Можно ли приватизировать служебную квартиру, закреплённую за школой, если она непригодна для проживания и требует ремонта — что делать, если документы не принимают

Вопрос 1. Что вообще означает статус «помещение числится за школой» и зависит ли приватизация от технического состояния

Нужно чётко разделить две вещи. Первая — приватизация возможна только в отношении помещения государственного или муниципального жилищного фонда социального использования, занимаемого по договору социального найма:

Приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений. (В редакции Закона Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I; федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Статья 2. Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. (В редакции Федерального закона от 16.10.2012 № 170-ФЗ) Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов.
— ст. 1 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Если помещение закреплено за школой на праве оперативного управления как ведомственный фонд, само по себе закрепление приватизацию не запрещает — закон прямо упоминает ведомственный фонд в перечне фонда, из которого граждане могут приобрести помещение в собственность. Но приватизировать можно лишь то помещение, которое занимается на условиях социального найма (а не по договору найма служебного помещения), и это относится ко всему государственному и муниципальному фонду, включая фонд, находящийся в оперативном управлении учреждений.

Второе — наличие/отсутствие ремонта как таковое право на приватизацию не отменяет. Закон допускает приватизацию помещений даже в домах, требующих капитального ремонта, и прямо сохраняет за бывшим наймодателем обязанность этот ремонт произвести:

Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации. (В редакции федеральных законов от 20.05.2002 № 55-ФЗ; от 20.12.2017 № 399-ФЗ) (Статья в редакции Закона Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199- I ) Статья 17. Органы государственной власти или органы местного самоуправления, предприятия, учреждения вправе выкупать у граждан с их согласия жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности, с целью более рационального их перераспределения. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Статья 18. При переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.
— ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Поэтому формулировка «ремонта нет — ничего не положено» юридически неверна: состояние дома, требующего ремонта, не относится к основанию отказа, а напротив, порождает обязанность наймодателя (учреждения/собственника) отремонтировать дом. Каждый гражданин вправе приватизировать жилое помещение из государственного или муниципального фонда один раз:

Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. (В редакции Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде после достижения ими совершеннолетия. (Часть введена - Федеральный закон от 11.08.1994 № 26-ФЗ; в редакции Федерального закона от 16.10.2012 № 170-ФЗ) Статья 12. (Утратила силу - Закон Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I) Статья 13. (Утратила силу - Закон Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I) Статья 14. (Утратила силу - Закон Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I) Статья 15. (Утратила силу - Закон Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I) Статья 16. Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации. (В редакции федеральных законов от 20.05.2002 № 55-ФЗ;
— ст. 11 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Вывод по вопросу: проживание «при школе» само по себе не лишает права на приватизацию — решающее значение имеет правовой режим помещения (обычное жильё ведомственного фонда, занимаемое по социальному найму, либо служебное/общежитие) и наличие у гражданина неиспользованного права на однократную приватизацию. Отсутствие ремонта — не основание отказа, а основание требовать капремонт у наймодателя.

Вопрос 2. Ключевое исключение: если помещение служебное или «аварийное» — приватизация запрещена

Это главная защитная (для ведомства) ветка, которую нужно проверить в первую очередь, потому что она делает вывод прямо противоположным. Закон устанавливает прямой запрет:

Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения. (В редакции Закона Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I; федеральных законов от 1.05.1999 № 88-ФЗ; от 20.05.2002 № 55-ФЗ; от 29.12.2004 № 189-ФЗ; от 11.06.2008 № 84-ФЗ) Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения. (В редакции Закона Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I; федеральных законов от 1.05.1999 № 88-ФЗ; от 20.05.2002 № 55-ФЗ)
— ст. 4 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Из этой нормы следуют три разных правовых режима, и от того, какой именно у вашего помещения, зависит весь ответ:

Ветка А — помещение служебное. Если квартира отнесена к специализированному жилищному фонду как служебное жилое помещение (ст. 92, 93 ЖК РФ), то по общему правилу она приватизации не подлежит. Служебные помещения предназначены для проживания в связи с трудовыми отношениями и не отчуждаются:

Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления. (В редакции Федерального закона от 01.04.2012 № 26-ФЗ)
— ст. 93 ЖК РФ

Но запрет не абсолютен — собственник фонда (или учреждение, в оперативном управлении которого фонд) с согласия собственника вправе разрешить приватизацию служебного помещения:

Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения. (В редакции Закона Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I; федеральных законов от 1.05.1999 № 88-ФЗ; от 20.05.2002 № 55-ФЗ; от 29.12.2004 № 189-ФЗ; от 11.06.2008 № 84-ФЗ) Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения. (В редакции Закона Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I; федеральных законов от 1.05.1999 № 88-ФЗ; от 20.05.2002 № 55-ФЗ)
— ст. 4 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

То есть если помещение служебное, приватизация возможна лишь как исключение — с согласия собственника; отказ самого учреждения при отсутствии решения собственника по общему правилу правомерен.

Ветка Б — помещение в доме, уже признанном аварийным. Если дом (помещение) официально признан аварийным, помещение в силу прямого указания ст. 4 Закона № 1541-1 приватизации не подлежит до снятия статуса — тогда логика смещается на расселение (см. вопрос 4). Важное уточнение: сам по себе факт «сырые стены, холод, течёт крыша» без заключения межведомственной комиссии аварийным статусом не является — это лишь технические недостатки, дающие право требовать ремонта (см. вопрос 5).

Ветка В — обычное жильё ведомственного фонда, занимаемое по социальному найму, дом аварийным не признан, помещение не служебное. Тогда препятствий для приватизации нет, и отказ ведомства незаконен.

Проверить, к какой ветке вы относитесь, можно по решению органа, осуществляющего управление фондом, об отнесении помещения к специализированному фонду:

В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом , за исключением случаев, установленных федеральными законами . (В редакции федеральных законов от 23.07.2008 № 160-ФЗ, от 02.05.2026 № 131-ФЗ) 3. Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным настоящим разделом.
— ч. 2 ст. 92 ЖК РФ

Вывод по вопросу: приватизация невозможна, если помещение официально отнесено к служебным (кроме случая согласия собственника) или дом признан аварийным; если же это обычное ведомственное жильё по социальному найму в непризнанном аварийным доме — отказ неправомерен, потому что отсутствие ремонта основанием отказа не является. Определяющий факт — наличие решения об отнесении помещения к служебному фонду и статус дома по заключению межведомственной комиссии.

Вопрос 3. Что делать с непригодностью: сначала признать дом/помещение непригодным или аварийным

Требование ремонта и приватизация — разные треки, и их не нужно ставить в зависимость друг от друга. Но если жить невозможно, юридически правильный первый шаг — запустить процедуру признания помещения непригодным для проживания и/или дома аварийным. Основание и порядок установлены Правительством РФ:

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания , многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания. (В редакции федеральных законов от 23.07.2008 № 160-ФЗ , от 25.06.2012 № 93-ФЗ , от 27.12.2019 № 473-ФЗ ) 5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. 6. Многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.
— ч. 4 ст. 15 ЖК РФ

Процедура инициируется заявлением самого нанимателя (гражданина), а не только ведомства, и рассматривается межведомственной комиссией:

Комиссия на основании заявления собственника помещения, федерального органа исполнительной власти, осуществляющего полномочия собственника в отношении оцениваемого имущества, правообладателя или гражданина (нанимателя), либо на основании заключения органов государственного надзора (контроля) по вопросам, отнесенным к их компетенции, либо на основании заключения экспертизы жилого помещения, проведенной в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 21 августа 2019 г. № 1082 "Об утверждении Правил проведения экспертизы жилого помещения, которому причинен ущерб, подлежащий возмещению в рамках программы организации возмещения ущерба, причиненного расположенным на территориях субъектов Российской Федерации жилым помещениям граждан, с использованием механизма добровольного страхования, методики определения размера ущерба, подлежащего возмещению в рамках программы организации возмещения ущерба, причиненного расположенным на территориях субъектов Российской Федерации жилым помещениям граждан, с использованием механизма добровольного страхования за счет страхового возмещения и помощи, предоставляемой за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, и о внесении изменений в Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом", либо на основании сформированного и утвержденного субъектом Российской Федерации на основании сведений из Единого государственного реестра недвижимости, полученных с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, сводного перечня объектов (жилых помещений), находящихся в границах зоны чрезвычайной ситуации (далее - сводный перечень объектов (жилых помещений), проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и принимает решения в порядке, предусмотренном пунктом 47 настоящего Положения.
— п. 42 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Комиссия проверяет фактическое состояние помещения — то есть именно то, на что вы ссылаетесь (сырость, холод, протечки):

При оценке соответствия находящегося в эксплуатации помещения установленным в настоящем Положении требованиям проверяется его фактическое состояние. При этом проводится оценка степени и категории технического состояния строительных конструкций и жилого дома в целом, степени его огнестойкости, условий обеспечения эвакуации проживающих граждан в случае пожара, санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов, содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов источников шума, вибрации, наличия электромагнитных полей, параметров микроклимата помещения, а также месторасположения жилого помещения. 44. Процедура проведения оценки соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям включает: прием и рассмотрение заявления и прилагаемых к нему обосновывающих документов , а также иных документов, предусмотренных абзацем первым пункта 42 настоящего Положения ;
— п. 43 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Именно для вашей ситуации сформулированы критерии, нарушение которых тянет на «непригодное»:

Наружные ограждающие конструкции жилого помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 процентов, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по Цельсию, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома. 16. Жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств. 17. Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта. 18.
— п. 15 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств. 17. Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта. 18. Допустимая высота эксплуатируемого жилого дома и площадь этажа в пределах пожарного отсека, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать классу конструктивной пожарной опасности здания и степени его огнестойкости, установленным в действующих нормативных правовых актах, и обеспечивать пожарную безопасность жилого помещения и жилого дома в целом. 19. В реконструируемом жилом помещении при изменении местоположения санитарно-технических узлов должны быть осуществлены мероприятия по гидро-, шумо- и виброизоляции, обеспечению их системами вентиляции, а также при необходимости должны быть усилены перекрытия, на которых установлено оборудование санитарно-технических узлов. 2. Действие настоящего Положения распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации. 20.
— п. 16 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Пакет документов для комиссии — заявление, правоустанавливающие документы и (при постановке вопроса об аварийности дома) заключение специализированной организации:

Для рассмотрения вопроса о пригодности (непригодности) жилого помещения для проживания и признания многоквартирного дома аварийным заявитель представляет в комиссию по месту нахождения жилого помещения следующие документы: (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 06.04.2022 № 608) а) заявление о признании помещения жилым помещением или жилого помещения непригодным для проживания и (или) многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции; б) копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, право на которое не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 27.07.2020 № 1120) в) в отношении нежилого помещения для признания его в дальнейшем жилым помещением - проект реконструкции нежилого помещения; г) заключение специализированной организации, проводившей обследование многоквартирного дома, - в случае постановки вопроса о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции; д) заключение специализированной организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения - в случае, если в соответствии с абзацем третьим пункта 44 настоящего Положения предоставление такого заключения является необходимым для принятия решения о признании жилого помещения соответствующим (не соответствующим) установленным в настоящем Положении требованиям;
— п. 45 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Вывод по вопросу: статус «жить невозможно» нужно сначала оформить документально — подать в межведомственную комиссию по месту нахождения помещения заявление о признании помещения непригодным для проживания и (или) дома аварийным. Сырость, холод и протечки, зафиксированные в техпаспорте и акте обследования, — как раз те вредные факторы, с которыми Положение № 47 связывает непригодность. Приватизацию и ремонт ждать этого заключения не обязательно, но оно резко усиливает позицию и открывает трек расселения.

Вопрос 4. Что даёт статус непригодного/аварийного: расселение и другое жильё

Если помещение признано непригодным для проживания, закон не оставляет жильца один на один с проблемой — предусмотрено предоставление другого благоустроенного жилья по договору социального найма:

Если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.
— ст. 87 ЖК РФ

При сносе дома действует то же правило:

Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.
— ст. 86 ЖК РФ

Общий перечень оснований выселения с предоставлением другого благоустроенного жилья включает и признание помещения непригодным, и снос дома:

Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма (если иное не установлено настоящим Кодексом) в случае, если: (В редакции Федерального закона от 23.07.2025 № 233-ФЗ) 1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу; 1 1 ) жилое помещение подлежит изъятию в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение; 3) жилое помещение признано непригодным для проживания; 4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления; 5) жилое помещение подлежит передаче религиозной организации в соответствии с Федеральным законом "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.11.2010 № 328-ФЗ)
— ст. 85 ЖК РФ

В г. Москве порядок переселения дополнительно урегулирован региональным законом, который даёт гражданам право на благоустроенное жильё по договору социального найма либо на возмещение:

Граждане при переселении из жилых помещений (жилых домов), а также их освобождении имеют право в установленном порядке на: 1) предоставление благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования или безвозмездной субсидии для приобретения в собственность жилых помещений или строительства жилых помещений в целях приобретения их в собственность; 2) предоставление собственникам равноценного возмещения (компенсации) по их выбору в денежной либо натуральной форме в виде предоставления равнозначного жилого помещения; 3) выкуп у собственников жилого помещения (жилого дома) в связи с изъятием земельного участка; 4) предоставление жилого помещения по договору найма жилого помещения маневренного фонда на срок проведения капитального ремонта либо реконструкции жилого дома или в иных случаях, установленных законом города Москвы. (В редакции Закона Москвы от 31.03.2010 № 8 ) 2. Собственники, наниматели и пользователи жилых помещений при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве имеют право на получение официальной информации об основаниях, сроках, условиях и порядке переселения и освобождения жилых помещений (жилых домов) в городе Москве, а также на защиту своих прав при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве в соответствии с федеральным законодательством и настоящим Законом. 3. Предоставление комнат в коммунальных квартирах гражданам не допускается.
— ст. 2 Закона г. Москвы от 31.05.2006 № 21, п. 1

Причём при переселении предоставляется жильё в районе проживания, а предоставление комнат в коммунальных квартирах не допускается:

Предоставление комнат в коммунальных квартирах гражданам не допускается. Гражданам, которые за последние пять лет, предшествующие принятию правового акта уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы о предоставлении жилого помещения в связи с переселением, совершили действия по приобретению или отчуждению (передаче) комнаты в квартире (доли в праве собственности на квартиру), в результате которых у них возникло право собственности или право пользования жилым помещением в виде комнаты в данной квартире (доли в праве собственности на данную квартиру), подлежащей освобождению, предоставляются жилые помещения (доли в праве собственности на квартиру), равнозначные по площади приобретенному (занимаемому) жилому помещению (равнозначные приобретенной доле в праве собственности на квартиру). (Дополнена - Закон Москвы от 29.05.2013 № 28 ) Статья 3. Право граждан на сохранение района проживания при переселении 1. Гражданам, освобождающим жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования, или которым жилые помещения (жилые дома) принадлежат на праве собственности, предоставляются благоустроенные жилые помещения соответственно по договору социального найма, найма, безвозмездного пользования или в собственность в районе проживания. Район проживания - территория, ограниченная внешней границей районов города Москвы, прилегающих к району города Москвы, в котором расположен жилой дом, подлежащий освобождению.
— п. 3 ст. 2 Закона г. Москвы от 31.05.2006 № 21

Вывод по вопросу: после официального признания дома аварийным/помещения непригодным у вас появляется право требовать другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма (ст. 86, 87 ЖК РФ), а в Москве — по правилам Закона г. Москвы № 21 (жильё в районе проживания, не комната). Признание аварийным нужно не «вместо» приватизации, а как параллельный и часто более сильный механизм защиты, когда жить в помещении невозможно.

Вопрос 5. Обязан ли кто-то отремонтировать помещение и что требовать с наймодателя

Обязанность капитального ремонта лежит на наймодателе, а не на жильце, — и это законное основание требовать устранения сырости, холода и протечек:

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан: 1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; 2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; 3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; 4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. 3. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 2 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.
— ч. 2 ст. 65 ЖК РФ

Право требовать капремонта прямо закреплено и за нанимателем:

требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг. 2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 1 настоящей статьи прав может иметь иные права, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма. 3. Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан: 1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом; 2) обеспечивать сохранность жилого помещения; 3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; 4) проводить текущий ремонт жилого помещения; 5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги; 6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма. 4. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 3 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.
— п. 5 ч. 1 ст. 67 ЖК РФ

Если наймодатель не ремонтирует, наниматель вправе выбрать одну из мер — уменьшение платы, возмещение своих расходов на устранение недостатков либо возмещение убытков:

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.
— ч. 2 ст. 66 ЖК РФ

Это же дублируется в ГК РФ:

Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. 3. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается. Статья 682. Плата за жилое помещение 1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. 2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. 3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации . Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения 1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. 2.
— п. 2 ст. 681 ГК РФ

Дополнительно собственник (учреждение/муниципалитет) несёт бремя содержания имущества:

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 211. Риск случайной гибели имущества Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 212. Субъекты права собственности 1. В Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. 2. Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. 3. Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом. Законом определяются виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности. 4. Права всех собственников защищаются равным образом. Статья 213. Право собственности граждан и юридических лиц 1. В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам. 2.
— ст. 210 ГК РФ, п. 4

Вывод по вопросу: бездействие ведомства по ремонту неправомерно. Вы вправе требовать от наймодателя устранения недостатков, уменьшения платы, возмещения расходов на ремонт либо убытков (ч. 2 ст. 66 ЖК РФ, п. 2 ст. 681 ГК РФ). Отсутствие ремонта не только не лишает вас права на приватизацию, но и порождает у наймодателя встречные обязанности.

Вопрос 6. Как передать помещение в муниципалитет и как обжаловать отказ ведомства

Передача в муниципалитет. При переходе учреждений в иную форму собственности либо их ликвидации ведомственный жилищный фонд подлежит передаче правопреемникам или в ведение органов местного самоуправления с сохранением всех жилищных прав граждан, включая право на приватизацию:

При переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений. (В редакции федеральных законов от 20.05.2002 № 55-ФЗ, от 22.08.2004 № 122-ФЗ, от 11.06.2021 № 183-ФЗ) (Статья в редакции Закона Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199- I ) Статья 19 (Утратила силу - Закон Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I) Статья 20. (Утратила силу - Закон Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I) Раздел III (Статьи 21 - 26) (Утратил силу - Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ) Председатель Верховного Совета РСФСР Б.Н.Ельцин Москва, Дом Советов РСФСР 4 июля 1991 года № 1541-I
— ст. 18 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Аналогичное правило — при передаче фонда в муниципальную собственность: служебный статус утрачивается, и помещение может быть приобретено в порядке приватизации (на это прямо указывал Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики от 20.11.2013). Закрепление имущества за школой на праве оперативного управления означает, что самостоятельно распорядиться им учреждение не может без согласия собственника:

Учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества. (В редакции Федерального закона от 08.05.2010 № 83-ФЗ) 2. Собственник имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закрепленное им за учреждением или казенным предприятием либо приобретенное учреждением или казенным предприятием за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества. Имуществом, изъятым у учреждения или казенного предприятия, собственник этого имущества вправе распорядиться по своему усмотрению. (В редакции Федерального закона от 08.05.2010 № 83-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 03.11.2006 № 175-ФЗ)
— п. 1 ст. 296 ГК РФ

Обжалование отказа. Отказ ведомства (или бездействие) в приёме документов и в приватизации оспаривается в суде в порядке административного судопроизводства:

об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, иных государственных органов, органов военного управления, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих; 2 1 ) о присуждении компенсации за нарушение условий содержания под стражей, содержания в исправительном учреждении; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 27.12.2019 № 494-ФЗ ) 3) об оспаривании решений, действий (бездействия) некоммерческих организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, в том числе саморегулируемых организаций; 4) об оспаривании решений, действий (бездействия) квалификационных коллегий судей; 5) об оспаривании решений, действий (бездействия) Высшей экзаменационной комиссии по приему квалификационного экзамена на должность судьи и экзаменационных комиссий субъектов Российской Федерации по приему квалификационного экзамена на должность судьи (далее также - экзаменационные комиссии); 6) о защите избирательных прав и права на участие в референдуме граждан Российской Федерации; 7) о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, или права на исполнение судебного акта суда общей юрисдикции в разумный срок. 3.
— п. 2 ч. 2 ст. 1 КАС РФ

Срок обращения — три месяца со дня, когда стало известно о нарушении права:

административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов. 1 1 . Если наст Статья 220. Требования к административному исковому заявлению о признании незаконными решений, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями 1. Форма административного искового заявления должна соответствовать требованиям, предусмотренным частями 1, 8 и 9 статьи 125 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 23.06.2016 № 220-ФЗ) 2. В административном исковом заявлении о признании незаконными решений, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, должны быть указаны: 1) сведения, предусмотренные пунктами 1, 2, 8 и 9 части 2 и частью 6 статьи 125 настоящего Кодекса; 2) орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемое решение либо совершившие оспариваемое действие (бездействие); 3) наименование, номер, дата принятия оспариваемого решения, дата и место совершения оспариваемого действия (бездействия);
— ч. 1 ст. 219 КАС РФ

Заявление подаётся в суд по месту нахождения органа, чьи решение/действие/бездействие оспариваются; предварительное досудебное обращение к ведомству не требуется. Параллельно уместна жалоба в прокуратуру и в государственную жилищную инспекцию.

Вывод по вопросу: добиваться передачи ведомственного фонда в муниципалитет нужно через орган местного самоуправления и собственника имущества учреждения (с сохранением вашего права на приватизацию), а незаконный отказ в приватизации или бездействие по ремонту — через районный суд по правилам КАС РФ в трёхмесячный срок, с одновременной жалобой в прокуратуру и ГЖИ.

Вопрос 7. Денежные последствия: возмещение убытков и вреда

Если бездействие ведомства по ремонту или доведение помещения до непригодного состояния причинило вам имущественные потери (испорченные вещи, расходы на ремонт, вынужденные затраты), вы вправе требовать полного возмещения убытков:

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. Статья 16. Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Статья 16 1 .
— п. 1 ст. 15 ГК РФ

Конкретные меры для нанимателя — уменьшение платы, возмещение расходов на устранение недостатков либо убытков — прямо перечислены в ч. 2 ст. 66 ЖК РФ и п. 2 ст. 681 ГК РФ, то есть денежные последствия неисполнения обязанности наймодателем вам уже доступны по процитированным нормам без дополнительных условий. Бремя содержания имущества лежит на собственнике (ст. 210 ГК РФ), поэтому исправление конструктивных недостатков (крыша, стены, отопление) — его расходы, а не ваши.

Вывод по вопросу: по деньгам вы можете требовать уменьшения платы за жильё, возмещения расходов на устранение недостатков и возмещения убытков (ст. 15, 210 ГК РФ, ч. 2 ст. 66 ЖК РФ, п. 2 ст. 681 ГК РФ). Для взыскания нужны документы, фиксирующие недостатки и понесённые расходы; имущественные споры такого рода рассматриваются районным судом.

Дополнительно: риски, доказательства и исполнение

Риски. Главный риск — если дом признают аварийным до оформления приватизации: помещение попадёт под запрет ст. 4 Закона № 1541-1 и приватизировать его вы уже не сможете, останется только трек расселения с предоставлением другого жилья по социальному найму (ст. 86–87 ЖК РФ). Поэтому при желании именно приватизировать помещение заявление на приватизацию стоит подать заблаговременно, до запуска или одновременно с запуском процедуры признания аварийности. Второй риск — ведомство откажет в ремонте, ссылаясь на будущий снос: но сохранение обязанности капремонта за наймодателем действует, пока дом не признан аварийным.

Доказательства. Юридическую силу имеют: техпаспорт и акт обследования (уже есть у вас), заключение специализированной организации — члена СРО об обследовании конструкций (п. 45 Положения № 47, для постановки вопроса об аварийности), а также письменный отказ ведомства в приёме документов на приватизацию (его следует получить именно письменно — он станет предметом оспаривания). Без письменной фиксации отказа оспаривать его в суде по КАС РФ затруднительно.

Исполнение. Решение суда об обязании наймодателя провести капремонт или предоставить жильё исполняется через службу судебных приставов; при неисполнении органом публичной власти решения применяются меры административного воздействия. Для оспаривания отказа в приватизации и бездействия по ремонту действует единый трёхмесячный срок (ч. 1 ст. 219 КАС РФ) с подачей административного иска в районный суд — это согласуется с выводами вопросов 6–7.

Доказательственная база (обновление с опорой на п. 45 Положения № 47)

Набор доказательств, на которые нужно опираться, прямо вытекает из порядка признания помещения непригодным и дома аварийным. Комиссия принимает решение по результатам проверки фактического состояния помещения, а для постановки вопроса об аварийности дома заявителю требуется заключение специализированной организации — члена СРО:

Для рассмотрения вопроса о пригодности (непригодности) жилого помещения для проживания и признания многоквартирного дома аварийным заявитель представляет в комиссию по месту нахождения жилого помещения следующие документы: (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 06.04.2022 № 608) а) заявление о признании помещения жилым помещением или жилого помещения непригодным для проживания и (или) многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции; б) копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, право на которое не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 27.07.2020 № 1120) в) в отношении нежилого помещения для признания его в дальнейшем жилым помещением - проект реконструкции нежилого помещения; г) заключение специализированной организации, проводившей обследование многоквартирного дома, - в случае постановки вопроса о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции; д) заключение специализированной организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения - в случае, если в соответствии с абзацем третьим пункта 44 настоящего Положения предоставление такого заключения является необходимым для принятия решения о признании жилого помещения соответствующим (не соответствующим) установленным в настоящем Положении требованиям;
— п. 45 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Именно это заключение специализированной организации по обследованию ограждающих и несущих конструкций является ключевым доказательством при подаче заявления в межведомственную комиссию — оно названо обязательным документом (подп. «д» п. 45). Ваш техпаспорт и акт обследования (сырые стены, холод, протечки) — это первичные материалы, которые подтверждают наличие вредных факторов, но для официального признания дома аварийным их нужно дополнить именно заключением специализированной организации, а для признания помещения непригодным их достаточно в качестве обосновывающих документов к заявлению.

Что касается приватизации: фиксировать отказ ведомства следует письменно, поскольку в суде по правилам КАС РФ предметом оспаривания является именно решение/действие/бездействие органа (п. 2 ч. 2 ст. 1 КАС РФ), и без письменного отказа доказать факт отказа (а значит, и нарушение права) будет сложнее.

об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, иных государственных органов, органов военного управления, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих; 2 1 ) о присуждении компенсации за нарушение условий содержания под стражей, содержания в исправительном учреждении; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 27.12.2019 № 494-ФЗ ) 3) об оспаривании решений, действий (бездействия) некоммерческих организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, в том числе саморегулируемых организаций; 4) об оспаривании решений, действий (бездействия) квалификационных коллегий судей; 5) об оспаривании решений, действий (бездействия) Высшей экзаменационной комиссии по приему квалификационного экзамена на должность судьи и экзаменационных комиссий субъектов Российской Федерации по приему квалификационного экзамена на должность судьи (далее также - экзаменационные комиссии); 6) о защите избирательных прав и права на участие в референдуме граждан Российской Федерации; 7) о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, или права на исполнение судебного акта суда общей юрисдикции в разумный срок. 3.
— п. 2 ч. 2 ст. 1 КАС РФ

Вывод по доказательствам: техпаспорт и акт обследования — основание для заявления о признании помещения непригодным; для признания дома аварийным дополнительно потребуется заключение специализированной организации — члена СРО (п. 45 Положения № 47); отказ в приватизации получайте письменно — это предмет будущего оспаривания в районном суде по КАС РФ.