Положено ли жилье по договору дарения, если дом признан аварийным после дарения и это единственное жилье

Правомерна ли ссылка администрации на дату дарения (2022 г.) после признания дома аварийным (2019 г.)

Позиция администрации основана на реально существующей норме, но её смысл администрация искажает. Специальная часть введена Федеральным законом от 27.12.2019 № 473-ФЗ и касается тех, кто приобрёл право собственности в уже аварийном доме:

8 2 . Граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8 1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются.
— ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ

Здесь прямо оговорено исключение для граждан, у которых право возникло в порядке наследования. Дарение формально не названо рядом с наследованием, но и не приравнено к возмездному «приобретению». Ключевой критерий ч. 8.2 — защитить бюджет от «обратного выкупа» у тех, кто скупал аварийные метры за деньги. Договор дарения между матерью и дочерью — безвозмездная сделка, у неё нет «стоимости приобретения», а значит и «потолок» возмещения по ч. 8.2 (стоимость приобретения) применить невозможно. Соответственно, на вас как на одаряемого по безвозмездной сделке ограничение ч. 8.2 распространяется спорно, и администрация не вправе просто «списать» вас как лицо, «само виноватое».

Что администрация обязана сделать, а не отказать: признание дома аварийным — это не отказ в правах, а основание запуска процедуры:

1. Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
   — ч. 10 ст. 32 ЖК РФ

То есть при отказе собственников снести дом самостоятельно земельный участок и каждое жилое помещение подлежат изъятию для муниципальных нужд по правилам частей 1–3, 5–9 ст. 32 ЖК РФ. Требование «сначала снести дом в разумный срок» адресуется собственникам; за вас его никто выполнить не может, и именно поэтому закон предусматривает переход к изъятию.

Вывод: ссылка администрации на дату дарения сама по себе не лишает вас права на возмещение. Ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ ограничивает размер выплаты для возмездно купивших аварийное жильё; при безвозмездном дарении от близкого родственника оснований применять «потолок стоимости приобретения» нет, и отказ администрации, построенный только на дате дарения, несостоятелен. Однако итог зависит от того, примет ли администрация решение об изъятии: если да — вам гарантирована выкупная цена (ч. 7) или жильё по соглашению (ч. 8); если решения об изъятии нет, работает ветка ст. 57 ЖК РФ (разобрана ниже).

Ветка 1: принято решение об изъятии участка — право собственника на выкупную цену или другое жильё

Если по вашему дому принято решение об изъятии земельного участка (это первый неизвестный факт, который надо уточнить в администрации), включается механизм ч. 6–9 ст. 32 ЖК РФ. Размер возмещения определяется по ч. 7 и включает рыночную стоимость квартиры, долю в общем имуществе и земле, а также все убытки:

1. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме , в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
   — ч. 7 ст. 32 ЖК РФ

Для вашей ситуации это означает: 43 кв. м в аварийном доме изымаются не бесплатно, а с равноценным возмещением — рыночная стоимость должна рассчитываться на момент изъятия (а не по цене 2022 года), плюс убытки от переезда, поиска и оформления другого жилья, вплоть до упущенной выгоды. Ссылка администрации «ничего не положено» противоречит ч. 7.

Альтернатива деньгам — жильё взамен изымаемого, но только по соглашению сторон:

1. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
   — ч. 8 ст. 32 ЖК РФ

Здесь важно: предоставление квартиры вместо денег — это право, реализуемое по соглашению с собственником, а не безусловная обязанность администрации. Поэтому требовать «именно квартиру» в обмен на аварийное жильё можно, но суд обяжет администрацию предоставить помещение лишь при наличии согласованной воли либо когда закон субъекта прямо это предусматривает; в остальных случаях защита идёт через взыскание выкупной цены по ч. 7.

Порядок действий по этой ветке: получить (или истребовать) у администрации решение об изъятии, дождаться проекта соглашения и уведомления по ч. 4 ст. 32 ЖК РФ; при несогласии с размером либо бездействии — заявлять требование о выкупе в суд.

Вывод: при наличии решения об изъятии вы как собственник имеете право на возмещение по ч. 7 ст. 32 ЖК РФ (рыночная стоимость + убытки) либо по соглашению — на другое жилое помещение (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ). Отказ только со ссылкой на дату дарения неправомерен; спор о размере возмещения рассматривается в порядке искового производства (ГПК РФ) по месту нахождения администрации.

Ветка 2: решения об изъятии нет — право на внеочередное предоставление жилья по договору соцнайма

Если решения об изъятии участка по вашему дому не принималось, закон даёт собственнику самостоятельное основание — п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ:

1. гражданам, являющимся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или собственниками жилых помещений, единственные жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат. Указанным в настоящем пункте собственникам жилых помещений жилые помещения по договорам социального найма предоставляются вне очереди в случае, если в установленном федеральным законодательством порядке не принято решение об изъятии земельного участка, на котором расположено принадлежащее им на праве собственности жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд в целях последующего изъятия такого жилого помещения;
   — п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ

Это норма работает именно в вашей ситуации: вы собственник, квартира — единственное жильё, признана непригодной и ремонту/реконструкции не подлежит, а решение об изъятии не принято. В таком случае жилое помещение по договору социального найма предоставляется вне очереди.

Чтобы воспользоваться этим правом, надо встать на учёт нуждающихся (п. 3 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ — проживание в помещении, не отвечающем установленным требованиям):

1. Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются (далее - нуждающиеся в жилых помещениях): 1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения; (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы; (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;
   — п. 3 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ

Очередность и порядок предоставления по ст. 57 ЖК РФ применяются так:

1. Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет, за исключением установленных частью 2 настоящей статьи случаев.
   — ч. 1 ст. 57 ЖК РФ

Важно о «подводном камне» — ст. 53 ЖК РФ о намеренном ухудшении условий:

Граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых такие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий.
— ст. 53 ЖК РФ

Применительно к вам этот риск минимален: дарение квартиры никогда не улучшало ваши жилищные условия — наоборот, вы стали собственником единственного, к тому же аварийного жилья, а не избавились от лишних метров. Намерения «встать на учёт» дарение не преследовало (дом признан аварийным раньше — в 2019 г., а учёт здесь ни при чём), поэтому пятилетний «карантин» ст. 53 к вам применяться не должен. Но администрация может попытаться его использовать — это второй спорный момент, который надо парировать ссылкой на безвозмездность и единственность жилья.

Вывод: при отсутствии решения об изъятии вы имеете право требовать признания нуждающимися и внеочередного предоставления жилого помещения по договору социального найма (п. 1 ч. 2 ст. 57, п. 3 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ) как собственник единственного жилья, признанного непригодным. Площадь 43 кв. м на троих (вы, малолетняя дочь 8 лет, мать) при определении нормы предоставления учитывается по правилам ст. 57 ЖК РФ, а не как основание для отказа.

Могут ли вас и семью лишить регистрации (выписать) из аварийной квартиры

Нет, администрация не вправе «выписать» ни вас, ни мать, ни восьмилетнюю дочь административным решением. Право собственности — основание владения и пользования:

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица. Статья 210. Бремя содержания имущества Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 211.
   — п. 1 ст. 209 ГК РФ

Снятие с регистрационного учёта допускается только по закрытому перечню оснований, и в вашей ситуации без суда оно невозможно:

выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда; обнаружение не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, или неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о регистрации - на основании вступившего в законную силу решения суда; изменение гражданином, указанным в статье 6 1 настоящего Закона, маршрутов кочевий, в результате которого такие маршруты стали проходить за границами муниципального образования , по адресу местной администрации или территориального органа местной администрации (при его наличии) которого он зарегистрирован по месту жительства, - на основании заявления гражданина в письменной форме с приложением документа, указанного в абзаце четвертом части второй статьи 6 1 настоящего Закона; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 06.12.2011 № 399-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 01.07.2021 № 243-ФЗ) прекращение гражданином, указанным в статье 6 1 настоящего Закона, кочевого и (или) полукочевого образа жизни - на основании заявления гражданина в письменной форме; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 06.12.2011 № 399-ФЗ) выявление факта фиктивной регистрации гражданина Российской Федерации по месту жительства - на основании решения органа регистрационного учета, принятого в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти в сфере внутренних дел;
— ст. 7 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1

В этой норме прямо указано: снятие с учёта по мотиву «выселения из жилого помещения или признания утратившим право пользования» производится только на основании вступившего в законную силу решения суда. Значит, никакое «решение администрации» или «справка о признании дома аварийным» регистрацию не прекращает. Признание дома аварийным само по себе не лишает вас права пользования квартирой, пока помещение не изъято и право собственности не прекращено в установленном порядке (только соглашением либо решением суда при условии предварительного и равноценного возмещения — ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

Отдельно: выселение малолетнего ребёнка и его законного представителя без предоставления другого жилья противоречит самой логике ст. 32 и ст. 57 ЖК РФ — сначала жильё/возмещение, потом освобождение.

Вывод: лишить вас регистрации и «выписать» вас, мать и восьмилетнюю дочь без предоставления другого жилья и решения суда администрация не может. Формулировка «мы вас выпишем» юридически несостоятельна; любые попытки снятия с учёта вне суда можно обжаловать.

Гражданско-правовые последствия бездействия администрации и порядок защиты

Если администрация незаконно бездействует (не изымает дом, не предоставляет жильё, не выплачивает возмещение), причинённые вам убытки подлежат возмещению за счёт муниципалитета:

Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
— ст. 16 ГК РФ, п. 2

Это даёт вам право требовать помимо основного требования (жильё или выкупная цена) ещё и возмещения дополнительных расходов — на наём жилья до расселения, переезд, оформление документов; требование о возмещении убытков от незаконного бездействия органа рассматривается в порядке искового производства.

Для обжалования отказа или бездействия администрации используется административный иск в порядке главы 22 КАС РФ:

1. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров. 2.
   — ч. 1 ст. 218 КАС РФ

Срок на обращение в суд — общий трёхмесячный:

1. Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.
   — ч. 1 ст. 219 КАС РФ

Это означает: как только вы получили письменный отказ администрации (или с момента, когда стало известно о бездействии), у вас есть три месяца на подачу административного иска; при уважительных причинах пропущенный срок может быть восстановлен судом. Параллельно вы вправе обратиться в прокуратуру (жилищный надзор) и в орган жилищного надзора субъекта — это внесудебные, более быстрые рычаги воздействия на администрацию.

Вывод: бездействие администрации влечёт право на возмещение убытков по ст. 16 ГК РФ, а её отказ или бездействие обжалуются административным иском по ст. 218, 219 КАС РФ в течение трёх месяцев (с возможностью восстановления срока). Одновременно имеет смысл письменное обращение в прокуратуру и жилищную инспекцию — до суда и в дополнение к нему.

Что делать при отказе администрации: каналы защиты и сроки

Отказ администрации (письменный) сам по себе только фиксирует позицию и открывает возможности для её оспаривания. Наиболее быстрое воздействие — жалоба в прокуратуру и орган жилищного надзора: прокурор в пределах своей компетенции вправе обратиться в суд в защиту прав граждан, чьи жилищные права нарушены:

1. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров. 2.
   — ч. 1 ст. 218 КАС РФ

Параллельно письменный отказ или бездействие обжалуются административным иском по главе 22 КАС РФ. Срок — три месяца со дня, когда стало известно о нарушении:

1. Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.
   — ч. 1 ст. 219 КАС РФ

Это значит: при получении отказа у вас есть три месяца на подачу административного иска; крайний и понятный риск — пропуск этого срока, поэтому обращение в прокуратуру и суд стоит запустить сразу, не дожидаясь истечения. Если администрация бездействует (не отвечает), срок течёт не так жёстко и отсчитывается от момента, когда вы узнали о бездействии; но лучше фиксировать бездействие письменными обращениями и получать на них ответы.

Практический порядок действий: (1) подать в администрацию письменное заявление о предоставлении жилого помещения или возмещения со ссылкой на заключение комиссии и справки об отсутствии иного жилья; (2) получить письменный ответ; (3) при отказе — одновременно жалоба в прокуратуру/жилищный надзор и административный иск по ст. 218 КАС РФ; (4) если спор о размере возмещения — отдельный иск в порядке ГПК РФ.

Вывод: при отказе администрации вы имеете право оспорить его в суд по ст. 218 КАС РФ в трёхмесячный срок (ст. 219 КАС РФ) и одновременно обратиться в прокуратуру и орган жилищного надзора; подсудность и сроки едины для всех сценариев — суд по месту нахождения администрации, три месяца с момента отказа.

Порядок постановки на учёт нуждающихся и необходимые документы

Если решения об изъятии участка нет, реализация права на внеочередное жильё (п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ) начинается с постановки на учёт нуждающихся. Процедура урегулирована ст. 52 ЖК РФ: учёт ведёт орган местного самоуправления по заявлению гражданина с приложением подтверждающих документов:

{c15}

К заявлению прилагаются документы, подтверждающие право состоять на учёте. В вашем случае это: (1) заключение межведомственной комиссии 2019 г. о признании дома аварийным (ключевой документ — подтверждает п. 3 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ); (2) выписка из ЕГРН на квартиру (договор дарения 2022 г. + право собственности); (3) выписка из домовой книги о составе зарегистрированных (вы, дочь 8 лет, мать); (4) справки об отсутствии в собственности иного жилья у всех троих; (5) документы, подтверждающие состав семьи и родство (свидетельство о рождении дочери); (6) при необходимости — справка о признании семьи малоимущей, если в вашем регионе постановка нуждающихся привязана к критерию малоимущности (см. закон субъекта РФ). Часть документов орган истребует сам по межведомственным каналам.

Вывод: постановка на учёт нуждающихся носит заявительный характер (ч. 3 ст. 52 ЖК РФ), поэтому первым обязательным шагом является письменное заявление в орган местного самоуправления с приложением заключения комиссии, выписки из ЕГРН, домовой книги и справок об отсутствии иного жилья. Без этого заявления администрация не обязана вас учитывать, и требовать «вне очереди» жильё преждевременно.

Компенсация морального вреда при незаконном лишении жилищных прав

Помимо имущественных последствий (выкупная цена, жильё, убытки по ст. 16 ГК РФ) незаконный отказ администрации в реализации жилищных прав — а тем более при лишении единственного жилья семьи с малолетним ребёнком — затрагивает и нематериальные блага. Правовую позицию закрепляет Верховный Суд:

оснований, лишение гражданина уполномоченным органом права на эти меры социальной поддержки не только нарушает непосредственно его имущественные права, но и влечет нарушение нематериальных благ и личных неимущественных прав такого гражданина, в числе которых здоровье гражданина, честь, доброе имя и достоинство его личности. Исходя из предназначения социального государства механизм социальной защиты, предусмотренный законодательством, должен позволять наиболее уязвимым категориям граждан получать поддержку, включая материальную, со стороны государства и общества и обеспечивать благоприятные, не ущемляющие охраняемое государством достоинство личности условия для реализации ими своих прав. Несоблюдение государственными органами нормативных предписаний при реализации гражданами права на социальное обеспечение, осуществляемое в том числе в виде денежных выплат (пособий, субсидий, компенсаций и т.д.), может порождать право таких граждан на компенсацию морального вреда в связи
— п. 12 Обзора судебной практики ВС РФ от 19.07.2023 № 2/2023

Для вашей ситуации это означает: если администрация незаконно откажет в возмещении/жилье и тем самым лишит вас и ребёнка гарантированной законом жилищной поддержки, вы вправе дополнительно к основному требованию заявить в суд требование о денежной компенсации морального вреда. Это не «бонус за неудобства», а самостоятельное требование, обоснованное нарушением неимущественных прав (право на жилище, достоинство личности), прежде всего применительно к несовершеннолетней дочери как наиболее уязвимой категории.

Вывод: наряду с требованием о предоставлении жилья или возмещения вы вправе требовать компенсации морального вреда за незаконное бездействие/отказ администрации; это требование заявляется в порядке искового производства (ГПК РФ) по месту нахождения администрации, одновременно с основным спором.