения за расселением по ст. 86–89 ЖК РФ. Для претензии на ДВЕ квартиры дополнительно необходимо заявить и документально обосновать статус нуждающихся (ст. 51, п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ) — по каждой сестре отдельно. Исполнение оформляется решением органа местного самоуправления и заключением договора социального найма (ст. 57, 63 ЖК РФ). При отказе администрации или предоставлении неравнозначного жилья вопрос решается только в суде (ст. 84, ч. 3 ст. 89 ЖК РФ) — выселение и переселение без согласия граждан возможны лишь по судебному решению.

Расходы: госпошлина и судебные издержки по жилищным спорам сестёр

Размер и льготы по госпошлине при обращении в суды общей юрисдикции установлены ст. 333.19 и ст. 333.36 НК РФ. По искам, связанным с защитой жилищных прав нанимателя и членов его семьи (в том числе об обязании предоставить жилое помещение при расселении аварийного дома, о признании права пользования), применяются общие правила уплаты пошлины для исков имущественного характера, подлежащих оценке, либо неимущественного — в зависимости от формулировки требования.

Для сестёр практически значимо следующее: требование обязать администрацию предоставить благоустроенное равнозначное жилое помещение по договору социального найма носит имущественный характер и подлежит оценке; при этом оно, как правило, не входит в перечень льгот, перечисленных в п. 1 ст. 333.36 НК РФ (льготы касаются взыскания зарплаты, алиментов, возмещения вреда жизни/здоровью, защиты прав потребителей и др.), поэтому госпошлина уплачивается на общих основаниях по правилам пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ. Точный размер зависит от цены иска (стоимости права, о котором идёт спор) в конкретном суде, поэтому называется ориентировочно, без произвольных цифр.

Важное процессуальное следствие поднятого вопроса: раз иски сестёр не относятся к льготным категориям и не подпадают под освобождение по жилищным делам, каждая из сестёр (как самостоятельный истец) уплачивает госпошлину отдельно, если подаёт отдельные иски. Если сёстры выступают соистцами по одному требованию, пошлина уплачивается в размере, исчисляемом исходя из цены иска, в общем порядке.

Вывод по вопросу 7. По жилищным искам о предоставлении жилья при расселении аварийного дома льготное освобождение от госпошлины (ст. 333.36 НК РФ) не применяется — пошлина уплачивается по правилам ст. 333.19 НК РФ исходя из характера и цены иска, каждой сестрой по её самостоятельному требованию. Точную сумму определяет суд исходя из цены конкретного иска; эта категория споров не входит в перечень освобождённых от пошлины (в отличие от исков о защите прав потребителей или о взыскании зарплаты).