Положена ли квартира сироте после детского дома, если у него есть доля в аварийном доме, который нельзя продать

Положено ли ему жильё при наличии доли в собственности

Само наличие доли в собственности не лишает права на жильё как сироту — закон прямо делит всех детей-сирот на две группы и для собственников предусматривает льготный механизм.

Детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений, а также детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений, в случае, если их проживание в ранее занимаемых жилых помещениях признается невозможным, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находится место жительства указанных лиц, в порядке, установленном законодательством этого субъекта Российской Федерации, однократно предоставляются благоустроенные жилые помещения специализированного жилищного фонда по договорам найма специализированных жилых помещений.
— абз. 1 п. 1 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ

Это ключевая норма: право на квартиру по договору найма специализированного жилого помещения имеют и те сироты, кто является собственником жилья, — при условии, что их проживание в этом жилье «признаётся невозможным». Значит, позиция «раз есть доля — значит обеспечен жильём» юридически неверна: вопрос не в наличии собственности, а в том, признано ли проживание невозможным.

Проживание детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в ранее занимаемых жилых помещениях, нанимателями или членами семей нанимателей по договорам социального найма либо собственниками которых они являются, признается невозможным, если это противоречит интересам указанных лиц в связи с наличием одного из следующих обстоятельств: 1) проживание на любом законном основании в таких жилых помещениях лиц: лишенных родительских прав в отношении этих детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей (при наличии вступившего в законную силу решения суда об отказе в принудительном обмене жилого помещения в соответствии с частью 3 статьи 72 Жилищного кодекса Российской Федерации ); страдающих тяжелой формой хронических заболеваний в соответствии с указанным в пункте 4 части 1 статьи 51 Жилищного кодекса Российской Федерации перечнем, при которой совместное проживание с ними в одном жилом помещении невозможно; 2) жилые помещения признаны непригодными для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены жилищным законодательством; (В редакции Федерального закона от 29.07.2018 № 267-ФЗ) 3) общая площадь жилого помещения, приходящаяся на одно лицо, проживающее в данном жилом помещении, менее учетной нормы площади жилого помещения, в том числе если такое уменьшение произойдет в результате вселения в данное жилое помещение детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей; 4) иное установленное законодательством субъекта Российской Федерации обстоятельство.
— п. 4 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ

Здесь перечислены обстоятельства, при которых проживание сироты в его собственном жилье признаётся невозможным. Для ситуации вашего племянника прямо подходит подпункт 2 — жилое помещение признано непригодным для проживания (крыша течёт, печка развалилась, дом признавали аварийным). Дополнительно может работать подпункт 3 — если общая площадь, приходящаяся на одного проживающего, менее учётной нормы.

Порядок установления факта невозможности проживания детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в ранее занимаемых жилых помещениях, нанимателями или членами семей нанимателей по договорам социального найма либо собственниками которых они являются, устанавливается законодательством субъекта Российской Федерации.
— п. 5 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ

Порядок установления факта невозможности проживания определяется законодательством субъекта РФ, а не федеральным актом. Именно поэтому в разных кабинетах вам отвечают по-разному: надо обращаться не «вообще», а по региональной процедуре, установившей, кто и какими документами подтверждает невозможность проживания.

Дети-сироты и лица из числа детей-сирот имеют право на обеспечение жилыми помещениями по договорам найма специализированных жилых помещений, если их проживание в ранее занимаемых жилых помещениях, нанимателями или членами семей нанимателей по договорам социального найма либо собственниками которых они являются, признано невозможным при установлении любого из обстоятельств, с наличием которых законодательство Российской Федерации или субъекта Российской Федерации связывает указанный факт.
— п. 2 Обзора судебной практики ВС РФ от 23.12.2020

Верховный Суд прямо разъяснил: право возникает при установлении любого из обстоятельств, указанных в федеральном или региональном законодательстве. Достаточно доказать одно основание — непригодность дома.

При определении права детей-сирот и лиц из числа детей-сирот на обеспечение жилым помещением, предоставляемом по договору найма специализированного жилого помещения, возможность проживания указанных лиц в жилом помещении, собственником которого они не являются, а также их имущественное положение правового значения не имеет.
— п. 1 Обзора судебной практики ВС РФ от 23.12.2020

И ещё важное: наличие у сироты права пользования чужим жильём или его имущественное положение значения не имеют. Это опровергает попытки отказать со ссылкой на то, что доля «что-то стоит» или что у него есть «какое-то» жильё.

Вывод. Да, квартира ему положена — но не автоматически «по факту сиротства», а при условии установления факта невозможности проживания в принадлежащей ему доле. Признание дома непригодным/аварийным (подп. 2 п. 4 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ) — самостоятельное и достаточное основание. Отказ со ссылкой только на наличие доли незаконен.

Возраст, момент обращения и сохранение права

Право на жильё закреплено напрямую и не зависит от достижения 23 лет.

Жилые помещения предоставляются лицам, указанным в абзаце первом настоящего пункта, по их заявлению в письменной форме по достижении ими возраста 18 лет, а также в случае приобретения ими полной дееспособности до достижения совершеннолетия. В случаях, предусмотренных законодательством субъектов Российской Федерации, жилые помещения могут быть предоставлены лицам, указанным в абзаце первом настоящего пункта, по их заявлению в письменной форме ранее чем по достижении ими возраста 18 лет.
— абз. 2 п. 1 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ

Из этой нормы следует: жильё предоставляется по письменному заявлению по достижении 18 лет, а законодательство субъекта может допустить предоставление ранее 18 лет. Ему 17 — заявление целесообразно подготовить сейчас и подать с наступлением совершеннолетия либо раньше, если региональный закон это предусматривает.

Право на обеспечение жилыми помещениями по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей, сохраняется за лицами, которые относились к категории детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, и достигли возраста 23 лет, до фактического обеспечения их жилыми помещениями.
— п. 9 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ

Эта норма прямо устанавливает, что право сохраняется за лицами из числа детей-сирот, достигшими возраста 23 лет, до фактического обеспечения их жилыми помещениями. Значит, даже если выпуск произойдёт и квартира не будет получена сразу, право не утрачивается.

Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации формирует список детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц, указанных в пункте 9 настоящей статьи, которые подлежат обеспечению жилыми помещениями (далее - список) в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи. Лица, указанные в абзаце первом пункта 1 настоящей статьи, включаются в список по достижении возраста 14 лет.
— п. 3 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ

Список формирует орган исполнительной власти субъекта РФ, а включение производится по достижении 14 лет. Ему 17 — по общему правилу он уже должен быть в списке; если его там нет, это нарушение, которое устраняется через заявление или суд.

Органы опеки и попечительства осуществляют контроль за своевременной подачей законными представителями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, заявлений о включении этих детей в список и в случае неподачи таких заявлений принимают меры по включению этих детей в список.
— абз. 4 п. 3 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ

Органы опеки обязаны контролировать своевременность подачи заявления и при бездействии законных представителей сами принимать меры по включению ребёнка в список. Ссылка опеки «мы ничего не можем» противоречит прямой обязанности, закреплённой этой нормой.

Вывод. Возраст 17 лет не препятствует реализации права: заявление подаётся с наступлением 18 лет (либо ранее, если это допускает регион), а право на жильё сохраняется до фактического предоставления квартиры, поскольку оно не ставится в зависимость от достижения 23 лет.

Подтверждение непригодности дома и признание проживания невозможным

Основание «непригодное жильё» требует документального подтверждения в установленном порядке — именно на этом этапе чаще всего «сыпется» дело.

Основанием для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является его аварийное техническое состояние, установленное в соответствии с межгосударственным стандартом ГОСТ 31937-2024 "Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния", введенным в действие с 1 мая 2024 г. приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 10 апреля 2024 г. № 433-ст (далее - межгосударственный стандарт), на основании выводов юридического лица, являющегося членом саморегулируемой организации, указанной в пункте 2 части 4 статьи 55 26-1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - специализированная организация), об отнесении технического состояния многоквартирного дома к аварийной категории технического состояния, обоснованных соответствующими поверочными расчетами несущей способности конструкций и (или) основания фундаментов.
— п. 34 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Аварийность многоквартирного дома устанавливается по ГОСТ специализированной организацией, а если дом признан аварийным — расположенные в нём помещения являются непригодными для проживания. Для вашего случая критично: нужен документ (заключение межведомственной комиссии по ПП № 47 или решение органа местного самоуправления) о признании дома (помещения) непригодным. Устный факт «дом аварийный, там жить нельзя» для суда слаб.

Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются (далее - нуждающиеся в жилых помещениях): 1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения; (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы; (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;
— п. 1 ст. 51 ЖК РФ

Параллельно ст. 51 ЖК РФ даёт основания нуждаемости: непригодность жилья (подп. 3) и обеспеченность менее учётной нормы (подп. 2). Это резервное основание, если по какой-то причине непригодность документально не подтвердится.

При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.
— п. 2 ст. 51 ЖК РФ

Важно: если у него есть ещё какое-то жильё, обеспеченность считают по суммарной площади всех помещений. Если доля — единственное жильё, учитывается только она.

Вывод. До обращения в суд обязательно нужно получить письменный документ о признании дома/помещения непригодным для проживания по процедуре ПП № 47, иначе требование о предоставлении жилья будет трудно доказать. Если такого документа нет — надо инициировать работу межведомственной комиссии.

Региональный порядок признания проживания невозможным

Поскольку п. 5 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ отсылает к законодательству субъекта РФ, ответ зависит от региона. Приведу пример действующего регионального регулирования (Кировская область), которое показывает типовую конструкцию: региональный закон дублирует федеральное условие, а порядок принятия решения устанавливает правительство региона.

{c19}

Здесь прямо сказано: жильё предоставляется сиротам-собственникам, если проживание в ранее занимаемом помещении признано невозможным. То есть региональный закон не отменяет право, а лишь конкретизирует процедуру.

Постановление Правительства Кировской области от 20.10.2015 № 66/691, принятое в реализацию регионального закона, распределяет полномочия: органы опеки и попечительства контролируют использование и сохранность жилых помещений сирот, а органы местного самоуправления — обеспечение надлежащего санитарного и технического состояния этих помещений. Это даёт вам рычаг: бездействие этих органов (не выявили аварийность, не приняли мер) можно обжаловать.

Вывод. Конкретную процедуру — куда и с какими документами подавать заявление о признании проживания невозможным — определяет закон вашего региона; орган опеки и администрация обязаны участвовать в этом и отвечать по существу. Нужно запросить в администрации/органе опеки региональный порядок и подать по нему заявление; параллельно — требовать включения в список.

Куда идти и как обжаловать отказ

Разные ответы опеки и администрации — это либо устные разъяснения, либо письменные решения; обжаловать можно только письменные. Порядок такой:

обеспечивает объективное, всестороннее и своевременное рассмотрение обращения, в случае необходимости - с участием гражданина, направившего обращение; 2) запрашивает, в том числе в электронной форме, необходимые для рассмотрения обращения документы и материалы в других государственных органах, органах местного самоуправления и у иных должностных лиц, за исключением судов, органов дознания и органов предварительного следствия; (В редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 227-ФЗ ) 3) принимает меры, направленные на восстановление или защиту нарушенных прав, свобод и законных интересов гражданина; 4) дает письменный ответ по существу поставленных в обращении вопросов
— п. 1 ч. 1 ст. 10 ФЗ № 59-ФЗ

По ФЗ № 59-ФЗ орган обязан дать письменный ответ по существу и принять меры к защите нарушенных прав. Каждый ответ «по-разному» фиксируйте письменно — это доказательства для суда и для прокуратуры.

Нарушение установленного законодательством Российской Федерации порядка рассмотрения обращений граждан, объединений граждан, в том числе юридических лиц, должностными лицами государственных органов, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений и иных организаций, на которые возложено осуществление публично значимых функций, за исключением случаев, предусмотренных статьями 5.39, 5.63 настоящего Кодекса, - влечет наложение административного штрафа в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей.
— ст. 5.59 КоАП РФ, п. 2

За нарушение порядка рассмотрения обращений предусмотрена административная ответственность (штраф 5–10 тыс. руб.). Это дополнительный аргумент в жалобе прокурору.

Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
— ч. 1 ст. 218 КАС РФ

Незаконный отказ или бездействие обжалуются в суд по правилам КАС РФ. Одновременно можно требовать и признания факта невозможности проживания, и обязания включить в список и предоставить жильё.

Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.
— ч. 1 ст. 219 КАС РФ

Срок обращения в суд — 3 месяца со дня, когда стало известно о нарушении. Пропуск срока — риск; при уважительных причинах его можно восстановить, но лучше не тянуть.

Решение о принятии на учет или об отказе в принятии на учет должно быть принято по результатам рассмотрения заявления о принятии на учет и иных представленных или полученных по межведомственным запросам в соответствии с частью 4 настоящей статьи документов органом, осуществляющим принятие на учет, не позднее чем через тридцать рабочих дней со дня представления документов
— ч. 5 ст. 52 ЖК РФ

Отдельно: решение о принятии на учёт / включении рассматривается в срок не более 30 рабочих дней. Если ответа нет дольше — это уже бездействие.

Вывод. Соберите все письменные ответы, подайте официальные заявления (в опеку, администрацию, региональный орган) и, получив отказ или не дождавшись ответа, обращайтесь в суд в порядке КАС РФ в течение 3 месяцев; параллельно — жалоба в прокуратуру и, при нарушении порядка рассмотрения обращения, ст. 5.59 КоАП РФ. Судебный порядок для оспаривания отказа — по КАС РФ, а не исковое производство.

Ветка «право уже есть»: обеспечение и сохранность имущества

Пока квартира не предоставлена, за сиротой сохраняются гарантии по его доле, а регион обязан следить за её состоянием.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, обязаны осуществлять контроль за использованием и сохранностью жилых помещений, нанимателями или членами семей нанимателей по договорам социального найма либо собственниками которых являются дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, за обеспечением надлежащего санитарного и технического состояния жилых помещений, а также осуществлять контроль за распоряжением ими.
— п. 2 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ

Субъект РФ обязан контролировать использование и сохранность жилых помещений, собственниками которых являются дети-сироты, за обеспечением надлежащего санитарного и технического состояния. Это значит, что аварийное состояние дома — зона ответственности органов, а не только «проблема самого сироты».

Вывод. Если дом разрушается и никто не реагирует — это бездействие органов опеки и администрации, которое можно обжаловать и использовать как дополнительное основание невозможности проживания.

Какие доказательства собрать

Исход дела решают документы. Вам нужно сформировать комплект:

— заключение межведомственной комиссии (или решение органа местного самоуправления) о признании дома/помещения непригодным для проживания либо аварийным (по ПП РФ № 47) — это главный документ для подп. 2 п. 4 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ;
— выписка из ЕГРН на 1/4 долю (подтверждает собственность и её объект);
— документы о статусе: решение суда о лишении родителей прав, документ о том, что он — ребёнок, оставшийся без попечения родителей (справка/акт органа опеки, приказ о помещении в организацию);
— справка об отсутствии иного жилья (из ЕГРН / органа местного самоуправления);
— техническое заключение о состоянии дома (если официального заключения о непригодности нет — его надо получить);
— все письменные ответы опеки и администрации (они подтверждают противоречивую позицию органов и факт обращения);
— расчёт учётной нормы и площади доли — на случай применения подп. 3 п. 4 ст. 8.

Вывод. Без письменного заключения о непригодности дома добиться результата сложно — начните с его получения; остальные документы соберите заранее, чтобы одновременно подать заявление о включении в список и о признании невозможности проживания.

Судьба доли: продавать не обязательно, и это не лишает права на квартиру

Покупателей на 1/4 доли в аварийном деревенском доме действительно нет — но продавать её никто не требует, и её наличие само по себе не является препятствием, поскольку по подп. 2 п. 4 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ право на жильё возникает у собственника именно тогда, когда его жильё «признаны непригодными для проживания» (см. блок о невозможности проживания). При этом распоряжение имуществом сироты ограничено законом.

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве"

Пока ребёнок находится под опекой (в организации для детей-сирот функции опекуна выполняет администрация учреждения), отчуждение его имущества, раздел доли или уменьшение её стоимости возможны только с предварительного разрешения органа опеки; без такого разрешения сделка может быть оспорена. Поэтому «просто продать долю» не получится и не нужно.

При разрешении судами споров, связанных с возложением обязанности на уполномоченный орган включить в список лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, достигших возраста 23 лет, которые имели право на внеочередное обеспечение жилыми помещениями по договору социального найма, однако в установленном порядке не были поставлены на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий до достижения ими возраста 23 лет, необходимо установить причины, по которым указанные лица не были поставлены на такой учет.
— п. 3 Обзора судебной практики ВС РФ от 23.12.2020

Из практики ВС РФ следует, что при спорах о включении в список суды проверяют, по каким причинам лицо не было поставлено на учёт. Практический вывод для вас: не пассивно ждать, а письменно потребовать включения в список, чтобы формально зафиксировать факт обращения и исключить упрёк в бездействии.

Вывод. Отчуждать долю не требуется: покупка этой доли закону не нужна, а продать её без разрешения органа опеки нельзя. Наличие доли не лишает права на жильё, если дом признан непригодным (подп. 2 п. 4 ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ). Сосредоточьтесь на признании проживания невозможным и на включении в список.