Сгорел муниципальный дом: что делать жильцам, на что рассчитывать при капремонте и расселении

Первоочередное: признание дома непригодным и предоставление жилья нанимателям

Первый шаг — добиться официального признания дома непригодным для проживания (после пожара — фактически непригоден). Процедуру устанавливает Положение, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. Основание признания непригодным прямо охватывает вашу ситуацию — «ухудшение… в результате чрезвычайной ситуации здания… эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций»:

1. Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие: ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации либо в результате чрезвычайной ситуации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;
   — абз. 2 п. 33 Положения № 47

Это означает: сам факт пожара (уничтожение/повреждение конструкций) уже является законным основанием для признания дома непригодным, и не нужно ждать выяснения причины возгорания.

Заявление в межведомственную комиссию вправе подать и наниматель, и собственник, причём при ЧС — даже если жильё не включено в сводный перечень:

1. Комиссия на основании заявления собственника помещения, федерального органа исполнительной власти, осуществляющего полномочия собственника в отношении оцениваемого имущества, правообладателя или гражданина (нанимателя), либо на основании заключения органов государственного надзора (контроля) по вопросам, отнесенным к их компетенции, либо на основании заключения экспертизы жилого помещения, проведенной в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 21 августа 2019 г. № 1082 "Об утверждении Правил проведения экспертизы жилого помещения, которому причинен ущерб, подлежащий возмещению в рамках программы организации возмещения ущерба, причиненного расположенным на территориях субъектов Российской Федерации жилым помещениям граждан, с использованием механизма добровольного страхования, методики определения размера ущерба, подлежащего возмещению в рамках программы организации возмещения ущерба, причиненного расположенным на территориях субъектов Российской Федерации жилым помещениям граждан, с использованием механизма добровольного страхования за счет страхового возмещения и помощи, предоставляемой за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, и о внесении изменений в Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом", либо на основании сформированного и утвержденного субъектом Российской Федерации на основании сведений из Единого государственного реестра недвижимости, полученных с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, сводного перечня объектов (жилых помещений), находящихся в границах зоны чрезвычайной ситуации (далее - сводный перечень объектов (жилых помещений), проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и принимает решения в порядке, предусмотренном пунктом 47 настоящего Положения. (В редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 25.03.2015 № 269, от 21.08.2019 № 1082 , от 27.07.2020 № 1120) Собственник, правообладатель или наниматель жилого помещения, которое получило повреждения в результате чрезвычайной ситуации и при этом не включено в сводный перечень объектов (жилых помещений), вправе подать в комиссию заявление, предусмотренное абзацем первым настоящего пункта.
   — п. 42 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Для нанимателей муниципальных квартир итог признания дома непригодным прямо закреплён в ЖК РФ — наймодатель обязан предоставить другое благоустроенное жильё по договору социального найма:

Если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.
— ст. 87 ЖК РФ

Требования к предоставляемому жилью:

1. Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 - 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта.
   — ч. 1 ст. 89 ЖК РФ

До предоставления постоянного жилья наниматели вправе получить жильё маневренного фонда — дом сгорел, жить негде:

1. граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств; 3 1 ) граждан, у которых жилые помещения стали непригодными для проживания, в том числе в результате признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
   — п. 3 и 3.1 ст. 95 ЖК РФ

Вывод (для нанимателей). Если вы занимали квартиру по договору социального найма и дом сгорел/признан непригодным, администрация обязана: немедленно предоставить маневренное жильё (ст. 95 ЖК РФ), а затем — другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по площади, в границах того же населённого пункта (ст. 87, 89 ЖК РФ). Отказ в этом незаконен и обжалуется в суд.

Права собственников приватизированных квартир

Для собственников порядок иной, чем для нанимателей: дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, влечёт изъятие квартиры с выплатой равноценного возмещения. Принудительное изъятие возможно только после предварительного и равноценного возмещения:

1. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
   — ч. 6 ст. 32 ЖК РФ

В состав возмещения входит не только рыночная стоимость квартиры, но и стоимость общего имущества и земельного участка, а также все убытки (переезд, временный наём, упущенная выгода):

1. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме , в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
   — ч. 7 ст. 32 ЖК РФ

Если иного жилья у собственника нет, регион вправе ввести дополнительные меры поддержки по предоставлению жилья:

8 1 . Органы государственной власти субъекта Российской Федерации вправе устанавливать для собственников жилых помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями при условии, что на дату признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции у них отсутствуют иные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания, находящиеся в их собственности либо занимаемые на условиях социального найма или по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.12.2019 № 473-ФЗ) 8 2 . Граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8 1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.12.2019 № 473-ФЗ) 9.
— ч. 8.1 ст. 32 ЖК РФ

Вывод (для собственников). Если ваша квартира приватизирована, вы вправе требовать от администрации либо равноценное денежное возмещение (рыночная стоимость квартиры + доля в общем имуществе и земле + убытки), либо — по соглашению — предоставление другого жилья с зачётом стоимости (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ). Выселить «в никуда» нельзя: изъятие возможно только при предварительном и равноценном возмещении (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

Обязанности администрации по содержанию и капремонту дома

Многолетнее бездействие администрации — самостоятельное нарушение. Как наймодатель она обязана содержать общее имущество и делать капремонт:

1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан: 1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; 2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; 3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; 4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
   — ч. 2 ст. 65 ЖК РФ

За неисполнение этих обязанностей наниматель вправе требовать уменьшения платы, возмещения своих расходов на ремонт (включая наём посторонних для ремонта лестницы) или возмещения убытков:

1. При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.
   — ч. 2 ст. 66 ЖК РФ

Вывод. Документально зафиксированные отказы администрации (ответ на обращение по лестнице) и факт, что с 2010 г. дом не обслуживался, а последний ремонт был в 1960-х, дают вам право взыскать расходы на ремонт лестницы (которые вы понесли из своего кармана) и убытки, а применительно к последствиям пожара — использовать это бездействие как основание для привлечения администрации к ответственности за вред (см. следующий блок).

Возмещение ущерба от пожара: с виновника и с администрации

Ущерб от пожара возмещается в полном объёме причинителем вреда:

1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда.
   — п. 1 ст. 1064 ГК РФ

Если виновник пожара установлен, его действия могут квалифицироваться по ст. 168 УК РФ (уничтожение имущества в крупном размере путём неосторожного обращения с огнём) либо, если пострадали люди, по ст. 219 УК РФ (нарушение требований пожарной безопасности, повлёкшее вред здоровью/смерть):

Уничтожение или повреждение чужого имущества в крупном размере, совершенные путем неосторожного обращения с огнем или иными источниками повышенной опасности, -
— ст. 168 УК РФ

1. Нарушение требований пожарной безопасности, совершенное лицом, на котором лежала обязанность по их соблюдению, если это повлекло по неосторожности причинение тяжкого вреда здоровью человека, -
   — п. 1 ст. 219 УК РФ

Важно: невыясненность причины возгорания (справка пожарных) не лишает вас возмещения, если виновник установлен следствием — а при его неустановлении остаётся право требования к администрации за бездействие по содержанию дома.

Отдельно администрация отвечает за вред, причинённый её незаконным бездействием (необслуживание дома с 2010 г., отказ в ремонте лестницы), — за счёт муниципальной казны:

Вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.
— ст. 1069 ГК РФ

Кроме имущественного вреда, при гибели людей или причинении вреда здоровью подлежит компенсации моральный вред:

1. Основания и размер компенсации гражданину морального вреда определяются правилами, предусмотренными настоящей главой и статьей 151 настоящего Кодекса. 2. Моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом. 3. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от подлежащего возмещению имущественного вреда.
   — ст. 1099 ГК РФ, п. 1

Вывод. Ущерб от пожара можно взыскать двумя путями, которые не исключают друг друга: (1) с установленного виновника — в полном объёме имущественный вред + моральный вред, в гражданском процессе (независимо от исхода уголовного дела); (2) с администрации (казны муниципального образования) — если докажете причинную связь между её бездействием по содержанию/капремонту дома и наступившими последствиями (ст. 1069 ГК РФ), например, что ветхие деревянные конструкции и изношенные коммуникации, которые она обязана была обслуживать, способствовали быстрому распространению огня. Справка пожарных и ответ администрации по лестнице — ключевые доказательства этой связи.

Возврат взносов на капремонт, уплаченных с 2014 года

Вы платили взносы на капремонт с 2014 г., хотя дом ветхий, планировался под снос, а сам ремонт (по вашему тексту — «по плану 2025 г.») имеет «очень большие сомнения». Закон прямо освобождает собственников от уплаты взносов, когда дом признан аварийным и подлежащим сносу:

1. Взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме, признанном в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийным и подлежащим сносу, а также в случае принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решений об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и об изъятии каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. Взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном на территории закрывающегося населенного пункта. Собственники помещений в многоквартирном доме освобождаются от обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором принято решение об изъятии земельного участка или о признании населенного пункта закрывающимся
   — ч. 2 ст. 169 ЖК РФ

При признании дома аварийным и подлежащим сносу накопленные средства фонда капремонта распределяются между собственниками пропорционально уплаченным взносам (после вычета расходов на снос):

1. В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции средства фонда капитального ремонта используются на цели сноса или реконструкции этого многоквартирного дома в соответствии с частями 10 и 11 статьи 32 настоящего Кодекса по решению собственников помещений в этом многоквартирном доме. В случае сноса многоквартирного дома средства фонда капитального ремонта за вычетом израсходованных средств на цели сноса и оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в этом многоквартирном доме до принятия в установленном Правительством Российской Федерации порядке решения о признании такого дома аварийным распределяются между собственниками помещений в этом многоквартирном доме пропорционально размеру уплаченных ими взносов на капитальный ремонт и взносов на капитальный ремонт, уплаченных предшествующими собственниками соответствующих помещений. В случае принятия нормативного правового акта субъекта Российской Федерации
   — ч. 2 ст. 174 ЖК РФ

Если взносы взимались при отсутствии законных оснований (например, до включения дома в региональную программу, либо при отсутствии установленного минимального взноса, либо без проведения самого ремонта при обязанности его провести), возникает неосновательное обогащение, подлежащее возврату, с начислением процентов по ключевой ставке:

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Вывод. Ваши две задачи по капремонту решаются так: (1) сразу после признания дома аварийным/непригодным взносы на капремонт платить больше НЕ надо — такую обязанность прекращает ч. 2 ст. 169 ЖК РФ, причём освобождение наступает с месяца, следующего за решением; (2) уже уплаченные вами взносы подлежат возврату/распределению пропорционально внесённым суммам при сносе дома (ч. 2 ст. 174 ЖК РФ). Сохраните квитанции — они являются прямыми доказательствами размера уплаченных сумм. Если же выяснится, что взносы взимались вообще без правового основания, суммы взыскиваются как неосновательное обогащение с процентами по ст. 395 ГК РФ.

Что делать практически (порядок действий)

Обобщая найденные нормы, ваш алгоритм таков:

1. Подать заявление в межведомственную комиссию при администрации — о признании дома непригодным для проживания (обязанность комиссии рассматривать такое заявление закреплена п. 42 Положения № 47). Приложите справку пожарных, акт обследования, документы на жильё, квитанции и ответ администрации по лестнице. Подать вправе любой из жителей (наниматель или собственник).

2. Нанимателям — одновременно требовать предоставления маневренного жилья (ст. 95 ЖК РФ) и в последующем постоянного благоустроенного жилья по социальному найму (ст. 87, 89 ЖК РФ). При отказе — иск в суд общей юрисдикции (районный суд по месту нахождения жилья) об обязании предоставить жильё.

3. Собственникам — требовать выкупа/возмещения (ст. 32 ЖК РФ) и/или предоставления жилья по соглашению.

4. По ущербу от пожара — при установлении виновника предъявить ему гражданский иск (можно в рамках уголовного дела или отдельно); при его неустановлении/дополнительно — иск к администрации по ст. 1069 ГК РФ за вред, причинённый бездействием по содержанию дома.

5. По капремонту — с момента признания дома непригодным прекратить уплату взносов (ч. 2 ст. 169 ЖК РФ); требовать возврата/распределения уплаченных сумм (ч. 2 ст. 174 ЖК РФ) на основании сохранённых квитанций.

Все три направления (жильё, возмещение ущерба, возврат взносов) не исключают друг друга и ведутся одновременно. Срок исковой давности по требованиям о возмещении вреда — общий, 3 года с момента, когда вы узнали о нарушении права и о надлежащем ответчике; по возврату периодических платежей (взносов) — 3 года по каждому платежу. Действуйте без промедления, пока квитанции и переписка с администрацией сохранились.