Дом признан аварийным и подлежит сносу: что делать, если куплен через органы опеки на доли детей, а денег на другое жильё нет, какую компенсацию дадут и от какой суммы считать

От какой стоимости считается возмещение за аварийный дом: указанная в свидетельстве сумма или рыночная стоимость?

Ключевая норма — ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, которая прямо перечисляет, из чего складывается выкупная цена.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме , в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
— ч. 7 ст. 32 ЖК РФ

Из этой нормы следует, что закон вообще не привязывает выкупную цену к той сумме, которая когда-то была уплачена при покупке (у вас — 500 тыс. руб. на дом, по 124 104 руб. в свидетельстве на каждую дочь). В расчёт берётся рыночная стоимость жилого помещения на момент изъятия, а не цена приобретения и не кадастровая стоимость. Именно поэтому 124 104 руб. из свидетельства — не база для компенсации, это лишь отражение номинала прошлой сделки.

Кроме рыночной стоимости помещения, в возмещение включается рыночная стоимость доли в общем имуществе дома, включая земельный участок. Право на это общее имущество прямо закреплено за собственником помещения.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ;
— ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287 6 настоящего Кодекса. 2. Собственник помещения, машино-места не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу его доли отдельно от права собственности на помещение, машино-место. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 430-ФЗ)
— п. 1 ст. 290 ГК РФ

Это подтверждается актом более высокого уровня — ст. 281 ГК РФ, которая для изъятия недвижимости для публичных нужд закрепляет тот же принцип.

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению. 3. При наличии согласия лица, у которого изымается земельный участок, в соглашении об изъятии может быть предусмотрено предоставление этому лицу иного земельного участка и (или) иного недвижимого имущества на условиях и в порядке, которые определены законодательством, с зачетом стоимости такого земельного участка и (или) иного недвижимого имущества или прав на них в размер возмещения за изымаемый земельный участок. 4.
— п. 2 ст. 281 ГК РФ

Далее — при возникновении спора (а у вас именно спор в суде) рыночная стоимость устанавливается по правилам ФЗ № 135-ФЗ об оценочной деятельности, и в неё входит и стоимость доли в общем имуществе, включая земельный участок.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, 18 предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Правоприменительная практика свидетельствует, что единообразный подход к определению выкупной цены в судах на данное время не сложился, поскольку не все суды принимают во внимание, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (часть 1 статьи 36 ЖК РФ, пункт 1 статьи 290 ГК РФ), а также может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). Поскольку положениями статей 36 – 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.
— Обзор судебной практики ВС РФ от 29.04.2014 (о рыночной стоимости)

Важно, что в выкупную цену входят не только «цена дома», но и компенсация за непроизведённый капитальный ремонт, а также убытки собственника от изъятия.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
— п. 20 Обзора судебной практики ВС РФ от 29.04.2014

Состав убытков расписан в самой ч. 7 ст. 32 ЖК РФ шире, чем просто «цена дома»: расходы на переезд, временное пользование иным жильём, поиск и оформление нового жилья, упущенная выгода (см. цитату выше > При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме , в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

— ч. 7 ст. 32 ЖК РФ). Общее правило полного возмещения убытков — в ст. 15 ГК РФ.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. Статья 16. Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Статья 16 1 .
— п. 1 ст. 15 ГК РФ

Вывод по вопросу о размере возмещения. Возмещение считается от рыночной стоимости жилого помещения на дату изъятия, а не от 124 104 руб., указанных в свидетельстве, и не от 500 тыс. руб. цены покупки. В выкупную цену дополнительно включаются рыночная стоимость доли в общем имуществе и земельном участке, компенсация за непроизведённый капитальный ремонт и все убытки от изъятия (переезд, временное жильё, оформление, упущенная выгода). Сумму в свидетельстве суд в качестве базы использовать не должен.

Ограничение возмещения стоимостью приобретения: применима ли к вам норма о покупке после признания дома аварийным?

Здесь есть принципиальная развилка, и её надо проверить по вашим документам. По общему правилу возмещение считается от рыночной стоимости, но для одной категории собственников закон вводит «потолок» — не выше цены покупки.

Граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8 1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.
— ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ

Разберём применимость. Норма работает против тех, кто приобрёл жильё после признания дома аварийным (по сути — «покупка аварийного метра»). У вас юридически значимая последовательность обратная: право собственности у дочерей возникло в 2018 году, а дом признали аварийным только в 2019-м. Значит, приобретение состоялось до признания дома аварийным, и под ограничение ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ ваша семья не подпадает.

Кроме того, часть 8.2 ст. 32 ЖК РФ прямо исключает из своего действия собственников, у которых право возникло в порядке наследования — это подтверждает, что законодатель целенаправленно ограничивает именно покупку аварийного жилья, а не любые ситуации.

Здесь же снимается и вопрос о невозможности получить другое жилое помещение взамен: часть 8.2 лишает права на замену жильём (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ) только «покупателей аварийного метра». Вам же доступна замена возмещения предоставлением другого жилья по соглашению.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение. (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 8 1 . Органы государственной власти субъекта Российской Федерации вправе устанавливать для собственников жилых помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями при условии, что на дату признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции у них отсутствуют иные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания, находящиеся в их собственности либо занимаемые на условиях социального найма или по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.12.2019 № 473-ФЗ) 8 2 .
— ч. 8 ст. 32 ЖК РФ

Вывод по вопросу о развилке. Если право собственности дочерей действительно зарегистрировано в 2018 году (до признания дома аварийным в 2019 году) — ограничение «не выше стоимости приобретения» из ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ к вам не применяется, возмещение считается от рыночной стоимости, и сохраняется возможность по соглашению получить взамен другое жилое помещение с зачётом его стоимости. Ограничение заработало бы только если бы вы купили дом после признания его аварийным; тогда выкупная цена не могла бы превысить 500 тыс. руб. — поэтому первоочередная задача: поднять выписки ЕГРН и постановление о признании дома аварийным и сопоставить даты.

Процедура изъятия и как вести себя в текущем суде: отказ от выкупа, право на жильё, сроки

Вы пишете, что судья «предлагает выкупить дом», а денег на другое жильё нет. Закон даёт собственнику выбор, и он не сводится к одному лишь денежному выкупу.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.
— ч. 6 ст. 32 ЖК РФ

Из ч. 6 ст. 32 ЖК РФ прямо следует: во-первых, условия изъятия определяются соглашением с собственником, а принудительно изъять по суду можно только при условии предварительного и равноценного возмещения — то есть пока вам не предоставлено равноценное возмещение, принудительное изъятие недопустимо. Во-вторых, если иного жилья в собственности нет, за вами по заявлению сохраняется право пользования изымаемым помещением ещё до шести месяцев после предоставления возмещения.

Отказ от заключения соглашения о выкупе — ваше право; но тогда изъятие возможно по суду, и суд будет решать вопрос о размере возмещения.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества
— ч. 9 ст. 32 ЖК РФ

Практический смысл ч. 9 ст. 32 ЖК РФ для вас: иск об изъятии не может быть предъявлен раньше, чем через три месяца со дня получения вами проекта соглашения об изъятии. Поэтому если проект соглашения вам не вручался под подпись или вручён недавно — это процессуальное основание возражать против рассмотрения иска об изъятии. Одновременно ваша задача в суде — не спорить о самом факте изъятия, а доказывать размер выкупной цены (заявить ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы по рыночной стоимости).

Дополнительно: иное жилое помещение взамен изымаемого предоставляется только по соглашению (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ, см. ниже), принудительно требовать его предоставления вместо денег нельзя, но отсутствие иного жилья включает механизм поддержки.

Органы государственной власти субъекта Российской Федерации вправе устанавливать для собственников жилых помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями при условии, что на дату признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции у них отсутствуют иные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания, находящиеся в их собственности либо занимаемые на условиях социального найма или по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.
— ч. 8.1 ст. 32 ЖК РФ

Часть 8.1 ст. 32 ЖК РФ отсылает к региональным мерам поддержки: если на дату признания дома аварийным у семьи не было другого пригодного жилья, субъект РФ вправе установить дополнительные меры по обеспечению жильём. Это нужно проверять в законе вашего региона.

Отдельно — право на внеочередное предоставление жилья по договору социального найма.

Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются: 1) гражданам, являющимся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или собственниками жилых помещений, единственные жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат. Указанным в настоящем пункте собственникам жилых помещений жилые помещения по договорам социального найма предоставляются вне очереди в случае, если в установленном федеральным законодательством порядке не принято решение об изъятии земельного участка, на котором расположено принадлежащее им на праве собственности жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд в целях последующего изъятия такого жилого помещения; (В редакции Федерального закона от 14.02.2024 № 14-ФЗ) 2) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 29.02.2012 № 15-ФЗ) 3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне. 3. Гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании решений органа местного самоуправления.
— ч. 2 ст. 57 ЖК РФ

Вывод по процедурному вопросу. Соглашаться на выкуп вы не обязаны: условия изъятия определяются соглашением, а принудительное изъятие возможно лишь при предварительном и равноценном возмещении (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ). Отказ от соглашения влечёт судебное изъятие, где спор идёт преимущественно о размере выкупной цены — там нужно заявить судебную оценочную экспертизу. Иск об изъятии не может быть подан ранее трёх месяцев с даты получения вами проекта соглашения (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ) — проверьте это основание. Если изымаемое жильё — единственное и признано непригодным, а решение об изъятии участка ещё не принято, п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ даёт право на внеочередное жильё по соцнайму; при отсутствии иного жилья на дату признания дома аварийным применимы и региональные меры поддержки (ч. 8.1 ст. 32 ЖК РФ).

Доли несовершеннолетних: особенности распоряжения и защита от «уменьшения имущества»

Дом оформлен на двоих дочерей — значит, сделка (соглашение об изъятии, получение возмещения) совершается от их имени законными представителями и требует особого контроля.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Статья 38.
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Пункт 2 ст. 37 ГК РФ не позволяет родителям без предварительного разрешения органа опеки совершать сделки, влекущие уменьшение имущества несовершеннолетнего. Это важно для вас в двух направлениях: (1) согласовать с органами опеки условия сделки об изъятии, чтобы сумма возмещения на каждую дочь была не ниже рыночной стоимости её доли; (2) при замене на другое жильё — обеспечить его равноценность и последующее оформление долей детей в новом помещении.

Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.
— ст. 86 ЖК РФ

Статья 86 ЖК РФ гарантирует предоставление другого благоустроенного жилья по соцнайму при сносе дома, но только нанимателям по договору социального найма. У вас жильё в собственности (куплено и оформлено на детей), поэтому этот механизм к вам напрямую не применяется — ваше право реализуется через ст. 32 ЖК РФ (возмещение или замена по соглашению), а также через внеочередное предоставление по ст. 57 ЖК РФ при наличии оснований.

Вывод по вопросу о долях несовершеннолетних. Since собственники — несовершеннолетние, любое соглашение об изъятии и получении возмещения совершается с предварительного разрешения органа опеки и попечительства; условия не должны приводить к уменьшению имущества детей (п. 2 ст. 37 ГК РФ). Требуйте, чтобы возмещение на каждую долю рассчитывалось от рыночной стоимости, а при замене на другое жильё — чтобы оно было равноценным и доли детей в нём были оформлены. Пункт о предоставлении жилья по ст. 86 ЖК РФ к вам прямо не применим, так как жильё находится в собственности, а не в соцнайме.

Про уведомление и «узнали, когда всё закрутилось»: можно ли взыскать убытки с муниципалитета

Собственнику, у которого изымают помещение, должно быть направлено уведомление о решении об изъятии и проект соглашения.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества
— ч. 9 ст. 32 ЖК РФ

Здесь оговорюсь честно: сам факт «нас не предупредили» сам по себе не отменяет изъятие — процедура может быть восполнена, а спор сведётся к размеру возмещения. Но если орган нарушил порядок и сроки (не направил уведомление/проект соглашения, не провёл оценку), это может служить основанием требовать возмещения убытков.

Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Статья 16 1 . Компенсация ущерба, причиненного правомерными действиями государственных органов и органов местного самоуправления В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, ущерб, причиненный личности или имуществу гражданина либо имуществу юридического лица правомерными действиями государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, а также иных лиц, которым государством делегированы властные полномочия, подлежит компенсации. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Подраздел 2. Лица Глава 3. Граждане (физические лица) Статья 17. Правоспособность гражданина 1. Способность иметь гражданские права и нести обязанности (гражданская правоспособность) признается в равной мере за всеми гражданами. 2. Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью. Статья 18. Содержание правоспособности граждан Граждане могут иметь имущество на праве собственности; наследовать и завещать имущество;
— ст. 16 ГК РФ, п. 2

Общее правило: убытки, причинённые незаконными действиями (бездействием) органов местного самоуправления, возмещаются за счёт соответствующей казны. Если вы докажете, что из-за неизвещения не смогли своевременно распорядиться имуществом и понесли потери (например, расходы на временное жильё), эти суммы можно предъявить дополнительно к выкупной цене.

Важная оговорка: сам факт изъятия для публичных нужд — действие правомерное, и по общему правилу убытки от правомерного изъятия уже покрываются выкупной ценой по ч. 7 ст. 32 ЖК РФ (см. > При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме , в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

— ч. 7 ст. 32 ЖК РФ); отдельное взыскание убытков по ст. 16 ГК РФ требует доказать именно незаконность поведения органа (неизвещение, затягивание), а не сам снос.

Вывод по вопросу об уведомлении. Неизвещение само по себе изъятие не блокирует, но если будет доказано незаконное бездействие органа (не направил уведомление и проект соглашения в установленном порядке), потерпевшая сторона вправе требовать возмещения причинённых этим убытков за счёт казны муниципального образования (ст. 16 ГК РФ). Эти суммы — дополнительный (не основной) трек; основной спор всё равно о размере выкупной цены по ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. Отдельные расходы на переезд, временное жильё и оформление нового жилья включаются прямо в выкупную цену.