Можно ли потерять квартиру, купленную по программе реновации, если оспорят предыдущий договор дарения жилья

Может ли родственник оспорить договор дарения и по каким основаниям

Родственник-даритель (или его опекун/попечитель) вправе требовать признания дарения недействительным лишь при наличии предусмотренного законом основания и только через суд. Основное основание, которое обычно заявляют в таких спорах, — состояние, при котором даритель в момент сделки не понимал значения своих действий:

Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. 2. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии ограниченным в дееспособности вследствие психического расстройства, может быть признана судом недействительной по иску его попечителя, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими и другая сторона сделки знала или должна была знать об этом. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 177 ГК РФ

Ключевое для клиента здесь — указание нормы на то, что сделка оспаривается по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права нарушены. Родственник, не являвшийся стороной дарения и не имеющий самостоятельного вещного права на подаренную квартиру, должен доказать, что именно его права нарушены сделкой; после того как объект уже перешёл к городу и был заменён на равнозначное жильё, такое обоснование существенно затрудняется.

По общему правилу требование о признании оспоримой сделки недействительной может заявить только её сторона или прямо указанное в законе лицо:

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. 3. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. 4. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях. 5.
— п. 2 ст. 166 ГК РФ

Следовательно, просто наличие родства само по себе права на иск не даёт. Родственник как даритель — сторона сделки, и именно на него как на истца ляжет бремя доказывания всех оснований недействительности.

Способность понимать значение своих действий проверяется строго на момент совершения сделки — на дату заключения договора дарения, а не на какую-либо иную дату (например, на дату предъявления иска или на дату предоставления равнозначного жилья):

Для признания сделки, совершенной гражданином, недействительной по правилам пункта 1 статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации этому гражданину (либо иному лицу, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате совершения сделки) необходимо доказать, что в момент ее совершения он находился в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Бремя доказывания этих обстоятельств возлагается на истца, при этом уклонение истца от исследования его психического состояния в момент совершения им сделки может являться основанием для отказа в удовлетворении иска о признании сделки недействительной по названному основанию. В этом же деле по иску Д. (продавец) к Л. (покупатель) Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации указала на то, что, обращаясь в суд с иском о признании недействительными предварительного договора и договора купли-продажи квартиры, прекращении и признании права собственности на квартиру, Д. (продавец) в обоснование своих требований помимо статьи 178 ГК РФ ссылалась также на то, что в момент заключения договора не понимала значение своих действий и не могла ими руководить в результате психологического воздействия на нее третьих лиц, в связи с чем названные сделки являются недействительными по пункту 1 статьи 177 ГК РФ.
— п. 1.1 Обзора судебной практики ВС РФ № 12/2026 от 01.07.2026

Это означает, что родственнику придётся доказывать неспособность осознавать свои действия именно в день подписания дарения, и, как правило, через посмертную или прижизненную судебно-психиатрическую экспертизу; уклонение от экспертизы влечёт отказ в иске. Чем больше времени прошло между дарением и спором, тем слабее доказательственная база истца.

Дополнительный рубеж защиты — форма сделки. Договор дарения недвижимости между гражданами подлежит нотариальному удостоверению:

Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ )
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

Если дарение было совершено в простой письменной форме без нотариуса (в период действия этого требования), сделка ничтожна, и это тоже основание для атаки — но одновременно означает, что при добросовестном оформлении через нотариуса проверка воли дарителя уже проводилась, что ослабляет позицию оспаривающего.

Вывод. Родственник может оспорить дарение только по конкретному законному основанию (прежде всего ст. 177 ГК РФ) и только в суде, доказав неспособность дарителя понимать свои действия именно в момент заключения договора дарения. Сам факт родства права на иск не создаёт. Если родственник не был собственником или иным правообладателем на подаренный объект и не докажет нарушения своих прав, иск, скорее всего, будет отклонён.

Каковы последствия недействительности дарения и «дотягиваются» ли они до квартиры, полученной по реновации

Даже если дарение признают недействительным, законная реакция суда — это реституция между сторонами сделки, а не автоматическое изъятие вашей квартиры:

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (
— п. 2 ст. 167 ГК РФ

Обратите внимание на два ограничения. Первое — по ст. 167 ГК РФ возврат производится между сторонами самой сделки, то есть между дарителем-родственником и одаряемым (вашим продавцом), и лишь при невозможности вернуть полученное в натуре — взыскивается его стоимость. Второе — предметом оспариваемой сделки была старая квартира, попавшая под реновацию, а не ваша нынешняя. К моменту спора старый объект юридически и физически уже не находится у одаряемого: он передан городу, а взамен возникло новое право собственности на равнозначное жильё.

Это принципиально потому, что основанием возникновения права на вашу квартиру является не дарение, а самостоятельный договор с городом:

Предоставление равнозначного жилого помещения, равноценного возмещения в денежной форме или путем предоставления равноценного жилого помещения осуществляется на основании договора, заключаемого между собственником жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, и уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы (далее - договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение). Договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение с условием предоставления равнозначного жилого помещения, подлежит заключению собственником жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, в обязательном порядке в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, предусмотренного частью шестой настоящей статьи. К такому договору применяются правила гражданского законодательства о мене с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Законом. В случае, если собственник жилого помещения направил предусмотренное частью третьей настоящей статьи заявление в указанный в этой части срок, уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы заключает с этим собственником жилого помещения договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение с условием предоставления ему равноценного возмещения в денежной форме или путем предоставления равноценного жилого помещения на праве собственности.
— ч. 4 ст. 7.3 Закона РФ № 4802-I от 15.04.1993

Договор с городом — самостоятельная сделка (по правилам о мене), порождающая новое право собственности. Право на равнозначное жилое помещение предоставляется взамен освобождаемого объекта и по своей природе является компенсационным: город предоставляет его в целях обеспечения жилищных прав собственника:

Собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации (далее - собственники жилых помещений), и нанимателям жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации, в целях обеспечения их жилищных прав взамен указанных жилых помещений предоставляются равнозначные жилые помещения. Под равнозначным жилым помещением в настоящем Законе понимается жилое помещение, одновременно соответствующее следующим требованиям: жилая площадь и количество комнат в таком жилом помещении не меньше жилой площади и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения; такое жилое помещение соответствует стандартам благоустройства, установленным законодательством города Москвы, а также имеет улучшенную отделку в соответствии с требованиями, установленными нормативным правовым актом города Москвы; такое жилое помещение находится в многоквартирном доме, который расположен в том же районе города Москвы, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в программу реновации (при этом границы указанного района определяются по состоянию на 1 января 2017 года), за исключением случая, если многоквартирный дом расположен в Зеленоградском, Троицком или Новомосковском административном округе города Москвы.
— ч. 1 ст. 7.3 Закона РФ № 4802-I от 15.04.1993

Поэтому реституция по недействительному дарению в натуре — возврат именно подаренной (старой) квартиры — объективно невозможна, и родственник не может получить вашу квартиру в порядке ст. 167 ГК РФ. Его интерес ограничивается денежной компенсацией стоимости прежнего объекта или иными требованиями к вашему продавцу, но не вещным требованием к вашей недвижимости.

Вывод. Признание дарения недействительным по общему правилу влечёт лишь двустороннюю реституцию между дарителем и одаряемым и при невозможности возврата — взыскание стоимости утраченного объекта в деньгах. Ваша квартира по договору с городом получена не по оспариваемому дарению, а по самостоятельной сделке о предоставлении равнозначного жилья, поэтому автоматически изъята не будет — риск ограничен денежными требованиями к вашему продавцу.

Защита вас как покупателя: добросовестный приобретатель и невозможность истребования квартиры

Если родственник попытается вернуть жильё через виндикацию (истребование имущества из чужого незаконного владения), ваша защита строится на статусе добросовестного приобретателя:

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. 2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. 3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя. 4. Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ)
— ст. 302 ГК РФ, п. 1

Для вас значение имеют два пункта. По п. 1 ст. 302 ГК РФ от добросовестного приобретателя имущество можно истребовать, только если оно выбыло из владения собственника помимо его воли либо было похищено или утеряно. В вашей ситуации родственник сам добровольно подарил свою квартиру — то есть она выбыла из его владения по его же воле, что исключает виндикацию. Кроме того, по п. 2 ст. 302 ГК РФ безвозмездность важна лишь для приобретения первоначальным одаряемым; ваша покупка — возмездная сделка.

Правило о добросовестном приобретателе закреплено и в разъяснениях:

В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. По смыслу пункта 2 статьи 223 ГК РФ право собственности возникает у добросовестного приобретателя не только в том случае, когда вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, но и тогда, когда прежний собственник в суд не обращался и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют. Поскольку добросовестный приобретатель становится собственником недвижимого имущества с момента государственной регистрации права в ЕГРП, первоначальный собственник не вправе истребовать имущество и в том случае, если оно перешло к последующему приобретателю по безвозмездной сделке. В силу пункта 1 статьи 6 ГК РФ (аналогия закона) правило абзаца второго пункта 2 статьи 223 ГК РФ подлежит применению при рассмотрении споров о правах на движимое имущество (право собственности на движимое имущество у добросовестного приобретателя возникает с момента возмездного приобретения имущества, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя). 14.
— п. 13 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

Отсюда следует, что вы как приобретатель по возмездной сделке, зарегистрировавший право в ЕГРН, признаётесь собственником с момента государственной регистрации. Прежний собственник не вправе истребовать имущество, даже если оно ранее перешло к вашему продавцу по безвозмездной сделке — то есть цепочка «дарение → реновация → продажа вам» не даёт родственнику вещного иска к вашей квартире.

Добросовестность приобретателя оценивается по тому, знали ли вы о неправомерности отчуждения:

Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. ______________________________________________________________________ Абзац первый пункта 38 признан не подлежащим применению постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 ______________________________________________________________________ Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества. 39.
— п. 38 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

Ваше поведение (проверка документов, регистрация перехода права в ЕГРН, отсутствие сведений о судебном споре) подтверждает добросовестность; отметка о судебном споре в ЕГРН отсутствовала, поскольку право продавца на квартиру по реновации возникло из договора с городом, а не из оспариваемого дарения.

Дополнительно суд откажет в защите, если оспаривание будет признано злоупотреблением правом:

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. 2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. 3. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом. 4. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков. 5. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. (Статья в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
— п. 1 ст. 10 ГК РФ

Вывод. Вы — добросовестный возмездный приобретатель, зарегистрировавший право в ЕГРН. Поскольку подаренная квартира выбыла из владения родственника по его собственной воле (дарением), виндикация по ст. 302 ГК РФ к вашей квартире невозможна, а добросовестный приобретатель становится собственником с момента регистрации права. Ваша квартира от вещных требований родственника защищена.

Сроки, подсудность и ваши денежные потери (если спор всё же возникнет)

Сроки исковой давности — важный барьер для родственника. Требование о признании оспоримой сделки (в том числе по ст. 177 ГК РФ) недействительной ограничено годичным сроком:

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. (Статья в редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 109-ФЗ) Глава 9 1 . Решения собраний (Дополнение главой - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 2 ст. 181 ГК РФ

Это означает, что родственник должен уложиться в один год с момента, когда узнал или должен был узнать об основании недействительности. Если с даты дарения прошло больше года и не доказано, что истец узнал об основании лишь недавно (например, из-за психического состояния, обнаружившегося позднее), в иске будет отказано по пропуску срока.

Спор о недвижимости рассматривается по месту её нахождения:

В силу части 1 статьи 30 ГПК РФ и части 1 статьи 38 АПК РФ иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются в суде по месту нахождения этого 2 имущества (исключительная подсудность). К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста. 3. Если на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В соответствии со статьей 148 ГПК РФ или статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела. Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.
— п. 2 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

Поскольку речь о квартире в Москве, иск об оспаривании дарения и любые вещные требования будут рассматриваться районным судом Москвы по месту нахождения объекта; на вас как на добросовестного владельца бремя доказывания неблагоприятных для вас обстоятельств не возлагается.

Если же оспаривание в итоге повлечёт для вас утрату или повреждение имущества, закон даёт вам право на денежную компенсацию:

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
— п. 1 ст. 15 ГК РФ

Практически это означает: если вы понесёте реальные потери (например, будете вынуждены вернуть квартиру либо понести расходы), вы вправе требовать их полного возмещения с лица, чьи действия привели к нарушению вашего права (прежде всего с вашего продавца, действовавшего неуправомоченно), включая реальный ущерб и упущенную выгоду.

Вывод. Родственнику даётся один год на оспаривание сделки (п. 2 ст. 181 ГК РФ), а спор ведётся в районном суде Москвы по месту нахождения квартиры. Если из-за признания дарения недействительным вы понесёте утраты, вы вправе взыскать убытки (реальный ущерб и упущенную выгоду) с лица, нарушившего ваше право, — как правило, с продавца. Вам как добросовестному владельцу доказывать недобросовестность не нужно — её обязан доказать истец.

Остаточные риски, альтернативные исходы и защита титула в ЕГРН

Полностью исключить судебный спор нельзя, однако исход зависит от того, жив ли даритель, какое основание заявлено и уложился ли истец в срок давности. Разберём развилки.

Если родственник-даритель жив и сам подаёт иск по ст. 177 ГК РФ — он должен доказать своё состояние именно в момент дарения; бремя на нём:

Для признания сделки, совершенной гражданином, недействительной по правилам пункта 1 статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации этому гражданину (либо иному лицу, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате совершения сделки) необходимо доказать, что в момент ее совершения он находился в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Бремя доказывания этих обстоятельств возлагается на истца, при этом уклонение истца от исследования его психического состояния в момент совершения им сделки может являться основанием для отказа в удовлетворении иска о признании сделки недействительной по названному основанию. В этом же деле по иску Д. (продавец) к Л. (покупатель) Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации указала на то, что, обращаясь в суд с иском о признании недействительными предварительного договора и договора купли-продажи квартиры, прекращении и признании права собственности на квартиру, Д. (продавец) в обоснование своих требований помимо статьи 178 ГК РФ ссылалась также на то, что в момент заключения договора не понимала значение своих действий и не могла ими руководить в результате психологического воздействия на нее третьих лиц, в связи с чем названные сделки являются недействительными по пункту 1 статьи 177 ГК РФ.
— п. 1.1 Обзора судебной практики ВС РФ № 12/2026 от 01.07.2026

Если даритель умер, а иск заявляют его наследники — им придётся доказывать как недействительность сделки, так и нарушение их собственных прав, что существенно сложнее, поскольку распоряжение было совершено самим собственником при жизни.

Если основание — мнимость или притворность сделки (ст. 170 ГК РФ) — речь идёт о ничтожной сделке:

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1, 2 ст. 170 ГК РФ

Такой иск подчинён трёхлетнему сроку (п. 1 ст. 181 ГК РФ), и предмет доказывания смещается с состояния дарителя на отсутствие/иной характер воли сторон. Но и в этом случае сохраняются два решающих для вас правила: невозможность реституции в натуре по объекту, заменённому равнозначным жильём, и самостоятельное основание вашего права.

Ключевой защитный исход строится на связке: право на вашу квартиру возникло не из оспариваемого дарения, а из самостоятельной сделки с городом:

Предоставление равнозначного жилого помещения, равноценного возмещения в денежной форме или путем предоставления равноценного жилого помещения осуществляется на основании договора, заключаемого между собственником жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, и уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы (далее - договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение). Договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение с условием предоставления равнозначного жилого помещения, подлежит заключению собственником жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, в обязательном порядке в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, предусмотренного частью шестой настоящей статьи. К такому договору применяются правила гражданского законодательства о мене с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Законом. В случае, если собственник жилого помещения направил предусмотренное частью третьей настоящей статьи заявление в указанный в этой части срок, уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы заключает с этим собственником жилого помещения договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение с условием предоставления ему равноценного возмещения в денежной форме или путем предоставления равноценного жилого помещения на праве собственности.
— ч. 4 ст. 7.3 Закона РФ № 4802-I от 15.04.1993

Это значит, что даже при удовлетворении иска о недействительности дарения аннулируется лишь первая сделка в цепочке, но не ваш титул, основанный на договоре с уполномоченным органом города Москвы.

В части защиты записи в ЕГРН: ваше право зарегистрировано и, будучи добросовестным возмездным приобретателем, вы защищены от истребования:

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. 2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. 3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя. 4. Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ)
— ст. 302 ГК РФ, п. 1

Дополнительный рубеж — презумпция добросовестности и запрет злоупотребления правом, который не позволяет родственнику, чьё поведение породило у вас разумную уверенность в действительности сделки, затем требовать её отмены:

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. 2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. 3. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом. 4. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков. 5. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. (Статья в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
— п. 1 ст. 10 ГК РФ

Вывод. Остаточный риск сводится к судебному спору (возможно, с обеспечительными мерами), но не к утрате собственности. Исход решается по развилкам: (1) жив ли даритель и кто истец; (2) какое основание заявлено — ст. 177 ГК РФ (оспоримая, годичный срок) или ст. 170 ГК РФ (ничтожная, трёхлетний срок); (3) уложился ли истец в срок давности. Главные доводы защиты — пропуск исковой давности, добросовестность и возмездность вашего приобретения, выбытие старой квартиры по воле самого дарителя (дарением) и самостоятельное основание вашего права из договора с городом Москвы. Суд, районный по месту нахождения квартиры в Москве, рассматривает спор с бременем доказывания на истце.

Денежные последствия, обеспечительные меры и защита записи в ЕГРН

Денежные последствия для вас. Главный вектор требований родственника при невозможности вернуть старую (подаренную) квартиру — денежная компенсация, обращённая к вашему продавцу, а не к вам. Если же в результате спора именно вы понесёте потери (например, будете вынуждены расстаться с квартирой либо оплатить чьи-то расходы), закон даёт вам право на полное возмещение убытков:

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
— п. 1 ст. 15 ГК РФ

Кроме того, при невозможности возврата имущества в натуре применяются правила о взыскании действительной стоимости и о неосновательном обогащении:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

В случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения. 2. Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
— п. 1 ст. 1105 ГК РФ

Практически это означает: родственник, чей иск о дарении будет удовлетворён, вправе получить от одаряемого (вашего продавца) действительную стоимость утраченного объекта либо сумму неосновательного обогащения — за счёт продавца, а не за счёт вашей квартиры.

Защита вашего титула в ЕГРН. Запись о вашем праве является единственным и достаточным доказательством собственности, а спорное право оспаривается только в суде:

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 6. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133 1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации . В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. 7.
— ч. 5 ст. 1 Закона № 218-ФЗ от 13.07.2015

Это укрепляет вашу позицию: пока ваша запись в ЕГРН не аннулирована судебным актом, вы — законный собственник, а любые притязания родственника проходят исключительно через суд, с его бременем доказывания.

Обеспечительные меры и арест. Родственник вправе просить суд о наложении ареста на квартиру в качестве меры по обеспечению иска — перечень таких мер установлен процессуальным законом:

Мерами по обеспечению иска могут быть: 1) наложение ареста на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или других лиц; 2) запрещение ответчику совершать определенные действия; 3) запрещение другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора, в том числе передавать имущество ответчику или выполнять по отношению к нему иные обязательства; 3 1 ) возложение на ответчика и других лиц обязанности совершить определенные действия, касающиеся предмета спора о нарушении авторских и (или) смежных прав, кроме прав на фотографические произведения и произведения, полученные способами, аналогичными фотографии, в информационно-телекоммуникационных сетях, в том числе в сети "Интернет"; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 02.07.2013 № 187-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 24.11.2014 № 364-ФЗ ) 4) приостановление реализации имущества в случае предъявления иска об освобождении имущества от ареста (исключении из описи); 5) приостановление взыскания по исполнительному документу, оспариваемому должником в судебном порядке. В необходимых случаях судья или суд может принять иные меры по обеспечению иска, которые отвечают целям, указанным в статье 139 настоящего Кодекса. Судьей или судом может быть допущено несколько мер по обеспечению иска. 2. При нарушении запрещений, указанных в пунктах 2 и 3 части первой настоящей статьи, виновные лица подвергаются судебному штрафу в порядке и в размере, которые установлены главой 8 настоящего Кодекса .
— ст. 140 ГПК РФ, п. 1

Арест носит характер временной меры: он не означает ни удовлетворения иска, ни перехода права. Вы вправе обжаловать определение об обеспечении иска, заявить о снятии ареста при его несоразмерности, а при признании иска необоснованным — требовать возмещения убытков, причинённых обеспечительными мерами (ст. 15 ГК РФ). Наличие такой возможности закреплено тем, что меры обеспечения применяются только в целях, указанных в ст. 139 ГПК РФ, то есть для предотвращения затруднения или невозможности исполнения решения.

Вывод. Ни вещный иск к вашей квартире, ни денежные требования родственника не направлены против вас: реституция и взыскание стоимости производятся между дарителем и одаряемым, а ваша запись в ЕГРН как единственное доказательство права оспаривается только в суде и с бременем доказывания на истце. Возможный арест — временная обеспечительная мера, которую вы вправе обжаловать и с которой сопряжено ваше право на возмещение убытков. Риски для вас сводятся к временным ограничениям, а не к утрате собственности.