Что получают дольщики при расселении аварийного дома: денежная компенсация каждому за его долю или жильё взамен, и как делить, если доли разные и метраж разный? Можно ли кому-то взять деньги, а кому-то квартиру?

Какой способ обеспечения прав положен собственникам долей при сносе аварийного дома

Базовое правило: при признании дома аварийным и подлежащим сносу жилищные права собственников обеспечиваются по ст. 32 ЖК РФ — по общему правилу путём изъятия помещения и выплаты возмещения (выкупной цены), а предоставление другого помещения взамен возможно лишь в качестве альтернативы.

1. Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.
   — ч. 1 ст. 32 ЖК РФ

Из этой же нормы видно, что требование о возмещении можно заявить как за всё помещение, так и за его часть, но только с согласия собственника — то есть каждый из вас как собственник доли участвует в этом самостоятельно.

1. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме , в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
   — ч. 7 ст. 32 ЖК РФ

Выкупная цена по ч. 7 ст. 32 ЖК РФ складывается из рыночной стоимости самого помещения, стоимости доли в общем имуществе дома и земельного участка, а также всех убытков от изъятия. Это принципиально для вашей ситуации: каждый из трёх сособственников имеет право на часть этой суммы строго пропорционально своей доле, а не «поровну» и не «по числу прописанных».

1. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.
   — ч. 6 ст. 32 ЖК РФ

Соглашение с собственником определяет размер возмещения и сроки; принудительное изъятие возможно только через суд и только при условии предварительного и равноценного возмещения. Значит, никто не вправе заставить вас ни принять деньги, ни переехать без юридически оформленного соглашения или вступившего в силу решения суда.

1. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение. (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 8 1 . Органы государственной власти субъекта Российской Федерации вправе устанавливать для собственников жилых помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями при условии, что на дату признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции у них отсутствуют иные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания, находящиеся в их собственности либо занимаемые на условиях социального найма или по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.12.2019 № 473-ФЗ) 8 2 .
   — ч. 8 ст. 32 ЖК РФ

Альтернатива — предоставление другого жилого помещения взамен изымаемого — прямо поставлена законом в зависимость от соглашения с собственником (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ): это не обязанность органа власти, а договорная возможность. Позиция Верховного Суда это подтверждает:

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в данном доме путем выкупа. Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ). Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого, равнозначного, жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.
— п. 41 Обзора судебной практики ВС РФ от 24.04.2019 № 1/2019

При этом, если ваш дом включён в региональную адресную программу переселения из аварийного жилищного фонда, у собственника, по разъяснению ВС РФ, возникает право выбора между равнозначным жилым помещением и выкупом. Это и есть правовой механизм разрешения конфликта «кто-то хочет деньги, кто-то — квартиру»: каждый собственник реализует свой выбор применительно к своей доле.

предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон. Суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением
— п. 20 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

Одновременно Пленум подчёркивает, что предоставление квартиры взамен изымаемой допускается только по соглашению сторон, и суд не вправе обязать орган власти предоставить собственнику другое помещение. Это значит, что «заставить» вас взять квартиру вместо денег (равно как и наоборот) нельзя — вопрос решается соглашением либо судом по правилам изъятия.

Вывод: у вас как у собственников долей есть право на возмещение (выкупную цену) по ст. 32 ЖК РФ, а предоставление жилья взамен — только по соглашению с администрацией. Принудительно обязать всех дольщиков принять деньги или, напротив, только квартиру администрация не вправе — это решается соглашением либо судом, причём каждое лицо реализует свой выбор применительно к своей доле. Соразмерность возмещения доле и учёт стоимости общего имущества дома и земельного участка обязательны.

Как делится возмещение (компенсация) между дольщиками и можно ли требовать выплату только за свою долю

Поскольку квартира находится в общей долевой собственности, распоряжение ею (в том числе согласие на изъятие и определение условий выкупа всего помещения) по общему правилу осуществляется по соглашению всех участников.

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 246 ГК РФ

Отсюда практический вывод: соглашение об изъятии квартиры как единого объекта подписывается всеми тремя сособственниками. Однако сам размер причитающегося каждому возмещения определяется не «согласием», а размером его доли — рыночная стоимость помещения распределяется между вами, братом и матерью пропорционально долям (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ). Если кто-то из дольщиков не желает участвовать в общем соглашении, вопрос решается через механизм выдела/раздела:

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. 2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
   — ст. 252 ГК РФ, п. 1

Применительно к вашей ситуации это означает: каждый из троих может как участвовать в общем соглашении и получить часть выкупной цены пропорционально своей доле, так и требовать выдела своей доли. Если выдел в натуре невозможен (а разделить квартиру в аварийном доме и получить «свою» часть квартиры взамен сносимого помещения невозможно), собственник имеет право на выплату стоимости своей доли — это и есть механизм «каждому его долю деньгами».

Если кто-то из дольщиков хочет получить конкретное жилое помещение взамен именно своей доли, а не всей квартиры, это возможно только как предмет отдельного соглашения с администрацией; закон допускает предоставление возмещения и за часть жилого помещения, но не иначе как с согласия соответствующего собственника (ч. 1 ст. 32 ЖК РФ). Суд же, по общему правилу, не может обязать орган власти предоставить помещение взамен изымаемого (п. 20 Пленума и п. 41 Обзора, разобранные выше), поэтому «выбить» квартиру вместо денег через суд против воли администрации не получится — предметом судебного спора будет, как правило, выкупная цена и её распределение.

Вывод: распорядиться квартирой как целым вы можете только по общему согласию всех трёх сособственников, но причитающееся каждому возмещение рассчитывается строго пропорционально его доле и включает стоимость доли в общем имуществе дома и земельного участка. Кто не согласен — вправе требовать выдела своей доли и выплаты её стоимости либо оспаривать размер выкупной цены в суде. Жилое помещение взамен именно «своей доли» — только предмет отдельного соглашения с администрацией, но не судебного принуждения.

Процедура: соглашение, сроки уведомления и принудительный выкуп через суд

Изъятие помещения в связи с изъятием земельного участка осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных/муниципальных нужд, то есть по правилам ГК РФ (ст. 279–282): орган власти принимает решение об изъятии, направляет проект соглашения, а условия (размер возмещения, сроки) определяются соглашением, а при споре — судом.

1. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения. (Статья в редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ)
   — п. 4 ст. 281 ГК РФ

Если соглашение не заключено — в том числе из-за несогласия с решением об изъятии — допускается принудительное изъятие по решению суда, но не ранее чем через 90 дней после получения собственником проекта соглашения и только при условии предварительного и равноценного возмещения. Это означает, что у вас есть реальное время для спора о размере выкупной цены, прежде чем администрация сможет пойти в суд.

1. Если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. 2. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии.
   — п. 1, 2 ст. 282 ГК РФ

Если ваш дом расположен в Москве, дополнительно действует Закон г. Москвы от 31.05.2006 № 21: собственник должен быть уведомлён о правовом акте об изъятии не позднее чем за год до предстоящего изъятия, а выкуп до истечения этого года — только с согласия собственника. Обратите внимание на это правило применительно к «присланной бумаге»: оно ограничивает сроки и защищает вас.

1. Граждане, освобождающие жилые помещения, уведомляются уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы , о принятом правовом акте письменно в течение двух недель после даты принятия правового акта. Собственник жилого помещения (жилого дома) не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного жилого помещения (жилого дома) должен быть уведомлен в письменной форме о принятом правовом акте об изъятии принадлежащего ему жилого помещения (жилого дома), о дате осуществленной в соответствии с частью 5 настоящей статьи государственной регистрации такого правового акта уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы. Выкуп жилого помещения (жилого дома) до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.
   — ч. 6 ст. 4 Закона г. Москвы от 31.05.2006 № 21

Если вы возражаете против предложенной цены или способа, предметом судебного спора становятся размер возмещения и его распределение; при просрочке выплаты уже согласованной суммы на неё начисляются проценты. В частности, при неправомерном удержании денежных средств или просрочке их уплаты подлежат уплате проценты по ключевой ставке Банка России (п. 1 ст. 395 ГК РФ):

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Вывод: изъятие и выкуп идут по процедуре ст. 279–282 ГК РФ и ст. 32 ЖК РФ: решение об изъятии → проект соглашения → соглашение либо суд. Принудительно изъять помещение администрация может только через суд и только при предварительном равноценном возмещении, не ранее 90 дней с получения вами проекта соглашения. В Москве действует дополнительная гарантия: уведомление об изъятии не позднее чем за год и выкуп до истечения года лишь с вашего согласия. При просрочке выплаты на сумму начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ.

Региональный уровень: выбор денежной или натуральной формы и равнозначность жилья

Если дом находится в Москве, помимо федеральных норм применяется Закон г. Москвы от 31.05.2006 № 21, который прямо закрепляет за собственником право выбора формы возмещения.

1. Собственникам, освобождающим жилые помещения (жилые дома), по их выбору в денежной или натуральной форме предоставляется равноценное возмещение (компенсация) либо выкупная цена. Размер возмещения (компенсации) либо выкупной цены определяется соглашением сторон на основе независимой оценки.
   — ч. 1 ст. 6 Закона г. Москвы от 31.05.2006 № 21

Обратите внимание: этот закон подчёркивает, что денежное возмещение используется для приобретения жилого помещения либо на иные цели при наличии у собственника иного жилого помещения — это существенно, если у кого-то из дольщиков уже есть другое жильё. Кроме того, натуральная форма предполагает предоставление равнозначного помещения.

1. По письменному заявлению собственника с ним заключается договор , определяющий переход права собственности на жилое помещение , в соответствии с которым собственнику предоставляется другое благоустроенное жилое помещение, равнозначное освобождаемому жилому помещению. При этом равнозначным жилым помещением признается жилое помещение, площадь которого не меньше площади освобождаемого жилого помещения, а количество комнат соответствует количеству комнат в освобождаемом жилом помещении. При этом доплата за разницу в стоимостях обмениваемых жилых помещений не взимается.
   — ч. 4 ст. 6 Закона г. Москвы от 31.05.2006 № 21

В Москве равнозначность определяется так: предоставляемое помещение не меньше по площади освобождаемого, а число комнат соответствует числу комнат в освобождаемом помещении, при этом доплата за разницу в стоимости не взимается. Это снимает ваш вопрос о «разном метраже» у дольщиков: если предоставляется одно помещение взамен всей квартиры, оно должно быть равнозначным именно квартире; если же переселение оформляется на каждого собственника по его доле, метраж и условия определяются для каждой доли отдельно по соглашению.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в данном доме путем выкупа. Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ). Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого, равнозначного, жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.
— п. 41 Обзора судебной практики ВС РФ от 24.04.2019 № 1/2019

Если же ваш дом попал в региональную адресную программу переселения, право выбора между равнозначным жильём и выкупом прямо подтверждено и на федеральном уровне (п. 41 Обзора ВС РФ). В остальных субъектах РФ действуют аналогичные региональные законы о переселении и дополнительные меры поддержки по ч. 8.1 ст. 32 ЖК РФ для тех, у кого нет иного пригодного жилья.

Вывод: в Москве собственник по своему выбору получает либо денежное возмещение, либо равнозначное жильё (не меньше по площади, с тем же числом комнат, без доплаты за разницу в стоимости); в других регионах действуют свои законы о переселении и возможны дополнительные меры поддержки по ч. 8.1 ст. 32 ЖК РФ. Форма возмещения определяется выбором каждого собственника применительно к его доле либо соглашением всех сособственников.

Что делать, если сособственники хотят разное, и оспаривание

Ключевая развилка вашей ситуации — расхождение воли дольщиков. Закон её решает так: каждый собственник свободен в выборе способа обеспечения своих прав применительно к своей доле, но при этом квартира как единый объект изымается и соглашение о выкупе всего помещения по общему правилу требует согласия всех участников долевой собственности (п. 1 ст. 246 ГК РФ и ч. 6 ст. 32 ЖК РФ, процитированные выше). Отсюда две ветки:

Ветка А — соглашение достигнуто. Администрация выплачивает выкупную цену (деньги распределяются пропорционально долям) либо предоставляет помещение взамен (одно на всех — равнозначное квартире — либо по соглашению отдельно каждому). Соглашение должно быть оформлено письменно; при наличии несовершеннолетних или подопечных среди собственников к оценке соглашения привлекается орган опеки (п. 20 Пленума № 14). Свобода выбора формы возмещения гарантирована и региональными нормами (ч. 1 ст. 6 Закона Москвы № 21).

Ветка Б — согласие не достигнуто. Тогда администрация вправе пойти в суд с иском о принудительном изъятии помещения (земельного участка) с выплатой выкупной цены (п. 1, 2 ст. 282 ГК РФ). Суд при этом не может обязать предоставить помещение взамен изымаемого (п. 20 Пленума № 14), а значит, при отсутствии согласия сособственников разрешение конфликта сведётся, скорее всего, к выплате денежного возмещения каждому пропорционально его доле. Кто из сособственников не согласен с предложенным способом или суммой — вправе заявлять возражения и оспаривать выкупную цену в рамках этого же дела (встречные требования), а также самостоятельно требовать выдела доли с выплатой её стоимости (ст. 252 ГК РФ, разобрана выше).

По уведомлению и оспариванию самого заключения межведомственной комиссии: такое заключение оспаривается в суде, но вопрос о признании дома аварийным отнесён к исключительной компетенции межведомственной комиссии, и суд решает лишь вопрос о законности её заключения, а не переоценивает дом по существу. При этом в Москве действует упомянутое правило о годовом сроке уведомления об изъятии (ч. 6 ст. 4 Закона Москвы № 21).

Вывод: если сособственники хотят разное, администрация решает вопрос через суд по правилам ст. 282 ГК РФ — а там реально достижим, по общему правилу, только денежный выкуп с распределением суммы пропорционально долям. Предоставление квартиры взамен изымаемого и «выбивание» конкретного варианта через суд против воли администрации бесперспективны; спор ведётся о размере выкупной цены и её распределении между дольщиками, а также (при необходимости) о выделе доли по ст. 252 ГК РФ. Заключение межведомственной комиссии о признании дома аварийным оспаривается в суде, однако суд лишь проверяет законность заключения, не переоценивая дом по существу.

Ключевая позиция по дольщикам: при разногласиях — только пропорциональное денежное возмещение

Наиболее свежая позиция Верховного Суда РФ прямо отвечает на ваш главный вопрос: когда сособственники НЕ пришли к соглашению о способе обеспечения жилищных прав, они имеют право ТОЛЬКО на выплату возмещения, рассчитанного по ч. 7 ст. 32 ЖК РФ пропорционально их долям.

В случае недостижения между участниками общей долевой собственности соглашения о способе обеспечения их жилищных прав они имеют право только на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 статьи 32 ЖК РФ, пропорционально принадлежащим им долям в праве собственности. Разрешая заявленные требования, судебные инстанции этого не учли и пришли к ошибочному выводу о том, что каждый из участников долевой собственности имеет право на самостоятельный выбор способа обеспечения его жилищных прав в случае изъятия жилого помещения в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Определение № 41-КГ25-79-К4 Процессуальные вопросы 10. Лица, привлеченные к субсидиарной ответственности по долгам должника, вправе обратиться в установленном законодательством порядке с заявлением об отмене судебного акта, на котором основано требование кредитора, заявленное в деле о банкротстве. Решением суда от 23 ноября 2020 г. исковые требования Э. к обществу о защите прав потребителей удовлетворены частично. Расторгнут договор подряда, заключенный между Э. и обществом. С общества в пользу Э. взысканы аванс, сумма причиненного ущерба, неустойка, компенсация морального вреда и штраф. Решением арбитражного суда от 9 марта 2023 г. общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении его открыто конкурсное производство. Дело о банкротстве отсутствующего должника (общества) возбуждено по заявлению Э.
— п. 9 Обзора судебной практики ВС РФ от 01.07.2026 № 2/2026

Эта формулировка прямо отвергает вывод о том, что «каждый участник долевой собственности имеет право на самостоятельный выбор способа обеспечения его жилищных прав». То есть брат, сестра и мать как сособственники должны договориться между собой о едином способе; если договориться не удаётся — действует денежный выкуп, и сумма делится между всеми пропорционально долям, а не «кому квартира, кому деньги одновременно». Из процитированной позиции следует вывод: при отсутствии соглашения сособственников реализуем именно денежный выкуп, распределяемый пропорционально долям.

Этому соответствует и общая конструкция изъятия: условия изъятия — в том числе размер и порядок возмещения — определяются соглашением об изъятии, а при принудительном изъятии — судом.

1. Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.
   — п. 6 ст. 279 ГК РФ

Что касается состава выкупной цены, то помимо рыночной стоимости помещения и доли в общем имуществе (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ) в неё, по позиции Конституционного Суда, включается компенсация за непроведённый капитальный ремонт, если дом на момент приватизации нуждался в капремонте и он не был выполнен:

если на момент приватизации гражданином жилого помещения этот многоквартирный дом нуждался в капитальном ремонте, а обязанность по его проведению не была исполнена наймодателем, в результате чего произошло снижение уровня надежности здания, то сумма компенсации за непроведенный капитальный ремонт многоквартирного дома подлежит включению в выкупную цену жилого помещения
— п. 6 Постановления КС РФ от 12.04.2016 № 10-П

Это дополнительный аргумент для увеличения выкупной суммы в старом доме, подлежащем сносу: если дом приватизировался и капремонт не проводился, вы вправе требовать включения этой компенсации в выкупную цену.

Вывод: при недостижении соглашения между сособственниками способ обеспечения один — денежный выкуп с выплатой каждому строго пропорционально его доле (п. 9 Обзора ВС РФ от 01.07.2026 № 2/2026 по делу № 41-КГ25-79-К4). Самостоятельный выбор «кому квартиру, кому деньги» для каждого дольщика законом не допускается; выбор жилья вместо денег возможен лишь по общему соглашению всех троих с администрацией (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ). В выкупную цену дополнительно включается компенсация за непроведённый капремонт приватизированного дома.