Какие квартиры дадут при реновации, если квартира не приватизирована, прописано 8 человек, включая детей, и есть ли влияние статуса нуждающихся и неродственников?

Какое жильё и почему вам положено при реновации: критерий равнозначности

Ваша семья занимает трёхкомнатную квартиру 58 кв. м по договору социального найма (имеется ордер — документ, на основании которого возникли отношения найма до введения договорной формы). В программе реновации наниматели приравнены к собственникам по объёму жилищных гарантий.

Собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации (далее - собственники жилых помещений), и нанимателям жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации, в целях обеспечения их жилищных прав взамен указанных жилых помещений предоставляются равнозначные жилые помещения.
— ч. 1 ст. 7.3 Закона РФ «О статусе столицы Российской Федерации»

Что такое «равнозначное» помещение, прямо определено законом; это три одновременных требования.

Под равнозначным жилым помещением в настоящем Законе понимается жилое помещение, одновременно соответствующее следующим требованиям: жилая площадь и количество комнат в таком жилом помещении не меньше жилой площади и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения; такое жилое помещение соответствует стандартам благоустройства, установленным законодательством города Москвы, а также имеет улучшенную отделку в соответствии с требованиями, установленными нормативным правовым актом города Москвы; такое жилое помещение находится в многоквартирном доме, который расположен в том же районе города Москвы, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в программу реновации (при этом границы указанного района определяются по состоянию на 1 января 2017 года), за исключением случая, если многоквартирный дом расположен в Зеленоградском, Троицком или Новомосковском административном округе города Москвы. В этом случае равнозначное жилое помещение предоставляется в границах административного округа города Москвы, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в программу реновации.
— ч. 2 ст. 7.3 Закона РФ «О статусе столицы Российской Федерации»

Ключевой практический вывод для вас: новая квартира будет не меньше по жилой площади и количеству комнат, а её общая площадь окажется больше прежних 58 кв. м — закон устанавливает превышение общей площади как обязательный признак равнозначности, а не как льготу. То есть взамен ваших трёх комнат вы получите не менее трёх комнат (жилая площадь — не меньше), при этом общая площадь будет больше 58 кв. м, квартира — с улучшенной отделкой и в том же районе (по границам на 01.01.2017).

Собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, подлежащих реновации, и гражданам, занимающим жилые помещения в многоквартирных домах, подлежащих реновации, по договорам социального найма, освобождающим такие жилые помещения, в целях обеспечения их жилищных прав взамен таких жилых помещений бесплатно предоставляются равнозначные жилые помещения.
— ч. 1 ст. 4 Закона г. Москвы от 17.05.2017 № 14

Для нанимателя действует специальная норма — жильё дают по договору социального найма, а по письменному заявлению можно получить равнозначное помещение в собственность (бесплатное получение в собственность — по сути аналог права, которое вы бы получили при приватизации).

Нанимателю жилого помещения и проживающим совместно с ним членам его семьи взамен освобождаемого ими жилого помещения предоставляется равнозначное жилое помещение по договору социального найма, а при наличии их письменного заявления равнозначное жилое помещение предоставляется им на праве собственности на основании договора передачи жилого помещения в собственность.
— ч. 11 ст. 7.3 Закона РФ «О статусе столицы Российской Федерации»

При этом по московскому закону порядок обратный федеральному: нанимателю по умолчанию равнозначное жильё предоставляется в собственность, и лишь по заявлению — по договору соцнайма.

Гражданину, занимающему жилое помещение в многоквартирном доме, подлежащем реновации, по договору социального найма, взамен освобождаемого им жилого помещения бесплатно предоставляется равнозначное жилое помещение на праве собственности или на основании письменного заявления указанного лица - по договору социального найма. Статья 5. Гарантии прав граждан на получение равноценного возмещения за освобождаемое жилое помещение при осуществлении реновации Собственник жилого помещения в многоквартирном доме, подлежащем реновации, вправе на основании письменного заявления вместо предоставляемого равнозначного жилого помещения получить за освобождаемое жилое помещение предварительное и равноценное возмещение в денежной форме или в форме равноценного жилого помещения на праве собственности. Размер такого возмещения и порядок его предоставления определяются в соответствии с федеральным законодательством, в том числе законодательством об оценочной деятельности. Статья 6. Дополнительные гарантии внеочередного улучшения жилищных условий при осуществлении реновации 1.
— ч. 3 ст. 4 Закона г. Москвы от 17.05.2017 № 14

Вывод по вопросу. Вы получите как минимум одну равнозначную квартиру: число комнат и жилая площадь — не меньше, чем сейчас, общая площадь — больше 58 кв. м, с улучшенной отделкой, в вашем районе. Доплата за равнозначное жильё не взимается законом. То, что квартира не приватизирована, прав не умаляет: наниматель по соцнайму получает те же гарантии, и даже вправе оформить новое жильё в собственность бесплатно.

Одна квартира или несколько: влияет ли число прописанных

Закон прямо отвечает, кому предоставляется жильё взамен освобождаемого: нанимателю и проживающим совместно с ним членам его семьи — то есть одной стороне договора социального найма.

Нанимателю жилого помещения и проживающим совместно с ним членам его семьи взамен освобождаемого ими жилого помещения предоставляется равнозначное жилое помещение по договору социального найма, а при наличии их письменного заявления равнозначное жилое помещение предоставляется им на праве собственности на основании договора передачи жилого помещения в собственность.
— ч. 11 ст. 7.3 Закона РФ «О статусе столицы Российской Федерации»

Смысл этой нормы для вашей ситуации: при общей площади 58 кв. м на 8 человек это ~7,25 кв. м на человека, но закон о реновации не ставит предоставление в зависимость от числа зарегистрированных — взамен одного занимаемого жилого помещения предоставляется одно равнозначное помещение (жилая площадь и число комнат — не меньше прежних). Число комнат «привязано» к занимаемой квартире (у вас их три), а не к числу проживающих.

Однако есть два исключения, при которых возможны несколько помещений:

1. Несколько квартир взамен одной — если в равнозначном фонде нет помещения с четырьмя и более комнатами. У вас квартира трёхкомнатная, поэтому данная норма к вам, скорее всего, неприменима, но принцип закреплён:

В случае, если при переселении жителей из многоквартирного дома, включенного в программу реновации, отсутствует возможность предоставления собственнику жилого помещения или нанимателю жилого помещения, состоящего из четырех и более комнат, одного равнозначного жилого помещения, таким собственнику жилого помещения или нанимателю жилого помещения с их письменного согласия может быть предоставлено несколько жилых помещений, в совокупности соответствующих требованиям части второй настоящей статьи. В этом случае предоставление нескольких жилых помещений признается предоставлением равнозначного жилого помещения.
— ч. 23 ст. 7.3 Закона РФ «О статусе столицы Российской Федерации»

1. Разделение на несколько семей/договоров — возможно только если вы реально проживаете отдельными семьями на основании отдельных договоров социального найма. Если у вас один договор соцнайма (один наниматель, остальные — члены семьи), раздел жилья на несколько квартир при реновации законом не предусмотрен.

К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.
— ст. 69 ЖК РФ, п. 1

Кто именно относится к «членам семьи нанимателя», определяет Жилищный кодекс: супруг, дети, родители нанимателя; другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы — если вселены как члены семьи и ведут общее хозяйство; иные лица — только в судебном порядке.

Если кто-то из 8 прописанных не родственник нанимателю, это не лишает его права пользования, но меняет его статус (см. блок 4). На объём предоставляемого жилья (число комнат) состав семьи не влияет — влияет только на то, кому именно пойдёт новое жильё и можно ли претендовать на улучшение по норме предоставления (блок 5).

Право детей не требует отдельной квартиры — несовершеннолетние вселяются как члены семьи нанимателя без дополнительных согласований:

Наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.
— ч. 1 ст. 70 ЖК РФ

Вывод по вопросу. По общему правилу вы получите одну равнозначную квартиру (не менее 3 комнат) на весь состав семьи по договору соцнайма, независимо от того, что прописано 8 человек. Несколько квартир возможны только в двух случаях: (1) если в фонде нет равнозначного помещения с нужным числом комнат (для вас — неактуально, комнат три); (2) если фактически вы живёте несколькими отдельными семьями по разным договорам соцнайма — тогда каждая семья получит своё помещение. Если договор один — «раскидать» 8 человек на несколько квартир по факту количества прописанных нельзя.

Влияет ли неприватизированный статус и наличие ордера

Неприватизированный статус квартиры ваших прав при реновации не умаляет. Напротив, закон о статусе столицы напрямую перечисляет нанимателей жилых помещений наряду с собственниками:

Собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации (далее - собственники жилых помещений), и нанимателям жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации, в целях обеспечения их жилищных прав взамен указанных жилых помещений предоставляются равнозначные жилые помещения.
— ч. 1 ст. 7.3 Закона РФ «О статусе столицы Российской Федерации»

Более того, нанимателю предоставлена дополнительная гарантия — возможность получить равнозначное жильё в собственность по письменному заявлению (фактически — бесплатная «приватизация-замена» на новое жильё), а по московскому закону собственность нанимателю даётся даже по умолчанию:

Нанимателю жилого помещения и проживающим совместно с ним членам его семьи взамен освобождаемого ими жилого помещения предоставляется равнозначное жилое помещение по договору социального найма, а при наличии их письменного заявления равнозначное жилое помещение предоставляется им на праве собственности на основании договора передачи жилого помещения в собственность.
— ч. 11 ст. 7.3 Закона РФ «О статусе столицы Российской Федерации»

Гражданину, занимающему жилое помещение в многоквартирном доме, подлежащем реновации, по договору социального найма, взамен освобождаемого им жилого помещения бесплатно предоставляется равнозначное жилое помещение на праве собственности или на основании письменного заявления указанного лица - по договору социального найма. Статья 5. Гарантии прав граждан на получение равноценного возмещения за освобождаемое жилое помещение при осуществлении реновации Собственник жилого помещения в многоквартирном доме, подлежащем реновации, вправе на основании письменного заявления вместо предоставляемого равнозначного жилого помещения получить за освобождаемое жилое помещение предварительное и равноценное возмещение в денежной форме или в форме равноценного жилого помещения на праве собственности. Размер такого возмещения и порядок его предоставления определяются в соответствии с федеральным законодательством, в том числе законодательством об оценочной деятельности. Статья 6. Дополнительные гарантии внеочередного улучшения жилищных условий при осуществлении реновации 1.
— ч. 3 ст. 4 Закона г. Москвы от 17.05.2017 № 14

Это значит: при реновации наниматель не просто сохраняет жильё по соцнайму, а получает реальную возможность приобрести новую квартиру в собственность бесплатно — ту самую возможность, которую даёт приватизация, но уже в отношении нового равнозначного жилья.

Ордер (для домов старого фонда — основной правоустанавливающий документ на занятие жилого помещения) подтверждает статус нанимателя и правомерность пользования. При реновации лицу предоставляется жильё, а порядок и статус (соцнайм или собственность) определяется законом, а не наличием договора:

Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.
— ст. 86 ЖК РФ

Общие правила выселения при сносе дома также требуют предоставления благоустроенного помещения, равнозначного по общей площади:

Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение. В случаях, предусмотренных федеральным законом или нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации , гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления. В случаях, предусмотренных федеральным законом, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, гражданам, выселяемым по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 и 87 2 настоящего Кодекса, с согласия в письменной форме нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, взамен предоставления другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма может быть выплачено денежное возмещение, размер которого определяется в соответствии с нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации или нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. (В редакции федеральных законов от 17.12.2009 № 316-ФЗ, от 30.11.2010 № 328-ФЗ, от 27.12.2019 № 473-ФЗ, от 23.07.2025 № 233-ФЗ) 2. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.
— ст. 89 ЖК РФ, п. 1

Вывод по вопросу. Неприватизированность и наличие ордера не являются препятствием: наниматель по соцнайму получает равнозначное жильё на тех же гарантиях, что и собственник, а благодаря ч. 11 ст. 7.3 и ч. 3 ст. 4 Закона г. Москвы № 14 вы можете оформить новую квартиру сразу в собственность бесплатно — что даже выгоднее, чем приватизация старого помещения до сноса.

Права неродственников и статус лиц, не являющихся членами семьи нанимателя

Если среди 8 прописанных есть лица, не являющиеся родственниками нанимателя, их положение зависит от того, на каком основании они вселены и указаны ли в договоре/ордере.

Круг членов семьи нанимателя определён императивно:

К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.
— ст. 69 ЖК РФ, п. 1

Вселение «других граждан» (неродственников) требует письменного согласия членов семьи и наймодателя, а вселение влечёт обязательное изменение договора соцнайма:

Наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.
— ч. 1 ст. 70 ЖК РФ

Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.
— ч. 2 ст. 70 ЖК РФ

Практический смысл этих норм для вашей ситуации (три развилки):

1. Если неродственники вселены с согласия наймодателя и указаны в договоре (ордере) как члены семьи — они обладают равными с нанимателем правами (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ) и входят в состав семьи, которой взамен освобождаемого помещения предоставляется равнозначное жильё. Тогда новое помещение «вмещает» их на тех же правах.

2. Если лицо перестало быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать — за ним сохраняются такие же права, что у нанимателя и членов его семьи; оно самостоятельно отвечает по обязательствам из договора:

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
— ч. 4 ст. 69 ЖК РФ

Такое лицо сохраняет право пользования и при переселении приобретает права в отношении предоставляемого помещения «на тех же условиях»:

Лица, имеющие право пользования жилым помещением в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, утрачивают такое право после заключения договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение, и приобретают на тех же условиях право пользования жилым помещением, предоставленным в соответствии с указанным договором. В случае, если жилое помещение находится в общей собственности, договор, предусматривающий переход права собственности на такое жилое помещение, заключается со всеми собственниками жилого помещения и предусматривает возникновение права общей собственности на предоставляемое жилое помещение в долях, соответствующих долям в праве собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации (в случае, если такое жилое помещение находилось в общей долевой собственности), или возникновение права общей совместной собственности на предоставляемое жилое помещение (в случае, если такое жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, находилось в общей совместной собственности). В случае, если в жилом помещении в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, предоставление собственникам такого жилого помещения равноценного возмещения в денежной форме не допускается.
— ч. 19 ст. 7.3 Закона РФ «О статусе столицы Российской Федерации»

1. Если лицо зарегистрировано «по месту жительства» без надлежащего вселения (без согласия наймодателя, не указано в договоре) — оно может не иметь права на пользование помещением как член семьи, и вопрос решается исходя из фактических обстоятельств вселения. Регистрация сама по себе прав пользования по соцнайму не порождает — право даёт вселение в качестве члена семьи с соблюдением ст. 70 ЖК РФ.

Вывод по вопросу. Неродственник не «выпадает» автоматически и не «отнимает» жильё у остальных. Если он вселён законно (согласие наймодателя + указан в договоре) либо сохранил право пользования как бывший член семьи, он входит в состав лиц, которым предоставляется равнозначное жильё, и приобретает право пользования новым помещением на тех же условиях (ч. 19 ст. 7.3). Никакой нормы, которая позволяла бы при реновации «выбросить» такого человека или выделить ему отдельное жильё, нет — его судьба определяется именно статусом вселения, а не родством. Число комнат в новом жилье от количества прописанных не зависит.

Влияние постановки на учёт нуждающихся: равнозначное жильё или улучшение

Здесь главная развилка, определяющая объём ваших прав.

Ветка А — если вы НЕ состоите на жилищном учёте. Вы получаете только равнозначное жильё (не менее 3 комнат, общая площадь больше 58 кв. м) по правилам ч. 1 и ч. 2 ст. 7.3. Улучшение жилищных условий «по числу человек» (норма предоставления на каждого) вам не положено.

Ветка Б — если вы состоите на учёте нуждающихся (жилищный учёт). Тогда закон даёт существенно больше: жилищные условия улучшаются вне очереди и по норме предоставления на одного человека:

Гражданам, нуждающимся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (в том числе гражданам, принятым на учет до 1 марта 2005 года в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма), и имеющим в собственности или в пользовании на условиях социального найма жилые помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, жилищные условия улучшаются путем предоставления жилых помещений по норме предоставления на одного человека, установленной нормативным правовым актом города Москвы, во внеочередном порядке и на условиях, установленных нормативным правовым актом города Москвы. В случае отказа указанных граждан от улучшения жилищных условий, а также при несоблюдении ими условий, установленных нормативным правовым актом города Москвы, им предоставляется в соответствии с настоящим Законом равнозначное жилое помещение либо равноценное возмещение в денежной форме или путем предоставления равноценного жилого помещения. Указанные граждане сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, до получения ими жилых помещений в порядке улучшения жилищных условий или до выявления предусмотренных жилищным законодательством оснований для снятия их с данного учета.
— абз. 1 ч. 12 ст. 7.3 Закона РФ «О статусе столицы Российской Федерации»

Аналогичная гарантия продублирована в московском законе:

Собственнику жилого помещения в многоквартирном доме, подлежащем реновации, членам его семьи, гражданину, с которым заключен договор социального найма жилого помещения в многоквартирном доме, подлежащем реновации, членам его семьи, состоящим на жилищном учете, улучшаются жилищные условия путем предоставления жилого помещения по норме предоставления на одного человека, установленной Законом города Москвы "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения", вне очереди в порядке и на условиях, установленных Законом города Москвы "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения".
— ч. 1 ст. 6 Закона г. Москвы от 17.05.2017 № 14

Что это значит на практике: если семья состоит на учёте нуждающихся, ей предоставляется жильё исходя из нормы предоставления (в Москве региональная норма устанавливается Законом г. Москвы «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения»), а не по принципу «не меньше трёх комнат». При 8 зарегистрированных это, как правило, означает помещение (или несколько помещений) со значительно большей общей площадью, чем 58 кв. м — ориентиром служит норма на одного человека:

По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в границах соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления. При наличии согласия в письменной форме граждан по решению органа местного самоуправления муниципального образования по месту их жительства жилое помещение может быть предоставлено в другом населенном пункте на территории того же муниципального образования. (В редакции федеральных законов от 17.12.2009 № 316-ФЗ , от 24.07.2023 № 365-ФЗ ) 6. Комнаты по договорам социального найма могут предоставляться только в случае, предусмотренном частью 4 статьи 59 настоящего Кодекса. 7. При определении общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, учитывается площадь жилого помещения, находящегося у него в собственности. 8. При предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению. Указанные сделки и действия учитываются за установленный законом субъекта Российской Федерации период, предшествующий предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма, но не менее чем за пять лет. 9.
— ч. 5 ст. 57 ЖК РФ

Кто признаётся нуждающимся — ст. 51 ЖК РФ. Для вас релевантно основание «обеспеченность менее учётной нормы»:

являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения; (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;
— п. 2 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ

Здесь критически важна ст. 53 ЖК РФ: если семья не стоит на учёте и «срочно» захочет встать, вселение/прописка, совершённые для приобретения права на учёт, дают право встать на учёт только через 5 лет:

Граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых такие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий.
— ст. 53 ЖК РФ

Вывод по вопросу. Стоите ли вы на учёте нуждающихся — это определяющий фактор. Если не состоите — получите только равнозначную квартиру (не меньше 3 комнат, общей площадью больше 58 кв. м), и 8 прописанных на метраж не повлияют. Если состоите на учёте — вы вправе требовать улучшения жилищных условий вне очереди по норме предоставления на каждого члена семьи, то есть с учётом всех 8 человек, что даст существенно большую площадь (вплоть до нескольких помещений, если одно помещение нужной площади недоступно). Встать на учёт «задним числом» перед переселением нельзя — намеренное ухудшение/увеличение состава отодвигает учёт на 5 лет (ст. 53 ЖК РФ).

Доплата, обжалование и практика: практические ориентиры

Доплата. Равнозначное жильё предоставляется без доплаты; доплата допустима только добровольно, при желании взять жильё большей площади/числа комнат:

Предоставление равнозначных жилых помещений или равноценных жилых помещений собственникам жилых помещений и нанимателям жилых помещений осуществляется без взимания доплаты. Собственники жилых помещений и наниматели жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации, которым предоставляются в собственность равнозначные жилые помещения, вправе по письменному заявлению приобрести за доплату жилые помещения большей площади и (или) жилые помещения, имеющие большее количество комнат, чем предоставляемые им равнозначные жилые помещения, в порядке, установленном нормативным правовым актом города Москвы, в том числе за счет средств материнского (семейного) капитала, жилищных субсидий и социальных выплат, право на получение которых подтверждается также государственными жилищными сертификатами, и иных не запрещенных законодательством Российской Федерации источников. В течение шестидесяти дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого осуществлялось в целях реализации программы реновации за счет средств бюджета города Москвы, Московского фонда реновации жилой застройки, высшим исполнительным органом государственной власти города Москвы определяется управляющая организация, осуществляющая управление данным домом.
— ч. 21 ст. 7.3 Закона РФ «О статусе столицы Российской Федерации»

У вас нормальное превышение площади и без доплаты: общая площадь равнозначного жилья по закону должна быть больше 58 кв. м, доплачивать за это не нужно.

Обжалование. Если вам предложат жильё с меньшей жилой площадью или числом комнат, меньшей общей площадью, в другом районе или с ухудшенной отделкой — это нарушение требований ч. 2 ст. 7.3. Защита строится на оспаривании решения/договора уполномоченного органа (Департамента городского имущества г. Москвы / Фонда реновации) и понуждении к предоставлению надлежащего равнозначного жилья. Подсудность и порядок определяются ГПК РФ (споры о понуждении к заключению договора и предоставлению жилья — районный суд по месту нахождения ответчика/жилья). Основание для требования — ч. 1 и ч. 2 ст. 7.3:

Под равнозначным жилым помещением в настоящем Законе понимается жилое помещение, одновременно соответствующее следующим требованиям: жилая площадь и количество комнат в таком жилом помещении не меньше жилой площади и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения; такое жилое помещение соответствует стандартам благоустройства, установленным законодательством города Москвы, а также имеет улучшенную отделку в соответствии с требованиями, установленными нормативным правовым актом города Москвы; такое жилое помещение находится в многоквартирном доме, который расположен в том же районе города Москвы, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в программу реновации (при этом границы указанного района определяются по состоянию на 1 января 2017 года), за исключением случая, если многоквартирный дом расположен в Зеленоградском, Троицком или Новомосковском административном округе города Москвы. В этом случае равнозначное жилое помещение предоставляется в границах административного округа города Москвы, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в программу реновации.
— ч. 2 ст. 7.3 Закона РФ «О статусе столицы Российской Федерации»

Практика. Ключевые ориентиры судебной практики, единообразно применяемые при расселении (в т.ч. при реновации): предоставляемое жильё должно быть не только равнозначно по площади и числу комнат, но и благоустроено применительно к населённому пункту, находиться в границах того же населённого пункта (а по московской реновации — того же района/округа). При предоставлении жилья нанимателю сохраняются все гарантии, установленные ст. 86–89 ЖК РФ; права членов семьи, в том числе бывших, сохраняются (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ). Несовершеннолетние пользуются особыми гарантиями: предоставление вместо жилья денежного возмещения при проживании в помещении несовершеннолетних не допускается (абз. 1 ч. 19.1 ст. 7.3) — то есть вас не могут «выкупить» деньгами вместо предоставления жилья.

Вывод по вопросу. Доплата за равнозначное жильё не требуется; взять больше — можно добровольно за доплату (в т.ч. за счёт маткапитала и субсидий). При нарушении требований равнозначности решение и договор уполномоченного органа оспариваются в районном суде. Практика устойчиво применяет критерий «не меньше по жилой площади и числу комнат, больше по общей площади, тот же район, благоустроенность»; денежное возмещение вместо жилья при наличии несовершеннолетних не допускается — семья гарантированно получит жильё, а не деньги.

Сроки и порядок предоставления жилья: кто и когда оформляет

Предоставление жилья при реновации осуществляет уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы (на практике — Департамент городского имущества г. Москвы и Московский фонд реновации жилой застройки), который заключает соответствующий договор и передаёт равнозначное жильё. Переход прав происходит на основании договора; лица, имеющие право пользования, теряют право на старое помещение и приобретают его на тех же условиях в новом только после заключения договора:

Лица, имеющие право пользования жилым помещением в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, утрачивают такое право после заключения договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение, и приобретают на тех же условиях право пользования жилым помещением, предоставленным в соответствии с указанным договором. В случае, если жилое помещение находится в общей собственности, договор, предусматривающий переход права собственности на такое жилое помещение, заключается со всеми собственниками жилого помещения и предусматривает возникновение права общей собственности на предоставляемое жилое помещение в долях, соответствующих долям в праве собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации (в случае, если такое жилое помещение находилось в общей долевой собственности), или возникновение права общей совместной собственности на предоставляемое жилое помещение (в случае, если такое жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, находилось в общей совместной собственности). В случае, если в жилом помещении в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, предоставление собственникам такого жилого помещения равноценного возмещения в денежной форме не допускается.
— ч. 19 ст. 7.3 Закона РФ «О статусе столицы Российской Федерации»

Срок предоставления привязан к заключению договора: закон устанавливает, что сторона обязана заключить договор в течение тридцати дней со дня получения проекта договора; при уклонении уполномоченный орган вправе обратиться в суд о понуждении к заключению договора (аналогичное право защищаться и у вас — при отказе органа предоставить надлежащее равнозначное жильё через суд).

В случае, если договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение и подлежащий заключению в обязательном порядке в соответствии с настоящей статьей, не был заключен в течение тридцати дней со дня получения собственником жилого помещения проекта договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение, заказным письмом с уведомлением о вручении либо по адресу (уникальному идентификатору) личного кабинета физического лица на региональном портале государственных и муниципальных услуг либо получения собственником жилого помещения такого проекта договора лично, уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы вправе обратиться в суд с требованием одновременно о понуждении указанного собственника жилого помещения к заключению договора
— ст. 7.3 Закона РФ «О статусе столицы Российской Федерации» (срок 30 дней)

Для нанимателя порядок выбора формы (соцнайм или собственность) и заключения договора передачи регулируется ст. 7.3 в связке со ст. 4 Закона г. Москвы № 14 — ваше право оформить новое жильё в собственность по письменному заявлению уже рассмотрено в блоке 3.

Вывод по вопросу. Жильё предоставляет уполномоченный орган г. Москвы (ДГИ/Фонд реновации) на основании договора, который подлежит заключению в 30-дневный срок со дня получения проекта. Право пользования новым помещением возникает у всех лиц (включая членов семьи и бывших членов семьи нанимателя) после заключения договора, на тех же условиях. Сроки и орган здесь едины во всех блоках: споры с этим органом рассматривает районный суд.