Какую квартиру дадут при переселении из аварийного дома: сохранят ли площадь и комнаты, если живу с гражданской женой в приватизированной квартире

Ключевое различие: вы собственник, а не наниматель — применяется ст. 32 ЖК РФ, а не ст. 86–89

Поскольку квартира приватизирована и вы являетесь её собственником, расселение аварийного дома в отношении вас идёт не по правилам предоставления равнозначного жилья нанимателям (ст. 86–89 ЖК РФ), а по правилам изъятия жилого помещения для муниципальных нужд (ст. 32 ЖК РФ).

Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд 1. Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.
— ч. 1 ст. 32 ЖК РФ

Это принципиально: статьи 86 и 89 ЖК РФ, на которые нередко ссылаются при расселении (включая ч. 2 ст. 89 о «том же числе комнат»), действуют только для граждан, занимающих жильё по договору социального найма.

Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.
— ст. 86 ЖК РФ

1. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.
   — ч. 2 ст. 89 ЖК РФ

К вам, как к собственнику, эти нормы о равнозначном (по площади и числу комнат) помещении по договору соцнайма не применяются. Ваши права регулируются иным механизмом — выплатой возмещения за изымаемую квартиру. Именно поэтому ответ на ваш главный вопрос не совпадает с ответом для нанимателя: требование «та же площадь и то же число комнат» как безусловная гарантия для собственника в федеральном законе не закреплено.

По главному вопросу: какое жильё вам «должны» дать — обязательства равнозначности для собственника нет, но есть ключевые гарантии

Основной гарантией собственника является не предоставление жилья, а выплата возмещения, определяемого соглашением и включающего полную рыночную стоимость.

1. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное. (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 7.
   — ч. 6 ст. 32 ЖК РФ

1. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме , в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
   — ч. 7 ст. 32 ЖК РФ

То есть по прямому правилу вам положена не квартира, а денежное возмещение: рыночная стоимость вашей двухкомнатной квартиры 53 кв. м + стоимость вашей доли в общем имуществе дома и в земельном участке под домом + все убытки (переезд, аренда временного жилья, поиск и оформление новой квартиры, риелторские услуги, упущенная выгода).

Предоставление вместо денег другой квартиры возможно только по соглашению — и здесь как раз кроется ответ на вопрос, могут ли дать «однушку»:

1. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение. (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 8 1 . Органы государственной власти субъекта Российской Федерации вправе устанавливать для собственников жилых помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями при условии, что на дату признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции у них отсутствуют иные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания, находящиеся в их собственности либо занимаемые на условиях социального найма или по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.12.2019 № 473-ФЗ) 8 2 .
   — ч. 8 ст. 32 ЖК РФ

И Верховный Суд по этому вопросу предельно конкретен:

и) требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.
— п. 20, подп. «и» Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

Суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого 16 помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.
— п. 20, подп. «и» Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 (продолжение)

Из этих норм следует важный практический вывод: навязать вам однокомнатную квартиру вместо изымаемой двухкомнатной принудительно не могут. Если вы возражаете против предложенного варианта — предоставление другого жилья не состоится, а органы обязаны лишь выплатить выкупную цену. А раз квартира предоставляется только по соглашению, то и её характеристики (площадь, число комнат) являются предметом договорённости, а не одностороннего решения администрации.

Однако это же означает и обратное: если вы согласитесь на предоставленный вариант (в том числе однокомнатный), такая сделка будет законной. При этом действует стоимостной механизм:

В случае соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам части 7 статьи 32 ЖК РФ с зачетом стоимости предоставляемого жилого помещения (часть 8 статьи 32 ЖК РФ). Если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения, то собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения, а если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения, то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы между ними возлагается на собственника.
— п. 20, подп. «и» Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 (о разнице стоимостей)

По смыслу части 8 статьи 32 ЖК РФ, собственнику жилого помещения другое жилое помещение взамен изымаемого должно предоставляться на праве собственности. Вместе с тем не исключена возможность предоставления собственнику с его согласия другого жилого помещения на иных правовых основаниях (например, из государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма; по договору найма в домах системы соци
— п. 20, подп. «и» Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 (о праве собственности)

Вывод по главному вопросу. Федеральный закон не обязывает дать собственнику квартиру той же площади и с тем же числом комнат — «должна» быть лишь выплата возмещения по рыночной стоимости и убыткам. Другое жильё (в собственность, либо с вашего согласия — по соцнайму или иному основанию) предоставляется только по соглашению, поэтому однокомнатную квартиру вам могут лишь предложить, но не навязать. Если предложенный вариант хуже по стоимости изымаемой квартиры — вам обязаны доплатить разницу; если вы не согласны с вариантом — вы вправе потребовать только деньги.

Региональный слой: в отдельных субъектах для собственников установлена гарантия равнозначности

Например, в Москве действует закон, прямо закрепляющий для собственника право на равнозначное жильё (не меньше площади и то же число комнат) по его письменному заявлению:

1. По письменному заявлению собственника с ним заключается договор , определяющий переход права собственности на жилое помещение , в соответствии с которым собственнику предоставляется другое благоустроенное жилое помещение, равнозначное освобождаемому жилому помещению. При этом равнозначным жилым помещением признается жилое помещение, площадь которого не меньше площади освобождаемого жилого помещения, а количество комнат соответствует количеству комнат в освобождаемом жилом помещении. При этом доплата за разницу в стоимостях обмениваемых жилых помещений не взимается.
   — ч. 4 ст. 6 Закона г. Москвы от 31.05.2006 № 21

1. Собственникам, освобождающим жилые помещения (жилые дома), по их выбору в денежной или натуральной форме предоставляется равноценное возмещение (компенсация) либо выкупная цена. Размер возмещения (компенсации) либо выкупной цены определяется соглашением сторон на основе независимой оценки.
   — ч. 1 ст. 6 Закона г. Москвы от 31.05.2006 № 21

1. Размер денежного возмещения (компенсации) собственнику должен соответствовать размеру рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения. Денежное возмещение (компенсация) собственнику предоставляется в безналичной форме и используется для приобретения жилого помещения либо в иных целях при наличии у собственника иного жилого помещения, в отношении которого собственник обладает правом пользования либо правом собственности. Возмещение (компенсация) в натуральной форме предоставляется собственнику в виде другого благоустроенного жилого помещения путем заключения договора, определяющего переход права собственности на жилые помещения. Стоимость предоставляемого в порядке компенсации в натуральной форме жилого помещения должна соответствовать размеру рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения, за исключением случаев, определенных законом.
   — ч. 2 ст. 6 Закона г. Москвы от 31.05.2006 № 21

Но это норма именно города Москвы: она даёт собственнику право потребовать предоставление другой квартиры той же площади и с тем же числом комнат без доплаты, чего нет в федеральном Жилищном кодексе.

Вывод. Объём ваших прав зависит от региона, где расположен дом. Если у вашего субъекта РФ (по аналогии с московским законом) принят закон о дополнительных гарантиях для собственников при переселении — вы можете претендовать на равнозначное жильё того же числа комнат и не меньшей площади. Если такого регионального акта нет — действует только федеральный механизм ст. 32 ЖК РФ (возмещение + жильё по соглашению). Регион вы не указали, поэтому проверьте применимый региональный закон по месту нахождения дома; для Москвы равнозначность гарантирована приведённым законом № 21.

Права гражданской жены: статус «члена семьи» и правовые последствия при расселении

Ваша жена не участвовала в приватизации и не является собственником, а сожительство без регистрации брака само по себе не даёт ей статуса «супруга» как члена семьи собственника.

1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
   — ч. 1 ст. 31 ЖК РФ

Пленум ВС прямо называет сожителя примером «иного гражданина», который может быть признан членом семьи лишь в исключительных случаях:

б) членами семьи собственника жилого помещения могут быть признаны другие родственники независимо от степени родства (например, бабушки, дедушки, братья, сестры, дяди, тети, племянники, племянницы и другие) и нетрудоспособные иждивенцы как самого собственника, так и членов его семьи, а в исключительных случаях иные граждане (например, лицо, проживающее совместно с собственником без регистрации брака), если они вселены собственником жилого помещения в качестве членов своей семьи.
— п. 11 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

Таким образом: в отсутствие зарегистрированного брака ваша жена — не «супруг» по смыслу ч. 1 ст. 31 ЖК РФ; она может быть признана членом вашей семьи лишь как «иное лицо», вселённое вами в качестве члена семьи. Её право пользования квартирой производно от вашего.

1. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.
   — ч. 2 ст. 31 ЖК РФ

Решающее значение имеет то, участвовала ли она в приватизации и вселялась ли в квартиру до неё как член семьи нанимателя. Если она жила в квартире до приватизации по договору соцнайма, имела равные права пользования, но отказалась от участия в приватизации, за ней сохраняется бессрочное право пользования, которое не может быть прекращено по ч. 4 ст. 31 ЖК РФ:

1. Если иное не установлено законом или договором, действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, и на бывших членов семьи собственника жилого помещения, право собственности на которое возникло на основании документа, подтверждающего полную выплату паевого взноса членом жилищного или жилищно-строительного кооператива, при условии, что в момент полной выплаты паевого взноса эти лица были указаны в качестве членов семьи члена жилищного или жилищно-строительного кооператива в ордере, выданном при вселении в жилое помещение, предоставленное на основании решения общего собрания членов жилищного или жилищно-строительного кооператива, либо в решении общего собрания членов жилищного или жилищно-строительного кооператива о предоставлении жилого помещения либо до указанного момента были вселены в это жилое помещение в качестве членов семьи члена жилищного или жилищно-строительного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного или жилищно-строительного кооператива о вселении в жилое помещение либо решения суда и имели равные права пользования этим помещением с членом жилищного или жилищно-строительного кооператива. 2.
   — ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ

Более того, при изъятии квартиры такой бывший член семьи, отказавшийся от приватизации, приобретает самостоятельное право на предоставление жилья по договору соцнайма вне очереди (при условии постановки на учёт нуждающихся и отсутствия иного жилья):

1. В случае изъятия жилого помещения у его собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд бывшие члены семьи собственника такого жилого помещения, которые имели равные права пользования таким помещением с собственником в момент приватизации такого жилого помещения и отказались от участия в его приватизации, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, и которые имеют на дату принятия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено изымаемое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд право пользования жилым помещением, подлежащим изъятию, приобретают право на предоставление им органом, принявшим указанное решение, жилого помещения по договору социального найма вне очереди при условии, что для них изымаемое жилое помещение является единственным пригодным для постоянного проживания и они приняты на учет в качестве нуждающихся в жилом помещении или имеют право состоять на таком учете.
   — ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ

Вывод. Сама по себе гражданская жена не влияет на количество и размер предоставляемого вам жилья: вторая квартира за неё не положена, а ваша личная гарантия (возмещение) от её наличия не меняется. Однако есть развилка:

• если брак не зарегистрирован и жена вселена вами уже после приватизации как член вашей семьи — она обладает лишь производным правом пользования (ч. 2 ст. 31 ЖК РФ), которое с изъятием квартиры и прекращением вашего права собственности прекращается; самостоятельных прав на жильё при расселении у неё не возникает;
• если она до приватизации проживала в квартире как член семьи нанимателя и отказалась от приватизации — за ней сохраняется право пользования, и она вправе претендовать на жильё по соцнайму вне очереди по ч. 3 ст. 19 Вводного закона № 189-ФЗ (при соблюдении условий о нуждаемости и отсутствии иного жилья). Для подтверждения этого статуса важно наличие сведений о ней в ЕГРН и документов о вселении до приватизации.

Процедура, сроки и способы защиты ваших прав

Порядок. Собственнику направляется уведомление о решении об изъятии и проект соглашения об изъятии недвижимости (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ). Возмещение, сроки и условия изъятия определяются соглашением с вами; принудительное изъятие возможно только через суд при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ — ц. c3). Обязанность по выплате выкупной цены возлагается на принявший решение орган (п. 20 «и» Пленума № 14 — ц. c16).

Сроки защиты. Иск о принудительном выкупе орган вправе предъявить в течение двух лет с момента направления вам извещения о решении об изъятии; пропуск срока — основание к отказу в иске:

д) иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен органом государственной власти или органом местного самоуправления в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения извещения о принятом ими решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения (часть 9 статьи 32 ЖК РФ). Пропуск данного срока является основанием к отказу в иске о выкупе жилого помещения; е) если собственником (сособственником) изымаемого жилого помещения является несовершеннолетний или в нем проживают находящиеся 15 под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без попечения родителей несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), то для отчуждения жилого помещения необходимо согласие органа опеки и попечительства (пункт 2 статьи 37, пункт 4 статьи 292 ГК РФ, статья 20 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»). Для выявления наличия такого согласия и защиты прав и законных интересов указанных категорий граждан суду необходимо привлечь к участию в деле орган опеки и попечительства для дачи заключения по делу о соответствии соглашения о выкупе жилого помещения (или предоставляемого жилого помещения взамен изымаемого) правам и законным интересам несовершеннолетних или подопечных (статья 47 ГПК РФ);
— п. 20, подп. «д» Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

Споры об изъятии (о выкупе, о предоставлении жилья взамен, об оспаривании размера возмещения) рассматриваются районным судом в порядке искового производства (п. 3 Пленума № 14). Если же вы оспариваете решение/действия органа (например, незаконность самого решения об изъятии или навязанного варианта) — применяется административный порядок с трёхмесячным сроком:

1. Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.
   — ч. 1 ст. 219 КАС РФ

Денежный эквивалент вашего права дополнительно закреплён гражданским законодательством:

1. За земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. 2. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода
   — п. 1, 2 ст. 281 ГК РФ

Если вам предложат только однокомнатную квартиру. Вы вправе: (1) отказаться от неё и потребовать денежного возмещения в полном размере ч. 7 ст. 32 ЖК РФ; (2) согласиться, но потребовать доплаты разницы между стоимостью изымаемой двухкомнатной и предоставляемой однокомнатной (п. 20 «и» Пленума — ц. c17); (3) добиваться равнозначного жилья, если это предусматривает региональный закон. Никакая норма не позволяет принудительно переселить вас в меньшую квартиру против вашего согласия.

Вывод по сроку и органу: общий срок исковой давности по имущественным спорам — три года (ст. 196 ГК РФ); на принудительный выкуп у органа — два года; на оспаривание действий органа — три месяца по КАС РФ. Все жилищные споры этого рода подсудны районному суду по месту нахождения недвижимости.