Как расселяют аварийный дом с тремя долями: на мать, несовершеннолетнюю и совершеннолетнюю дочь — дадут ли отдельные квартиры или деньги?

Каким образом расселяют именно собственников долей (а не нанимателей)

Ваша семья — не наниматели по договору социального найма, а собственники долей в доме. Именно этот статус определяет всю процедуру: расселение идёт по ст. 32 ЖК РФ — через изъятие земельного участка и каждого жилого помещения для муниципальных нужд.

Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
— ч. 1 ст. 32 ЖК РФ

Норма прямо говорит: изымается каждое жилое помещение в доме, а решение об изъятии принимает орган местного самоуправления. Для вас это означает, что дом как объект «расселяется» путём выкупа долей у каждого совладельца (матери и двух дочерей), а не путём выдачи ордера, как это было бы при социальном найме.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в данном доме путем выкупа. Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).
— п. 41 Обзора судебной практики ВС РФ от 24.04.2019 № 1/2019

Это разъяснение Верховного Суда подтверждает: по общему правилу жилищные права собственника в аварийном доме обеспечиваются по ст. 32 ЖК РФ — то есть через выкуп, а предоставление другого помещения взамен возможно только по соглашению с администрацией.

Вывод по вопросу: поскольку вы собственники долей, а не наниматели, механизм — изъятие дома для муниципальных нужд по ст. 32 ЖК РФ с возмещением каждому совладельцу. Автоматической выдачи квартиры «по ордеру», как нанимателям, здесь нет — базовый способ для собственника это возмещение, а жильё взамен — по соглашению сторон (либо в рамках региональной программы, см. блок 5).

Могут ли дать деньгами и как считается сумма

Денежная форма — это основной, «по умолчанию» законный способ для собственника. Возмещение определяется соглашением с собственником; принудительно изъять можно только при предварительном и равноценном возмещении.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.
— ч. 6 ст. 32 ЖК РФ

Размер возмещения считается по рыночной стоимости, причём в него включается не только сам дом, но и доля в общем имуществе и земельном участке, а также убытки (переезд, поиск жилья, оформление, упущенная выгода).

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме , в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
— ч. 7 ст. 32 ЖК РФ

За земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. 2. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению. 3. При наличии согласия лица, у которого изымается земельный участок, в соглашении об изъятии может быть предусмотрено предоставление этому лицу иного земельного участка и (или) иного недвижимого имущества на условиях и в порядке, которые определены законодательством, с зачетом стоимости такого земельного участка и (или) иного недвижимого имущества или прав на них в размер возмещения за изымаемый земельный участок. 4.
— п. 1 ст. 281 ГК РФ

Для вашей ситуации это значит: каждому совладельцу полагается денежная сумма пропорционально его доле от рыночной стоимости дома + приходящаяся на его долю стоимость земли и убытки. Если предложенная цифра занижена, она оспаривается — при споре суд назначает экспертизу рыночной стоимости.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
— п. 1 ст. 15 ГК РФ

При нарушении вашего права на полное возмещение вы вправе требовать возмещения убытков в полном объёме — это ваш инструмент в торге с администрацией о размере выкупной цены.

Вывод по вопросу: да, деньги получить можно — это базовый вариант для собственника. Сумма = рыночная стоимость доли в доме + доля в стоимости земельного участка + убытки. Вы вправе не соглашаться с заниженной оценкой: спор о размере выкупной цены разрешается в суде (районный суд) с назначением экспертизы.

На каждую долю отдельно или одно помещение на всех

Ключевой ответ на ваш вопрос: и денежное возмещение, и предоставление помещения оформляются с каждым правообладателем отдельно, по его доле, а не «одно на всех» автоматически.

Соглашение об изъятии недвижимости заключается с каждым правообладателем земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества. Если лицу, с которым заключается соглашение об изъятии недвижимости, принадлежат земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества, соглашение об изъятии недвижимости заключается в отношении всех принадлежащих данному лицу и подлежащих изъятию объектов недвижимого имущества.
— п. 2 ст. 56.9 ЗК РФ

Из этой нормы следует, что соглашение об изъятии заключается с каждым правообладателем. То есть у каждого из трёх совладельцев (мать, совершеннолетняя дочь, несовершеннолетняя дочь) — свой объём прав и своё соглашение по его доле.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
— ч. 8 ст. 32 ЖК РФ

По соглашению с собственником взамен его доли может быть предоставлено другое жилое помещение с зачётом его стоимости. Однако здесь важная развилка: закон по умолчанию не обязывает давать отдельную квартиру на каждую долю — жильё взамен предоставляется по соглашению сторон и с зачётом стоимости доли.

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. 2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
— п. 1 ст. 252 ГК РФ

Доли по общему правилу считаются равными (если иное не определено), и участник вправе требовать выдела своей доли; но выдел «в натуре» из дома (то есть физическое разделение на отдельные помещения) возможен не всегда — тогда речь идёт о денежной компенсации стоимости доли.

Ветвление (решающий факт — признание дома именно многоквартирным и равнозначность): если дом оформлен как многоквартирный и включён в региональную программу, каждому собственнику по закону предоставляется отдельное равнозначное помещение (либо выкуп) — то есть по сути «на каждую долю»; если это жилой дом (дом частной застройки) и стороны договариваются о денежном возмещении — выплата идёт пропорционально долям, а вопрос «одна квартира на всех или несколько» решается соглашением каждой семьи/сособственника с администрацией.

Вывод по вопросу: оформление идёт отдельно с каждым правообладателем по его доле. Денежное возмещение выплачивается каждой доле пропорционально. Отдельное жилое помещение на каждую долю законом не гарантируется автоматически — по общему правилу это предмет соглашения; но при включении дома в региональную адресную программу переселения собственник получает право на равнозначное жилое помещение (см. блок 5).

Защита прав несовершеннолетнего собственника и роль органа опеки

Поскольку одна из долей принадлежит несовершеннолетней дочери, любое отчуждение затронет её имущественные права, а значит, потребуется согласие органа опеки и попечительства.

если собственником (сособственником) изымаемого жилого помещения является несовершеннолетний или в нем проживают находящиеся 15 под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без попечения родителей несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), то для отчуждения жилого помещения необходимо согласие органа опеки и попечительства (пункт 2 статьи 37, пункт 4 статьи 292 ГК РФ, статья 20 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»). Для выявления наличия такого согласия и защиты прав и законных интересов указанных категорий граждан суду необходимо привлечь к участию в деле орган опеки и попечительства для дачи заключения по делу о соответствии соглашения о выкупе жилого помещения (или предоставляемого жилого помещения взамен изымаемого) правам и законным интересам несовершеннолетних или подопечных (статья 47 ГПК РФ);
— п. 20 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
— п. 4 ст. 292 ГК РФ

Из этих норм следует: для отчуждения жилого помещения, где собственником (сособственником) является несовершеннолетний, необходимо согласие органа опеки и попечительства; отчуждение жилья, в котором проживает несовершеннолетний (включая оставшихся без попечения), допускается только с согласия органа опеки, если затрагиваются права и охраняемые законом интересы ребёнка.

Вывод по вопросу: соглашение по доле несовершеннолетней (выкуп или предоставление другого жилья) возможно только с предварительным согласием органа опеки и попечительства. Не следует подписывать соглашение до получения письменного согласия опеки и проверки, что взамен ребёнку предоставляется не худшее по площади и стоимости жильё или равноценное возмещение.

Право выбора деньги или квартира — зависит от региональной программы

Ваш ответ «или дадут деньгами?» напрямую зависит от того, включён ли дом в региональную адресную программу переселения. Если да — у вас появляется право выбора.

если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого, равнозначного, жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав. Таким образом, включение жилых помещений в региональную адресную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда расценивается в качестве обстоятельства, расширяющего объем жилищных прав собственников помещений при переселении их из аварийного жилищного фонда по сравнению с положениями ч. 8 ст. 32 ЖК РФ, а исключение жилого помещения из указанной программы, осуществленное с нарушением положений ст. 16 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», может привести к нарушению прав граждан, являющихся собственниками данного помещения. Согласно п. 1 ч. 2 ст.
— п. 41 Обзора судебной практики ВС РФ от 24.04.2019 № 1/2019

Это принципиально: когда дом включён в региональную адресную программу, собственник получает право выбора — либо другое равнозначное жилое помещение, либо выкуп. Программа расширяет ваши права по сравнению с «голой» ст. 32 ЖК РФ, где жильё дают только по соглашению.

Органы государственной власти субъекта Российской Федерации вправе устанавливать для собственников жилых помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями при условии, что на дату признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции у них отсутствуют иные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания, находящиеся в их собственности либо занимаемые на условиях социального найма или по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.
— ч. 8.1 ст. 32 ЖК РФ

Субъект РФ вправе устанавливать дополнительные меры поддержки собственникам аварийного жилья, но с условием — если на дату признания дома аварийным у них нет иного пригодного жилья. Региональная же программа и определяет, к какому сроку и в каком виде вас расселят (например, областные адресные программы по переселению прямо предусматривают как предоставление жилых помещений, так и выплату возмещения собственникам за изымаемые помещения).

Ветвление (решающий факт): если дом в программе — вы вправе требовать равнозначное жилое помещение в собственность, а не только деньги; если дом в программу не включён — работает общий порядок ст. 32 ЖК РФ, где базовый вариант — выкуп, а жильё взамен только по соглашению с администрацией.

Вывод по вопросу: уточните в местной администрации, включён ли дом в региональную/муниципальную адресную программу переселения. При включении — у вас есть право выбора между равнозначной квартирой в собственность и денежным выкупом; без включения — по общему правилу предлагают выкуп, а квартиру дают лишь по соглашению.

Положение отца (в разводе, не собственник) и процедура/сроки

Отец в долях не участвует и в разводе с матерью. Его статус определяется как бывший член семьи собственника жилого помещения.

В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда.
— ч. 4 ст. 31 ЖК РФ

До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.
— ч. 5 ст. 31 ЖК РФ

Из этих норм следует: право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника по общему правилу не сохраняется и прекращается, в том числе одновременно с прекращением права собственности при изъятии жилого помещения. Возмещение (выкупная цена) выплачивается именно собственникам жилого помещения пропорционально их долям — отец в число собственников не входит и оснований для получения доли в возмещении по одной лишь регистрации/проживанию у него как у бывшего члена семьи не возникает.

О процедуре и сроках: о предстоящем изъятии собственников уведомляют письменно не позднее чем за год; иск о принудительном выкупе может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления извещения; условия и размер возмещения определяются соглашением, а спор — судом.

иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен органом государственной власти или органом местного самоуправления в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения извещения о принятом ими решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения (часть 9 статьи 32 ЖК РФ). Пропуск данного срока является основанием к отказу в иске о выкупе жилого помещения;
— п. 20 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

При наличии согласия лиц, у которых изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, в соглашении об изъятии недвижимости может быть предусмотрено предоставление им земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества взамен изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества в соответствии с пунктами 4 и 5 настоящей статьи.
— п. 3 ст. 56.9 ЗК РФ

Земельное законодательство подтверждает механику оформления: предоставление иного недвижимого имущества взамен изымаемого возможно при согласии правообладателя, с зачётом стоимости (или денежное возмещение по соглашению), и соглашение заключается с каждым правообладателем (см. блок 3).

Вывод по вопросу: отец, будучи бывшим членом семьи собственника и не являясь собственником доли, права на долю в возмещении не приобретает — его право пользования прекращается одновременно с прекращением права собственности на изымаемое помещение. Процедура: письменное уведомление за год, соглашение о выкупе (с каждым правообладателем), при недостижении согласия — принудительное изъятие по иску администрации в течение 2 лет с даты извещения, через районный суд. Вы вправе требовать предварительного и равноценного возмещения.