Как признать непригодной для проживания половину дома по соцнайму, если вторая половина приватизирована и нормальная: порядок, комиссия, документы

Правовая основа: можно ли признать непригодной именно наемную половину частного дома

Признание жилого помещения непригодным для проживания производится в порядке, установленном Положением № 47, которое распространяется на жилые помещения независимо от формы собственности.

1. Действие настоящего Положения распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации. 20. Объемно-планировочное решение жилых помещений и их расположение в многоквартирном доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики. 21. В жилом помещении требуемая инсоляция должна обеспечиваться для одно-, двух- и трехкомнатных квартир - не менее чем в одной комнате, для четырех-, пяти- и шестикомнатных квартир - не менее чем в 2 комнатах. Длительность инсоляции в осенне-зимний период года в жилом помещении для центральной, северной и южной зон должна отвечать соответствующим санитарным нормам. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5 процента в середине жилого помещения. 22. Высота (от пола до потолка) комнат и кухни (кухни-столовой) в климатических районах IА, IБ, IГ, IД и IVа должна быть не менее 2,7 м, а в других климатических районах - не менее 2,5 м. Высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей должна составлять не менее 2,1 м. 23.
   — п. 2 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Ключевой вопрос — что именно является «жилым помещением» в вашем доме. Положение прямо перечисляет виды жилых помещений, подлежащих оценке.

1. Жилым помещением признается: жилой дом - индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем; квартира - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении; комната - часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
   — п. 5 и 5(2) Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Из этого следует важный практический вывод: предметом оценки комиссии является не «дом в целом», а конкретное жилое помещение. Если ваша наемная половина представляет собой изолированную часть дома (отдельный вход, отдельные комнаты и подсобные помещения, самостоятельный объект по договору соцнайма и техпаспорту), то именно она и есть «жилое помещение», пригодность которого проверяется комиссией. То, что вторая половина приватизирована и является отдельным жилым помещением (или отдельным жилым домом блокированной застройки), не препятствует оценке вашей половины отдельно.

Основание для признания непригодным — наличие вредных факторов, не позволяющих обеспечить безопасность жизни и здоровья, в том числе физический износ здания в целом или отдельными его частями.

1. Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие: ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации либо в результате чрезвычайной ситуации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;
   — п. 33 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Ваши признаки (сырость, холодные стены, развалившаяся печь, гниющие полы, провисший потолок, вода в подполе) — это классические проявления физического износа, снижающего несущую способность, теплоизоляцию и влагозащиту помещения (пп. 10, 15, 16 Положения — требования к конструкциям, теплоизоляции и защите от грунтовой воды). Оценка при этом проводится «строительных конструкций и жилого дома в целом».

1. При оценке соответствия находящегося в эксплуатации помещения установленным в настоящем Положении требованиям проверяется его фактическое состояние. При этом проводится оценка степени и категории технического состояния строительных конструкций и жилого дома в целом, степени его огнестойкости, условий обеспечения эвакуации проживающих граждан в случае пожара, санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов, содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов источников шума, вибрации, наличия электромагнитных полей, параметров микроклимата помещения, а также месторасположения жилого помещения.
   — п. 43 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Вывод по вопросу: признать непригодной для проживания именно вашу наемную половину, а не весь дом, — реально, поскольку объектом оценки является конкретное изолированное жилое помещение. Приватизированная половина не является препятствием: согласие ее собственника для обращения в комиссию не требуется, оценка вашей половины проводится по заявлению нанимателя и не затрагивает права собственника второй половины. Однако технический износ, ограниченный именно вашей половиной, должен быть подтвержден обследованием.

Кто создает комиссию, куда обращаться и каков порядок

Комиссию (межведомственную) создает орган исполнительной власти или местного самоуправления, компетентный в отношении жилищного фонда, к которому относится ваше помещение. Для муниципального жилья (соцнайм) это, как правило, орган местного самоуправления по месту нахождения дома. Обращаться нужно именно в этот орган (администрацию), а не куда-либо еще.

Заявление вправе подать в том числе наниматель (гражданин) жилого помещения — вы, без посредничества наймодателя.

1. Комиссия на основании заявления собственника помещения, федерального органа исполнительной власти, осуществляющего полномочия собственника в отношении оцениваемого имущества, правообладателя или гражданина (нанимателя), либо на основании заключения органов государственного надзора (контроля) по вопросам, отнесенным к их компетенции, либо на основании заключения экспертизы жилого помещения, проведенной в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 21 августа 2019 г. № 1082 "Об утверждении Правил проведения экспертизы жилого помещения, которому причинен ущерб, подлежащий возмещению в рамках программы организации возмещения ущерба, причиненного расположенным на территориях субъектов Российской Федерации жилым помещениям граждан, с использованием механизма добровольного страхования, методики определения размера ущерба, подлежащего возмещению в рамках программы организации возмещения ущерба, причиненного расположенным на территориях субъектов Российской Федерации жилым помещениям граждан, с использованием механизма добровольного страхования за счет страхового возмещения и помощи, предоставляемой за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, и о внесении изменений в Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом", либо на основании сформированного и утвержденного субъектом Российской Федерации на основании сведений из Единого государственного реестра недвижимости, полученных с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, сводного перечня объектов (жилых помещений), находящихся в границах зоны чрезвычайной ситуации (далее - сводный перечень объектов (жилых помещений), проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и принимает решения в порядке, предусмотренном пунктом 47 настоящего Положения.
   — п. 42 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Процедура прямо урегулирована: комиссия принимает и рассматривает заявление, при необходимости определяет перечень дополнительных документов (включая заключение специализированной организации по результатам обследования конструкций), проводит оценку, составляет заключение и акт обследования, а итоговое решение по заявлению принимает уполномоченный орган (для частных помещений — орган местного самоуправления на основании заключения комиссии).

1. Процедура проведения оценки соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям включает: прием и рассмотрение заявления и прилагаемых к нему обосновывающих документов , а также иных документов, предусмотренных абзацем первым пункта 42 настоящего Положения ; (В редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 21.08.2019 № 1082 , от 27.07.2020 № 1120) определение перечня дополнительных документов (заключения (акты) соответствующих органов государственного надзора (контроля), заключение специализированной организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения), необходимых для принятия решения о признании жилого помещения соответствующим (не соответствующим) установленным в настоящем Положении требованиям; (В редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 08.04.2013 № 311, от 29.11.2019 № 1535, от 19.10.2024 № 1396) определение состава привлекаемых экспертов, в установленном порядке аттестованных на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий, исходя из причин, по которым жилое помещение может быть признано нежилым, либо для оценки возможности признания пригодным для проживания реконструированного ранее нежилого помещения; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 25.03.2015 № 269) работу комиссии по оценке пригодности (непригодности) жилых помещений для постоянного проживания; составление комиссией заключения в порядке, предусмотренном пунктом 47 настоящего Положения, по форме согласно приложению № 1 (далее - заключение); (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 25.03.2015 № 269) составление акта обследования помещения (в случае принятия комиссией решения о необходимости проведения обследования) и составление комиссией на основании выводов и рекомендаций, указанных в акте, заключения. При этом решение комиссии в части выявления оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции может основываться только на результатах, изложенных в заключении проводящей обследование специализированной организации, заверенном подписью специалиста по организации инженерных изысканий, сведения о котором включены в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования ; (В редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 25.03.2015 № 269, от 19.10.2024 № 1396) принятие соответствующим федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления решения по итогам работы комиссии; передача по одному экземпляру решения заявителю и собственнику жилого помещения (третий экземпляр остается в деле, сформированном комиссией).
   — п. 44 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

1. Орган местного самоуправления при наличии обращения собственника помещения принимает решение о признании частных жилых помещений, находящихся на соответствующей территории, пригодными (непригодными) для проживания граждан на основании соответствующего заключения комиссии.
   — п. 8 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Вывод по вопросу: комиссию создает орган, ведающий вашим жилищным фондом (для соцнайма — орган местного самоуправления). Обращаться следует сначала в местную администрацию с заявлением нанимателя о признании помещения непригодным. Специального согласия или заявления собственника приватизированной половины получать не нужно — норма требует лишь вашего заявления и прилагаемых документов.

Какие документы собирать и что писать в заявлении

Состав документов установлен п. 45 Положения. Минимально требуются заявление и правоустанавливающие документы (если право не зарегистрировано в ЕГРН).

1. Для рассмотрения вопроса о пригодности (непригодности) жилого помещения для проживания и признания многоквартирного дома аварийным заявитель представляет в комиссию по месту нахождения жилого помещения следующие документы: (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 06.04.2022 № 608) а) заявление о признании помещения жилым помещением или жилого помещения непригодным для проживания
   — п. 45 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Ключевой документ по вашей ситуации — заключение специализированной организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения: оно прикладывается, когда комиссия сочтет его необходимым для решения вопроса о несоответствии помещения требованиям (подпункт «д» п. 45). Учитывая, что ваши дефекты (печь, полы, потолок, стены, подпол с водой) — это именно состояние конструкций, такое заключение вам почти наверняка понадобится: комиссия определяет перечень дополнительных документов, и обследование конструкции — основной способ установить физический износ «отдельной части» дома (п. 33).

В заявлении укажите: адрес и описание помещения (наемная половина дома), основание пользования (договор соцнайма), описание дефектов (сырость, холодные стены, разрушенная печь, гнилые полы, провисший потолок, вода в подполе, невозможность натопить зимой), попросите провести обследование и признать помещение непригодным для проживания. Приложите: копию договора соцнайма, техпаспорт, копию паспорта, при наличии — заключение обследования, акты о температуре/влажности, фотофиксацию, а также (для фиксации требования к наймодателю) заявление о необходимости капремонта.

Вывод по вопросу: минимальный пакет — заявление и договор соцнайма с техпаспортом; для успеха целесообразно заранее заказать заключение специализированной организации об обследовании конструкций вашей половины, поскольку именно оно подтверждает физический износ.

Последствия признания: обязанности наймодателя и предоставление другого жилья

Обязанность обеспечить пригодное для проживания помещение лежит на наймодателе: именно он обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.

1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан: 1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; 2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; 3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
   — п. 3 ч. 2 ст. 65 ЖК РФ

Если помещение признано непригодным для проживания, нанимателю, выселяемому из него, наймодатель обязан предоставить другое благоустроенное жилое помещение по договору соцнайма.

Если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.
— ст. 87 ЖК РФ

Договор на помещение, признанное непригодным для проживания, может быть расторгнут по требованию любой из сторон в судебном порядке.

1. В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу договоры найма и аренды жилых помещений расторгаются в соответствии с законодательством. Договоры на жилые помещения, признанные непригодными для проживания, могут быть расторгнуты по требованию любой из сторон договора в судебном порядке в соответствии с законодательством. 51. Соответствующий федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления в 5-дневный срок со дня принятия решения, предусмотренного пунктом 49 настоящего Положения, направляет в письменной или электронной форме с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", включая единый портал или региональный портал государственных и муниципальных услуг (при его наличии), по 1 экземпляру распоряжения и заключения комиссии заявителю, а также в случае признания жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции - в орган государственного жилищного надзора (муниципального жилищного контроля) по месту нахождения такого помещения или дома.
   — п. 50 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Вывод по вопросу с двумя ветками: если помещение признают непригодным, у наймодателя возникает обязанность предоставить вам другое благоустроенное жилье по соцнайму (ст. 87 ЖК РФ). Это — прямой законный механизм «съехать» из непригодной половины: признание непригодности не оставляет вас без жилья, а, наоборот, запускает обязанность предоставить замену. Параллельно вы вправе (и это разумно сделать до обращения в комиссию) зафиксировать требование к наймодателю о капремонте, поскольку развалившаяся печь, гниющие полы и провисший потолок — это предмет капитального, а не текущего ремонта, то есть обязанность наймодателя по п. 3 ч. 2 ст. 65 ЖК РФ.

Если комиссия откажет: обжалование

Решение органа и заключение комиссии могут быть обжалованы заинтересованными лицами в судебном порядке.

1. Решение соответствующего федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, заключение, предусмотренное пунктом 47 настоящего Положения, могут быть обжалованы заинтересованными лицами в судебном порядке.
   — п. 52 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Порядок оспаривания — административное судопроизводство (гл. 22 КАС РФ): решение органа местного самоуправления об отказе в признании помещения непригодным оспаривается как решение органа публичной власти.

1. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего
   — ч. 1 ст. 218 КАС РФ

Срок обращения в суд — три месяца со дня, когда вам стало известно о нарушении прав (то есть со дня получения отказа).

1. Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.
   — ч. 1 ст. 219 КАС РФ

Вывод по вопросу: при отказе комиссии или органа вы вправе в течение трёх месяцев со дня получения отказа подать административный иск в районный суд (по месту нахождения органа либо по вашему месту жительства) об оспаривании решения/заключения комиссии. Подсудность — районный суд (дела об оспаривании решений органов публичной власти не относятся к компетенции мировых судей), в порядке КАС РФ.