Влияет ли отсутствие регистрации/проживания на право собственника получить возмещение
Главный тезис, который вам озвучивают в администрации («раз никто не прописан — ничего не положено»), юридически несостоятелен: право на возмещение при изъятии аварийного жилья привязано исключительно к статусу собственника, а не к факту регистрации («прописки») или проживания в квартире. Регистрация по месту жительства — это административный учёт, который сам по себе не создаёт и не отменяет право собственности. Основание вашего права — запись в ЕГРН, которая у вас есть.
- Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
— ч. 1 ст. 32 ЖК РФ
Норма говорит о «собственнике», а не о «проживающем» или «зарегистрированном» лице. То же вытекает из судебной практики, которая описывает механизм обеспечения прав именно собственника независимо от того, живёт ли он в помещении:
из содержания положений статьи 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену
— разд. II Обзора судебной практики ВС РФ от 29.04.2014
Для ваших фактов это означает: поскольку вы являетесь собственником по выписке ЕГРН, вопрос о том, что в квартире никто не прописан и не проживает, не лишает вас права на получение возмещения (выкупа либо — при согласии сторон и включении дома в программу — другого жилого помещения). Отсутствие регистрации влияет только на гипотетических членов семьи и иных проживающих, но не на вас как собственника.
Вывод: утверждение «раз никто не прописан — ничего не положено» не основано на законе. Право на возмещение определяется исключительно наличием у вас права собственности (подтверждённого ЕГРН), а не фактом регистрации или проживания.
По умолчанию собственнику положен выкуп, а квартира взамен — только по соглашению сторон
Для собственника аварийного жилья закон устанавливает базовый механизм — изъятие путём выкупа (денежное возмещение). Предоставление другого жилого помещения взамен — это не безусловная обязанность администрации, а право, реализуемое только по соглашению с собственником.
- Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. […]
— ч. 6 ст. 32 ЖК РФ
- По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
— ч. 8 ст. 32 ЖК РФ
Позицию Верховного Суда по этому вопросу можно считать устоявшейся: суд не вправе обязать орган власти предоставить собственнику другое жильё, если такого соглашения нет — на орган возлагается обязанность лишь выплатить выкупную цену:
и) требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон. Суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.
— подп. «и» п. 20 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14
Для ваших фактов это означает: в общем случае (если дом не включён в региональную адресную программу переселения) администрация обязана выплатить вам выкупную цену, а предоставить квартиру взамен — только если вы об этом договоритесь. Требовать квартиру в судебном порядке без соглашения вы по общему правилу не сможете.
Вывод: по общему правилу вы получите выкуп (денежное возмещение), а не квартиру. Другое жильё взамен возможно только по соглашению с администрацией.
Если дом включён в региональную программу переселения — у вас появляется право выбора (квартира или денежный выкуп)
Ключевая развилка для вашего случая — включён ли ваш дом в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. Если включён, объём ваших прав расширяется: вы получаете право самостоятельно выбрать — выкуп или другое благоустроенное жилое помещение в собственность.
Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.
— разд. II Обзора судебной практики ВС РФ от 29.04.2014
судебная коллегия пришла к обоснованному выводу, что истцы по своему выбору имеют право требовать либо выкупа жилого помещения, либо предоставления другого жилого помещения в собственность.
— разд. II Обзора судебной практики ВС РФ от 29.04.2014
Это важное различие с предыдущим блоком: если дом не включён в программу, суд не вправе обязать администрацию предоставить другое жильё (только выкуп):
Правильной является практика судов, учитывающих, что в случае, если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в региональную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, суд не вправе обязать органы государственной власти или местного самоуправления обеспечить собственника изымаемого жилого помещения в таком доме другим жилым помещением […] возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.
— разд. II Обзора судебной практики ВС РФ от 29.04.2014
Для ваших фактов это означает: сначала выясните, включён ли ваш дом в региональную (и муниципальную) программу переселения — запросив эту информацию в администрации или сверив адрес с перечнем домов в региональной адресной программе.
Вывод: если дом включён в программу переселения — вы вправе выбрать либо денежный выкуп, либо квартиру в собственность; если не включён — только выкуп (квартира лишь по договорённости).
Из чего состоит выкупная цена и каков порядок её получения
Если вы остановитесь на выкупе (или дом не входит в программу), размер возмещения определяется по правилам ч. 7 ст. 32 ЖК РФ и включает не только стоимость самого жилого помещения, но и стоимость доли в общем имуществе и земельном участке, а также все убытки:
- При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме , в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
— ч. 7 ст. 32 ЖК РФ
Судебная практика уточняет, что в выкупную цену дополнительно включается компенсация за непроизведённый капитальный ремонт:
Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Как показывает анализ судебной практики, суды в целом правильно применяют положения части 7 статьи 32 ЖК РФ, и при определении выкупной цены руководствуются примерным перечнем возможных убытков собственника, приведенным в указанной норме. Например, при рассмотрении иска администрации района к В. о выкупе жилого помещения и по встречному иску В. к администрации 16 района об установлении и взыскании выкупной цены жилого помещения судебные инстанции признали обоснованным включение в выкупную цену жилого помещения расходы В. на переезд, оплату услуг агентства недвижимости по подбору жилого помещения, оформление договора купли-продажи иного жилого помещения. В другом деле суд признал необоснованными требования истцов о взыскании убытков, выразившихся, по их мнению, в расходах на оплату за наем двухкомнатной и однокомнатной квартир в период решения вопроса о выплате выкупной цены, поскольку решение об изъятии было принято в отношении одной комнаты площадью 24,4 кв.м в доме коридорной системы.
— разд. II Обзора судебной практики ВС РФ от 29.04.2014
Порядок изъятия: после признания дома аварийным орган, принявший такое решение, предъявляет собственникам требование о сносе/реконструкции в разумный срок; если собственники не снесли дом — принимается решение об изъятии земельного участка и каждого жилого помещения:
- Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
— ч. 10 ст. 32 ЖК РФ
Собственнику направляется проект соглашения об изъятии, и если он не заключён, принудительное изъятие возможно только через суд с соблюдением трёхмесячного срока:
- Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
— ч. 9 ст. 32 ЖК РФ
Для ваших фактов это означает: дождитесь письменного уведомления и проекта соглашения об изъятии. Если администрация затягивает или предлагает заниженную цену — вы вправе оспорить размер через независимую оценку и суд (иск о взыскании выкупной цены либо встречный иск в деле о принудительном изъятии). Отсутствие регистрации и проживания не уменьшает состав возмещения: убытки в виде «изменения места проживания» подлежат учёту лишь если они фактически возникают, но рыночная стоимость квартиры и доли в общем имуществе положены вам в любом случае.
Вывод: выкупная цена включает рыночную стоимость квартиры, долю в общем имуществе и земельном участке, убытки и (при наличии оснований) компенсацию за непроизведённый капремонт; принудительное изъятие — только через суд и не ранее 3 месяцев после получения вами проекта соглашения.
Региональный уровень (на примере законодательства города Москвы): собственнику полагается выбор между денежным и натуральным возмещением
Помимо федерального регулирования, субъекты РФ (и в силу ч. 8.1 ст. 32 ЖК РФ) вправе устанавливать дополнительные гарантии для собственников аварийного жилья. Если ваш дом находится в Москве, действует специальный закон, который прямо закрепляет за собственником право выбора формы возмещения — в денежной или натуральной форме (то есть квартирой):
- выкуп у собственников жилого помещения (жилого дома) в связи с изъятием земельного участка; 4) предоставление жилого помещения по договору найма жилого помещения маневренного фонда […]
— ч. 1 ст. 2 Закона г. Москвы от 31.05.2006 № 21
Ключевая гарантия для вас как собственника — при выборе натуральной формы квартира предоставляется равнозначная по площади и числу комнат, без доплаты за разницу в стоимости:
- По письменному заявлению собственника с ним заключается договор , определяющий переход права собственности на жилое помещение , в соответствии с которым собственнику предоставляется другое благоустроенное жилое помещение, равнозначное освобождаемому жилому помещению. При этом равнозначным жилым помещением признается жилое помещение, площадь которого не меньше площади освобождаемого жилого помещения, а количество комнат соответствует количеству комнат в освобождаемом жилом помещении. При этом доплата за разницу в стоимостях обмениваемых жилых помещений не взимается.
— ч. 4 ст. 6 Закона г. Москвы от 31.05.2006 № 21
При этом собственнику должно быть направлено письменное уведомление, а выкуп ранее чем через год со дня его получения — только с согласия собственника:
Граждане, освобождающие жилые помещения, уведомляются уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы , о принятом правовом акте письменно в течение двух недель после даты принятия правового акта. Собственник жилого помещения (жилого дома) не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного жилого помещения (жилого дома) должен быть уведомлен в письменной форме о принятом правовом акте об изъятии принадлежащего ему жилого помещения (жилого дома), о дате осуществленной в соответствии с частью 5 настоящей статьи государственной регистрации такого правового акта уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы. Выкуп жилого помещения (жилого дома) до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.
— ч. 6 ст. 4 Закона г. Москвы от 31.05.2006 № 21
Для ваших фактов это означает: если ваш дом расположен в Москве, вы имеете прямо предусмотренное законом субъекта право выбрать квартиру (равнозначную по площади и числу комнат, без доплаты) вместо денежного выкупа — при условии подачи соответствующего заявления. Если регион иной — аналогичные гарантии следует искать в законе вашего субъекта о переселении из аварийного жилья (субъекты вправе их устанавливать согласно ч. 8.1 ст. 32 ЖК РФ для собственников, у которых на дату признания дома аварийным не было иного пригодного жилья).
8 1 . Органы государственной власти субъекта Российской Федерации вправе устанавливать для собственников жилых помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями при условии, что на дату признания многоквартирного дома аварийным […] у них отсутствуют иные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания […]
— ч. 8.1 ст. 32 ЖК РФ
Вывод: помимо федерального выкупа, законодательство субъекта (в частности, г. Москвы) может давать собственнику право выбора квартиры взамен — равнозначной по площади и числу комнат, без доплаты; необходимо проверить закон вашего региона и подать заявление о выборе натуральной формы.
Что делать, если администрация задерживает выплату выкупной цены или отказывает
Если процедура изъятия запущена (принято решение об изъятии, вам направлен проект соглашения), а администрация необоснованно затягивает выплату либо занижает размер возмещения, вы вправе защитить свои интересы, включая взыскание процентов за неправомерную просрочку денежного обязательства:
- В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ
Для ваших фактов это означает: выкупная цена — это денежное обязательство администрации перед вами как собственником. Если после заключения соглашения об изъятии (или вступления в силу решения суда о принудительном изъятии) выплата задерживается неправомерно, на сумму долга начисляются проценты по ключевой ставке Банка России (ст. 395 ГК РФ) за каждый день просрочки — вплоть до фактической уплаты.
Кроме того, процедурная защита строится на том, что принудительное изъятие возможно только через суд и только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ). Если ваше право нарушено отказом администрации (например, ей заявляют, что «ничего не положено» из-за отсутствия регистрации), вы вправе:
- Направить в администрацию письменное заявление с требованием предъявить требование о сносе и принять решение об изъятии с выплатой возмещения (при бездействии — оспорить бездействие в порядке КАС РФ/гл. 22 ГПК РФ);
- При занижении выкупной цены — провести независимую оценку и обратиться в суд общей юрисдикции по месту нахождения недвижимости с иском о взыскании выкупной цены в надлежащем размере (спор имущественный, подсудность — районный суд).
Вывод: задержка выплаты влечёт проценты по ст. 395 ГК РФ; при отказе или бездействии администрации защита возможна через суд общей юрисдикции (районный суд по месту нахождения квартиры) — с требованием о понуждении к изъятию и взыскании равноценного возмещения либо с оспариванием бездействия.
