Как признать деревенский дом 1945 года непригодным для круглогодичного проживания, чтобы его не учитывали как дополнительную жилую площадь при получении жилья очередникам: куда обращаться, какие документы подавать и нужен ли кадастровый инженер

Какой орган обязан рассматривать вопрос о признании дома непригодным и почему отказ администрации/перенаправление в БТИ неправомерны

Признание жилого помещения непригодным для проживания — это исключительная компетенция межведомственной комиссии, а решение по её заключению принимает орган местного самоуправления или орган власти субъекта, а вовсе не БТИ.

1. Оценка и обследование помещения в целях признания его жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома в целях признания его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляются межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях (далее - комиссия), и проводятся на предмет соответствия указанных помещений и дома установленным в настоящем Положении требованиям.
   — п. 7 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Для частного (и муниципального) жилищного фонда комиссию создаёт именно орган местного самоуправления, то есть администрация муниципального образования, на территории которого находится дом:

Орган местного самоуправления создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации, многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности, муниципального жилищного фонда и частного жилищного фонда, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 1 настоящего Положения. В состав комиссии включаются представители этого органа местного самоуправления. Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного органа местного самоуправления. (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 02.08.2016 № 746)
— абз. 3 п. 7 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Это означает для вашей ситуации следующее. Дом в деревне Тверской области принадлежит вам на праве собственности (частный жилищный фонд), поэтому комиссию обязана создать и созывать администрация муниципального образования (поселения/района), где расположен дом. Направление вас в БТИ неправомерно: бюро технической инвентаризации не наделено полномочиями принимать решения о непригодности жилого помещения для проживания — это прямо отнесено Положением № 47 к ведению межведомственной комиссии. Отказ администрации принять заявление противоречит и обязанности органов рассматривать обращение по существу в рамках своей компетенции (ст. 9 Федерального закона № 59-ФЗ).

В Тверской области действует своя межведомственная комиссия, созданная Распоряжением Администрации Тверской области от 30.05.2006 № 217-ра — однако она создана только для жилых помещений, находящихся в собственности Тверской области, то есть для вашего частного дома она не является надлежащим адресатом. Вам следует обратиться именно в межведомственную комиссию органа местного самоуправления по месту нахождения дома.

Вывод: надлежащий адресат — межведомственная комиссия, создаваемая органом местного самоуправления (администрацией поселения/района), на территории которого находится дом. Отказ администрации принять заявление и перенаправление в БТИ неправомерны.

Порядок и документы для признания дома непригодным для проживания

Собственник помещения вправе инициировать процедуру заявлением; перечень документов установлен п. 45 Положения № 47.

1. Комиссия на основании заявления собственника помещения, федерального органа исполнительной власти, осуществляющего полномочия собственника в отношении оцениваемого имущества, правообладателя или гражданина (нанимателя), либо на основании заключения органов государственного надзора (контроля) по вопросам, отнесенным к их компетенции, либо на основании заключения экспертизы жилого помещения, проведенной в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 21 августа 2019 г. № 1082 "Об утверждении Правил проведения экспертизы жилого помещения, которому причинен ущерб, подлежащий возмещению в рамках программы организации возмещения ущерба, причиненного расположенным на территориях субъектов Российской Федерации жилым помещениям граждан, с использованием механизма добровольного страхования, методики определения размера ущерба, подлежащего возмещению в рамках программы организации возмещения ущерба, причиненного расположенным на территориях субъектов Российской Федерации жилым помещениям граждан, с использованием механизма добровольного страхования за счет страхового возмещения и помощи, предоставляемой за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, и о внесении изменений в Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом", либо на основании сформированного и утвержденного субъектом Российской Федерации на основании сведений из Единого государственного реестра недвижимости, полученных с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, сводного перечня объектов (жилых помещений), находящихся в границах зоны чрезвычайной ситуации (далее - сводный перечень объектов (жилых помещений), проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и принимает решения в порядке, предусмотренном пунктом 47 настоящего Положения.
   — абз. 1 п. 42 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Перечень документов, которые вы как собственник представляете в комиссию по месту нахождения дома:

1. Для рассмотрения вопроса о пригодности (непригодности) жилого помещения для проживания и признания многоквартирного дома аварийным заявитель представляет в комиссию по месту нахождения жилого помещения следующие документы: (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 06.04.2022 № 608) а) заявление о признании помещения жилым помещением или жилого помещения непригодным для проживания и (или) многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции; б) копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, право на которое не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 27.07.2020 № 1120) в) в отношении нежилого помещения для признания его в дальнейшем жилым помещением - проект реконструкции нежилого помещения; г) заключение специализированной организации, проводившей обследование многоквартирного дома, - в случае постановки вопроса о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции; д) заключение специализированной организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения - в случае, если в соответствии с абзацем третьим пункта 44 настоящего Положения предоставление такого заключения является необходимым для принятия решения о признании жилого помещения соответствующим (не соответствующим) установленным в настоящем Положении требованиям; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 29.11.2019 № 1535) е) заявления, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания - по усмотрению заявителя.
   — п. 45 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Ключевой момент для вашего случая: поскольку право на дом зарегистрировано в ЕГРН (у вас есть выписка из ЕГРН и свидетельство о праве на наследство), копии правоустанавливающих документов представлять не требуется — комиссия запросит сведения сама через систему межведомственного взаимодействия (подп. «б» п. 45 обязывает представить копии правоустанавливающих документов только «на жилое помещение, право на которое не зарегистрировано в ЕГРН»). Заключение специализированной организации (подп. «д» п. 45) от вас изначально не требуется: необходимость в нём определяет сама комиссия по результатам обследования (абз. 3 п. 44), а не заявитель.

Подать заявление можно лично, через МФЦ или в электронном виде через портал госуслуг:

Заявитель вправе представить заявление и прилагаемые к нему документы на бумажном носителе лично или посредством почтового отправления с уведомлением о вручении либо в форме электронных документов с использованием федеральной государственной информационной системы "Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций)" (далее - единый портал), регионального портала государственных и муниципальных услуг (при его наличии) или посредством многофункционального центра предоставления государственных и муниципальных услуг.
— абз. 2 п. 45 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Срок рассмотрения комиссией — 30 календарных дней с даты регистрации заявления:

1. Комиссия рассматривает поступившее заявление, или заключение органа государственного надзора (контроля), или заключение экспертизы жилого помещения, предусмотренные абзацем первым пункта 42 настоящего Положения, в течение 30 календарных дней с даты регистрации, а сводный перечень объектов (жилых помещений) или поступившее заявление собственника, правообладателя или нанимателя жилого помещения, которое получило повреждения в результате чрезвычайной ситуации и при этом не включено в сводный перечень объектов (жилых помещений), предусмотренные пунктом 42 настоящего Положения, - в течение 20 календарных дней с даты регистрации и принимает решение (в виде заключения), указанное в пункте 47 настоящего Положения, либо решение о проведении дополнительного обследования оцениваемого помещения.
   — абз. 1 п. 46 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Вывод: для запуска процедуры вам достаточно подать заявление о признании жилого помещения непригодным для проживания в межведомственную комиссию (через администрацию/МФЦ по месту нахождения дома). Предоплаченное заключение специалиста/кадастрового инженера на первом этапе не требуется — его назначит сама комиссия. Срок рассмотрения — 30 дней.

По каким основаниям дом может быть признан непригодным и нужно ли привлекать кадастрового инженера

Основания непригодности установлены п. 33 Положения № 47 — это выявленные вредные факторы, не позволяющие обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан, в том числе физический износ здания:

1. Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие: ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации либо в результате чрезвычайной ситуации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;
   — п. 33 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Что именно проверяет комиссия при обследовании — фактическое техническое состояние, а не только документы:

1. При оценке соответствия находящегося в эксплуатации помещения установленным в настоящем Положении требованиям проверяется его фактическое состояние. При этом проводится оценка степени и категории технического состояния строительных конструкций и жилого дома в целом, степени его огнестойкости, условий обеспечения эвакуации проживающих граждан в случае пожара, санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов, содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов источников шума, вибрации, наличия электромагнитных полей, параметров микроклимата помещения, а также месторасположения жилого помещения.
   — п. 43 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Важно понимать границу применимости этой нормы к вашему случаю. Ваш дом 1945 года постройки с печным отоплением и удобствами во дворе может быть признан непригодным, только если его состояние реально создаёт угрозу здоровью или жизни (обрушение конструкций, аварийность, несоответствие санитарно-гигиеническим требованиям). Само по себе отсутствие центрального отопления, канализации в доме или постоянного проживания не является основанием для признания дома непригодным — дом с печным отоплением и надворными удобствами, если он не разрушается, по действующим требованиям может считаться пригодным для проживания. Поэтому для положительного исхода нужно подтвердить именно физический износ/аварийность конструкций.

Относительно кадастрового инженера: для признания непригодным он не требуется в принципе — обследование проводит комиссия, а при необходимости привлекаются эксперты, аттестованные на подготовку заключений экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий:

определение состава привлекаемых экспертов, в установленном порядке аттестованных на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий, исходя из причин, по которым жилое помещение может быть признано нежилым, либо для оценки возможности признания пригодным для проживания реконструированного ранее нежилого помещения;
— абз. 3 п. 44 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Вывод: кадастровый инженер для этой процедуры не нужен и не уполномочен её проводить. Если хотите усилить позицию, реально полезно заказать техническое заключение специализированной организации (обследование несущих конструкций) — но его заказ доброволен и не является обязанностью заявителя на этапе подачи заявления.

Как признать дом «нежилым» (альтернатива непригодности) и как это повлияет на учёт площади департаментом

Помимо признания непригодным, существует самостоятельный механизм — перевод жилого помещения в нежилое, которым занимается орган местного самоуправления (ст. 22–23 ЖК РФ).

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений). 2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:
   — ч. 1 и 2 ст. 23 ЖК РФ

Однако применительно к вашему случаю этот механизм практически не работает: перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если помещение «используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания» (ч. 2 ст. 22 ЖК РФ), а также требует проекта переустройства и, для многоквартирных домов, согласия соседей. Отдельный стоящий жилой дом в деревне перевести в нежилое в порядке ст. 23 ЖК РФ фактически невозможно без изменения его конструктивных характеристик. Гораздо реалистичнее путь именно признания его непригодным для проживания (о нём — блоки выше).

Теперь о главном — влиянии на учёт площади департаментом. По закону уровень обеспеченности жильём при признании нуждающимся определяется по суммарной площади всех жилых помещений в собственности:

1. При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.
   — ч. 2 ст. 51 ЖК РФ

А при предоставлении жилья учитывается площадь жилого помещения, находящегося у гражданина в собственности:

1. При определении общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, учитывается площадь жилого помещения, находящегося у него в собственности.
   — ч. 7 ст. 57 ЖК РФ

Это означает, что правовая логика департамента в целом опирается на закон: пока объект числится в ЕГРН как «жилой дом», его площадь (66 кв.м) включается в расчёт обеспеченности. Только когда дом будет в установленном порядке признан непригодным для проживания (решение межведомственной комиссии + акт органа местного самоуправления), он перестанет учитываться как полноценное жильё, а вы — при определённых условиях — приобретаете право на внеочередное предоставление жилья, если это ваше единственное жилое помещение и оно признано непригодным и не подлежащим ремонту/реконструкции:

1. гражданам, являющимся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или собственниками жилых помещений, единственные жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат. Указанным в настоящем пункте собственникам жилых помещений жилые помещения по договорам социального найма предоставляются вне очереди в случае, если в установленном федеральным законодательством порядке не принято решение об изъятии земельного участка, на котором расположено принадлежащее им на праве собственности жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд в целях последующего изъятия такого жилого помещения;
   — п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ

Важная оговорка: если это не единственное ваше жильё (у вас или членов семьи есть квартира/иное жильё), признание деревенского дома непригодным не даст вам права на внеочередное улучшение жилищных условий — суммарная площадь всех жилых помещений всё равно будет учитываться.

Вывод: путь «перевод в нежилое» для отдельного деревенского дома малоприменим; рабочий механизм — признание дома непригодным для проживания. До такого признания департамент вправе учитывать его площадь. После признания непригодным дом перестаёт засчитываться как пригодное жильё, а при условии, что это единственное жилое помещение собственника, — возникает основание для внеочередного предоставления жилья.

Что делать при отказе администрации принять заявление: прокуратура и суд

Отказ принять заявление и перенаправление в БТИ — это незаконное бездействие. Обращение, поступившее в орган в соответствии с его компетенцией, подлежит обязательному рассмотрению:

1. Обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, подлежит обязательному рассмотрению.
   — ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ

Орган обязан дать письменный ответ по существу, а при направлении обращения в иной орган — уведомить об этом гражданина:

1. обеспечивает объективное, всестороннее и своевременное рассмотрение обращения, в случае необходимости - с участием гражданина, направившего обращение; 2) запрашивает, в том числе в электронной форме, необходимые для рассмотрения обращения документы и материалы в других государственных органах, органах местного самоуправления и у иных должностных лиц, за исключением судов, органов дознания и органов предварительного следствия; (В редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 227-ФЗ ) 3) принимает меры, направленные на восстановление или защиту нарушенных прав, свобод и законных интересов гражданина; 4) дает письменный ответ по существу поставленных в обращении вопросов, за исключением случаев, указанных в статье 11 настоящего Федерального закона; 5) уведомляет гражданина о направлении его обращения на рассмотрение в другой государственный орган, орган местного самоуправления или иному должностному лицу в соответствии с их компетенцией.
   — п. 4 ч. 1 ст. 10 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ

Срок ответа — 30 дней:

1. Письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения, за исключением случая, указанного в части 1 1 настоящей статьи.
   — ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ

Для вашей ситуации это означает: если администрация муниципального образования (в чьей компетенции — созыв межведомственной комиссии) отказывается принимать заявление или отсылает в БТИ, она нарушает ст. 9 и 10 Федерального закона № 59-ФЗ. Практические шаги: (1) подайте заявление заказным письмом с описью вложения или через МФЦ/портал госуслуг — тогда зафиксируется дата и факт поступления; (2) параллельно направьте жалобу в прокуратуру района о бездействии; (3) при сохранении отказа — обжалуйте в суд.

Судебное обжалование бездействия органа местного самоуправления ведётся по правилам КАС РФ:

1. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.
   — ч. 1 ст. 218 КАС РФ

Формальный срок обращения в суд — 3 месяца:

1. Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.
   — ч. 1 ст. 219 КАС РФ

При удовлетворении иска суд признаёт бездействие незаконным и обязывает орган устранить нарушение (принять заявление, созвать комиссию), с указанием срока:

1. об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление; 2) об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными. 3. В резолютивной части решения по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) должны содержаться: 1) указание на признание оспоренных решения, действия (бездействия) не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, на удовлетворение заявленного требования полностью или в части со ссылками на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями, принявшие оспоренное решение или совершившие оспоренное действие (бездействие), и на существо оспоренных решения, действия (бездействия). В случае удовлетворения административного иска об оспаривании решения, действия (бездействия) и необходимости принятия административным ответчиком каких-либо решений, совершения каких-либо действий в целях устранения нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца либо препятствий к их осуществлению суд указывает на необходимость принятия решения по конкретному вопросу, совершения определенного действия либо на необходимость устранения иным способом допущенных нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца и на срок устранения таких нарушений, а также на необходимость сообщения об исполнении решения по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) в суд и лицу, которое являлось административным истцом по этому административному делу, в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу, если иной срок не установлен судом;
   — п. 1 ч. 2 и п. 1 ч. 3 ст. 227 КАС РФ

Вывод: отказ в приёме заявления неправомерен. Добивайтесь принятия заявления через МФЦ/почту с фиксацией, прокуратуру, а при сохранении бездействия — через суд в порядке КАС РФ (административный иск о признании бездействия незаконным, срок — 3 месяца со дня, когда вы узнали о нарушении). Подсудность — районный (городской) суд по месту нахождения органа или по вашему месту жительства (по правилам ч. 3 ст. 24 КАС РФ).