Право на новую квартиру при расселении аварийного дома, если использован материнский капитал и выделены доли детям

Имеет ли собственник право выбрать новое жильё вместо денег при расселении аварийного дома?

Базовое правило для собственника при изъятии аварийного жилья — возмещение (деньги), но закон прямо допускает замену денег на жилое помещение по соглашению сторон:

1. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.
   — ч. 6 ст. 32 ЖК РФ

Для вашей ситуации это значит: по умолчанию аварийное жильё выкупается, и обязанность администрации — выплатить возмещение, а не выдать квартиру. Однако норма не закрывает путь к квартире: она поставлена в зависимость от соглашения сторон, то есть достижима через переговоры и оформление договора мены.

1. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
   — ч. 8 ст. 32 ЖК РФ

Это ключевая норма: закон прямо позволяет предоставить взамен изымаемого жилья другое жилое помещение с зачётом его стоимости, но — по соглашению с собственником. То есть право на новую квартиру у вас есть, но его реализация оформляется соглашением с администрацией, а не возникает автоматически.

Как норма работает в суде:

самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон. Суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого 16 помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.
— п. 20 Постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009

Суд, разъяснил Пленум Верховного Суда РФ, не вправе обязать администрацию дать квартиру, если собственник против, и не вправе обязать её при отсутствии соглашения — обязанность органа ограничена выплатой выкупной цены. Отсюда практический вывод: если вы хотите именно квартиру, а не деньги, — вы должны заявить и подписать соглашение (договор мены), а не просто ждать.

В цену возмещения при денежном варианте входит не только рыночная стоимость самой квартиры:

1. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме , в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
   — ч. 7 ст. 32 ЖК РФ

Значит, если будет выбран денежный вариант, вы вправе требовать включения рыночной стоимости квартиры, доли земельного участка и общего имущества дома, а также убытков (переезд, поиск и оформление нового жилья, досрочное погашение обязательств) — цена не должна сводиться к «стоимости квадратных метров».

Вывод: право на новое жильё при расселении аварийного дома у собственника есть, но как право выбора по соглашению с органом местного самоуправления (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ), а не как автоматическая обязанность администрации. Денежное возмещение — это вариант по умолчанию; квартира предоставляется, если стороны подписали соответствующее соглашение. Поэтому собственнику необходимо активно заявить требование о предоставлении равнозначного жилого помещения взамен изымаемого, а не ограничиваться ожиданием. Полностью односторонне «обязать» администрацию выдать квартиру через суд нельзя — суд понудит лишь к выплате возмещения, если соглашения о квартире не достигнуто.

Влияет ли включение дома в региональную адресную программу расселения на право выбора жилья?

Если дом признан аварийным не «сам по себе», а включён в региональную адресную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда, объём прав собственника расширяется — и это прямо влияет на ваш выбор:

имеет право на предоставление другого, равнозначного, жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав. Таким образом, включение жилых помещений в региональную адресную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда расценивается в качестве обстоятельства, расширяющего объем жилищных прав собственников помещений при переселении их из аварийного жилищного фонда по сравнению с положениями ч. 8 ст. 32 ЖК РФ, а исключение жилого помещения из указанной программы, осуществленное с нарушением положений ст. 16 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», может привести к нарушению прав граждан, являющихся собственниками данного помещения. Согласно п. 1 ч. 2 ст. 16 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда должна содержать, в частности, перечень многоквартирных домов, 99 признанных до определенной даты в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации. Частью 21 ст. 16 названного закона установлены требования к размерам этапов региональных адресных программ.
— п. 41 Обзора судебной практики ВС РФ № 1/2019 (утв. 24.04.2019)

Верховный Суд РФ сформулировал позицию: включение дома в региональную адресную программу переселения даёт собственнику право выбора любого из способов — предоставление другого равнозначного жилого помещения либо выкуп. Исключение дома из программы с нарушением установленного порядка может быть оспорено, поскольку нарушает права собственника.

Статус дома (просто «аварийный» или ещё и включённый в программу расселения) — юридически значимый факт: в первом случае право выбора жилья реализуется только по соглашению, во втором — собственник вправе настаивать на равнозначном помещении как самостоятельном способе обеспечения. Закон прямо различает эти состояния:

8 2 . Граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения
— ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ

Цитированная норма о «поздних» покупателях подтверждает, что режим обеспечения зависит от статуса и даты: она ограничивает права тех, кто купил жильё в уже аварийном доме. Сам факт признания дома аварийным в 2017 году и его включения в программу — это сведения, которые можно и нужно подтвердить документально: запросить в администрации распоряжение о признании дома аварийным, сведения о включении в региональную адресную программу переселения и реквизиты соответствующего регионального нормативного акта.

На уровне субъектов РФ издаются собственные адресные программы и порядки (субсидии, возмещения при переселении), и именно они определяют конкретный механизм и форму обеспечения в вашем регионе. Часть 8.1 ст. 32 ЖК РФ прямо уполномочивает субъекты устанавливать дополнительные меры поддержки:

8 1 . Органы государственной власти субъекта Российской Федерации вправе устанавливать для собственников жилых помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями при условии, что на дату признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции у них отсутствуют иные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания, находящиеся в их собственности либо занимаемые на условиях социального найма или по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.
— ч. 8.1 ст. 32 ЖК РФ

Вывод: статус дома (включён ли он в региональную адресную программу расселения) — решающий факт, который необходимо проверить, запросив у администрации соответствующее подтверждение. Если дом в программе — вы вправе выбрать предоставление равнозначного жилого помещения, а не только деньги (по позиции Верховного Суда РФ, изложенной выше). Если в программе его нет — квартира возможна лишь по соглашению с администрацией (блок 1).

Как защищены доли детей, выделенные при использовании материнского капитала?

Квартира куплена с маткапиталом, доли детям выделены — это порождает постоянную обязанность сохранять за детьми их жилищные права и при расселении.

1. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются.
   — ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Эта норма означает, что при использовании маткапитала жилое помещение оформляется в общую собственность родителей и всех детей. Указанные доли детей — их законная собственность, и при расселении они не могут «исчезнуть».

1. Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации . При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (
   — п. 3 ст. 60 СК РФ

Смысл нормы: у детей возникло именно право собственности на доли, а родители при управлении этим имуществом подчинены правилам о распоряжении имуществом подопечных (то есть нужен контроль органа опеки). Значит, при расселении доли детей подлежат сохранению в том же объёме.

Закон прямо требует, чтобы при предоставлении нового жилья взамен аварийного долевое соотношение сохранялось:

1. В случае, если жилое помещение находится в общей собственности, договор, предусматривающий переход права собственности на такое жилое помещение, заключается со всеми собственниками жилого помещения и предусматривает возникновение права общей собственности на предоставляемое жилое помещение в долях, соответствующих долям в праве собственности на жилое помещение (в случае, если такое жилое помещение находилось в общей долевой собственности), или возникновение права общей совместной собственности на предоставляемое жилое помещение (в случае, если такое жилое помещение находилось в общей совместной собственности).
   — ч. 20 ст. 32.1 ЖК РФ

Из этой нормы следует, что предоставляемое новое жилое помещение оформляется в общую собственность со всеми прежними собственниками, а доли в новом помещении соответствуют долям в прежнем. Для вас это означает: доли детей в новой квартире должны быть не меньше, чем были в аварийной.

Особенно важна защита именно несовершеннолетних собственников:

1. В случае, если в передаваемом жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, предоставление собственнику такого жилого помещения возмещения не допускается.
   — ч. 21 ст. 32.1 ЖК РФ

Норма прямого действия: если в передаваемом жилом помещении проживают несовершеннолетние (а у вас дети-собственники проживают в квартире), предоставление денежного возмещения собственнику не допускается — предполагается предоставление жилого помещения.

Распоряжение долями детей требует участия органа опеки:

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
   — ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

1. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
   — п. 2 ст. 37 ГК РФ

Смысл этих норм: любые сделки, влекущие уменьшение имущества детей (а отказ от доли в пользу денег, не обеспечивающий равноценного жилья, именно таким и является), возможны только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Без такого разрешения сделка может быть оспорена.

Вывод: доли детей при расселении сохраняются в полном объёме — детям должны быть предоставлены доли в новом жилом помещении, соответствующие их прежним долям, на что прямо указывает ч. 20 ст. 32.1 ЖК РФ, а денежная выплата в отношении помещения, где проживают несовершеннолетние, не допускается (ч. 21 ст. 32.1 ЖК РФ). Распоряжение детскими долями требует предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Попадает ли ваша ситуация под правило о «купле после признания аварийным»

Закон ограничивает права тех, кто купил жильё в уже аварийном доме. Норма прямо устанавливает различие по дате приобретения:

8 2 . Граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения
— ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ

Текст нормы содержит ключевое словосочетание «приобрели право собственности … после признания его … аварийным». То есть ограничение действует только для тех, кто стал собственником после даты признания дома аварийным.

В вашем случае собственность возникла в 2015 году, а дом признан аварийным в 2017 году — то есть приобретение произошло ранее признания аварийным. Следовательно, по самому тексту нормы её ограничение (возмещение не выше стоимости приобретения, без права на жилое помещение по частям 8 и 8.1) на вас не распространяется.

Этот же временной разрыв подтверждает добросовестность приобретения: на момент покупки дом не был аварийным, что исключает применение к вам усечённого режима «позднего покупателя».

Вывод: поскольку квартира куплена в 2015 году — до признания дома аварийным в 2017 году — ограничение ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ к вам не применяется. Вы сохраняете полный объём прав собственника аварийного жилья: право на предоставление другого жилого помещения с зачётом стоимости и на возмещение в полном составе (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ), а не усечённый режим, предусмотренный для покупателей уже аварийного жилья.