Какие документы нужны для признания частного многоквартирного дома аварийным и кто должен подавать заявление в межведомственную комиссию

Каким актом и в каком порядке дом признаётся аварийным; кто вправе инициировать

Признание дома аварийным регулируется Положением, утверждённым Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. Ваш дом — многоквартирный (несколько квартир, общее имущество), поэтому оценку проводит межведомственная комиссия именно по правилам этого Положения:

Действие настоящего Положения распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации.
— п. 2 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Это значит, что форма собственности и «частность» дома значения не имеют: раз дом эксплуатируется и в нём есть жилые помещения, механизм МВК применяется в полном объёме.

Кто может обратиться — ответ прямо в п. 42:

1. Комиссия на основании заявления собственника помещения, федерального органа исполнительной власти, осуществляющего полномочия собственника в отношении оцениваемого имущества, правообладателя или гражданина (нанимателя), либо на основании заключения органов государственного надзора (контроля) по вопросам, отнесенным к их компетенции, либо на основании заключения экспертизы жилого помещения, проведенной в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 21 августа 2019 г. № 1082 "Об утверждении Правил проведения экспертизы жилого помещения, которому причинен ущерб, подлежащий возмещению в рамках программы организации возмещения ущерба, причиненного расположенным на территориях субъектов Российской Федерации жилым помещениям граждан, с использованием механизма добровольного страхования, методики определения размера ущерба, подлежащего возмещению в рамках программы организации возмещения ущерба, причиненного расположенным на территориях субъектов Российской Федерации жилым помещениям граждан, с использованием механизма добровольного страхования за счет страхового возмещения и помощи, предоставляемой за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, и о внесении изменений в Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом", либо на основании сформированного и утвержденного субъектом Российской Федерации на основании сведений из Единого государственного реестра недвижимости, полученных с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, сводного перечня объектов (жилых помещений), находящихся в границах зоны чрезвычайной ситуации (далее - сводный перечень объектов (жилых помещений), проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и принимает решения в порядке, предусмотренном пунктом 47 настоящего Положения.
   — п. 42 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Из этой нормы два вывода. Инициатором можете быть вы сами — как собственник помещения и как гражданин-наниматель. Обращение не обязательно должно исходить от всех собственников: закон называет «заявителя» в единственном числе, коллективное заявление всех жильцов не требуется. Второй путь — заключение органа государственного надзора (например, жилищной инспекции) или экспертизы; тогда комиссия работает и без вашего заявления. Администрация ведёт процедуру и создаёт комиссию, но не обязана подменять собой ваше заявление — основанием служит либо заявление заинтересованного лица, либо заключение надзорного органа.

Что проверяется — по п. 43 проверяется фактическое состояние дома в целом:

1. При оценке соответствия находящегося в эксплуатации помещения установленным в настоящем Положении требованиям проверяется его фактическое состояние. При этом проводится оценка степени и категории технического состояния строительных конструкций и жилого дома в целом, степени его огнестойкости, условий обеспечения эвакуации проживающих граждан в случае пожара, санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов, содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов источников шума, вибрации, наличия электромагнитных полей, параметров микроклимата помещения, а также месторасположения жилого помещения.
   — п. 43 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Критерий признания многоквартирного дома аварийным (в отличие от отдельной квартиры по п. 33) — в п. 34:

1. Основанием для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является его аварийное техническое состояние, установленное в соответствии с межгосударственным стандартом ГОСТ 31937-2024 "Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния", введенным в действие с 1 мая 2024 г. приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 10 апреля 2024 г. № 433-ст (далее - межгосударственный стандарт), на основании выводов юридического лица, являющегося членом саморегулируемой организации, указанной в пункте 2 части 4 статьи 55 26-1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - специализированная организация), об отнесении технического состояния многоквартирного дома к аварийной категории технического состояния, обоснованных соответствующими поверочными расчетами несущей способности конструкций и (или) основания фундаментов.
   — абз. 1 п. 34 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Ключевое: решение об аварийности может быть основано только на выводах специализированной организации — юридического лица из СРО изыскателей/проектировщиков — об отнесении состояния дома к аварийной категории, с поверочными расчётами несущей способности. Без такого заключения вывод об аварийности комиссия сделать не сможет.

Отдельно про ваш двухэтажный дом — закон упрощает порог для малоэтажных:

Аварийное техническое состояние многоквартирного дома, количество этажей в котором не превышает двух, может быть установлено без применения межгосударственного стандарта при условии проведения обследования и оценки технического состояния такого многоквартирного дома в соответствии с документом по стандартизации (сводом правил), содержащим правила оценки технического состояния многоквартирных домов с выявлением многоквартирных домов, конструкции либо системы инженерно-технического обеспечения которых находятся в аварийном техническом состоянии или в ограниченно работоспособном техническом состоянии, путем проведения осмотра и измерения контролируемых параметров всех доступных для осмотра конструкций фундамента, несущих стен, перекрытий такого многоквартирного дома, если в результате проведенной оценки технического состояния указанных конструкций к аварийной категории технического состояния отнесено более 50 процентов единичных конструкций фундамента, и (или) 50 процентов конструкций несущих стен, и (или) 50 процентов конструкций перекрытий многоквартирного дома.
— абз. 2 п. 34 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

То есть двухэтажный дом можно обследовать без ГОСТ 31937-2024, если к аварийной категории отнесено более 50 % единичных конструкций фундамента, несущих стен или перекрытий. Если порог не набран, но есть локализация дефектов, единичный дефект с риском обрушения или самовольно переустроенное помещение — обследование идёт уже по ГОСТу.

О результате: если дом признан аварийным, отдельно доказывать непригодность каждой квартиры не нужно:

В случае если многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, жилые помещения, расположенные в таком многоквартирном доме, являются непригодными для проживания.
— абз. 5 п. 34 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Вывод: обратиться можете вы сами (или группа жильцов) — заявлением в межведомственную комиссию; администрация обязана провести оценку, но инициировать её за вас не обязана. Аварийность устанавливается по заключению специализированной организации (СРО-члена) с расчётами, для двухэтажного дома — по упрощённому порогу (>50 % конструкций). Признание дома аварийным автоматически делает все квартиры в нём непригодными.

Точный пакет документов, который надо собрать

Перечень того, что «завернут» или не «завернут», задан п. 45 Положения — он закрытый для базового пакета:

1. Для рассмотрения вопроса о пригодности (непригодности) жилого помещения для проживания и признания многоквартирного дома аварийным заявитель представляет в комиссию по месту нахождения жилого помещения следующие документы: (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 06.04.2022 № 608) а) заявление о признании помещения жилым помещением или жилого помещения непригодным для проживания и (или) многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции; б) копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, право на которое не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 27.07.2020 № 1120) в) в отношении нежилого помещения для признания его в дальнейшем жилым помещением - проект реконструкции нежилого помещения; г) заключение специализированной организации, проводившей обследование многоквартирного дома, - в случае постановки вопроса о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции; д) заключение специализированной организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения - в случае, если в соответствии с абзацем третьим пункта 44 настоящего Положения предоставление такого заключения является необходимым для принятия решения о признании жилого помещения соответствующим (не соответствующим) установленным в настоящем Положении требованиям;
   — п. 45 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Разберу по пунктам применительно к вашему дому:

• а) заявление — о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (форма свободная, но должно содержать адрес и предмет обращения). Достаточно заявления одного заинтересованного лица (см. блок 1).
• б) правоустанавливающие документы — только по тем помещениям, право на которые не зарегистрировано в ЕГРН. Если ваша собственность в ЕГРН зарегистрирована, копии свидетельств/выписок прикладывать не нужно — комиссия получает сведения сама. Это прямо следует из формулировки «право на которое не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости».
• в) проект реконструкции нежилого помещения — вас не касается, поскольку речь идёт о жилом помещении.
• г) заключение специализированной организации, проводившей обследование многоквартирного дома — обязательный документ именно «в случае постановки вопроса о признании многоквартирного дома аварийным». Для вашего вопроса это ключевая бумага: именно она названа в подп. «г».
• д) заключение по обследованию элементов ограждающих и несущих конструкций — прилагается, если комиссия своим решением (абз. 3 п. 44) определит это как необходимое. Заранее не требуется, но наличие ускоряет дело.

Что здесь важно понять про техпаспорт: в перечне п. 45 технический паспорт не назван. Это не значит, что он бесполезен — год постройки, износ и конструктив дома подтверждаются им, и он часто истребуется как обосновывающий документ (абз. 2 п. 44 говорит о «прилагаемых обосновывающих документах»), но отсутствие самого техпаспорта само по себе не делает заявление неполным.

Теперь — про то, что комиссия вправе дополнительно истребовать. Это ответ на страх «из-за нехватки бумаг завернут»:

прием и рассмотрение заявления и прилагаемых к нему обосновывающих документов , а также иных документов, предусмотренных абзацем первым пункта 42 настоящего Положения ; (В редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 21.08.2019 № 1082 , от 27.07.2020 № 1120) определение перечня дополнительных документов (заключения (акты) соответствующих органов государственного надзора (контроля), заключение специализированной организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения), необходимых для принятия решения о признании жилого помещения соответствующим (не соответствующим) установленным в настоящем Положении требованиям; (В редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 08.04.2013 № 311, от 29.11.2019 № 1535, от 19.10.2024 № 1396) определение состава привлекаемых экспертов, в установленном порядке аттестованных на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий, исходя из причин, по которым жилое помещение может быть признано нежилым, либо для оценки возможности признания пригодным для проживания реконструированного ранее нежилого помещения; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 25.03.2015 № 269) работу комиссии по оценке пригодности (непригодности) жилых помещений для постоянного проживания; составление комиссией заключения в порядке, предусмотренном пунктом 47 настоящего Положения, по форме согласно приложению № 1 (далее - заключение); (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 25.03.2015 № 269) составление акта обследования помещения (в случае принятия комиссией решения о необходимости проведения обследования) и составление комиссией на основании выводов и рекомендаций, указанных в акте, заключения. При этом решение комиссии в части выявления оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции может основываться только на результатах, изложенных в заключении проводящей обследование специализированной организации, заверенном подписью специалиста по организации инженерных изысканий, сведения о котором включены в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования ;
— абз. 2, 3 и 7 п. 44 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Из процитированного фрагмента следуют два практических правила. Первое: перечень дополнительных документов определяет сама комиссия, а не заявитель — поэтому правильная тактика не «угадать всё», а подать базовый пакет по п. 45 и исполнять последующие запросы. Второе и главное: решение об аварийности может основываться только на результатах заключения специализированной организации, заверенного подписью специалиста из национального реестра. Значит, без такого заключения дом не признают аварийным, даже если стены в трещинах и крыша течёт — эти факты должны быть зафиксированы и квалифицированы профессионалом.

Вывод: собирать нужно заявление, правоустанавливающие документы (только если право не в ЕГРН) и, главное, заключение специализированной организации (СРО-члена) с обследованием дома. Техпаспорт — желателен как подтверждающий документ, но в п. 45 не обязателен; отдельные заключения органов надзора и по конструкциям комиссия вправе запросить дополнительно. Заявление всех собственников не требуется — достаточно одного заинтересованного лица.

Что будет по результатам работы комиссии и как обжаловать отказ

Результат работы МВК описан в п. 47 Положения (в изложении Постановления КС РФ от 15.12.2022 № 55-П, проверившего эти пункты на конституционность):

по результатам работы комиссия принимает решение либо о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания, либо о выявлении оснований для признания помещения подлежащим капитальному ремонту, реконструкции или перепланировке с целью приведения его характеристик, утраченных в процессе эксплуатации, в соответствие с установленными в Положении требованиями, либо о выявлении или отсутствии оснований для признания помещения непригодным для проживания, либо о выявлении или отсутствии оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции или сносу (пункт 47); в случае выявления оснований для признания помещения непригодным для проживания вследствие ряда причин решение, предусмотренное пунктом 47 Положения , направляется в соответствующий федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, собственнику жилья и заявителю (пункт 51); решение соответствующего федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, заключение, предусмотренное пунктом 47 Положения , могут быть обжалованы заинтересованными
— п. 52 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (в изложении Постановления КС РФ от 15.12.2022 № 55-П)

Итог работы комиссии — один из четырёх вариантов: пригодность; необходимость капитального ремонта/реконструкции/перепланировки; наличие или отсутствие оснований для признания непригодным; наличие или отсутствие оснований для признания дома аварийным и подлежащим реконструкции или сносу. Для вашей ситуации неблагоприятный исход — это заключение об отсутствии оснований для признания дома аварийным либо о необходимости капитального ремонта (то есть дом отремонтировать можно, сносить не нужно). Именно такое заключение и придётся оспаривать, если специалисты не подтвердят аварийность.

Как обжаловать. Положение не оставляет иных путей, кроме суда, — это прямо указывает Конституционный Суд:

несогласии с заключением комиссии, кроме как его судебного обжалования (пункт 52). Заключения комиссий и издаваемые на их основе индивидуальные муниципальные правовые акты могут быть обжалованы в суд - в системе дейс
— Постановление КС РФ от 15.12.2022 № 55-П, п. 3

Это означает, что обжалование заключения МВК — это отдельный судебный спор, а не жалоба в саму комиссию или в администрацию. Процессуальная форма — глава 22 КАС РФ (производство по административным делам об оспаривании решений органов местного самоуправления), и суд наделён полномочием отменить незаконное заключение:

законодательством не только не исключают отмену судом незаконных или необоснованных актов межведомственной комиссии и последующих актов органа местного самоуправления по вопросу о признании жилого помещения пригодным
— Постановление КС РФ от 15.12.2022 № 55-П, п. 5

Практический смысл этой позиции КС РФ для вашего спора: суд не связан выводами комиссии и обязан проверить обоснованность её решения, а при установлении незаконности — отменить акт МВК и последующий акт администрации.

Про срок: административное исковое заявление об оспаривании решения органа местного самоуправления подаётся в течение трёх месяцев со дня, когда вам стало известно о нарушении прав (это подтверждается последовательной практикой применения ч. 1 ст. 219 КАС РФ, отражённой в обзорах Верховного Суда РФ от 23.12.2020 № 4/2020 и от 16.02.2022 № 4/2021); пропуск срока без уважительной причины — основание для отказа в иске. Срок начинает течь с момента, когда вы узнали (или должны были узнать) о неблагоприятном заключении, — отсчитывайте его от даты получения заключения на руки и не откладывайте обращение.

Подсудность: административное исковое заявление об оспаривании заключения межведомственной комиссии и решения органа местного самоуправления подаётся в районный суд по месту нахождения органа (МВК/администрации), в порядке главы 22 КАС РФ — по правилам гл. 22 КАС; мировой судья такие дела не рассматривает.

Вывод: комиссия выносит заключение одного из четырёх видов; неблагоприятный для вас вариант (нет оснований для аварийности либо нужен капремонт) оспаривается только через суд — административным исковым заявлением в районный суд по месту нахождения МВК/администрации по главе 22 КАС РФ, в течение трёх месяцев со дня, когда стало известно о нарушении прав; суд вправе отменить незаконное заключение комиссии и акт администрации.