Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Аварийное жилье

Можно ли забрать или выкупить муниципальную квартиру в аварийном доме, если я собственник второй квартиры

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Откажитесь от идеи приватизации или выкупа муниципальной квартиры — законных оснований нет.
  2. 2
    Запросите в местной администрации заключение межведомственной комиссии и распоряжение об аварийности дома.
  3. 3
    Уточните в администрации, включён ли дом в региональную адресную программу переселения.
  4. 4
    Потребуйте от администрации изъятия вашей квартиры и выплаты возмещения по ст. 32 ЖК РФ.descriptionТребование собственника в администрацию об изъятии земельного участка и жилого помещения для муниципальных нужд при признании дома аварийным и подлежащим сносу (свободная форма)
  5. 5
    Если администрация бездействует после требования об изъятии: При бездействии администрации подайте иск в районный суд о понуждении к изъятию и возмещению.
  6. 6
    Оцените с независимым оценщиком рыночную стоимость вашей квартиры и доли в общем имуществе.

Документы и доказательства

  • Заключение межведомственной комиссии о признании дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
  • Если распоряжение об изъятии уже принято администрацией: Распоряжение администрации о признании дома аварийным и об изъятии земельного участка и помещений.
  • Выписка из ЕГРН на вашу квартиру и на муниципальную квартиру.
  • Документы о вашей доле в общем имуществе дома и правах на земельный участок.
  • Отчёт об оценке рыночной стоимости вашей квартиры, доли в общем имуществе и убытков от изъятия.

  • Срочно: первые шаги

    • Возьмите в администрации распоряжение о признании дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
    • Подайте в администрацию заявление о предоставлении сведений об изъятии вашей квартиры и земельного участка.
    • Зафиксируйте состояние вашей квартиры и общего имущества дома актом осмотра с фотофиксацией.

  • Сроки и риски

    • Приватизировать муниципальную квартиру нельзя: нет соцнайма и действует запрет для аварийного жилья.
    • Соцнайм недоступен: вы собственник жилья и не признаны нуждающимся.
    • Выкуп без торгов не предусмотрен; преимущественного права покупки соседней квартиры у вас нет.
    • Риск: покупка помещения после признания дома аварийным ограничит возмещение стоимостью приобретения.
    • Ваше право — возмещение за вашу квартиру и долю в общем имуществе при изъятии дома.
    • Муниципальная квартира при изъятии останется у муниципалитета и вам не перейдёт.

  • Чего не делать

    • Не пытайтесь приватизировать муниципальную квартиру — вы её не занимаете по соцнайму, а дом аварийный.
    • Не рассчитывайте получить эту квартиру по договору социального найма — вы собственник жилья и не признаётесь нуждающимся.
    • Не предлагайте муниципалитету выкупить квартиру напрямую без торгов — такого законного механизма нет.
    • Не ссылайтесь на преимущественное право покупки соседней квартиры — оно у вас не возникает.
    • Не приобретайте помещения в этом доме после признания его аварийным — возмещение ограничат стоимостью покупки.
    • Не тратьте силы на оформление муниципальной квартиры — сосредоточьтесь на возмещении за вашу собственную.

  • Когда нужен адвокат

    • Спор с администрацией об изъятии вашей квартиры и размере возмещения — без адвоката риск занижения выплаты.
    • Если администрация бездействует и не изымает помещение — нужен иск в суд, составление требует юриста.
    • Оценка рыночной стоимости квартиры и доли в общем имуществе для возмещения — привлекайте адвоката.
    • Если муниципалитет отказал в предоставлении другого жилья по соглашению: Отказ муниципалитета предоставить другое жильё по соглашению (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ) — оспаривайте с адвокатом.
    • Любые попытки оформить муниципальную квартиру — тупиковый путь, адвокат подтвердит и защитит от потерь.

  • Альтернативные пути

    • Вместо покупки чужой квартиры направьте усилия на максимизацию возмещения за вашу квартиру по ст. 32 ЖК РФ.
    • Запросите в администрации включение дома в региональную адресную программу переселения — это ускорит расселение.
    • По ч. 8 ст. 32 ЖК РФ договоритесь с муниципалитетом о предоставлении другого жилья взамен изымаемого с зачётом стоимости.
    • Требуйте в составе возмещения рыночную стоимость доли в общем имуществе и земельном участке (ст. 36 ЖК РФ, ч. 7 ст. 32 ЖК РФ).
    • Закажите независимую оценку рыночной стоимости вашей квартиры и убытков от изъятия для переговоров с администрацией.
    • Участвуйте в торгах, если муниципалитет выставит освободившуюся квартиру на продажу (п. 1 ст. 447 ГК РФ).

  • Региональные особенности

    • Выясните в администрации порядок и условия предоставления возмещения собственникам при изъятии помещений.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиент является собственником квартиры № 1 в двухквартирном доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или расселению. Квартира № 2 находится в муниципальной собственности, длительное время пустует, никто в ней не зарегистрирован и не проживает. Договор социального найма на квартиру № 2 с клиентом не заключался, право пользования ею у клиента отсутствует. Статус дома как аварийного подтверждён заключением межведомственной комиссии, что влечёт юридическую непригодность всех жилых помещений в нём для проживания.

Клиент намерен приобрести муниципальную квартиру № 2 в собственность — безвозмездно либо путём выкупа, полагая, что статус собственника второй квартиры в этом же доме даёт ему такое право.

Можно ли «забрать» муниципальную квартиру бесплатно — через приватизацию

Приватизация жилья возможна только для граждан, которые уже занимают помещение на условиях социального найма. У вас второго помещения нет во владении на каком-либо праве найма — квартира числится за муниципалитетом и пустует, вы в ней не проживаете и договор социального найма на неё не заключали.

Статья 1. Приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений. (В редакции Закона Российской Федерации от 23.12.1992 № 4199-I; федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 20.05.2002 № 55-ФЗ) Статья 2. Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. (В редакции Федерального закона от 16.10.2012 № 170-ФЗ) Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов.
— ст. 1 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Статья 2. Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц
— ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Из приведённых норм следует принципиальное условие: приватизировать можно только то жильё, право пользования которым на условиях социального найма у гражданина уже возникло. Просто наличие в собственности соседней квартиры в том же доме такого права пользования не создаёт. Поэтому по прямому праву приватизации «забрать» пустующую муниципальную квартиру нельзя.

Кроме того, здесь действует и прямой запрет, прямо применимый к вашему дому как аварийному:

Статья 4. Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения
— ст. 4 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1

Дом признан аварийным и подлежащим сносу, а значит помещения в нём — непригодные для проживания. По ст. 4 Закона № 1541-1 такие помещения вообще не подлежат приватизации, даже если бы у вас был договор социального найма. Тот факт, что вторая квартира аварийная и по дому есть заключение о расселении/сносе, исключает приватизацию по двойному основанию: нет статуса нанимателя и есть прямой запрет по аварийности.

Вывод: бесплатно «забрать» муниципальную квартиру через приватизацию вы не можете — у вас нет права пользования ею на условиях социального найма, а помещение находится в доме, признанном аварийным, что прямо запрещено ст. 4 Закона РФ № 1541-1.

Можно ли получить квартиру по договору социального найма, а затем приватизировать

Теоретическая цепочка «получить по соцнайму → потом приватизировать» в вашем случае недоступна. Предоставление жилья по договору социального найма — это не свободное усмотрение сторон, а порядок для малоимущих и нуждающихся.

  1. Малоимущим гражданам, признанным по установленным настоящим Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в установленном настоящим Кодексом порядке
    — ч. 2 ст. 49 ЖК РФ

Статья 51. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма 1. Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются (далее - нуждающиеся в жилых помещениях): 1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения
— п. 1 ст. 51 ЖК РФ

Вы — собственник жилого помещения в этом же доме, следовательно, по подп. 1 п. 1 ст. 51 ЖК РФ вы не относитесь к категории граждан, которых можно признать нуждающимися (нуждающимися признаются лица, не являющиеся собственниками жилья). Кроме того, по ч. 2 ст. 49 ЖК РФ предоставление муниципального жилья по соцнайму обусловлено признанием гражданина малоимущим. Без статуса малоимущего и постановки на жилищный учёт в порядке нуждающихся получить эту квартиру по договору социального найма нельзя.

Дополнительно и в этом сценарии срабатывает запрет на приватизацию аварийного жилья (ст. 4 Закона № 1541-1) — даже получив помещение в аварийном доме по соцнайму, приватизировать его вы бы не смогли.

Вывод: путь «соцнайм → приватизация» закрыт: вы не подпадаете под критерии нуждающегося и малоимущего, а само помещение находится в аварийном доме и приватизации не подлежит.

Можно ли выкупить муниципальную квартиру

Возмездное приобретение муниципального имущества в частную собственность (приватизация госимущества) — это, по общему правилу, продажа на торгах/аукционе, а не адресная прямая продажа конкретному гражданину.

Статья 447. Заключение договора на торгах 1. Договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги
— п. 1 ст. 447 ГК РФ

Специального права «выкупить соседнюю муниципальную квартиру в аварийном доме» без торгов у собственника второй квартиры в том же доме закон не устанавливает. Преимущественное право покупки, аналогичное праву сособственников в общей долевой собственности (ст. 250 ГК РФ), здесь не действует: квартира — отдельный объект в муниципальной собственности, а не доля в общей собственности с вами по этому помещению. При этом практическое значение любых попыток выкупа снижает аварийность:

В случае если многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, жилые помещения, расположенные в таком многоквартирном доме, являются непригодными для проживания. (Пункт в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 29.11.2019 № 1535)
— п. 3 ст. 34 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Помещения в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, официально являются непригодными для проживания. Приобретение такого помещения не принесёт вам правовой ценности как жилью и не даст преимуществ при расселении.

Вывод: выкуп муниципальной квартиры в индивидуальном (без торгов) порядке законом не предусмотрен; приобретение возможно лишь на общих основаниях продажи муниципального имущества, а фактическое и правовое состояние квартиры (аварийность, непригодность для проживания) делает такую сделку экономически и юридически бессмысленной.

Какие права у вас на самом деле есть — ваша реальная позиция как собственника

Ваша действительная правовая защита — не попытка «забрать» муниципальную квартиру, а гарантии, предоставленные собственнику помещения в аварийном доме. Ключевое: муниципальная квартира при изъятии не подлежит выкупу у вас, вы не приобретаете на неё прав, но ваша собственная квартира и доля в общем имуществе подлежат возмещению в полном объёме.

  1. Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи
    — ч. 10 ст. 32 ЖК РФ

{... в ч. 10 ст. 32 ЖК РФ прямо указано, что при сносе аварийного дома изъятию подлежат все жилые помещения, «за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию» — то есть муниципальная квартира остаётся у муниципалитета, а изымается именно ваше помещение вместе с земельным участком.}

  1. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме , в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду
    — ч. 7 ст. 32 ЖК РФ

При определении возмещения за вашу квартиру учитываются: рыночная стоимость самого жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества МКД (включая земельный участок) пропорционально вашей доле, а также все убытки от изъятия (переезд, поиск жилья, оформление прав и др.).

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме 1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование
— ст. 36 ЖК РФ, п. 2

Ваша доля в праве общей долевой собственности на общее имущество дома (в том числе на земельный участок под домом) учитывается в составе возмещения.

  1. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение. (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 8 1 . Органы государственной власти субъекта Российской Федерации вправе устанавливать для собственников жилых помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями при условии, что на дату признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции у них отсутствуют иные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания, находящиеся в их собственности либо занимаемые на условиях социального найма или по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.12.2019 № 473-ФЗ) 8 2 .
    — ч. 8 ст. 32 ЖК РФ

По вашему соглашению вам взамен изымаемой квартиры может быть предоставлено другое жилое помещение с зачётом его стоимости.

Вывод: ваши реальные права — это право на возмещение (выкупную цену) за собственную квартиру и долю в общем имуществе и земельном участке, либо — по соглашению — на другое жилое помещение взамен. Муниципальная квартира правовым объектом приобретения для вас не становится.

Ограничение размера возмещения (важный риск) и порядок действий

Если вы решите приобрести право собственности на какое-либо помещение в доме уже ПОСЛЕ признания его аварийным, размер вашего возмещения будет ограничен, что прямо касается любых попыток «оформить на себя» имущество в аварийном доме:

8 2 . Граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8 1 настоящей статьи в отношении таких граждан не применяются
— ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ

Это означает: приобретение помещения (в том числе муниципальной квартиры, если бы это удалось) уже после признания дома аварийным даст вам право лишь на возмещение, не превышающее стоимость приобретения, без права на другое жильё по ч. 8 и меры поддержки по ч. 8.1 ст. 32 ЖК РФ. Покупка аварийного помещения экономически невыгодна — вы «заморозите» деньги без прироста прав.

Порядок действий (что реально делать):

  1. Запросите в администрации муниципалитета копию заключения межведомственной комиссии и распоряжения о признании дома аварийным, а также сведения о включении дома в региональную адресную программу переселения.
  2. Дождитесь (или инициируйте) требование о сносе/реконструкции и последующее решение об изъятии земельного участка — именно оно запускает механизм возмещения по ст. 32 ЖК РФ.
  3. Можете сами обратиться в суд с иском о признании бездействия муниципалитета незаконным и (при наличии оснований) о понуждении к изъятию и выплате возмещения.

Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления
— п. 1 ст. 12 ГК РФ

Спор о возмещении за изымаемое жильё и об изъятии рассматривается в порядке искового производства в суде общей юрисдикции по месту нахождения недвижимости. Если вы не заключите соглашение, у вас остаётся право на судебную защиту; муниципалитет вправе предъявить иск о принудительном изъятии лишь после направления вам проекта соглашения и по истечении трёх месяцев с его получения:

  1. Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд
    — ч. 9 ст. 32 ЖК РФ

Вывод: распоряжаться в вашей ситуации следует ожиданием изъятия и оформлением полного возмещения за собственную квартиру и долю в земельном участке, а не попытками приобрести аварийную муниципальную квартиру — такой шаг ограничит, а не расширит ваши права (ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ).

Забрать муниципальную квартиру в аварийном доме вы не можете — ни бесплатно через приватизацию, ни через социальный найм, ни путём индивидуального выкупа без торгов. Ваши реальные права как собственника второй квартиры в этом доме — это получение возмещения за свою квартиру и долю в общем имуществе при изъятии дома, а не приобретение соседнего муниципального помещения.

Приватизация исключена по двум самостоятельным основаниям. Во-первых, по ст. 1 и ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 приватизировать можно только то жильё, которое гражданин уже занимает на условиях социального найма. Вы в муниципальной квартире не проживаете, договор социального найма на неё не заключали, поэтому права на приватизацию у вас не возникло. Во-вторых, ст. 4 того же Закона прямо запрещает приватизацию жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии. Поскольку дом признан аварийным и подлежащим сносу, этот запрет действует независимо от наличия или отсутствия у вас статуса нанимателя.

Получение квартиры по договору социального найма с последующей приватизацией также недоступно. По ч. 2 ст. 49 ЖК РФ муниципальное жильё по соцнайму предоставляется только малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях. Согласно п. 1 ст. 51 ЖК РФ нуждающимися признаются лица, не являющиеся собственниками жилых помещений и не являющиеся членами семьи собственника. Вы — собственник квартиры в этом же доме, поэтому критерию нуждаемости не соответствуете. Кроме того, даже если бы соцнайм был возможен, приватизация аварийного помещения всё равно была бы запрещена ст. 4 Закона № 1541-1.

Индивидуальный выкуп муниципальной квартиры без торгов законом не предусмотрен. По п. 1 ст. 447 ГК РФ договор на приобретение муниципального имущества заключается по общему правилу путём проведения торгов с лицом, выигравшим торги. Преимущественного права покупки соседней квартиры у вас нет — квартира является самостоятельным объектом муниципальной собственности, а не долей в праве общей собственности на это помещение. Дополнительно п. 3 ст. 34 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, подтверждает, что помещения в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, являются непригодными для проживания; приобретение такого помещения не даёт жилищной ценности и ограничивает возмещение по ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ.

Ваши реальные права связаны с изъятием вашей собственной квартиры. По ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание дома аварийным является основанием для предъявления собственникам требования о сносе или реконструкции, а при его неисполнении — для изъятия земельного участка и каждого жилого помещения, за исключением помещений, принадлежащих муниципальному образованию. Это означает, что муниципальная квартира останется у муниципалитета, а изыматься будет именно ваше помещение вместе с земельным участком. По ч. 7 ст. 32 ЖК РФ в состав возмещения за вашу квартиру включаются: рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества многоквартирного дома (включая земельный участок) с учётом вашей доли в праве общей собственности на такое имущество (ст. 36 ЖК РФ), а также все убытки, причинённые изъятием (переезд, поиск другого жилья, оформление прав, досрочное прекращение обязательств, упущенная выгода). По ч. 8 ст. 32 ЖК РФ по соглашению с вами взамен изымаемой квартиры может быть предоставлено другое жилое помещение с зачётом его стоимости.

Важное предупреждение: если бы вы приобрели какое-либо помещение в этом доме уже после признания его аварийным (кроме наследования), то по ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ размер возмещения за такое помещение не мог бы превышать стоимость его приобретения, а положения ч. 8 и ч. 8.1 ст. 32 ЖК РФ (предоставление другого жилья и дополнительные меры поддержки) к вам не применялись бы. Это прямо исключает какую-либо выгоду от попыток оформить на себя муниципальную квартиру в аварийном доме.

Пошаговые действия

  1. Запросите в администрации муниципалитета копию заключения межведомственной комиссии о признании дома аварийным, распоряжение органа, принявшего такое решение, а также сведения о включении дома в региональную адресную программу переселения. Это даст вам точную информацию о статусе дома и основаниях для дальнейших действий.

  2. Дождитесь или инициируйте предъявление требования о сносе или реконструкции дома. По ч. 10 ст. 32 ЖК РФ такое требование предъявляется собственникам помещений органом, принявшим решение о признании дома аварийным, в разумный срок. Если требование не предъявляется, вы вправе обратиться в суд с иском о признании бездействия муниципалитета незаконным.

  3. После неисполнения требования о сносе/реконструкции орган, принявший решение о признании дома аварийным, обязан принять решение об изъятии земельного участка и вашего жилого помещения для муниципальных нужд. Именно это решение запускает механизм выплаты возмещения по ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

  4. Заключите соглашение с муниципалитетом о размере возмещения за изымаемую квартиру либо о предоставлении другого жилого помещения взамен с зачётом его стоимости (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ). В соглашении должны быть учтены рыночная стоимость квартиры, ваша доля в общем имуществе дома и земельном участке, а также все убытки от изъятия.

  5. При отказе муниципалитета от заключения соглашения или при занижении размера возмещения обращайтесь в суд общей юрисдикции по месту нахождения недвижимости с иском о понуждении к изъятию и выплате возмещения либо об оспаривании размера возмещения. Спор рассматривается в порядке искового производства, способы защиты предусмотрены п. 1 ст. 12 ГК РФ.