Дом признан аварийным, квартира на первом этаже под элеваторным узлом: полы проваливаются, крысы, протечки. Управляющая компания бездействует — куда жаловаться и как заставить устранить проблемы до расселения?

Обязанность управляющей компании содержать общее имущество и устранять аварийные повреждения независимо от аварийного статуса дома

Ключевой вопрос: можно ли ссылаться на то, что дом признан аварийным, и потому ничего не ремонтировать до расселения. Нет — обязанность содержать общее имущество существует до момента фактического прекращения эксплуатации дома.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения
— ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Лестничные площадки, лестницы, коридоры, подъезд, технический подвал с инженерными коммуникациями, а также инженерное оборудование (включая элеваторный узел системы отопления, обслуживающий более одного помещения) — это общее имущество собственников. Значит, ответственность за его состояние лежит не на «администрации», а на том, кто управляет домом, — на управляющей организации.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам
— ч. 1 ст. 161 ЖК РФ

Управление домом прямо нацелено на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания и надлежащее содержание общего имущества. Дыра в полу подъезда, провалы полов и течь из элеватора — это не «неудобства», а нарушение данной обязанности.

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: 1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; 2) безопасность жизни и здоровья граждан
— ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ

Надлежащее содержание должно обеспечивать безопасность жизни и здоровья граждан и соблюдение требований санитарно-эпидемиологического благополучия. Именно на этом основании крысы, сырость, духота и разрушение пола квалифицируются как нарушение, а не как терпимый дефект.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества
— ч. 2 ст. 162 ЖК РФ

По договору управления УК за плату обязана оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества. Это договорная обязанность перед каждым собственником, и она не прекращается из-за включения дома в программу расселения.

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц
— п. 10 Правил содержания, утв. Постановлением Правительства РФ № 491

Правила конкретизируют: общее имущество должно содержаться в состоянии, обеспечивающем надёжность, безопасность для жизни и здоровья и сохранность имущества граждан. Отказ УК работать «потому что дом аварийный» прямо противоречит этой норме.

уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества
— подп. «г» п. 11 Правил содержания, утв. Постановлением Правительства РФ № 491

В состав содержания входит уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений общего пользования и земельного участка. Это основание требовать устранения антисанитарии в подъезде.

текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества
— подп. «з» п. 11 Правил содержания, утв. Постановлением Правительства РФ № 491

Содержание включает текущий ремонт общего имущества и его подготовку к сезонной эксплуатации. Заделка дыры в полу подъезда и устранение течи — это текущий ремонт, а не капитальный, то есть он входит в обычную плату за содержание.

Общие работы, выполняемые для надлежащего содержания систем водоснабжения (холодного и горячего), отопления и водоотведения в многоквартирных домах: проверка исправности, работоспособности, регулировка и техническое обслуживание насосов, запорной арматуры, контрольно-измерительных приборов, автоматических регуляторов и устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета, расширительных баков и элементов, скрытых от постоянного наблюдения (разводящих трубопроводов и оборудования на чердаках, в подвалах и каналах); постоянный контроль параметров теплоносителя и воды (давления, температуры, расхода) и незамедлительное принятие мер к восстановлению требуемых параметров отопления и водоснабжения и герметичности систем; контроль состояния и замена неисправных контрольно-измерительных приборов (манометров, термометров и т.п.); восстановление работоспособности (ремонт, замена) оборудования и отопительных приборов, водоразборных приборов (смесителей, кранов и т.п.), относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; контроль состояния и незамедлительное восстановление герметичности участков трубопроводов
— п. 18 Минимального перечня, утв. Постановлением Правительства РФ № 290

Минимальный перечень отдельно закрепляет: контроль состояния и незамедлительное восстановление герметичности трубопроводов при разгерметизации, незамедлительное принятие мер к восстановлению герметичности систем отопления и водоснабжения. Слово «незамедлительно» означает, что ждать расселения для устранения течи из элеваторного узла нельзя — течь устраняется сейчас.

Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества
— п. 42 Правил содержания, утв. Постановлением Правительства РФ № 491

УК отвечает перед собственниками за нарушение обязательств и за надлежащее содержание общего имущества. Это юридическая формула ответственности, на которую опираются и жалоба в надзорный орган, и иск в суд.

Основанием для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является его аварийное техническое состояние, установленное в соответствии с межгосударственным стандартом ГОСТ 31937-2024 "Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния", введенным в действие с 1 мая 2024 г. приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 10 апреля 2024 г. № 433-ст (далее - межгосударственный стандарт), на основании выводов юридического лица, являющегося членом саморегулируемой организации, указанной в пункте 2 части 4 статьи 55 26-1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - специализированная организация), об отнесении технического состояния многоквартирного дома к аварийной категории технического состояния, обоснованных соответствующими поверочными расчетами несущей способности конструкций и (или) основания фундаментов.
— п. 34 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ № 47

Аварийный статус дома подтверждён специализированной организацией по критериям аварийной категории технического состояния. Важно: этот статус даёт право на расселение, но сам по себе он не снимает обязанность по текущему содержанию дома, пока в нём живут люди, — иного в процитированных нормах нет.

Вывод: управляющая организация обязана содержать общее имущество (подъезд, полы, элеваторный узел, инженерные системы) и устранять аварийные повреждения и течи — в части течи незамедлительно, — независимо от того, что дом признан аварийным и подлежит расселению. Ссылка УК на «аварийность» как основание бездействия юридически несостоятельна. Заявку следует оформить письменно с требованием устранить конкретные повреждения и с указанием на п. 18 и 23 Минимального перечня, п. 10 и 11 Правил № 491.

Дератизация (крысы) — прямая обязанность УК, а не «санитарная услуга по желанию»

Требование «вывести крыс» имеет точную нормативную опору.

Работы по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме: сухая и влажная уборка тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов; влажная протирка подоконников, оконных решеток, перил лестниц, шкафов для электросчетчиков слаботочных устройств, почтовых ящиков, дверных коробок, полотен дверей, доводчиков, дверных ручек; мытье окон; очистка систем защиты от грязи (металлических решеток, ячеистых покрытий, приямков, текстильных матов); проведение дератизации и дезинсекции помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, дезинфекция септиков, дворовых туалетов
— п. 23 Минимального перечня, утв. Постановлением Правительства РФ № 290

Дератизация и дезинсекция помещений, входящих в состав общего имущества, прямо названы в Минимальном перечне работ по содержанию. Это значит, что УК обязана проводить её в рамках уже вносимой платы за содержание, без отдельной доплаты. Крысы в подъезде и в квартире первого этажа, идущие от общего имущества и элеваторного узла, — предмет этой обязанности.

уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества
— подп. «г» п. 11 Правил содержания, утв. Постановлением Правительства РФ № 491

Дополнительно: содержание общего имущества включает уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, поэтому антисанитария в подъезде — тоже нарушение содержания.

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: 1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; 2) безопасность жизни и здоровья граждан
— ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ

Надлежащее содержание должно обеспечивать санитарно-эпидемиологическое благополучие. Соответственно, бездействие по дератизации — самостоятельное нарушение, по которому можно обращаться и в ГЖИ, и в Роспотребнадзор.

Вывод: УК обязана организовать дератизацию и дезинсекцию мест общего пользования за счёт платы за содержание. При бездействии — жалоба в Государственную жилищную инспекцию (по содержанию общего имущества) и в Роспотребнадзор (по санитарно-эпидемиологическому фактору). Расходы на самостоятельную обработку квартиры и убытки от порчи имущества грызунами можно предъявить УК как убытки (см. блок 5).

Куда жаловаться: государственный жилищный надзор (ГЖИ) как основной орган и полномочие выдать предписание

Главный рычаг принуждения УК — региональный государственный жилищный надзор.

Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, законодательством о газоснабжении в Российской Федерации в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда: (В редакции Федерального закона от 18.03.2023 № 71-ФЗ) 1) требований к использованию и сохранности жилищного фонда, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, порядку осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое в многоквартирном доме, порядку осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме; 2) требований к формированию фондов капитального ремонта; 3) требований к созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах; 4) требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов; 5) правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества
— ч. 1 ст. 20 ЖК РФ

В предмет надзора входит соблюдение требований к использованию и содержанию общего имущества, к деятельности УК по содержанию и ремонту общего имущества. То есть ваши претензии (полы, течь, санитария) — прямо в предмете надзора ГЖИ.

При осуществлении государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля может выдаваться предписание об устранении выявленных нарушений обязательных требований, выявленных в том числе в ходе наблюдения за соблюдением обязательных требований (мониторинга безопасности). 9. Согласование назначения на должность и освобождения от должности руководителя органа государственного жилищного надзора по предложению высшего должностного лица субъекта Российской Федерации осуществляется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 232-ФЗ ) 10. Главный государственный жилищный инспектор Российской Федерации осуществляет координацию деятельности органов государственного жилищного надзора и органов муниципального жилищного контроля при осуществлении ими государственного жилищного надзора, регионального государственного лицензионного контроля за осуществлением предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, муниципального жилищного контроля, направление высшему должностному лицу субъекта Российской Федерации представления об освобождении от должности руководителя органа государственного жилищного надзора, а также иные полномочия, установленные Правительством Российской Федерации.
— ч. 8 ст. 20 ЖК РФ

По результатам надзора ГЖИ вправе выдать предписание об устранении нарушений. Это официальный документ, обязывающий УК устранить конкретные нарушения в установленный срок; за его неисполнение наступает отдельная ответственность.

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, - (В редакции Федерального закона от 28.12.2009 № 380-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей
— ст. 7.22 КоАП РФ

Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов лицами, ответственными за их содержание, влечёт административный штраф: на должностных лиц — от 4 000 до 5 000 руб., на юридических лиц — от 40 000 до 50 000 руб. Именно эту статью применяет ГЖИ к УК по вашим фактам.

Нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на юридических лиц - от пяти тысяч до десяти тысяч рублей
— ч. 1 ст. 7.23 КоАП РФ

Если нарушение касается нормативного уровня или режима обеспечения коммунальными услугами (например, параметров отопления/ГВС при течи из элеваторного узла), применяется ст. 7.23 КоАП РФ — штраф на должностных лиц от 500 до 1 000 руб., на юридических лиц от 5 000 до 10 000 руб. (по ч. 2, для ресурсоснабжающих лиц, — выше).

Вывод: основной адресат — Государственная жилищная инспекция вашего субъекта РФ: требование — провести проверку по фактам аварийного состояния пола в подъезде, течи и испарения из элеваторного узла, отсутствия дератизации, выдать УК предписание об устранении и привлечь её к ответственности по ст. 7.22 (а при нарушении режима коммунальных услуг — по ст. 7.23) КоАП РФ. Параллельно — Роспотребнадзор по санитарно-эпидемиологическому фактору (крысы, сырость), а при бездействии обоих органов — прокуратура, которая вправе внести представление и обратиться в суд в интересах жильцов. Жалобы подаются письменно, с приложением копий ранее составленного акта и заявок в УК; каждая жалоба должна быть рассмотрена в срок и с письменным ответом.

Если надзор и УК бездействуют: иск в суд об обязании устранить нарушения и о возмещении ущерба

Обеспечительная ветка: когда предписание не выдано или не исполнено, требования заявляются в суд напрямую к УК.

Потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать: безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги); соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги); безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь; возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами. Удовлетворение требований потребителя о безвозмездном устранении недостатков, об изготовлении другой вещи или о повторном выполнении работы (оказании услуги) не освобождает исполнителя от ответственности в форме неустойки за нарушение срока окончания выполнения работы (оказания услуги). (В редакции Федерального закона от 17.12.1999 № 212-ФЗ) Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) и потребовать полного возмещения убытков
— п. 1 ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Потребитель вправе требовать безвозмездного устранения недостатков услуги, соответствующего уменьшения цены и полного возмещения убытков; услуга по управлению домом — это услуга в смысле Закона о защите прав потребителей, поэтому инструмент применим и к УК.

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред
— п. 1 ст. 1064 ГК РФ

Вред, причинённый имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объёме лицом, причинившим вред. Если из-за течи и сырости повреждены полы, мебель, вещи в квартире — это требование к УК.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб)
— п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

Убытки включают расходы на восстановление нарушенного права и повреждение имущества (реальный ущерб). Сюда же — расходы на самостоятельную обработку от грызунов, экспертизу, замену испорченного имущества.

Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства. (Пункт в редакции Федерального закона от 21.12.2004 № 171-ФЗ) 3. Потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины
— п. 2, 3 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Иск о защите прав потребителей можно подать по своему выбору — по месту нахождения УК, по своему месту жительства или по месту заключения/исполнения договора; потребители освобождены от уплаты государственной пошлины.

Вывод: если ГЖИ не отреагировала или предписание не исполнено, подаётся иск к УК с требованиями: обязать устранить аварийное состояние пола в подъезде и восстановить герметичность элеваторного узла, обязать провести дератизацию, взыскать убытки (повреждённое имущество, стоимость обработки, экспертиза) и компенсацию морального вреда. Иск — по правилам ст. 17 Закона о защите прав потребителей (по выбору истца, без госпошлины). Причинные требования об устранении нарушений и о возмещении вреда можно соединить в одном иске.

Денежные последствия бездействия УК: перерасчёт платы, неустойка, моральный вред

Требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования
— п. 1 ст. 31 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Требования об уменьшении цены услуги (то есть о перерасчёте платы за содержание) и о возмещении убытков подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления требования. Значит, письменное требование о перерасчёте надо направить заранее и зафиксировать дату — с неё считается просрочка.

Это означает для вас: платить полную цену за содержание при проваливающихся полах и дыре в подъезде вы не обязаны. Требование об уменьшении размера платы за содержание за периоды нарушения (с приложением акта осмотра) — самостоятельное денежное последствие, независимое от иска об устранении.

Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда
— ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Моральный вред, причинённый потребителю нарушением его прав, компенсируется причинителем вреда при наличии вины; размер определяется судом и не зависит от возмещения имущественного вреда. Постоянный страх, невозможность сна из-за крыс и ребёнок, боящийся оставаться дома, — обстоятельства, которые суд оценивает при определении размера компенсации.

текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества
— подп. «з» п. 11 Правил содержания, утв. Постановлением Правительства РФ № 491

Дополнительно: капитальный и текущий ремонт общего имущества — состав содержания. Если из-за длительного непринятия мер приходится нести расходы (обработка квартиры, вывоз, восстановление полов), они относятся к убыткам, взыскиваемым с УК.

Вывод: помимо понуждения к устранению нарушений, можно одновременно требовать: (1) перерасчёта (уменьшения) платы за содержание за периоды ненадлежащего оказания услуги — требование удовлетворяется в десятидневный срок; (2) неустойку за нарушение этого срока по п. 3 ст. 31 во взаимосвязи с п. 5 ст. 28 Закона о защите прав потребителей; (3) компенсацию морального вреда; (4) возмещение имущественного ущерба и расходов. Все денежные требования заявляются в том же иске к УК по правилам ст. 17 Закона о защите прав потребителей.

Сроки расселения из аварийного дома — две разные правовые ветки в зависимости от статуса жильца

От ответа на вопрос, собственник вы или наниматель по договору социального найма, зависит и основание, и порядок получения нового жилья. Разбираю обе ветки.

Ветка 1: жильё занимается по договору социального найма

Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.
— ст. 86 ЖК РФ

При сносе дома выселяемым нанимателям орган, принявший решение о сносе, предоставляет другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.

Если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.
— ст. 87 ЖК РФ

Если помещение признано непригодным для проживания (а при признании дома аварийным все помещения в нём считаются непригодными), наймодатель предоставляет другое благоустроенное жильё по договору социального найма.

Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта
— ч. 1 ст. 89 ЖК РФ

Предоставляемое жильё должно быть благоустроенным применительно к данному населённому пункту, равнозначным по общей площади, отвечать установленным требованиям и находиться в границах того же населённого пункта. Это ваши гарантии: нельзя «выселить» в хуже расположенное или меньшее жильё.

Ветка 2: квартира в собственности

Тогда расселение идёт через изъятие для муниципальных нужд: направляется уведомление о решении об изъятии и проект соглашения, а возмещение определяется соглашением с собственником; принудительное изъятие по суду возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. Собственник вправе получить взамен другое жилое помещение с зачётом стоимости. При этом до заключения соглашения (или вступления в силу решения суда) собственник продолжает владеть и пользоваться квартирой.

Основанием для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является его аварийное техническое состояние, установленное в соответствии с межгосударственным стандартом ГОСТ 31937-2024 "Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния", введенным в действие с 1 мая 2024 г. приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 10 апреля 2024 г. № 433-ст (далее - межгосударственный стандарт), на основании выводов юридического лица, являющегося членом саморегулируемой организации, указанной в пункте 2 части 4 статьи 55 26-1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - специализированная организация), об отнесении технического состояния многоквартирного дома к аварийной категории технического состояния, обоснованных соответствующими поверочными расчетами несущей способности конструкций и (или) основания фундаментов.
— п. 34 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ № 47

Признание дома аварийным означает, что все жилые помещения в нём являются непригодными для проживания, — это исходная точка и для требования о предоставлении жилья, и для требования о возмещении.

Вывод: гарантированного «единого» срока расселения закон не устанавливает — он определяется региональной адресной программой и решением органа местного самоуправления, а при сносе конкретное предоставляемое помещение указывается в решении суда о выселении. Ключевое практическое следствие: статус аварийного дома даёт право на расселение, но НЕ приостанавливает обязанность УК содержать дом, пока вы в нём живёте. Нанимателю по соцнайму жильё предоставляется по ст. 86–89 ЖК РФ (благоустроенное, равнозначное по площади, в границах того же населённого пункта); собственнику — через изъятие с предварительным и равноценным возмещением либо заменой на другое помещение. Для уточнения очереди и сроков нужно письменно запросить администрацию муниципального образования о включении дома в региональную адресную программу и об ориентировочной дате расселения.

Доказательства, риски, альтернативы и исполнение: как выстроить практические шаги

Доказательства. Правовая позиция опирается на подтверждённые факты. Ветвление: если у вас уже есть составленный акт осмотра и письменные заявки в УК с отметкой о вручении (или опись вложения при почтовом отправлении) и письменные ответы УК, — этого достаточно как базы для жалобы в ГЖИ. Если документов нет или УК отвечает «отписками» без указания даты и исполнителя, — необходимо заново подать заявление с требованием составить акт осмотра и зафиксировать дефекты, а фотографии, показания соседей и заключение независимой экспертизы использовать как дополнительные доказательства.

Потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать: безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги); соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги); безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь; возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами. Удовлетворение требований потребителя о безвозмездном устранении недостатков, об изготовлении другой вещи или о повторном выполнении работы (оказании услуги) не освобождает исполнителя от ответственности в форме неустойки за нарушение срока окончания выполнения работы (оказания услуги). (В редакции Федерального закона от 17.12.1999 № 212-ФЗ) Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) и потребовать полного возмещения убытков
— п. 1 ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Норма о безвозмездном устранении недостатков услуги напрямую указывает на предмет доказывания: наличие недостатка услуги (оказанной УК) и факт его невыявления. Поэтому акт осмотра и заявки — не формальность, а основной документ.

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред
— п. 1 ст. 1064 ГК РФ

Поскольку вред имуществу возмещается причинителем, при повреждении полов, мебели и вещей нужно фиксировать сам факт повреждения (фото, акт), а при необходимости — вызвать эксперта для оценки размера ущерба.

Риски. Ветвление: если ГЖИ подтвердит нарушения, УК обязана исполнить предписание в указанный в нём срок; при неисполнении — повторная ответственность и возможное обращение ГЖИ в суд. Если же надзор ограничивается формальным ответом, затягивание проверки увеличивает период ненадлежащего содержания — тогда самостоятельное обращение в суд становится основным, а не резервным путём. Отдельный риск — продолжать вносить полную плату за содержание: это лишает вас части требования о перерасчёте (см. блок 5), так что перерасчёт нужно заявлять письменно и своевременно.

Альтернативы. Ветвление: при быстром расселении (например, в пределах года) приоритет — фиксация нарушений и жалоба в ГЖИ, поскольку масштабный иск теряет смысл после переезда. Если расселение затягивается на годы и жить в квартире становится опасно, приоритет — иск к УК об обязании устранить нарушения и о возмещении ущерба с одновременным требованием перерасчёта; параллельно — письменные запросы в администрацию о сроках расселения.

Исполнение. Решение суда или предписание ГЖИ подлежит исполнению УК; при неисполнении применяется механизм принудительного исполнения, а неисполнение предписания надзорного органа образует самостоятельный состав (см. блок 3 о ст. 7.22 КоАП РФ). Взысканные по суду суммы (убытки, компенсация морального вреда, неустойка, штраф) взыскиваются с УК как с юридического лица в общем порядке исполнительного производства.

Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства. (Пункт в редакции Федерального закона от 21.12.2004 № 171-ФЗ) 3. Потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины
— п. 2, 3 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Процессуально важно, что иск потребителя можно подать по своему месту жительства и без госпошлины — это делает судебный путь доступным даже при затягивании расселения.

Вывод: стратегия — сначала письменная фиксация нарушений и жалоба в ГЖИ (основной рычаг понуждения) и в Роспотребнадзор (по дератизации), с одновременным письменным требованием перерасчёта; при бездействии — иск к УК по правилам ст. 17 Закона о защите прав потребителей (об обязании устранить нарушения, о возмещении ущерба, морального вреда и неустойки, без госпошлины). Приоритет между жалобой и иском определяется ожидаемым сроком расселения: чем короче срок, тем важнее только фиксация и предписание; чем дольше — тем важнее судебное понуждение и денежные требования. Документы для составления требований и иска прикладываются системой к разделу рекомендаций.

Доказательства: что фиксировать и почему акт и экспертиза — главное

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 2. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. 3. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2018 № 451-ФЗ )
— п. 1 ст. 56 ГПК РФ

Каждая сторона обязана доказать обстоятельства, на которые ссылается. Это означает, что в жалобе и в суде именно вы подтверждаете факт нарушения УК и сам факт повреждения имущества — голословные утверждения суд во внимание не примет.

технически исправного состояния части общего имущества многоквартирного дома, на которую пришелся гидравлический удар. Доказательств того, что повреждения в квартире I со стороны подвального помещения являются следствием затопления квартиры горячей водой из квартиры II и возникли по вине ответчиков М.В., М.О. М.С., не представлено, как и не представлено доказательств видов и стоимости работ, материалов и оборудования, необходимых для устранения дефектов состояния квартиры, возникших исключительно в результате затопления, т.е. истцом не доказан размер причиненного в результате залива материального вреда. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации признала, что выводы суда апелляционной инстанции сделаны с существенным нарушением норм материального и процессуального права. Согласно подп. 3 п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном 19 доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. В соответствии с п. 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г.
— п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ № 2/2019 (утв. Президиумом ВС РФ 17.07.2019)

Приведённая судебная позиция прямо демонстрирует последствия недоказанности: когда истцом «не представлено доказательств видов и стоимости работ, материалов и оборудования, необходимых для устранения дефектов», «не доказан размер причиненного материального вреда» — иск о возмещении ущерба отклоняется. Это обязывает ещё до обращения фиксировать дефекты и оценивать ущерб.

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред
— п. 1 ст. 1064 ГК РФ

Возмещение вреда (п. 1 ст. 1064 ГК РФ) требует доказательств как самого вреда, так и его причинной связи с действиями/бездействием УК. Поэтому базовый набор доказательств: (1) письменные заявки в УК с отметкой о вручении либо описью вложения; (2) акт осмотра общего имущества с перечнем дефектов (дыра в полу, течь элеваторного узла, испарение, провалы полов) и датой; (3) письменные ответы/отписки УК; (4) фотографии и видеозаписи с датой; (5) показания соседей; (6) при повреждении имущества и требовании возмещения — заключение эксперта (оценка размера ущерба и причинно-следственной связи).

Потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать: безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги); соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги); безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь; возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами. Удовлетворение требований потребителя о безвозмездном устранении недостатков, об изготовлении другой вещи или о повторном выполнении работы (оказании услуги) не освобождает исполнителя от ответственности в форме неустойки за нарушение срока окончания выполнения работы (оказания услуги). (В редакции Федерального закона от 17.12.1999 № 212-ФЗ) Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) и потребовать полного возмещения убытков
— п. 1 ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Требование о безвозмездном устранении недостатков услуги (п. 1 ст. 29 Закона о защите прав потребителей) опирается на доказанность факта недостатка услуги — то есть на акт осмотра и заявки, а не на факт обращения.

Вывод: доказательства — это не формальность, а условие выигрыша. Минимально обязательный набор для ГЖИ — письменная заявка в УК и акт осмотра с датой и перечнем дефектов; для суда (если требуете возмещение ущерба) дополнительно — независимая оценка размера ущерба и причинной связи. Без фиксации дефектов актом и без оценки ущерба часть требований (особенно денежных) может быть отклонена, как в процитированном Обзоре ВС РФ. Органы и подсудность — те же, что в остальных блоках: досудебно — ГЖИ и Роспотребнадзор, судебно — иск по правилам ст. 17 Закона о защите прав потребителей (по месту жительства, без госпошлины).