Могут ли собственники аварийных квартир сами подать документы на признание всего дома аварийным или нужно согласие всех жильцов?

Достаточно ли одного собственника для подачи заявления — или нужно согласие всех

Закон прямо называет заявителем собственника помещения — в единственном числе, не требуя ни коллективного обращения, ни согласия остальных собственников.

1. Комиссия на основании заявления собственника помещения, федерального органа исполнительной власти, осуществляющего полномочия собственника в отношении оцениваемого имущества, правообладателя или гражданина (нанимателя), либо на основании заключения органов государственного надзора (контроля) по вопросам, отнесенным к их компетенции, либо на основании заключения экспертизы жилого помещения, проведенной в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 21 августа 2019 г. № 1082 "Об утверждении Правил проведения экспертизы жилого помещения, которому причинен ущерб, подлежащий возмещению в рамках программы организации возмещения ущерба, причиненного расположенным на территориях субъектов Российской Федерации жилым помещениям граждан, с использованием механизма добровольного страхования, методики определения размера ущерба, подлежащего возмещению в рамках программы организации возмещения ущерба, причиненного расположенным на территориях субъектов Российской Федерации жилым помещениям граждан, с использованием механизма добровольного страхования за счет страхового возмещения и помощи, предоставляемой за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, и о внесении изменений в Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом", либо на основании сформированного и утвержденного субъектом Российской Федерации на основании сведений из Единого государственного реестра недвижимости, полученных с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, сводного перечня объектов (жилых помещений), находящихся в границах зоны чрезвычайной ситуации (далее - сводный перечень объектов (жилых помещений), проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и принимает решения в порядке, предусмотренном пунктом 47 настоящего Положения.
   — п. 42 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ № 47 от 28.01.2006

Здесь критичен перечень заявителей: «заявление собственника помещения… либо правообладателя или гражданина (нанимателя)». Никакого кворума, подписного листа или решения общего собрания для подачи заявления о признании дома аварийным закон не устанавливает. Признание аварийности — техническая, а не корпоративная процедура. Клиент как собственник одной из квартир вправе единолично подать заявление от себя, даже если соседи против.

Та же логика подтверждается перечнем документов: заявитель прикладывает документы на своё помещение, а не согласие всех жильцов.

1. Для рассмотрения вопроса о пригодности (непригодности) жилого помещения для проживания и признания многоквартирного дома аварийным заявитель представляет в комиссию по месту нахождения жилого помещения следующие документы: (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 06.04.2022 № 608) а) заявление о признании помещения жилым помещением или жилого помещения непригодным для проживания и (или) многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции; б) копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, право на которое не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 27.07.2020 № 1120) в) в отношении нежилого помещения для признания его в дальнейшем жилым помещением - проект реконструкции нежилого помещения; г) заключение специализированной организации, проводившей обследование многоквартирного дома, - в случае постановки вопроса о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
   — п. 45 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ № 47 от 28.01.2006

Из этого перечня видно: обязательные приложения — заявление, правоустанавливающие документы на помещение заявителя и заключение специализированной организации об обследовании дома. Требования о согласии других собственников или протоколе общего собрания среди них нет. Значит, юридически подача заявления — односторонний акт; согласие всех жильцов не требуется.

Вывод: опасные квартиры (их собственники) вправе сами подать в межведомственную комиссию заявление о признании всего дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Согласие остальных собственников для подачи не нужно — заявителем выступает любой собственник помещения в доме. Отказ соседей подписать обращение юридически препятствием не является.

Куда подавать, каким должен быть документ и в какие сроки комиссия отвечает

Заявление подаётся единому уполномоченному органу — межведомственной комиссии при органе местного самоуправления по месту нахождения дома.

1. Оценка и обследование помещения в целях признания его жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома в целях признания его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляются межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях (далее - комиссия), и проводятся на предмет соответствия указанных помещений и дома установленным в настоящем Положении требованиям.
   — п. 7 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ № 47 от 28.01.2006

Именно межведомственная комиссия проводит оценку и обследование дома в целях признания его аварийным. Это единственный орган, уполномоченный дать такое заключение; напрямую «в администрацию» или «в жилинспекцию» за решением об аварийности обращаться бессмысленно — их роль сводится к надзору и предоставлению документов. Само решение об аварийности принимает орган местного самоуправления, но на основании заключения комиссии (п. 7 Положения № 47).

Способ подачи заявления закон определяет прямо.

Заявитель вправе представить заявление и прилагаемые к нему документы на бумажном носителе лично или посредством почтового отправления с уведомлением о вручении либо в форме электронных документов с использованием федеральной государственной информационной системы "Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций)" (далее - единый портал), регионального портала государственных и муниципальных услуг (при его наличии) или посредством многофункционального центра предоставления государственных и муниципальных услуг.
— п. 45 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ № 47 от 28.01.2006

Заявитель подаёт документы лично, почтой с уведомлением, в электронном виде через единый или региональный портал госуслуг либо через МФЦ — по месту нахождения жилого помещения.

Срок ответа — 30 календарных дней с даты регистрации.

1. Комиссия рассматривает поступившее заявление, или заключение органа государственного надзора (контроля), или заключение экспертизы жилого помещения, предусмотренные абзацем первым пункта 42 настоящего Положения, в течение 30 календарных дней с даты регистрации
   — п. 46 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ № 47 от 28.01.2006

Если заявитель не приложил что-то из обязательного, комиссия возвращает заявление, но только если документ нельзя получить межведомственным запросом (п. 46 Положения). Итог работы комиссии — одно из решений, в том числе о признании дома аварийным и подлежащим сносу либо реконструкции.

1. По результатам работы комиссия принимает одно из следующих решений об оценке соответствия помещений и многоквартирных домов установленным в настоящем Положении требованиям: о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания; о выявлении оснований для признания помещения подлежащим капитальному ремонту, реконструкции или перепланировке (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в настоящем Положении требованиями; о выявлении оснований для признания помещения непригодным для проживания; об отсутствии оснований для признания жилого помещения непригодным для проживания; (Дополнение абзацем - Постановление Правительства Российской Федерации от 06.04.2022 № 608) о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции; о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу; об отсутствии оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
   — п. 47 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ № 47 от 28.01.2006

Комиссия может выбрать и промежуточный вариант — «о выявлении оснований для признания помещения подлежащим капитальному ремонту, реконструкции или перепланировке».

Вывод: заявление подаётся в межведомственную комиссию при органе местного самоуправления по месту нахождения дома — лично, почтой с уведомлением, через единый/региональный портал госуслуг или МФЦ. Срок рассмотрения — 30 календарных дней с даты регистрации заявления. Решение об аварийности принимает орган МСУ на основании заключения комиссии, а заключение может предусматривать снос, реконструкцию либо капремонт — судьбу всего дома определяет техническое обследование, а не желание отдельных жильцов.

Что именно оценивается: дом целиком или отдельные квартиры

Ключ к ситуации клиента — действующее основание аварийности для дома высотой не более двух этажей; барак клиента одноэтажный, потому применим упрощённый порядок.

Аварийное техническое состояние многоквартирного дома, количество этажей в котором не превышает двух, может быть установлено без применения межгосударственного стандарта при условии проведения обследования и оценки технического состояния такого многоквартирного дома в соответствии с документом по стандартизации (сводом правил), содержащим правила оценки технического состояния многоквартирных домов с выявлением многоквартирных домов, конструкции либо системы инженерно-технического обеспечения которых находятся в аварийном техническом состоянии или в ограниченно работоспособном техническом состоянии, путем проведения осмотра и измерения контролируемых параметров всех доступных для осмотра конструкций фундамента, несущих стен, перекрытий такого многоквартирного дома, если в результате проведенной оценки технического состояния указанных конструкций к аварийной категории технического состояния отнесено более 50 процентов единичных конструкций фундамента
— п. 34 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ № 47 от 28.01.2006

Главное из этой нормы: аварийность определяется по конструкциям дома в целом — фундаменту, несущим стенам, перекрытиям, — а не «по квартирам». Критерий — отнесение к аварийной категории более 50% единичных конструкций соответствующей группы. Крыша/перекрытия в аварийном состоянии, охватывающие значительную часть дома, — это и есть путь к признанию всего дома аварийным.

Признание дома аварийным делает непригодными все помещения в нём.

1. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания , многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.
   — ч. 4 ст. 15 ЖК РФ

Закон прямо связывает судьбу всех помещений с судьбой дома: признан аварийным дом — все жилые помещения в нём непригодны для проживания. Раздельного признания «плохих» и «хороших» квартир не требуется.

Дополнительно в п. 34 Положения (цитирован выше) установлено, что даже при аварийности менее 50% конструкций необходимо углублённое обследование по ГОСТ, если есть: локализация дефектов в обособленной части дома (в том числе на одном этаже), единичный существенный дефект несущей конструкции, грозящий обрушением, либо «наличие в многоквартирном доме помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано». Последнее — прямо про пристройки соседей клиента.

Вывод: комиссия оценивает техническое состояние дома в целом (фундамент, несущие стены, перекрытия), а не отдельных квартир. Для одноэтажного дома аварийность устанавливается, если к аварийной категории отнесено более 50% единичных конструкций соответствующей группы, а при меньшей доле — при наличии угрозы обрушения или самовольно переустроенных помещений дом обследуется по ГОСТ. Признание дома аварийным автоматически делает непригодными все квартиры, включая внешне «нормальные».

Что даёт самовольно пристроенное и можно ли оспорить эти пристройки

Пристройки соседей, затронувшие общее имущество, — незаконны без согласия всех собственников, и это даёт клиенту отдельный инструмент.

1. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
   — ч. 3 ст. 36 ЖК РФ

Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение общего имущества (а крыша, несущие конструкции, чердак — общее имущество по п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ) возможно только с согласия всех собственников. Кроме того, реконструкция дома — предмет общего собрания.

1. принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
   — п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Если ранее согласия всех собственников на пристройки не получали, они квалифицируются как самовольное переустройство/реконструкция.

1. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
   — ч. 2 ст. 40 ЖК РФ

Прямое следствие — обязанность соседей привести помещение в прежнее состояние.

1. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
   — ч. 3 ст. 29 ЖК РФ

Более того, сам факт наличия в доме самовольно переустроенного помещения — это, по п. 34 Положения № 47, самостоятельное основание для углублённого обследования дома на предмет аварийности (рассмотрено в предыдущем разделе). То есть пристройки соседей не «спасают» их от аварийности, а наоборот — могут стать дополнительным аргументом.

Судьба самих пристроек при сохранении спорного состояния решается по правилам ст. 222 ГК РФ.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет
— п. 2 ст. 222 ГК РФ

Вывод: самовольные пристройки, затронувшие общее имущество (крышу, несущие стены, чердак), незаконны без согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК, ч. 2 ст. 40 ЖК). Собственники таких помещений обязаны привести их в прежнее состояние (ч. 3 ст. 29 ЖК), а самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие её создателем (ст. 222 ГК РФ). Клиент вправе заявить об этих нарушениях в орган, осуществляющий согласование, и в межведомственную комиссию — и это скорее усилит позицию по аварийности, чем ослабит её.

Что делать при отказе комиссии или администрации

Если комиссия необоснованно вынесла решение «об отсутствии оснований для признания дома аварийным» (п. 47 Положения), его можно оспорить в суде.

1. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы
   — ч. 1 ст. 218 КАС РФ

Отказ межведомственной комиссии и органа МСУ — это решение публичного органа, которое оспаривается по правилам главы 22 КАС РФ, если заявитель считает свои права нарушенными. Подсудность таких дел определяется главой 2 КАС РФ.

1. Административные исковые заявления подаются в суд по правилам подсудности, установленным главой 2 настоящего Кодекса. 6. Не подлежат рассмотрению в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, административные исковые заявления о признании незаконными решений, действий (бездействия) органов, организаций, лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в случаях, если проверка законности таких решений, действий (бездействия) осуществляется в ином судебном порядке. Статья 219. Срок обращения с административным исковым заявлением в суд 1. Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов. 1 1 . Если наст Статья 220. Требования к административному исковому заявлению о признании незаконными решений, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями 1. Форма административного искового заявления должна соответствовать требованиям, предусмотренным частями 1, 8 и 9 статьи 125 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 23.06.2016 № 220-ФЗ) 2.
   — ч. 5 ст. 218 КАС РФ

Срок обращения в суд — три месяца.

1. Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.
   — ч. 1 ст. 219 КАС РФ

Если обжалуется не разовый отказ, а длящееся бездействие (например, комиссия не рассматривает заявление вообще), обращение в суд по правилам ч. 1.1 ст. 219 КАС РФ не привязано жёстко к дате подачи заявления — срок исчисляется со дня, когда лицо узнало о нарушении, и при длительном бездействии пропуск трёх месяцев с момента подачи сам по себе не всегда лишает права на иск.

При удовлетворении иска суд прямо обязывает ответчика устранить нарушение с установлением срока.

суд указывает на необходимость принятия решения по конкретному вопросу, совершения определенного действия либо на необходимость устранения иным способом допущенных нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца и на срок устранения таких нарушений, а также на необходимость сообщения об исполнении решения по административному делу
— ст. 227 КАС РФ, п. 3

То есть суд не ограничивается признанием решения незаконным, а возлагает на комиссию/орган МСУ обязанность совершить конкретные действия (повторно рассмотреть заявление, провести обследование) в установленный срок.

Ключевой критерий для суда — соответствует ли заключение комиссии фактическому техническому состоянию дома; именно поэтому решение комиссии опирается на заключение специализированной организации, и вывод судебной строительно-технической экспертизы перевешивает произвольный отказ администрации.

Вывод: необоснованный отказ комиссии/администрации обжалуется в суд по правилам главы 22 КАС РФ (подсудность — глава 2 КАС РФ, срок — 3 месяца со дня, когда стало известно о нарушении прав). При длящемся бездействии срок исчисляется по особым правилам ч. 1.1 ст. 219 КАС РФ. Доказывание строится на заключении специализированной организации (при необходимости — судебной экспертизе). При удовлетворении иска суд обязывает ответчика устранить нарушение с установлением срока (ст. 227 КАС РФ).

Последствия признания дома аварийным для собственника: деньги и жильё

Признание дома аварийным — не самоцель, а основание для изъятия и возмещения. Для собственника это гарантия выкупной цены.

1. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме , в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания
   — ч. 7 ст. 32 ЖК РФ

Возмещение за изымаемое помещение включает рыночную стоимость квартиры, рыночную стоимость доли в общем имуществе (включая земельный участок) и все убытки — от изменения места проживания до расходов на переезд. То есть выкупная цена не ограничивается «рыночной ценой квартиры».

При этом предоставление возмещения за изъятие возможно лишь при условии предварительного и равноценного возмещения, а принудительное изъятие — только по решению суда (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ). По соглашению собственника возможно получение другого жилья с зачётом его стоимости (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ). Субъекты РФ вправе устанавливать и дополнительные меры поддержки собственников в аварийных домах (ч. 8.1 ст. 32 ЖК РФ), поэтому клиенту стоит проверить региональное законодательство и региональную адресную программу переселения.

После получения заключения комиссии орган МСУ издаёт распоряжение о дальнейшем использовании помещений и сроках отселения.

На основании полученного заключения соответствующий федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления в течение 30 календарных дней со дня получения заключения, а в случае обследования жилых помещений, получивших повреждения в результате чрезвычайной ситуации, - в течение 10 календарных дней со дня получения заключения принимает в установленном им порядке решение, предусмотренное абзацем седьмым пункта 7 настоящего Положения, и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.
— п. 49 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ № 47 от 28.01.2006

Вывод: признание дома аварийным влечёт изъятие помещений для муниципальных нужд с выкупной ценой, включающей рыночную стоимость квартиры, долю в общем имуществе и земле, а также все убытки (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ), либо предоставление другого жилья по соглашению. Изъятие принудительно — только по суду и при предварительном равноценном возмещении. Дополнительные региональные меры поддержки устанавливаются законом субъекта РФ; их нужно проверять отдельно. Признание дома аварийным — это путь к денежному возмещению или новому жилью, а не только к сносу.

Какие доказательства собрать и что делать, если дом целиком аварийным не признают

Для постановки вопроса о признании дома аварийным ключевой документ — заключение специализированной организации по обследованию конструкций дома.

1. Для рассмотрения вопроса о пригодности (непригодности) жилого помещения для проживания и признания многоквартирного дома аварийным заявитель представляет в комиссию по месту нахождения жилого помещения следующие документы: (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 06.04.2022 № 608) а) заявление о признании помещения жилым помещением или жилого помещения непригодным для проживания и (или) многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции; б) копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, право на которое не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 27.07.2020 № 1120) в) в отношении нежилого помещения для признания его в дальнейшем жилым помещением - проект реконструкции нежилого помещения; г) заключение специализированной организации, проводившей обследование многоквартирного дома, - в случае постановки вопроса о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
   — п. 45 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ № 47 от 28.01.2006

Без заключения специализированной организации, обследовавшей многоквартирный дом, комиссия не примет вопрос к рассмотрению по существу. Обследование проводит юридическое лицо — член саморегулируемой организации (п. 34 Положения); заказать его может и сам заявитель, а комиссия при необходимости вправе назначить дополнительные обследования и испытания (п. 46 Положения). Для дома не выше двух этажей достаточно оценки доступных конструкций фундамента, несущих стен и перекрытий, но она должна показать аварийную категорию более 50% единичных конструкций по соответствующей группе — тогда упрощённый порядок применим напрямую.

Если же комиссия признает дом лишь подлежащим капремонту (п. 47 Положения) и откажет в аварийности, у клиента остаётся альтернатива: заявить о самовольных пристройках соседей и требовать приведения их в прежнее состояние.

1. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
   — ч. 3 ст. 29 ЖК РФ

Обязанность привести помещение в прежнее состояние лежит на собственнике самовольно переустроенного помещения; соответствующий орган, осуществляющий согласование, устанавливает срок и порядок. Наряду с этим судьба самих пристроек решается по правилам о самовольной постройке.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет
— п. 2 ст. 222 ГК РФ

Одновременно клиент не лишён возможности защищать свои права в части своего помещения: в п. 47 Положения прямо предусмотрено отдельное решение «о выявлении оснований для признания помещения непригодным для проживания», а наличие единичного существенного дефекта несущей конструкции, грозящего обрушением, — самостоятельный триггер углублённого обследования по п. 34 Положения.

Если орган МСУ на основании заключения комиссии принимает решение о признании дома аварийным, он издаёт распоряжение о дальнейшем использовании помещений и сроках отселения, в том числе для собственников.

На основании полученного заключения соответствующий федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления в течение 30 календарных дней со дня получения заключения, а в случае обследования жилых помещений, получивших повреждения в результате чрезвычайной ситуации, - в течение 10 календарных дней со дня получения заключения принимает в установленном им порядке решение, предусмотренное абзацем седьмым пункта 7 настоящего Положения, и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.
— п. 49 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ № 47 от 28.01.2006

Вывод: доказательственная база — заявление в межведомственную комиссию по месту нахождения дома, правоустанавливающие документы на своё помещение и заключение специализированной организации (члена СРО) об обследовании конструкций дома (п. 45 Положения № 47); при необходимости комиссия назначает дополнительные обследования. Если дом аварийным не признают, альтернатива — требование о приведении самовольных пристроек в прежнее состояние (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ, ст. 222 ГК РФ) и/или заявление о признании непригодным своего помещения. Решение органа МСУ завершается распоряжением о дальнейшем использовании дома и сроках отселения, а изъятие помещений — по правилам ст. 32 ЖК РФ. Обжалование любого из этих решений — в районный суд в порядке КАС РФ, срок — 3 месяца.

Как исполняется решение: сроки отселения, изъятие и порядок действий собственника

Признание дома аварийным запускает у органа, принявшего решение, обязанность предъявить собственникам требование о сносе или реконструкции в разумный срок.

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
— ч. 10 ст. 32 ЖК РФ

Для клиента это означает последовательность: сначала орган МСУ издаёт распоряжение о дальнейшем использовании дома и сроках отселения (п. 49 Положения № 47, цитировано выше), затем собственникам предъявляется требование о сносе/реконструкции в разумный срок. Если собственники (все вместе, включая «нормальные» квартиры) в него не уложатся — земельный участок и каждое жилое помещение подлежат изъятию для муниципальных нужд, то есть выкуп распространяется на весь дом. Отсюда и практический вывод: отказ соседей сносить дом за свой счёт не «замораживает» ситуацию, а наоборот — запускает механизм изъятия с возмещением по ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Важная процессуальная гарантия для заявителя: собственник вправе участвовать в заседании комиссии с правом совещательного голоса и подлежит уведомлению о заседании.

Собственник жилого помещения (уполномоченное им лицо), за исключением органов и (или) организаций, указанных в абзацах втором, третьем и шестом настоящего пункта, привлекается к работе в комиссии с правом совещательного голоса и подлежит уведомлению о времени и месте заседания комиссии в порядке, установленном органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, создавшими комиссию. Порядок участия в работе комиссии собственника жилого помещения, получившего повреждения в результате чрезвычайной ситуации, устанавливается органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, создавшими комиссию. (В редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 02.08.2016 № 746, от 27.07.2020 № 1120) В случае если комиссией проводится оценка жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации или многоквартирного дома, находящегося в федеральной собственности, в состав комиссии с правом решающего голоса включается представитель федерального органа исполнительной власти, осуществляющего полномочия собственника в отношении оцениваемого имущества. В состав комиссии с правом решающего голоса также включается представитель государственного органа Российской Федерации или подведомственного ему предприятия (учреждения), если указанному органу либо его подведомственному предприятию (учреждению) оцениваемое имущество принадлежит на соответствующем вещном праве (далее - правообладатель).
— п. 7 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ № 47 от 28.01.2006

То есть клиента обязаны уведомить о заседании комиссии, и он вправе присутствовать и заявлять свою позицию (в том числе — указывать на самовольные пристройки соседей и их влияние на конструкции). Неявка или несогласие других собственников на решение комиссии не влияет — кворум комиссии и порядок принятия решения установлены п. 47 Положения, а не голосованием жильцов.

Что касается изъятия: возмещение, сроки и условия определяются соглашением с собственником, а принудительное изъятие — только через суд при предварительном и равноценном возмещении (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ). По соглашению возможно получение другого жилья взамен изымаемого (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ). Субъекты РФ могут устанавливать дополнительные меры поддержки (ч. 8.1 ст. 32 ЖК РФ), а если дом включён в региональную адресную программу переселения — расселение идёт по её правилам.

Вывод: исполнение решения идёт по цепочке: заключение комиссии → распоряжение органа МСУ о дальнейшем использовании и сроках отселения → требование к собственникам о сносе/реконструкции в разумный срок → изъятие земельного участка и всех квартир при несносе. Собственник уведомляется о заседаниях комиссии и вправе участвовать с совещательным голосом; изъятие оформляется соглашением с возмещением (или альтернативным жильём), принудительно — только через суд. Отказ отдельных соседей сносить дом за свой счёт не блокирует процесс, а запускает муниципальное изъятие с выкупом.